Mal by som ušetriť na zálohu na dom alebo splatiť dlh?

V skutočnosti je pre toto určenie rozhodujúce, koľko máte na zálohu, ako aj na posúdenie existujúceho dlhu. To však vytvára hádanku. Ak už máte zdravé zálohy a dosť dlhov, čo robíte? Splácate dlh a vkladáte menšiu zálohovú platbu, alebo nechávate dlhovú aj zálohovú platbu nedotknutú?

Odpoveď na túto otázku nie je náročná, ale vyžaduje si dôkladné preskúmanie vašej osobnej situácie, ako napríklad koľko zálohy si môžete dovoliť, koľko dlhu máte, akú úrokovú sadzbu máte a akú veľkú hypotéku chcete sa kvalifikovať.

Proces žiadosti

Ak žiadate o hypotéku, banka alebo maklér budú pravidelne brať do úvahy príjem, ktorý dostanete, ako aj dlžné platby, ktoré v súčasnosti máte. To im poskytne predstavu o tom, koľko peňazí môžete každý mesiac ušetriť na splácanie hypotéky.

Na základe toho, vašich ďalších aktív, vašej úverovej histórie a vašich zálohových platieb, banka alebo maklér určia, akú veľkú hypotéku vám môžu ponúknuť a v akej miere.

Prípadová štúdia

Zvážte Jima, ktorý sa chystá kúpiť svoj prvý dom. Má veľmi dobrý kredit a po zdanení si berie ročne 36 000 dolárov ročne. Jim má tiež dlh z kreditnej karty 10 000 dolárov, čo má minimálnu platbu 250 dolárov mesačne, ale nemá žiadny iný dlh. Jim ušetril 20 000 dolárov, aby dal na svoje zálohy a hľadá hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov. Predpokladáme, že poistenie domácnosti stojí 800 dolárov ročne a dane z nehnuteľností sú 2 000 dolárov.

Ak Jim namiesto toho použije na splatenie dlhu 10 000 dolárov zo svojej zálohy, bude mať nárok na inú hypotekárnu sumu, ako keby nezaplatil žiadny dlh a znížil celú sumu 20 000 USD. Za predpokladu, že Jim je schopný získať úrokovú sadzbu 6%, čísla sú uvedené nižšie. Zohľadnenie súkromného hypotekárneho poistenia alebo PMI tiež významne neovplyvňuje toto porovnanie a je kvôli jednoduchosti vylúčené..

Záloha 20 000 dolárov, 250 dolárov mesačne v dlhu na kreditnej karte

• Mesačná splátka (vrátane hypotéky, daní a poistenia): 830 USD
• Celková cena domu: 119 519 dolárov

Záloha 10 000 dolárov, žiadny dlh

• Mesačná splátka (vrátane hypotéky, daní a poistenia): 1 073 dolárov
• Celková cena domu: 150 105 $

To je celkom veľký rozdiel! Jim sa môže kvalifikovať na hypotéku, ktorá je o 30 000 dolárov väčšia, ak splatí svoj dlh, aj keď jeho záloha je polovičná. Prečo je ten rozdiel taký veľký?

Ako sa určuje výška úveru

Súvisí to s tým, ako banka počíta, čo si môžete dovoliť zaplatiť. Všeobecne platí, že banka vezme percento z vášho celkového mesačného príjmu (36% je bežné) a predpokladá sa, že je to, koľko môžete zaplatiť za celý svoj dlh, vrátane hypotéky..

Inými slovami, vaše existujúce platby dlhu priamo znížia sumu, ktorú si banka myslí, že môžete zaplatiť na splácanie hypotéky, poistenie majiteľa domu, dane a PMI, ak je to potrebné. Keď určia, koľko mesačnej splátky si môžete dovoliť, extrapolujú, akú veľkú hypotéku si nárokujete.

Z dôvodu povahy týchto výpočtov záloha zvyšuje iba celkovú veľkosť hypotéky, na ktorú máte nárok, na základe dolára za dolár. To znamená, že ak spĺňate podmienky pre hypotéku vo výške 150 000 dolárov a máte k dispozícii ďalších 10 000 dolárov, môžete mať nárok na hypotéku vo výške 160 000 dolárov. Keďže však existujúci dlh vplýva na to, koľko si banka myslí, že ste schopní zaplatiť, obmedzuje sa tým aj veľkosť hypotéky. Vyplatenie dlhu v skutočnosti zvýši hypotekárnu sumu, na ktorú máte nárok, asi trikrát viac, ako len ušetriť peniaze na zálohu..

Všeobecne povedané, má najväčší zmysel splatiť existujúci dlh, ak chcete maximalizovať svoju pôžičku.

Ďalšie úvahy

K tejto úvahe patrí aj ďalší aspekt. Úroková sadzba z dlhu na kreditnej karte je často omnoho vyššia ako úroková sadzba na hypotéku a v prípade Jima to určite platí. Okrem toho si môžete odpočítať hypotekárny úrok z daní, a tým ďalej znižovať mieru, ktorú efektívne platíte za pôžičku na bývanie.

Pretože je takmer vždy lepšie obchodovať s vysokými úrokmi za nízkoúrokové dlhy, Jimove rozhodnutie z tohto hľadiska nie je jasné. Nehovoriac o tom, že aj keď vyplatí celú zálohu vo výške 20 000 dolárov smerom k svojmu domovu, musí stále platiť PMI, čo je ďalší mesačný náklad, ak je záloha nižšia ako 20%.

výnimky

Existuje však niekoľko situácií, keď vloženie časti vašej zálohy na dlh nemusí byť nevyhnutne najchytrejším krokom:

1. Ak môžete znížiť svoje minimálne požiadavky na platbu
Keďže banka používa vaše minimálne požadované platby na výpočet výšky úveru, ktorý si môžete dovoliť, zníženie minimálnych platieb, dokonca aj dočasne, môže zvýšiť výšku vášho úveru bez toho, aby ste museli splácať akýkoľvek dlh. Okrem toho je to najlepšie možné pri pôžičkách, ktoré chcete ponechať, napríklad pri úveroch s úrokovou sadzbou blízkou alebo dokonca nižšou ako hypotekárna úroková sadzba.

Napríklad mnoho študentských pôžičiek spadá do tejto kategórie a môže vám umožniť zmeniť váš platobný plán na rok alebo dva, čím sa uľahčí získanie nároku na väčšiu pôžičku bez toho, aby ste museli platiť niektorý z nízkych úrokov študentského dlhu..

alebo dlhu na kreditnej karte, okrem toho, že požiadate svoju spoločnosť o zníženie minimálnych požiadaviek na platbu, môžete zvážiť prevod zostatku na kreditnú kartu s nižšou sadzbou APR alebo propagačným obdobím bez akýchkoľvek úrokov. Neotvárajte novú kartu príliš blízko času, keď požiadate o hypotéku, pretože to môže v krátkodobom horizonte poškodiť kreditné skóre..

2. Ak si nemôžete dovoliť veľa zálohy
Aj keď existujú hypotekárne možnosti s nulovými splátkami, pravdepodobne budete platiť oveľa vyššie úrokové sadzby. Úspora vašich peňazí, aby ste mohli poskytnúť aj malú zálohu, napríklad 3,5%, vám môže z dlhodobého hľadiska ušetriť viac peňazí ako splatenie dlhu.

Závisí to však od toho, či máte nárok na pôžičku s nízkou alebo žiadnou zálohou, na akú úrokovú sadzbu vám ponúkneme a na súčasnú úrokovú sadzbu z existujúceho dlhu..

3. Ak sa môžete vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia
Ak nezaplatíte akýkoľvek existujúci dlh, umožní vám poskytnúť zálohu vo výške 20% z predajnej ceny vášho domu, môžete sa vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia. To vám môže ušetriť peniaze v čase, pokiaľ úroková sadzba pre váš existujúci dlh nie je príliš vysoká.

4. Ak nepotrebujete maximalizovať svoju výšku úveru
Ak nepotrebujete nárok na veľkú pôžičku, ušetrite hotovosť, aby ste mali po ruke pri zatváraní a keď sa sťahujete do svojho nového domu. V takom prípade je pravdepodobné, že dôjde k neočakávaným výdavkom a vy sa môžete vyhnúť prijatiu ďalších dlhov tým, že za ne zaplatíte.

Záverečné slovo

Ak ste na trhu s hypotékou, skúste si pohrať s Bankrate's New House Calculator, ktorý vygeneroval čísla použité v prípadovej štúdii vyššie. Najprv vyhľadajte konkrétne domy, ktoré vás zaujímajú. Potom do kalkulačky zapojte informácie o cene, informáciách o dani z nehnuteľností a odhad nákladov na poistenie majiteľov domov. (Skúste požiadať ostatných majiteľov domov alebo miestneho poisťovacieho agenta o odhad poistného.)

Pozrite sa, do akej miery ste na začiatku oprávnení a či splatenie dlhov zvýši sumu. Nezabudnite tiež účtovať úrokové sadzby z existujúceho dlhu. Napríklad, aj keď môžete znížiť svoju hypotekárnu úrokovú sadzbu o celé percento zvýšením zálohy, v akom úroku je dlh, ktorý by ste inak mohli splatiť? Pamätajte, že úrok z hypotéky na bývanie je odpočítateľný z daní.

Ak práve hľadáte domov, zahrajte si s kalkulačkou vyššie a zvážte rôzne spôsoby, ako minúť zálohu. Nenechajte úplne na banke, aby rozhodla, čo si môžete dovoliť. Ak si banka myslí, že môžete vybaviť hypotekárnu splátku 2 000 dolárov mesačne, ale viete, že nemôžete, do jednej sa nedostaňte len preto, že to banka hovorí. Nájdite dom, ktorý si môžete pohodlne dovoliť, takže si môžete byť istí, že budete platiť všetky svoje mesačné platby a užívajte si svoj nový domov bez stresu..

Už ste niekedy čelili rozhodnutiu ušetriť na akontácii domu alebo splatiť dlh? S čím si išiel a prečo?