Kedy by som mal refinancovať hypotekárny úver?

Ako teda zistíte, či je pre vás financovanie vhodné? Najprv musíte pochopiť, ako funguje refinancovanie. Potom zvážte svoju finančnú situáciu a to, čo chcete dosiahnuť refinancovaním. Nakoniec sa pozrite na pôžičky, na ktoré máte nárok v kontexte vašich dlhodobých finančných cieľov.

Faktory uvedené nižšie podrobne opisujú tento proces a pomôžu vám urobiť informované rozhodnutie o tom, či refinancovať alebo nefinancovať vašu súčasnú hypotéku.

Refinancovanie hypotéky 101

Ako funguje refinancovanie

Keď refinancujete hypotéku vo svojom dome, splatíte pôvodnú hypotéku a nahradíte ju novou. Podmienky a úroková sadzba nového úveru sa môžu líšiť, ale majetok zabezpečujúci úver je stále rovnaký.

Pretože už vlastníte nehnuteľnosť, je často jednoduchšie refinancovať, ako získať pôvodnú pôžičku. Navyše, ak ste vlastnili svoj majetok po dlhú dobu, môžete mať významný kapitál, čo môže uľahčiť aj refinancovanie.

Náklady na refinancovanie

Pokiaľ ide o náklady, je potrebné pochopiť dve dôležité veci. Prvým je, že refinancovanie prichádza s takmer toľkými nákladmi ako pôvodná hypotéka. Budete musieť zaplatiť záverečné náklady, poistenie práv a poplatky za právne zastúpenie. Možno budete musieť zaplatiť aj poplatky za hodnotenie, dane a poplatky za prevod..

Rozhodne to nie je zadarmo. Aj keď mnohé banky inzerujú hypotéky „bez nákladov“, takáto vec v skutočnosti neexistuje. Môžete však získať hypotéku bez akýchkoľvek nákladov, pri ktorej sa k zostatku pôžičky pripočítajú náklady na zatvorenie (čo znamená, že budete platiť úroky z poplatkov za zatvorenie), alebo jednoducho zaplatíte vyššiu sadzbu na ich pokrytie..

Preto pri zvažovaní refinancovania je dôležité určiť, či úspory, ktoré získate z nižšej úrokovej sadzby, vyrovnajú náklady, ktoré vám vzniknú..

Druhou vecou, ktorú treba pochopiť, je to, že náklady na zatváranie sa líšia v závislosti od vašej sadzby. Inými slovami, ak chcete najnižšiu možnú mieru, vaše náklady na zatváranie budú relatívne vysoké. Ak prijmete mierne vyššiu mieru, pravdepodobne sa znížia vaše náklady na zatváranie.

Napríklad refinancovanie vo výške 6% vás môže stáť 2 000 dolárov na zatvorenie, zatiaľ čo nižšia sadzba na 5,75% vás môže stáť 3 000 EUR. Ak však prijmete sadzbu 6,5%, nemusíte mať žiadne náklady mimo kapsu. Úver 6,5% mohol byť v skutočnosti inzerovaný ako „bezplatný“ úver. Môžete však vidieť, že skutočne platíte za náklady na zatváranie vo forme vyššej úrokovej sadzby.

Ako vám môže refinancovanie ušetriť peniaze

Pravdepodobne už viete, že refinancovanie môže znížiť vašu mesačnú platbu. Nižšia úroková sadzba vám však tiež umožní rýchlejšie zrýchliť vytváranie vlastného imania a splácať zostatok na vašom úvere. Ak splácate hypotéku každý mesiac, pozorne si prečítajte svoje vyhlásenie. Pretože vaša hypotéka je odpisovaná dlhú dobu, zvyčajne 30 rokov, platby úrokov tvoria významný kus mesačnej platby, najmä počas prvých desiatich rokov vašej pôžičky..

Keď refinancujete hypotéku na nižšiu úrokovú sadzbu, suma, ktorú platíte v úrokoch, klesne. Navyše, ak sa doba platnosti vašej novej hypotéky zhoduje s tým, koľko rokov zostalo na vašej pôvodnej hypotéke, zvýši sa suma, ktorú zaplatíte príkazcovi. Ak si to môžete dovoliť a nemáte iný dlh s vysokým úrokom, dobrou stratégiou je nasmerovať množstvo peňazí, ktoré ušetríte z refinancovania, na mimoriadne platby istiny. Týmto spôsobom sa vaša mesačná výška hypotéky nemení, ale môžete splácať svoj domov oveľa rýchlejšie.

Vo väčšine prípadov vám ušetrí peniaze aj refinancovanie, ktoré zahŕňa odstránenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI). Ak má váš dom viac ako 20% -ný kapitál, nebudete musieť platiť PMI, pokiaľ nemáte hypotekárny úver FHA alebo pokiaľ sa nepovažujete za vysoko rizikového dlžníka. Ak platíte PMI a váš súčasný veriteľ ho neodstráni, aj keď má váš dom aspoň 20% kapitál, možno budete chcieť zvážiť refinancovanie len z tohto dôvodu..

Faktory, ktoré je potrebné zvážiť pred refinancovaním

Ak chcete zistiť, nakoľko je pravdepodobné, že vám refinancovanie pomôže, ak máte naň nárok, a ako postupovať pri jeho štruktúrovaní:

1. Aktuálna úroková sadzba
Jednoducho povedané, ak sa môžete dostať k hypotéke s nižšou úrokovou sadzbou, treba refinancovať. Preto zvážte, ako dlho vám bude trvať návratnosť nákladov na zatvorenie.

Napríklad, ak ste zaplatili 2 000 dolárov na refinancovanie hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou a vaša platba klesla o 150 USD mesačne, pravdepodobne vám bude trvať až rok, kým sa vyrovnáte. Všeobecne platí, že zníženie úrokovej sadzby najmenej o pol bodu na celé miesto vám ušetrí dostatok peňazí na zrušenie záverečných nákladov v priebehu niekoľkých rokov..

2. Jumbo pôžička
Ak vaša počiatočná hypotéka bola „úverom typu jumbo“, ale odvtedy ste zostatok zaplatili na menej ako 417 000 dolárov, možno budete môcť získať „bežnú“ refinanciu. Inými slovami, existuje veľká šanca, že budete mať nárok na nižšiu úrokovú sadzbu, aj keď sadzby vo všeobecnosti výrazne neklesli.

3. Záverečné náklady
Keďže s každou hypotékou vrátane refinancovania sú spojené poplatky, musíte pochopiť, ako im budete platiť a či to má zmysel pre vašu situáciu..

Napríklad pri hypotéke „bez nákladov“ buď zaťažujete poplatky zostatkom úveru, alebo prijímate vyššiu úrokovú sadzbu na pokrytie týchto poplatkov. Ak si to môžete dovoliť, dlhodobo ušetríte tým, že zaplatíte poplatky priamo z vrecka. Ak si to však nemôžete dovoliť a plánujete na chvíľu zostať vo svojom dome, pridanie poplatkov k zostatku vášho úveru pravdepodobne vyjde lepšie ako akceptovanie vyššej úrokovej sadzby. Ak však očakávate, že sa v najbližších rokoch budete pohybovať, výhodnejšie bude akceptovanie vyššej úrokovej sadzby.

Pri určovaní, či sa majú alebo nemajú financovať vaše konečné náklady, zvážte celý svoj finančný obraz. Napríklad, ak máte dlh s vysokými úrokmi z kreditnej karty, ale máte po ruke hotovosť, aby ste si mohli dovoliť náklady na zatváranie, môže byť zmysluplné splatiť tento dlh s vysokým úrokom a namiesto toho financovať zatváracie náklady. Potom môžete nasmerovať platby, ktoré by sa použili na vašu kreditnú kartu, na váš domáci úver. Týmto spôsobom by ste mohli zaplatiť záverečné náklady rýchlejšie, ako by ste mohli zaplatiť rovnakú sumu dlhu na kreditnej karte.

4. Trest za predčasné splatenie hypotéky
Niektorí hypotekárni makléri a banky ponúkajú pôžičky, ktoré majú preddavok na hypotéku. Zatiaľ čo pôžička s predčasným splatením má zvyčajne nižšie poplatky alebo vyššiu sadzbu, ak splatíte pôžičku skôr, budete dlhovať poplatok, ktorý môže byť prudký. Trest sa uplatňuje na stanovenú dobu a niekedy sa môže časom znížiť. Ak však chcete splácať hypotéku ešte pred uplynutím platnosti predplatného, musíte zaplatiť pokutu, ktorá môže v konečnom dôsledku viesť k drahšiemu refinancovaniu, ako sa oplatí..

5. Dĺžka pobytu v domácnosti
Je to dôležité v súvislosti so záverečnými nákladmi, najmä ak zvážite nový úver so zálohovou platbou. Pokiaľ ide o náklady na zatváranie, musíte sa ubezpečiť, že ste uhradili výdavky skôr, ako sa pohnete.

Napríklad, ak ste zaplatili 2 000 dolárov v záverečných nákladoch a teraz platíte každý mesiac o úrok menej o 100 dolárov, bude trvať 20 mesiacov, kým sa skutočne vyrovnáte a začnete vidieť skutočné úspory. Ak ste tieto záverečné náklady financovali ich pripočítaním k zostatku úveru, bude to trvať ešte dlhšie.

Ak sa neplánujete byť doma najmenej dva roky, pravdepodobne to vôbec nestojí za to refinancovanie - pokiaľ, možno, neprefinancujete z veľmi vysokej sadzby na oveľa nižšiu alebo ak nevykonáte obchod mimo- náklady na zatváranie vreciek pre vyššiu úrokovú sadzbu, ktorá je stále nižšia ako vaša pôvodná hypotekárna sadzba.

Ak sa zaujímate o to, ako na svoju novú pôžičku uplatniť predčasnú platbu, aby ste dostali nižšiu sadzbu, mali by ste sa zaviazať zostať vo svojom dome počas obdobia predčasnej platby, ktoré môže byť až päť rokov alebo viac.

6. Vaše kreditné skóre
Ak sa váš kredit od získania pôvodnej hypotéky zlepšil, môžete teraz získať nižšiu úrokovú sadzbu. Pred začatím procesu skontrolujte svoju kreditnú správu a overte, či je tomu tak alebo nie. Niekoľko rokov včasných hypotekárnych splátok zlepší vaše skóre tak, že máte nárok na nižšiu úrokovú sadzbu.

Porovnajte teraz aj svoj dlh a príjem s tým, čo to bolo, keď ste si vybrali pôvodnú hypotéku, pretože banky vo všeobecnosti vyžadujú, aby váš pomer dlhu k príjmu klesol pod 36%. Ak ste odvtedy nazhromaždili významný dlh alebo ak váš príjem klesol, nemusíte mať nárok na nižšiu sadzbu ani na refinancovanie, a to napriek hviezdnemu úveru.

7. Suma vlastného imania vo vašej domácnosti
Väčšina veriteľov chce vidieť určitú sumu vlastného imania, aby vás kvalifikovala na pôžičku. Všeobecne povedané, čím viac vlastného kapitálu u vás doma, tým ľahšie bude refinancovanie. Minimálne 20% je ideálne, ale stále máte nárok na refinancovanie, aj keď máte menej, napríklad 10%. Podmienky však nemusia byť také priaznivé.

Ak chcete refinancovať s nízkym alebo žiadnym majetkom, pozrite si nižšie uvedenú časť „Osobitné situácie“.

8. Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou alebo balónom
Väčšina ľudí, ktorí majú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou alebo hypotéku s platbou balónom, sa v určitom okamihu spolieha na refinancovanie, ak plánujú zostať vo svojom dome. Keďže refinancovanie môže chvíľu trvať, dajte si dostatok času na to, aby ste sa mohli prihlásiť a aby boli schválené skôr, ako sa upraví vaša sadzba alebo splatnosť vašej platby balónom. Dôkladne skontrolujte dokumenty o pôžičke, aby ste sa uistili, že presne viete, kedy je tento dátum naplánovaný.

9. Úverové obdobie
Mnoho ľudí refinancuje novú 30-ročnú hypotéku znovu a znovu a nikdy sa nedostane bližšie k cieľu vlastniť svoj domov priamo. Keďže úroky tvoria veľkú väčšinu vašich platieb v priebehu prvých desiatich až pätnástich rokov, zaplatíte omnoho viac úrokov, ak budete naďalej nastavovať hodiny.

Preto je vo všeobecnosti dobré požiadať o úverovú lehotu, pokiaľ zostávajúci počet rokov zostane na vašej pôvodnej hypotéke, pokiaľ si to môžete dovoliť. To vám umožní splácať hypotéku podľa pôvodného plánu a zároveň znížiť svoju sadzbu. Môžete dokonca refinancovať do kratšieho obdobia, čo môže zvýšiť vašu platbu, ale mohlo by vás dostať ešte lepšiu sadzbu a nastaviť si splácanie úveru skôr.

Nezabudnite, že sa nezamerajte na mesačnú platbu s výnimkou doby splatnosti úveru, vašej sadzby a nákladov na zatváranie. Napríklad, niektorý bezohľadný hypotekárny maklér vám môže ukázať pôžičku s nižšou splátkou, ktorá má v skutočnosti 30-ročné obdobie, vysoké výdavky a sadzbu, ktorá nie je oveľa nižšia ako sadzba na aktuálnu hypotéku..

10. Ľudia uvedení na refinancovanej hypotéke
Všeobecne platí, že ak sa snažíte niekoho pridať alebo odobrať z hypotéky, napríklad po svadbe alebo rozvode, od veriteľa sa bude požadovať refinancovanie. Týmto sa zisťuje, či sa druhá osoba kvalifikuje alebo či sa kvalifikuje sama.

S hypotekárnym veriteľom však možno budete môcť niečo vyriešiť, aby ste dosiahli svoj cieľ bez toho, aby ste prešli úplným refinancovaním. Platí to najmä v prípade, že osoba, ktorá bude mať obe hypotéky, môže sama získať hypotéku.

11. Druhý hypotekárny úver alebo pôžička na vlastný kapitál
Ak máte druhú hypotéku, pôžičku na vlastný kapitál alebo úverovú linku pre domácnosť (HELOC), môžete ušetriť veľa peňazí refinancovaním do primárnej hypotéky..

Ak chcete zistiť, či je to možné, spočítajte všetky svoje pôžičky na bývanie naraz. Ak aktuálna hodnota vášho domu presiahne hodnotu pôžičiek, možno budete môcť svoje pôžičky refinancovať do jednej. Týmto spôsobom zaplatíte jednu nízku sadzbu z celej sumy namiesto jednej nízkej sadzby za svoju primárnu hypotéku a vyššiu za druhú.

Osobitné situácie týkajúce sa vlastného imania

Abundancia alebo nedostatok vlastného imania môžu spôsobovať problémy, pokiaľ ide o refinancovanie. Nasleduje niekoľko tipov, ako čo najlepšie zvládnuť obe situácie:

Možnosti financovania s nízkym alebo bez vlastného imania

Ako už bolo uvedené, ak máte nízky alebo žiadny kapitál, refinancovanie môže byť ťažké alebo úplne nemožné. Pre niektoré typy úverov a osobitné situácie sú však k dispozícii špeciálne možnosti refinancovania.

Napríklad, ak máte doma najmenej 5% vlastného imania, môžete mať nárok na refinancovanie FHA. Alebo pre majiteľov domov, ktorí nepremeškali žiadne platby, vám môže Program refinancovania domácnosti za rozumnú cenu alebo HARP pomôcť refinancovať na nižšiu sadzbu, aj keď ste v hypotéke hore nohami. Tento program umožňuje majiteľom domov s hypotékami Fannie Mae alebo Freddie Mac refinancovať až 125% súčasnej hodnoty ich domu..

Ak hrozí bezprostredné nebezpečenstvo straty vášho domova, program na zmenu domova alebo HAMP môže zmeniť vašu zmluvu o pôžičke refinancovaním, predĺžením úverovej lehoty a, ak je to potrebné, znížením istiny, aby sa vaše platby znížili na najviac 31% vášho hrubého príjmu. Pomoc je k dispozícii aj v prípade, že sa snažíte splácať druhú hypotéku, ak ste nezamestnaní alebo ak už čelíte vylúčeniu. Väčšina z týchto pôžičiek sa poskytuje prostredníctvom vládneho programu Tvorba domu za prijateľnú cenu, spravuje sa však prostredníctvom pravidelných veriteľov.

Jednou z možností, ktorú niektorí majitelia domov v minulosti využili, je pôžička typu „piggyback“, pri ktorej sa pôžička na vlastný kapitál vyberie na 10% zostatku a zvyšok hypotéka na zvyšok. Takéto usporiadanie môže znamenať priaznivejšie podmienky. S príchodom prísnejších požiadaviek na poskytovanie úverov však môže byť ťažké nájsť banku alebo družstevnú záložňu, ktorá je ochotná tento typ úveru poskytnúť..

Vylepšenia v hotovosti

Možno ste už videli reklamu na vylepšenia, ktoré hovoria: „vložte peniaze do vrecka“ alebo „získajte hotovosť z domu“. Tieto sa označujú ako vylepšenia v hotovosti. Tu je nová pôžička väčšia ako stará pôžička a dostanete rozdiel v hotovosti. Ale táto hotovosť nie je zadarmo - je to pôžička z vlastného imania u vás doma. Inými slovami, musíte to vrátiť.

Hoci to môžu banky a makléri ponúknuť ako skvelý spôsob, ako splatiť dlh, vziať si dovolenku alebo získať peniaze na vysokú školu, problém je, že ide iba o dočasnú opravu. V skutočnosti by ste mohli nakoniec zaplatiť omnoho viac za „hotovostné vyplatenie“, ak nemáte plán na to, ako budete platiť späť.

Napríklad, keď príde čas na predaj vášho domu, z predaja nebudete mať toľko, pretože budete mať na vyplatenie väčší zostatok úveru. Alebo ešte horšie je, že v prípade poklesu trhu s nehnuteľnosťami by ste sa v hypotéke mohli obrátiť hore nohami a pri predaji by ste vlastne dlhovali bankové peniaze..

Vylepšenia výplaty zvyčajne prichádzajú s vyššími úrokovými sadzbami, aj keď vyberiete iba „malú“ sumu hotovosti. Mnoho bánk konkrétne ponúka refinancovanie na splatenie svojich kreditných kariet. Je to však riskantný krok, v ktorom obchodujete so nezabezpečeným dlhom (kreditné karty) za zabezpečený dlh (hypotéka). Ak nedokážete zaplatiť dlh svojej kreditnej karty, najhoršie sa môže stať súdny rozsudok na ozdobenie vašej mzdy. Ale ak nemôžete splácať hypotéku, prídete o svoj domov.

Pred zabezpečením tohto dlhu u vás doma sa uistite, že si môžete dovoliť splátku hypotéky, ktorá obsahuje dlh vašej kreditnej karty. V skutočnosti, ak máte problémy so splácaním dlhu, pred refinancovaním hypotéky kontaktujte úverového poradcu.

Ako ušetriť peniaze na záverečných nákladoch

Tu je niekoľko spôsobov, ako minimalizovať náklady na uzavretie spojené s refinancovaním:

Ak potrebujete ocenenie a váš domov výrazne vzrástol na hodnote alebo existuje veľa porovnateľných tržieb vo vašom okolí, opýtajte sa svojho realitného agenta, či môžete namiesto automatického ocenenia použiť automatizované hodnotenie. Ušetrite tým niekoľko stoviek dolárov.
Aj keď budete stále potrebovať poistenie práv, opýtajte sa, či môžete získať „opakovanú“ sadzbu namiesto plnej sadzby.
Pred podpísaním dokumentov s novým veriteľom skontrolujte, či vám váš súčasný veriteľ môže ponúknuť refinancovanie s nízkym úrokom. Môžu vám byť schopní ponúknuť primeranú dohodu bez čo najväčších nákladov.

Vypočítajte si svoje úspory

Pomocou kalkulačky refinancovania zistite, koľko môžete ušetriť. Posaďte sa so svojím výpisom z hypotéky a určte, koľko platíte za dane z nehnuteľností a poistenie majiteľov domov, pretože tieto sumy sa pri refinancovaní nezmenia. Ak sa však vaše vlastníctvo znížilo na hodnotu, môžete znížiť svoju daň z nehnuteľnosti.

Ďalej získajte údaje o konečných nákladoch z banky alebo sprostredkovateľa, ktorý spracoval vašu prvú hypotéku. Priemerné uzatváracie náklady na refinancovanie 200 000 dolárov sú 3 741 dolárov, ale sumy sa v jednotlivých regiónoch veľmi líšia. Budete tiež musieť vedieť, ako dlho vám zostala vaša pôžička a rozhodnúť sa, či si ponecháte rovnakú výpožičnú lehotu, alebo či ju skrátite alebo predĺžite..

Napríklad povedzme, že Jim bol vo svojom dome a aktuálne hypotéku sedem rokov. Spočiatku zaplatil za dom 145 000 dolárov a mesačnú splátku hypotéky vo výške 916 USD na 6,5%. Dokonca aj po siedmich rokoch vypláca mesačne iba 206 dolárov svojho príkazcu, zatiaľ čo 710 dolárov z jeho platby bude platiť. Za hypotéku stále dlhuje 130 897 dolárov.

Rozhodne sa refinancovať a je schopný získať sadzbu 5% a zaplatí 2 000 dolárov na záverečné náklady. Rozhodol sa ponechať si rovnakú výpožičnú lehotu a jeho nová platba je 799 dolárov mesačne.

Stará hypotéka na 6,5%

Mesačná platba: 916 dolárov
Výška úroku: 710 dolárov
Hlavná čiastka: 206 dolárov

Nová hypotéka na 5%

Mesačná platba: 799 dolárov
Výška úroku: 545 dolárov
Hlavná čiastka: 254 USD

Jim nielen ušetrí 117 dolárov na jeho platbe každý mesiac, ale aj keď zaplatí menej úrokov, splatí viac svojho zostatku úveru ako predtým. Keď však Jim robí dane, nebude mať taký nárok na úrok z hypotéky na bývanie a stratí tam nejaký úžitok. Ale podľa Jimovej skupiny daní z príjmu sa strata odpočítanej dane môže viac-menej umývať zrýchleným tempom, ktorým vypláca istinu. Inými slovami bude trvať Jim približne 17 mesiacov, kým sa zlomí, čím získa späť 2 000 dolárov v konečných nákladoch.

V každom prípade spustite čísla týkajúce sa toho, kedy vám prinesie zisk, a to aj na základe toho, koľko ušetríte mesačne, koľko vlastného kapitálu budete stavať a koľko daňového odpočtu sa vzdáte s nižšou úrokovou sadzbou. Až potom môžete určiť, kedy sa pravdepodobne zlomíte aj pre vašu konkrétnu situáciu.

Záverečné slovo

Keďže žiadosť o refinancovanie poškodí vaše kreditné skóre, pred odoslaním prihlášky určte, či ste kvalifikovaní. Ak sa to zdá nepravdepodobné, možno budete chcieť počkať, kým sa nezvýši hodnota vášho domu, nezlepší sa vaše kreditné skóre alebo sa nezníži pomer dlhu k príjmu. Tiež plánujte dopredu, ak chcete požiadať o ďalšiu pôžičku, napríklad na pôžičku na auto, ktorá ovplyvní vašu schopnosť refinancovať.

Potom, čo ste zistili, že spĺňate podmienky, prečítajte si svoju finančnú situáciu, vrátane výpisu z hypotéky a toho, čo chcete dosiahnuť refinancovaním. Pri diskusiách o možnostiach s hypotekárnym maklérom alebo bankou vyjasnite tieto body a nezabudnite sa nezamerať výlučne na jednu vec, napríklad sadzbu alebo platbu, pretože by ste nakoniec mohli stratiť dôležitú súčasť úveru, s ktorým súhlasíte..

Najdôležitejšie je, že sa spoliehajte na svoje vlastné hodnotenie svojej aktuálnej hypotéky v porovnaní s novými kotáciami, ktoré dostanete, a na každej z nich spusťte čísla, aby ste určili, ktorý z nich má najväčší zmysel podľa vašich cieľov.

Už ste niekedy refinancovali hypotéku? Aké boli hlavné faktory, ktoré viedli k vášmu rozhodnutiu a koľko ste ušetrili?