Ako si vybrať termín hypotekárneho úveru

Podľa MBA bolo v júni 2012 15% všetkých hypoték určených na refinancovanie vlastníkov nehnuteľností na netradičné podmienky, zatiaľ čo iba 2% hypoték na bývanie boli na netradičné podmienky. 85% z pôžičiek na nákup boli v skutočnosti pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov.

Ak uvažujete o refinancovaní, môže byť atraktívna netradičná hypotekárna lehota 20, 10 alebo aj lichotná lehota 17 alebo 23 rokov, pretože môžete splácať svoj úver do určitého dátumu, napríklad do dôchodku alebo čo by boli dátumom splatnosti vašej pôvodnej 30-ročnej pôžičky.

Možnosti výpožičky

Úverové podmienky na mieru sú k dispozícii, pokiaľ existujú hypotekárne úvery, najmä od malých komunitných bánk a úverových združení. V súčasnosti niektoré z veľkých hypotekárnych veriteľov skočili na ponuku individualizovaných hypotekárnych úverov. Napríklad, Quicken Loans intenzívne inzeruje svoj program „VAŠA ÚVER“, ktorý umožňuje dlžníkom vybrať si úverovú lehotu od 8 do 30 rokov s pevnou úrokovou sadzbou. Tieto pôžičky sú k dispozícii za 25 000 až 417 000 dolárov. Ak ste majiteľom domu, môžete refinancovať až 95% svojej domácej hodnoty a ak ste kupujúci, môžete si kúpiť dom so zálohou až 5%.

Zatiaľ čo zvyčajné podmienky napríklad na 7 alebo 17 rokov nie sú vždy k dispozícii od väčších finančných inštitúcií, niektorí veritelia, ako napríklad Chase Hypotéka, ponúkajú úvery s pevnou úrokovou sadzbou na 10, 15, 20, 25, 30 a 40 rokov.

Kratšie úverové podmienky a alternatívne úverové podmienky sa v posledných rokoch stali populárnejšími z dvoch dôvodov: Po prvé, vďaka extrémne nízkym úrokovým sadzbám sú mesačné platby za kratšie hypotéky pre dlžníkov dostupnejšie. Po druhé, recesia a strašidelná miera nezamestnanosti viedli mnohých spotrebiteľov k tomu, aby prijali koncepciu odstránenia všetkých dlhov vrátane hypoték..

Prečo si zvoliť alternatívny úverový termín?

Existuje niekoľko dôvodov, prečo by ste si mohli zvoliť alternatívnu dobu pôžičky:

Menší záujem. Kratšie podmienky pôžičiek bývajú skôr populárnejšie u refinancovajúcich vlastníkov domov než u kupujúcich. Je to preto, že títo majitelia domov splácajú zostatok svojich pôžičiek už niekoľko rokov a chcú zostať na dobrej ceste, aby splatili svoj domov v pôvodnom časovom rámci svojej prvej pôžičky - zvyčajne 30 rokov. Ak máte 30-ročnú hypotéku a platíte 11 rokov, možno nebudete chcieť refinancovať ďalšiu 30-ročnú pôžičku, pretože to znamená, že budete platiť úroky a splácať hypotéky oveľa dlhšie. Môžete ušetriť tisíce dolárov na úrokových platbách s kratšou dobou pôžičky a použiť tieto peniaze na ďalšie investície.
Pohodlný dátum výplaty. Okrem toho, že sa chcete držať svojho hypotekárneho plánu, môžete zvážiť aj inú výpožičnú lehotu, aby sa dátum výplaty hypotéky zhodoval s dátumom odchodu do dôchodku alebo keď vaše dieťa začne študovať na vysokej škole. Niektorí vlastníci refinančných domácností chcú, aby sa ich nová pôžička skončila na konci ich pôvodnej pôžičky, a preto by sa mali presunúť na 20-ročnú hypotéku, ak mali súčasnú pôžičku 10 rokov.
Obmedzenia rozpočtu. Kupujúci aj majitelia domov si možno budú chcieť zvoliť prispôsobenú výpožičnú lehotu, aby našli čo najlepšie riešenie medzi svojím rozpočtom na bývanie a dobou hypotéky. Napríklad, ak sú platby príliš vysoké na 15-ročnú pôžičku, môžu byť dostupné pre 20-ročnú pôžičku, aj keď úroková sadzba je mierne vyššia.

Ako si vybrať úverový termín

Či už ste kupujúci alebo refinančný vlastník domu, vaše rozhodnutie o výpožičnej lehote by sa malo robiť v kontexte finančného plánu. Rozhodnite sa, koľko si môžete dovoliť minúť za svoju mesačnú splátku hypotéky skôr, ako začnete diskutovať o možnostiach pôžičky s veriteľom. Aj keď veriteľ hovorí, že máte nárok na väčšiu hypotéku alebo na krátkodobú pôžičku, môžete mať iné spôsoby, ako by ste radšej utratili svoje peniaze.

Ďalej sa zamyslite nad tým, ako dlho plánujete zostať vo svojom dome a aké budú vaše budúce výdavky na deti, školu alebo dôchodok. Aj keď máte v pláne predať svoj domov do piatich až siedmich rokov a chcete si udržať svoje mesačné splátky na nízkej úrovni, nezabudnite, že pri krátkodobej pôžičke budete rýchlejšie vytvárať kapitál, a preto pri predaji získate väčší zisk..

Porovnanie úverových funkcií

Možnosti pôžičky by ste mali porovnať niekoľkými spôsobmi:

Úrokové sadzby a poplatky. Niektorí veritelia ponúkajú alternatívne podmienky pôžičky za vyšší poplatok ako štandardné podmienky pôžičky, takže pred výberom podmienky špeciálnej pôžičky musíte vedieť, koľko musíte zaplatiť. Úrokové sadzby sú pri krátkodobých úveroch nižšie, ale rozpätie medzi nimi sa mení tak často, ako sa mení úroková sadzba hypotéky. Rozdiel medzi 30-ročnou a 15-ročnou pôžičkou je zvyčajne väčší ako rozdiel medzi 20-ročnou a 15-ročnou pôžičkou. Váš veriteľ môže účtovať rovnakú úrokovú sadzbu pre 20-ročnú a 23-ročnú pôžičku, preto sa pred rozhodnutím, ktorá z nich bude pracovať pre vás, porovnajte všetky možné úverové podmienky..
amortizácia. Váš veriteľ môže pripraviť tabuľky amortizácie pre rôzne podmienky a sadzby pôžičky, aby vám ukázal istinu a úrok v rôznych bodoch vašej pôžičky. Pri kratšej výpožičnej dobe začnete splácať istinu rýchlejšie; Počas prvých rokov 30-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú však vaše platby takmer výlučne úroky. Amortizačná tabuľka vám ukáže, koľko menej by ste zaplatili v prípade, že by ste sa rozhodli pre kratšiu výpožičnú lehotu.
Mesačné platby. Vaše mesačné platby sa veľmi líšia v závislosti od vášho úverového obdobia. Spravidla je vaša splátka istiny a splácanie úroku vyššie pri krátkodobej pôžičke, ale pretože úrokové sadzby sú pri týchto hypotékach nižšie, platba nemusí byť taká vysoká, ako si myslíte.

Porovnajte hypotéku vo výške 200 000 dolárov porovnaním 30-ročných a 10-ročných úverových podmienok. Pri 30-ročnej hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou na 3,37% by vaša mesačná istina a úrok bola 884 USD, zatiaľ čo pri 10-ročnej pôžičke s pevnou úrokovou sadzbou na 2,75% by vaša mesačná istina a úrok boli 1 908 USD.

Po piatich rokoch by zostatok na 30-ročnej pôžičke pri tejto sadzbe predstavoval 178 610 dolárov oproti 105 193 dolárom na 10-ročnú pôžičku. Výberom 10-ročnej hypotéky by ste ušetrili 89 280 dolárov na úrokoch z dôvodu nižších úrokových sadzieb počas kratšej doby hypotéky.

Pamätajte, že zatiaľ čo menej platíte úroky, je dobrá vec a skrátenie vašej úverovej lehoty vám umožňuje rýchlejšie splácať hypotéku, váš odpočet dane z úrokov z hypotéky sa zníži a nakoniec zmizne. Ak si vyberiete kratšiu výpožičnú dobu, nezabudnite si naplánovať potenciálne vyššie dane.

Záverečné slovo

Pri výbere výpožičnej doby nezabudnite vziať do úvahy dôležitosť ďalších finančných cieľov, ako je splácanie kreditnej karty alebo dlhu študentskej pôžičky a sporenie na vysokú školu alebo odchod do dôchodku. Nezabúdajte tiež na to, že na získanie vyšších pôžičiek spojených s krátkodobou pôžičkou potrebujete príjem, takže na krátkodobú pôžičku nemusíte byť schválení, ak sa váš pomer dlhu k príjmu nehodí do pokyny veriteľa. Ciele splácania hypotéky vždy môžete dosiahnuť skôr, keď dobrovoľne zaplatíte extra istinu.

Ako dlho trvá vaša hypotekárna pôžička? Prajete si, aby ste si vybrali iný termín?