8 Problémy s nákupom nehnuteľnosti na prenájom a účasťou prenajímateľa

Predtým, ako sa obrátite na svojho realitného agenta alebo si prezeráte webové stránky ako Roofstock, zvážte, čo sa skutočne týka. Ak si chcete okamžite vytvoriť príjem, musíte si nehnuteľnosť prenajať. Aj keď tento návrh môže znieť jednoducho, nie je ničím iným. Informácie, ktoré nasledujú, popisujú nevýhody správy majetku.

Nie je to určené na to, aby vás odradilo od postupovania vpred, ale namiesto toho, aby sme vám ukázali, že existujú aj nevýhody a výhody pri kúpe a správe nehnuteľností na prenájom. Nenechajte potenciál zarobiť si peniaze tým, že si zahmliate víziu, keď uvažujete o tom, či ste za to vyrezaní.

Problémy s účasťou prenajímateľa

1. Počiatočný kapitál

Všetci potenciálni prenajímatelia zvažujú náklady na kúpu investičného majetku, ale mnohí prehliadajú náklady na prestavbu. Inými slovami, neočakávajte, že začiatočné náklady sa skončia na konci.

Ak si kúpite poškodený alebo neaktuálny dom, môžete minúť značnú sumu, aby ste ho mohli prenajať. Akékoľvek poškodenie nadácie, inštalatérskych prác alebo elektroinštalácie môže stáť tisíce dolárov na opravu. Ale aj keď si kúpite nehnuteľnosť v dobrom stave, možno budete musieť vykonať zmeny, aby ste ju dostali do kódu. Je to z toho dôvodu, že mnohé štáty majú prísne požiadavky na prenájom nehnuteľností, ktoré bude potrebné splniť pred začatím prenájmu.

Súlad s týmito normami môže okrem prestavby významne zvýšiť počiatočné náklady. Povedzme napríklad, že kupujete nedávno postavený duplex, ktorý bol predtým obsadený vlastníkom. Zákony prenajímateľa a nájomcu vášho štátu vyžadujú, aby ste k nehnuteľnosti pred pridaním bezpečnostných prvkov do nehnuteľnosti doplnili bezpečnostné prvky. Rozdelenie požadovaných zmien je takéto:

• Zábradlia inštalované pozdĺž predného a zadného vchodu: 1 300 USD
• Predné a zadné dvere nahradené zabezpečenými vystuženými oceľovými dverami: 300 USD
• V predných dverách je nainštalovaný otvor: 50 dolárov
• Na predných a zadných dverách je nainštalovaný vstup Deadbolt: 50 dolárov
• Štandardná deliaca stena nahradená požiarnou stenou: 1 600 dolárov
• Kontrola dokončeného kódu: 35 USD

Celkové náklady: 3 335 dolárov

2. Opravy

Pokiaľ ide o prenajímateľa, v živote sú nevyhnutné dve veci: smrť a opravy. Nezabúdajte ani na správu nehnuteľností, pokiaľ si nie ste istí, že môžete zaplatiť za opravy. Zákony prenajímateľa a nájomcu vyžadujú, aby ste rýchlo vykonali vážne opravy. Ak tak neurobíte, mohli by ste niesť zodpovednosť za ďalšie škody.

O opravách ide o to, že sa na vás náhle plížia a často to stojí veľa. Napríklad, ak váš nájomník zavolá o 23:30 v noci, aby vám oznámil, že ohrievač vody je rozbitý a zaplavuje dom, musíte okamžite poslať núdzového opravára, aby vypol vodu a vysušil koberec..

Pretože je to po hodinách, bude vám účtovať 100 dolárov za hodinu za každú z dvoch hodín, ktoré tam bude. Okrem toho ste informovaní, že musíte vymeniť ohrievač vody. Keďže ide o opravu, ktorá sa musí uskutočniť čo najskôr, zamierite do spoločnosti Sears a kúpite najvhodnejší ohrievač vody, ktorý vidíte. Nielenže musíte platiť za dodávku a inštaláciu, ale Sears neodvezie váš starý rozbitý ohrievač vody. Našťastie váš opravár ponúka odstránenie, pokiaľ mu zaplatíte hodinovú sadzbu a pokryjete poplatky za dumpingové ceny.

Tu sú celkové náklady na túto jedinú opravu:

• Núdzová oprava (2 hodiny @ 100 dolárov za hodinu): 200 USD
• Náklady na nákup nového ohrievača vody s objemom 50 galónov: 599 dolárov
• Náklady na dodanie a inštaláciu: 329 dolárov v spoločnosti Sears
• Náklady na odstránenie a odvoz starého ohrievača vody (2 hodiny @ štandardná sadzba 50 dolárov): $ 100 + $ 50 za dumpingový poplatok = 150 $

Celkové náklady: 1 278 USD

Hlavné problémy nie sú jediné problémy, za ktoré musíte zodpovedať. Niektorí nájomníci vás budú volať za všetko. Buďte pripravení tráviť voľný čas výmenou žiaroviek, výmenou vzduchových filtrov, burín a výduchov rozstrekovaných závesov..

3. Výber nájomného

Budete mať skvelých nájomcov, ktorí každý mesiac platia nájomné včas. Budete mať dobrých nájomcov, ktorí z času na čas skĺznu, ale vždy vás vopred informujú, kedy očakávať nájom. A potom budete mať nájomníkov, ktorí neplatia a nevolajú. Ako prenajímateľ budete občas musieť hrať zberateľa účtu.

Skôr ako začnete prenajímať, opýtajte sa sami seba, či ste s nájomníkmi pohodlne konfrontovaní. Majte na pamäti, že ako prenajímateľ budete musieť urobiť rozsudky. Predstavte si napríklad, že ste nájomníka mali šesť mesiacov a jeden mesiac neplatí nájomné. Nepočuješ ho už týždeň. Nakoniec sa rozhodnete zavolať a nájomca vám povie, že nebude schopný zaplatiť ďalších 7 dní. Budete sa musieť rozhodnúť, či nájomcovi necháte skĺznuť alebo začnete s vysťahovaním. Uistite sa, že ste v pohode pri takomto rozhodovaní a držte sa ho.

4. Zaobchádzanie s problémovými nájomníkmi

Väčšina vašich nájomcov zaplatí nájomné, zaobchádza s majetkom ako s vlastným a udržiava šťastných susedov. Ale v určitom okamihu budete mať nevyhnutne problémového nájomcu.

Ako správca nehnuteľnosti som videl svoj spravodlivý podiel na problémoch. Raz som súhlasil s prenájmom nehnuteľnosti trom vysokoškolským študentom. Do druhého mesiaca prestali platiť nájomné. Môj spolupracovník a ja sme šli do domu hovoriť s nimi. Keď sa dvere otvorili, uvítal ma veľký stĺp vychádzajúci zo zeme a siahajúci až po strop. Nájomníci nainštalovali v dome protipožiarnu tyč s dierou v strope prvého poschodia a hromadu betónu na zemi. Nájomníci sľúbili, že zaplatia nájomné a opravia škodu z tyče. Niet divu, že to tak nebolo.

Tretí mesiac som požiadal o vysťahovanie. Po vypočutí sa nájomníci vrátili do domu a odstránili svoje veci skôr, ako sme sa tam dostali šerif. Keď som vošiel dovnútra, našiel som graffiti na stene, betón na toaletách a umývadlách, pleseň v prístrojoch, škvrny na podlahách a jasný, lesklý hasičský prieskum.

Ak sa chystáte byť prenajímateľom, budete musieť zvládnuť nájomníkov bojujúcich s ostatnými nájomníkmi, nájomcov poškodzujúcich vašu investíciu a nájomcov, ktorí neplatia. Budete musieť dobre poznať zákony o vysťahovaní vo svojom štáte a byť pripravení ich používať.

5. Prežívajúce vysťahovania

Zákony prenajímateľa a nájomcu vášho štátu vysťahujú pripadať celkom jednoduché. Ak chcete začať jeden, choďte na miestny súd, podajte oznámenie, naplánujte dátum súdu a zobrazte sa v tento deň. Sudca potom povie nájomcovi, aby odišiel. Nájomca smeruje rovno späť k svojmu majetku, rýchlo sa zbalí a vychádza z dverí. Žiadne poškodenie, žiadna chyba, správne?

V skutočnosti sú vysťahovania často veľmi nákladné a časovo náročné. Aj keď svojho nájomcu vysťahujete úspešne, pravdepodobne ste v tomto procese vynaložili veľké výdavky a stratili značný čas.

Už som cez to prešiel. Tu je príklad scenára, ako môže dôjsť k vysťahovaniu:

1. Nájomca neplatí nájomné prvý.
2. Piaty valí sa a nájomca stále neplatí, ale vy sa rozhodnete čakať ďalších päť dní, aby ste sa pokúsili vyhnúť sa vysťahovaniu..
3. Desiata prichádza a stále ste nepočuli od nájomcu. Chodíte na súd, platíte poplatok (ktorý sa pohybuje od 35 do 100 dolárov alebo viac, v závislosti od vášho štátu) a súdny úradník vám oznámi, že sudca je zálohovaný. Nemôžu naplánovať vaše vypočutie až do budúceho mesiaca.
4. Akonáhle sa súdny dátum zvráti, máte dva mesiace na prenájom. Sudca rozhoduje vo váš prospech, ale teraz musíte naplánovať čas so šerifom na dokončenie vysťahovania. To trvá ďalších päť dní.
5. Uvidíte sa u šerifa 20. rokov a zistíte, že nájomca nechal hromadu vecí za sebou. Podľa zákona v mnohých štátoch musíte teraz prenajať skrinku na skladovanie, aby ste držali veci nájomcu. To stojí ďalších 50 dolárov. Teraz, ak ste mali veľké šťastie, máte neobsadený byt, ktorý si vyžaduje čistenie a opätovný prenájom. Dokonca aj pri vašich najšťastnejších príležitostiach pri hľadaní nájomníka pravdepodobne prídete o najmenej mesačné nájomné. Ak ste nemali také šťastie, nájomca spôsobil určité škody, ktoré budete musieť opraviť, aby ste mohli byt opäť prenajať..

Na konci vyzerá rozpis takto:

• 4 mesiace stratili nájomné za 750 dolárov: 3 000 dolárov
• Náklady na podanie žaloby na súde: 35 USD
• Náklady na prenájom úložiska: 50 dolárov
• Náklady na opravu: 500 dolárov

Celkové náklady na vysťahovanie nájomcu: 3 585 dolárov

6. Spravujte svoje financie

Ubytovatelia sa musia na správu nehnuteľností pozerať ako na otočné dvere. Nájomníci prichádzajú, zostávajú v nájme a potom idú. Zatiaľ čo niektorí nájomníci obnovia nájom, väčšina sa presunie na ďalšie miesto, keď sa nájom skončí, a zanechá vám prázdny byt..

V časoch odstávok mohol byt sedieť niekoľko mesiacov prázdny. Ak chcete byť úspešným prenajímateľom, musíte sa naučiť spravovať svoje financie v čase sviatkov a hladomoru. Niekoľko mesiacov budete mať plnú obsadenosť, nájomné zaplatíte včas a bez opráv. Počas týchto mesiacov budete musieť byť dostatočne oddaní, aby ste ušetrili a nestrávili, pretože v ostatných mesiacoch budete mať voľné pracovné miesta, oneskorené nájomné a väčšie opravy..

Financie prenajímateľa nezostávajú nemenné. Ak sa môžete naučiť ísť s prúdom a plánovať neočakávané, môžete prežiť.

7. Zabezpečenie bezpečnosti vášho majetku

Ak je nájomca zranený na majetku, ktorý vlastníte, existuje veľká šanca, že budete žalovaný. Máte istotu, že máte poistenie majiteľov domov, ale vždy máte povinnosť udržiavať svoj majetok riadne udržiavaný a v dobrom funkčnom stave, aby ste sa vyhli prípadným nehodám. Udržiavaním svojich jednotiek v bezpečí, bez ohľadu na to, čo to znamená, výrazne znížite svoju šancu na problémy v tejto oblasti.

Aby ste predišli problémom, musíte poznať stavebné a bezpečnostné predpisy vo vašej oblasti a dodržiavať ich pravidelnou údržbou a kontrolou svojich nehnuteľností. Môže to vyžadovať veľa práce, ale neskôr vám môže ušetriť nákladnú právnu bitku.

8. Platenie daní

Jedna vec, ktorú nemôžete prehliadnuť, sú dane. Prenájom nehnuteľností je vaša firma, a preto budete musieť každý rok podať správu o príjmoch, ktoré zarobíte. Jednou z bežne prehliadaných daní je daň z nehnuteľností. Ak vlastníte dom, v ktorom bývate, a jeden nájomný dom, vaša daň z nehnuteľnosti by mohla byť dvojnásobná v porovnaní s platbou pred zakúpením prenájmu. Uistite sa, že rozumiete účinkom daní, ktoré budú mať na váš konečný výsledok, a že ste pripravení ich zaplatiť.

Existuje niekoľko spôsobov, ako môžu dane fungovať v prospech vlastníka nehnuteľnosti, najmä na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Zvážte napríklad, ak potrebujete predať svoj domov, ale nemôžete získať späť to, čo ste zaň zaplatili. Ak ju predáte ako svoj primárny domov, nemôžete požadovať stratu z daní. Ak ju však najskôr zmeníte na nájomnú nehnuteľnosť, môžete si uplatniť nárok na stratu ako obchodnú stratu oproti prijatému príjmu z prenájmu alebo bežnému príjmu. To môže znížiť daňový výmer o tisíce dolárov, najmä ak požadujete veľkú stratu a máte vysoký príjem.

Záverečné slovo

Nákup nehnuteľností na prenájom je skvelý spôsob, ako zarobiť peniaze. Nezabudnite, že byť prenajímateľom nie je zábava a hry. Za svoje peniaze budete tvrdo pracovať a z času na čas sa môžete stretnúť s protivenstvom. Kúpa nehnuteľnosti na prenájom nie je pre každého. Malo by to byť investičné riešenie, ktoré zvažujete až po dosiahnutí určitej úrovne finančnej nezávislosti.

Nielenže môžu byť značné náklady na spustenie a prebiehajúce opravy, ale budete chcieť investovať značné zálohy, aby ste získali najlepšie úverové podmienky a minimalizovali svoje mesačné splátky hypotéky. To znamená, že si uvedomte, že na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie by ste mohli prísť o peniaze za svoju investíciu a obrátiť sa na svoju hypotéku. Nákup nehnuteľností na prenájom však môže byť skvelým spôsobom, ako doplniť príjem, alebo dokonca nahradiť váš súčasný.

Vlastníte nehnuteľnosť na prenájom? Čo ste sa naučili zo skúsenosti?