7 alternatívnych investícií do nehnuteľností, ktoré väčšina ľudí ignoruje (a ako do nich investovať)

Pravdepodobne ste skočili priamo do trustov investovania do nehnuteľností (REIT), do dlhodobého prenájmu nehnuteľností zakúpených prostredníctvom spoločnosti, ako je napríklad Roofstock, a krátkodobé prehodenie domu. To všetko sú rozumné stratégie a tie, ktoré som už roky používal.

Ale len preto, že sú najobľúbenejšími možnosťami, neznamená to, že sú jediným - alebo dokonca najziskovejším - spôsobom, ako investovať do nehnuteľností. V skutočnosti menej známe medzery často ponúkajú lepšie výnosy na akomkoľvek trhu alebo triede aktív. Obchodné guru nazývajú tieto „modré oceány“ - čo znamená, že vo vode je menej vody z konkurencie - a chrličovité frázy ako „bohatstvo sú vo výklenkoch“.

Ak vás zaujíma nehnuteľnosť, ale chcete preskúmať modršie vody, prečítajte si bližšie tieto menej známe stratégie investovania do nehnuteľností. Konvenčné je rovnako nudné.

1. Coworking Spaces

Vzhľadom na popularitu spolupracujúcich priestorov, ktoré stúpajú, je ťažké uveriť, že toto odvetvie je staršie ako 10 rokov.

Prvý priestor na spoluprácu na svete debutoval v San Franciscu v roku 2005 a v nasledujúcich rokoch sa v drahých mestách ako Londýn a New York objavilo stále viac a viac priestorov. Malá obchodná skupina otvorila a usporiadala prvú priemyselnú konferenciu v roku 2009, globálnu konferenciu o nekonfederácii Coworking.

Odvtedy sa toto odvetvie zrýchlilo, a to z okrajového hnutia medzi soloprénmi a živnostníkmi, aby sa stalo jedným z najväčších trendov desaťročia v oblasti komerčných nehnuteľností. Priemysel sa od roku 2015 do roku 2018 zdvojnásobil a analytici predpovedajú viac ako 1 milión členov len v Spojených štátoch do roku 2022, podľa obchodnej skupiny Coworking Resources. Spoločnosť JLL v oblasti nehnuteľností oznámila, že flexibilné kancelárske priestory od roku 2010 rástli rýchlejšie ako ktorýkoľvek iný segment priemyslu v priemere o 23% ročne..

Coworkingové priestory sú výhodné pre všetkých zúčastnených. Členovia môžu zdieľať náklady na kanceláriu aj v prípade, že sú to jednotlivci na voľnej nohe, ktorí hľadajú miesto, kde môžu umiestniť svoje notebooky. Podniky môžu flexibilne pridať alebo odčítať kancelárske priestory. Poskytovatelia kancelárskych priestorov si môžu prenajať viac stolov, ako v skutočnosti majú, pretože nie všetky stoly budú stále obsadené.

Je prekvapujúce, že najrýchlejšie rastúca zákaznícka základňa pre priestory na spoluprácu sa presunula od nezávislých pracovníkov a startupov. Podľa nadnárodného spolupracujúceho gigantu WeWork, ako uvádza Curbed, korporácie v posledných rokoch viedli k nárastu počtu prihlásených..

Ako investovať do priestorov Coworkingu

Najjednoduchší spôsob, ako investovať do spolupracujúcich priestorov, je investovať do REIT, ktoré ich zahŕňajú. Medzi príklady patria Boston Properties (BXP) a Washington REIT (WRE). Tie je možné zakúpiť prostredníctvom väčšiny investičných účtov, ako sú Investujete J. Morganom.

Alebo by ste sa mohli viac priblížiť. Ak v súčasnosti vlastníte alebo prenajímate kancelárske priestory, ale nevyužívate ich všetky, prečo ich neprenajať? Určite by ste neboli sami. Takmer dve tretiny všetkých priestorov na spoluprácu v Spojených štátoch sú vedľajšími podnikmi pre svojich vlastníkov, podľa obchodnej publikácie Deskmag.

Prípadne by ste sa mohli otočiť za ploty a spustiť vlastný vyhradený priestor na spoluprácu. Podnikateľský plán je ťažko prepracovaný: prenajímate si kancelárske priestory a potom ich prenajímate v kancelárii, stole alebo v miestnosti so spoločným prístupom.

Ako majiteľ malej firmy pracujem z priestoru na spoluprácu a milujem ju. Za menej ako 100 dolárov mesačne dostávam 24/7 prístup k luxusným kancelárskym priestorom, výhľadom na pláže a mangrovový les a neobmedzenému káve a čaju.

Pracovný svet sa mení. Štúdia CNBC z roku 2018 zistila, že 70% administratívnych pracovníkov na celom svete v súčasnosti telekomunikauje najmenej jeden deň v týždni. Práca sa čoraz viac stáva na diaľku a nie každý vzdialený pracovník chce pracovať zo svojej obývačky.

2. Surová pôda

Investície do surovej pôdy prichádzajú s množstvom výhod, nie všetky sú zrejmé.

Po prvé, je to oveľa viac hands-off ako rezidenčné alebo komerčné nehnuteľnosti. Nájomníci si nevšimli polnočné telefonické hovory, ktoré by si sťažovali, že vyhorí žiarovka; žiadne opravy ani údržba.

To tiež stojí takmer nič na údržbu. Ak nakupujete surovú pôdu v hotovosti, vaše jediné prebiehajúce náklady sú dane z nehnuteľností - ktoré sú často nízke pre surovú pôdu z dôvodu relatívne lacnej cenovej značky.

Konkurencia v oblasti investovania do pôdy sa v mnohých oblastiach takmer vôbec nevyskytuje. Keď sa obrátite na vlastníka o kúpe nevyvinutej pôdy, v niektorých prípadoch ste prvou osobou, ktorá tak kedy urobila. Majitelia surovej pôdy z toho nezískavajú žiadne príjmy, preto často prijímajú haliere za dolár.

Ako investovať do surovej pôdy

Investori pôdy majú k dispozícii niekoľko stratégií. Prvým je nerobiť nič. Môžete si kúpiť a držať krajinu a počkať, kým ju predáte, až kým sa to nezhodnotí.

Pozemok môžete tiež prevrátiť, ak ho kúpite pod trhovou cenou. Jeden investor v krajine, ktorého poznám, kupuje pozemky so zľavou a potom kupujúcim ponúka financovanie predajcu. Pozemok predáva za príplatok a účtuje mu mimoriadne vysoké úrokové sadzby. Pôžičky na pozemky nie sú regulované ako hypotéky a pre kupujúcich je ťažké si ich požičať, takže veľa kupujúcich je ochotných platiť vysoké úrokové sadzby. A ak budú predvolené, proces vylúčenia je rýchlejší ako v prípade obytných domov.

Prípadne môžete pozemok nejakým spôsobom vylepšiť. Jednou z možností je prejsť procesom oprávnenia, nechať nehnuteľnosť rezonovať, prípadne nainštalovať vodovodné a kanalizačné potrubia, rozdeliť ich alebo ich kombinovať. Potom by ste mohli pôdu predať čo najbližšie k tomu, aby ste ju mohli „stavať“, alebo by ste na nej mohli stavať sami ako developeri. Ak si vyberiete druhú nehnuteľnosť, môžete ju buď držať ako dlhodobý prenájom alebo ju po dokončení predať.

Nikto samozrejme nehovorí, že na zlepšenie pôdy musíte stavať čokoľvek. Pôdu by ste mohli obrábať na poľnohospodárske alebo iné účely, ktoré nie sú určené na rozvoj, a buď ju udržať alebo predať.

Väčšina potenciálnych investorov do nehnuteľností sa vyhýba investovaniu do pôdy, pretože tomu nerozumejú. Ale so základným školením a vzdelávaním sa môžu kupujúci rýchlo naučiť, ako hodnotiť a investovať do surovej pôdy, spolu s nástrahami, ktorým sa treba vyhnúť. Pri územnom plánovaní buďte obzvlášť opatrní; Nie je vždy možné rezonovať pôdou a mnoho obcí ukladá obmedzenia územného plánovania.

Ak chcete skontrolovať zoznamy pozemkov, skúste AcreTrader alebo LandWatch.

3. Vyrobené domy

Podobne ako surová pôda sa mnohí ľudia vyhýbajú mobilným a priemyselným domom, pretože nie sú sexy. V skutočnosti sú natoľko nesystematickí, že niektorí investori sa pozerajú dolu na ten samý nápad. Tento oblek vyrábal domácich investorov v pohode; dostanú sa smiať až do banky.

Za zmienku stojí, že medzi vyrobenými domami a mobilnými domami existuje technický rozdiel. V júni 1976 začalo Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest (HUD) regulovať mobilné domy, ktoré boli predtým do veľkej miery neregulované. Domy postavené v továrni postavené po roku 1976, ktoré podliehajú stavebným predpisom, sa označujú ako „vyrobené domy“, zatiaľ čo „mobilné domy“ sa týkajú neregulovaných hnuteľných štruktúr postavených pred rokom 1976. S tým sa hovorí, že väčšina ľudí stále používa tieto pojmy zameniteľne..

Vyrobené domy môžu byť trvalo pripevnené k zemi, na ktorej sedí, alebo môžu sedieť v parkoch. Parky pre mobilné domy obyčajne účtujú mesačný poplatok za nájomné, ktorý často zahŕňa vodu, kanalizáciu a odvoz odpadu. Ak si kúpite vyrobený dom v parku, takmer vždy si kupujete iba dom, nie pôdu (viac o mobilnom parku na bývanie čoskoro investujete).

Ako investovať do vyrábaných domov

Najbežnejšou investičnou stratégiou pre vyrobené domy je nákup a držanie. Investor kupuje dom, buď s pozemkom alebo s domom, iba ak je v parku, a podpíše dlhodobý nájom s nájomcom.

Rovnako ako v prípade tradičných nájomných nehnuteľností, aj tu existujú väčšie a menšie vyrábané domy vo všetkých podmienkach so širokou škálou povrchových úprav a príslušenstva. Niektoré z nich sú krásne moderné domy s krásnym vybavením; iní sú hovers.

Kvalita parkov sa tiež výrazne líši a investori sa môžu vždy pohybovať domov, nie je to triviálny proces; pohybovať to môže viac ako samotný domov. Niektoré parky tiež ukladajú vekové obmedzenia, napríklad 55 a viac rokov, takže si pred nákupom urobte domáce úlohy nielen v parku, ale nielen v dome..

Ak si chcete prezerať zoznamy vyrobených domov, vyskúšajte možnosť Predať rýchlo pomocou vlastníka alebo stránky Homes.com.

4. Mobile Home Parks

Namiesto kúpy samostatného mobilného alebo výrobného domu si môžete kúpiť celé mobilné domčeky. Pritom kupujete obchod s pozemkami aj parkom. Účtujete mesačný poplatok za lot, ktorý môže zahŕňať niektoré nástroje. Ak nájomca nezaplatí nájomné, podáte žiadosť o vysťahovanie rovnako ako v ktorejkoľvek inej prenájme.

Rovnako ako nákup vyrábaných domov, mnohí investori v oblasti nehnuteľností považujú nákup mobilného domu za nesexy obchod a ignorujú ho. Toto vytvára príležitosť pre investorov, ktorým nevadí vlastniť majetok tak rozmanitý ako park pre mobilné domy.

Jedným z výhod investícií do mobilných domovských parkov je to, že nemusíte sami udržiavať domy, pretože ich nevlastníte. Všetko, čo musíte urobiť, je udržiavať spoločné priestory a pozemky a udržiavať vodu a kanalizáciu v prevádzke. To spôsobuje nízke režijné náklady a náklady a vysoké ziskové marže.

Miera obratu býva v mobilných domoch pre bývanie tiež nižšia ako v iných prenajímateľných nehnuteľnostiach, pretože premiestnenie vyrobeného domu stojí toľko peňazí. Keď si niekto kúpi mobilný dom, je majiteľom domu a zvyčajne zostane na mieste. Obraty sú miesto, kde väčšina práce a väčšina výdavkov leží pre typického prenajímateľa, takže nižšia miera fluktuácie je obrovskou výhodou.

Ako investovať do mobilných domov

Rovnako ako väčšina vecí v živote si môžete kúpiť mobilné obytné parky online. Najobľúbenejšou webovou stránkou pre nákup a predaj parkov je Mobile Home Park Store, ktorý obsahuje niekoľko stoviek parkov určených na predaj v danom čase. Mobilné domy pre domácnosti si môžete kúpiť aj na komerčných realitných gigantoch LoopNet. Parky niekedy nájdete aj na aukciách na stránkach Auction.com alebo eBay. Pred vyplatením akýchkoľvek peňazí dôkladne skontrolujte náležitú starostlivosť, najmä prostredníctvom služby vzájomného predaja, napríklad eBay. Na overenie a prevod názvu vždy používajte nezainteresovanú spoločnosť, ktorá poskytuje tituly tretích strán.

Mnoho investorov do nehnuteľností sa samozrejme neobmedzuje len na to, čo je verejne kótované. Neohrození investori využívajú direct mail, chladné volania alebo dokonca osobné návštevy.

Parky pre mobilné domy môžu generovať obrovské množstvo výnosov, čo znamená, že sú často drahé. Buďte pripravení zaplatiť sedem čísel za park v požadovanej lokalite so značnými príjmami.

Na záver možno povedať, že mobilné domčeky pre mobilné zariadenia ponúkajú dômyselným podnikateľom ďalšie príležitosti na príjem. Majitelia parku môžu inštalovať práčovne, miniparty alebo iné služby na mieste, aby generovali ďalší cash flow zo svojich parkov..

5. Realitné webové stránky Crowdfunding

Webové stránky crowdfunding, ktoré sú nedávnym prírastkom do katalógu možností investovania do nehnuteľností, ponúkajú investorom výraznú návratnosť.

Rôzne webové stránky crowdfundingu nehnuteľností sledujú rôzne investičné modely. Niektoré majú jeden spoločný fond alebo niekoľko veľkých spoločných fondov, ktoré platia všetkým investorom rovnakú návratnosť. Fond nakupuje, aktualizuje, spravuje a niekedy predáva nehnuteľnosti pomocou prostriedkov získaných od verejnosti. Je to podobné investovaniu do REIT, s výnimkou toho, že je menej regulovaný SEC a nemusí vyplácať 90% čistého zisku z dividend..

Niektoré webové stránky zamerané na crowdfunding nehnuteľností môžu investorom umožniť financovanie nákupu konkrétnych nehnuteľností. Čím vyššie je riziko dlžníka, majetku alebo oboch, tým vyšší je ponúkaný výnos. Táto štruktúra crowdfundingu má však príjemnú transparentnosť, aj keď investori v skutočnosti nemajú žiadnu ďalšiu kontrolu nad renováciou alebo správou nehnuteľnosti..

Ďalším dôležitým rozdielom od REITov je nedostatok likvidity. Keďže REIT sú verejne obchodovateľné, investori ich môžu okamžite kúpiť a predať. Dlh z crowdfundedu však nie je verejne obchodovaný a keď investujete, robíte tak aspoň po dobu minimálnej investície - zvyčajne najmenej šesť alebo 12 mesiacov.

Ako investovať do nehnuteľností Crowdfunding webových stránok

Úvodné slovo opatrnosti: Väčšina webových stránok určených na crowdfunding nehnuteľností prijíma prostriedky iba od akreditovaných investorov. Ak neviete, čo je akreditovaný investor, potom pravdepodobne nie ste. Sú to bohatí investori s čistým majetkom viac ako 1 milión dolárov alebo s ročným príjmom viac ako 200 000 dolárov.

Na základe toho existuje niekoľko webov zameraných na crowdfunding nehnuteľností, ktoré sa špecializujú na prácu s neakreditovanými investormi. Dva webové stránky crowdfundingu, ktoré investujú priamo do nehnuteľností prostredníctvom fondu, sú Fundrise a stREITwise. Fundrise akceptuje minimálnu investíciu len 500 dolárov a vyplatí výnosy v rozsahu od 8,7% do 12,4%. RealtyMogul vyžaduje najmenej 1 000 dolárov a od svojho založenia mesačne vyplatil približne 8%.

Ak chcete investovať do konkrétnych realitných projektov ako neakreditovaný investor, pozrite sa na stránku Groundfloor. Môžete investovať už od 10 dolárov a dosahovať návratnosť od 5% do 25%, v závislosti od nehnuteľnosti a dlžníka. Tieto pôžičky sa zvyčajne pohybujú od šiestich do 12 mesiacov, takže záväzok je relatívne krátky.

Prípadne by ste mohli investovať do poľnohospodárskej pôdy AcreTrader. Poľnohospodárska pôda sa rýchlo stáva populárnou investíciou, pretože od roku 1990 nikdy nemala negatívny ročný výnos. Ak by ste v roku 1990 investovali 10 000 dolárov do poľnohospodárskej pôdy, dnes by to stálo takmer 200 000 dolárov.

Ako vždy, urobte si domáce úlohy skôr, ako investujete peniaze na webovú stránku crowdfunding. Spýtajte sa na predvolené sadzby a venujte osobitnú pozornosť časovému záväzku pre prostriedky.

6. Súkromné ​​poznámky

Poznámka je právny dokument, ktorý vyhlasuje pôžičku od jednej strany druhej strane. Ak si napríklad požičiavate hypotéku, jeden z dokumentov, ktoré podpíšete pri vyrovnaní, je poznámka. Mnoho investorov do nehnuteľností financuje svoje obchody požičiavaním peňazí od jednotlivcov, nie od bánk. Podpisujú súkromnú zmenku s individuálnym investorom, požičiavajú si peniaze za akúkoľvek úrokovú sadzbu a ďalšie podmienky pôžičky, na ktorých sa obe strany dohodli.

Investujem peniaze do súkromných bankoviek. Napríklad v štáte Ohio je pár, ktorí odišli do dôchodku pred dosiahnutím 30 rokov vďaka príjmu z prenájmu nehnuteľností, aj keď neprestali kupovať nové nehnuteľnosti, aby vybudovali ešte pasívnejšie toky príjmov. V súčasnosti s nimi investujem 10 000 dolárov s 10% úrokom a obaja sme s dojednaním spokojní. Majú flexibilné financovanie od jednotlivcov a ich investori - vrátane mňa - dosahujú silnú a spoľahlivú návratnosť.

Stále to nie je bez rizika. Ak si dlžníci neplnia moju pôžičku, mojou jedinou možnosťou je podať ich súdu, vyhrať rozsudok a potom sa pokúsiť získať tento rozsudok.

Ako investovať do súkromných bankoviek

Na rozdiel od väčšiny možností v tomto zozname sú súkromné ​​bankovky založené predovšetkým na dôvere. Investujete peniaze s niekým, koho poznáte osobne a ktorý preukázal jasný a pôsobivý rekordný úspech so svojimi investíciami do nehnuteľností - inými slovami, s niekým, komu úplne dôverujete, aby vám vrátil peniaze..

Ak nepoznáte investorov do nehnuteľností, začnite sa ponoriť do tohto odvetvia. Pripojte sa k miestnemu klubu investovania do nehnuteľností a zúčastnite sa každého stretnutia niekoľko mesiacov po sebe. Sieť s miestnymi predajcami na kľúč, veľkoobchodníkmi a realitnými agentmi, ktorí sa špecializujú na prácu s investormi. Ponorte sa do miestnej komunity investujúcej do nehnuteľností. Malo by sa rýchlo zistiť, kto už nejaký čas blokuje, a preukázal úspešné investovanie. Spoznajte týchto ľudí lepšie. Keď s nimi budujete vzťah, môžete diskutovať o možnostiach investovania peňazí s nimi, ako veriteľ alebo dokonca ako partner.

Súkromné ​​noty si môžete kúpiť online aj prostredníctvom webových stránok ako Note Investor. Pred odovzdaním ťažko zarobenej hotovosti si dajte pozor, aby ste dôkladne preverili všetkých dlžníkov.

7. Syndikácie nehnuteľností

Pri syndikácii nehnuteľností slúži „vedúci“ alebo „sponzor“ ako hlavný investor v oblasti nehnuteľností a hľadá tichých partnerov, ktorí investujú peniaze. Títo tichí partneri sú známi ako „členovia“ alebo „komanditisti“. Na rozdiel od crowdfundingovej webovej stránky alebo súkromnej nóty, títo obmedzení partneri nielen požičiavajú peniaze; stávajú sa skutočnými partnermi s podielom na vlastníctve.

Predstavte si, že Odelia nájde bytový dom, ktorý chce kúpiť za 2 milióny dolárov. Má 500 000 dolárov na vlastné peniaze na investovanie a rozhodla sa získať ďalších 1,5 milióna dolárov prostredníctvom syndikátu nehnuteľností. Odelia vám ako operátor poskytne informácie o riešení. Viete, že má skúsenosti s týmito druhmi investičných projektov, takže si dala 100 000 dolárov a Odelia zbiera peniaze z hŕstky ďalších investorov..

Pretože vložíte 5% peňazí, kúpi vám 5% vlastnícky podiel v bytovom dome. Toto vlastníctvo ponúka väčšiu ochranu vašej investície. A pretože ste skutočným vlastníkom, nie iba požičiavateľom, získate všetky daňové výhody, ktoré sa poskytujú investorom v oblasti nehnuteľností, vrátane nadherných odpočtov, odpisov, 20% -nej odpočítateľnej položky a možnosti odložiť dane o kapitálových výnosoch s výmenou 1031.

Ako investovať do syndikátov nehnuteľností

Typicky môžu do syndikácií nehnuteľností investovať iba akreditovaní investori. Ak ste akreditovaným investorom, môžete získať prístup k týmto exkluzívnym rozsiahlym investíciám do nehnuteľností tým, že sa zoznámite s miestnymi investormi, ktorí sa na ne špecializujú. Kto investuje do bytových domov vo vašej oblasti? V komerčných výškových budovách? Vyhľadajte kupujúcich komerčných nehnuteľností a sietí s nimi, ktorí nie sú korporátnymi. Aj keď sa môžu alebo nemusia zúčastniť miestnych stretnutí klubov investujúcich do nehnuteľností, iní investori tam môžu povedať, kto pôsobí v tomto miestnom výklenku..

Pred investovaním peňazí sa uistite, že rozumiete podmienkam dohody. Väčšina projektov syndikácie nehnuteľností je dlhodobým záväzkom, keď investori nemôžu jednoducho predať, keď sa cítia.

Záverečné slovo

Niektoré z vyššie uvedených alternatívnych investícií do nehnuteľností sa dajú ľahšie kúpiť ako iné. Väčšina z nich vyžaduje buď špecifické znalosti, špecifickú sieť, štatút akreditovaného investora alebo kombináciu týchto troch. Ale pre tých, ktorí sú ochotní investovať nejaký čas do učenia sa alebo spájania s realitnými investormi, môžu byť výnosy vyššie ako priemerné cenné papiere.

Dve najjednoduchšie alternatívne investície do nehnuteľností uvedené vyššie sú crowdfundingové webové stránky a REIT, ktoré investujú do spolupracujúcich priestorov. Zvážte začiatok tam a ak sa vám páči to, čo nájdete, pokračujte v rozširovaní svojich vedomostí o širokom svete alternatívnych investícií do nehnuteľností.

O aké alternatívne investície do nehnuteľností vás najviac zaujíma? prečo?