Pôžičky za tvrdé peniaze na renovácie v oblasti nehnuteľností - mali by ste ich získať?

Kto má pravdu?

Pôžičky s tvrdými peniazmi nie sú zo svojej podstaty dobré ani zlé; sú iba jedným z mnohých nástrojov na financovanie súboru nástrojov pre investorov do nehnuteľností. Tu je to, čo ašpirujúci investori v oblasti nehnuteľností musia vedieť o pôžičkách s tvrdými peniazmi vrátane ich výhod, nevýhod, nákladov a správneho a nesprávneho času ich použitia..

Čo je to pôžička za ťažké peniaze?

Úver za tvrdé peniaze je úver orientovaný na kolaterál zabezpečený proti nehnuteľnostiam. Poskytovatelia tvrdých peňazí sa zvyčajne zameriavajú menej na dlžníka ako na bežných hypotekárnych veriteľov a viac na majetok a kvalitu samotného obchodu. Namiesto požičiavania 90% až 95% hodnoty nehnuteľnosti, ako sú bežní hypotekárni veritelia, veritelia s tvrdými peniazmi spravidla dodržiavajú pomer pôžičiek k hodnote v hodnote 60% až 80% (LTV)..

Aj keď veritelia s tvrdými peniazmi hodnotia aj dlžníka, ich hlavným zameraním je zabezpečiť, aby mal v majetku dostatok vlastného imania, aby mohol získať späť svoje prostriedky, aj keď dlžník zlyhá. Dohliadajú na dohodu, aby sa ubezpečili, že dlžník nakupuje pod trhovou hodnotou, a bude schopný vytvoriť ešte viac vlastného imania rentabilnou renováciou nehnuteľnosti..

Poskytovatelia tvrdých peňazí nie sú hlavnými bankami alebo korporáciami. Namiesto toho bývajú malými, agilnými spoločnosťami, ktoré pôsobia na miestnej, štátnej alebo regionálnej úrovni. V súčasnosti existuje hŕstka takmer celoštátnych spoločností, ktoré ponúkajú pôžičky na tvrdé peniaze, ale žiadna z nich nepôsobí vo všetkých 50 štátoch. Na rozdiel od bánk, ktoré sa snažia slúžiť na masovom trhu, sú veriteľmi tvrdých peňazí špecializovaní veritelia, ktorí sa špecializujú na pôžičky na rýchlu obnovu pre skúsených investorov v oblasti nehnuteľností..

Pôžičky s tvrdými peniazmi bývajú krátkodobé (6 až 24 mesiacov), iba úroky a dostupné iba pre nehnuteľnosti neobývané vlastníkmi. Naopak, hypotéka býva orientovaná na dlžníka a je dlhodobá (15 až 30 rokov). Konvenční hypotekárni veritelia skúmajú kvalifikáciu dlžníka, ako je úverová história, príjem, dlhy a ukazovatele, ako je pomer dlhu k príjmu. Kolaterál - nehnuteľnosť - musí oceniť aspoň kúpnu cenu, aby uspokojil bežných hypotekárnych veriteľov.

Výhody pôžičiek za tvrdé peniaze

Pôžičky s tvrdými peniazmi existujú už dlho a stále sú finančnou voľbou pre mnohých investorov do nehnuteľností, a to aj napriek nedávnemu vstupu „narušiteľov“ do oblasti, ako sú webové stránky pre crowdfunding. Preto sú medzi investormi tak populárne.

1. Rýchlosť a flexibilita

Pôžičky s tvrdými peniazmi sú rýchle a flexibilné. Investori do nehnuteľností majú dve vlastnosti. Úvery na tvrdé peniaze som videl blízko za tri dni od začiatku do konca. Táto rýchlosť je často nevyhnutná pre investorov do nehnuteľností, aby zabezpečili mimoriadne ponuky tým, že ponúknu rýchle a prakticky zaručené vyrovnanie úzkostlivému predajcovi..

2. Ideálne na financovanie renovácie

Tam, kde pôžičky na tvrdé peniaze žiaria, je financovanie obnovy. Väčšina veriteľov s ťažkými peniazmi pokrýva 100% nákladov na renováciu a uvoľňuje prostriedky v sérii žrebovaní na základe vzájomne dohodnutého harmonogramu čerpania (viac o tomto neskôr).

3. Zlý kredit nie je lámač obchodov

Pretože veritelia s tvrdými peniazmi sa viac zameriavajú na kolaterálny majetok ako dlžník, nevyhýbajú sa dlžníkom so zlou úverovou hodnotou; jednoducho účtujú vyššie úrokové sadzby a poplatky a požičiavajú nižším LTV dlžníkom s vyšším rizikom.

4. Flexibilné zálohové platby

Ďalším prínosom pre pôžičky na tvrdé peniaze je to, že veriteľom sa často nestará, odkiaľ pochádza vaša záloha. Môžete si ju požičať od svojej veľkej tety Sue, vybrať si zálohu z kreditnej karty alebo predať obličky na eBay alebo Amazon; pre väčšinu veriteľov s ťažkými peniazmi je to jedno, pretože ich zameranie spočíva v kolaterále. Konvenční veritelia zvyčajne neumožňujú vypožičanie časti zálohových platieb ani od rodinných príslušníkov.

5. Typ majetku nie je dôležitý

Poskytovatelia pôžičiek s tvrdými peniazmi sú tiež ochotní zvážiť jedinečné vlastnosti, ktoré spôsobujú, že bežní veritelia rozkvitnú. Raz som vedel, že žena, ktorá do týždňa prevádzkuje internátnu ubytovňu a do týždňa účtuje nezdokumentovaným prisťahovalcom izby, sa nepýtala. Žiadny konvenčný veriteľ by sa jej nedotkol, ale veriteľ, ktorý našla, tvrdo peniaz, ktorý netušil, keď uvidel vysokú hodnotu a spravodlivosť v majetku..

6. Žiadne PMI

Ako poslednú poznámku veritelia tvrdých peňazí neúčtujú súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI), čo vylučuje niektoré z vysokých nákladov.

Nevýhody pôžičiek za tvrdé peniaze

Tieto pôžičky sú spojené so značnými rizikami, ktorým by potenciálni dlžníci mali rozumieť.

1. Vysoké náklady na prijaté úvery a pôžičky

Rýchlosť a flexibilita nie sú lacné. Najväčšou nevýhodou pôžičiek na tvrdé peniaze, zďaleka, sú ich vyššie náklady.

Dlžníci môžu očakávať, že zaplatia úrokové sadzby od 8% do 18% a od 2 do 6 bodov. („Bod“ v prípade požičiavania pôžičiek je poplatok účtovaný vopred pri vyrovnaní, ktorý sa rovná 1% z výšky úveru.) Tieto sadzby a poplatky sa líšia nielen podľa veriteľa, ale aj na základe úverového skóre príjemcu, a skúsenosti. Ak hľadáte dôvod na zlepšenie svojho kreditu, vyššie kreditné skóre zvyčajne zníži vaše náklady na pôžičku za peniaze.

Rovnako ako tradičnejší hypotekárni veritelia, veritelia s tvrdými peniazmi zvyšujú svoje úrokové sadzby spolu s rastúcimi úrokovými sadzbami. Koniec koncov, požičiavajú si peniaze na to, aby sa otočili a požičali vám, a akékoľvek vyššie úrokové náklady prenášajú na svojich dlžníkov..

Okrem vysokých úrokových sadzieb a bodov veritelia tvrdých peňazí účtujú aj „nezmyselné poplatky“, ako väčšina hypotekárnych veriteľov: poplatky za spracovanie, správne poplatky, poplatky za hodnotenie posudkov a čokoľvek iné, koľko si môžu vymyslieť, aby oddelili dlžníkov od väčšiny svojich peňazí. Keď už hovoríme o hodnotení, väčšina veriteľov s tvrdými peniazmi bude vyžadovať, aby ste používali ich schváleného odhadcu, ktorý môže účtovať vyššie ako priemerné sadzby. To je typické pre väčšinu hypotekárnych veriteľov, nielen pre veriteľov s tvrdými peniazmi.

Väčšina veriteľov s tvrdými peniazmi tiež účtuje poplatky za inšpekciu za každé losovanie. V každej fáze obnovy pošlú inšpektora do nehnuteľnosti, aby pred uvoľnením žrebovania overil, či je špecifikovaná práca dokončená.

2. Podmienky sú zvyčajne krátke

Po prvé, požičiavatelia tvrdých peňazí takmer vždy požičiavajú na krátkodobé pôžičky, zvyčajne v trvaní 6 až 24 mesiacov. A nemajú o tom zmysel pre humor, ak ich v tom období nezaplatíte. Očakávajte ďalšie kolo bodov a poplatkov, ak vám musia vydať ďalšiu pôžičku.

To znamená, že pôžičky sú krátkodobé, a preto sú spravidla iba úroky. Nesplatíte žiadnu istinu, iba úrok, ktorý udržiava mesačné platby v únosnom rozsahu napriek vysokým úrokovým sadzbám.

3. Neskoré platby majú tvrdé sankcie

Veritelia tvrdých peňazí tiež nemajú zmysel pre humor o oneskorených platbách. Ak zmeškáte platbu, neočakávajte priateľský telefonický hovor od nejakého energického zástupcu v call centre, ktorý vám pomôže pri vypracovaní plánu platieb. Namiesto toho očakávajte okamžité oznámenie o zabránení prístupu na trh.

Koniec koncov, celý obchodný model požičiavateľov peňazí je založený na kolateráloch; ich ochrana pred stratami sa nezakladá na štatistickom modelovaní pravdepodobnosti zlyhania, ale na jednoduchšom výpočte „Môžeme získať späť našu pôžičku, ak vylúčime?“

4. Potenciál prekročiť rozpočet

Posledným rizikom, ktoré je spojené s akýmkoľvek projektom obnovy, je prekročenie rozpočtu. Neočakávajte, že váš veriteľ s tvrdými peniazmi bude súcitný, ak vám váš dodávateľ zasiahne ďalšie výdavky vo výške 5 000 dolárov; Očakáva sa, že budete vykašľať akékoľvek nadmerné množstvo z vlastnej kapsy. Pred nákupom sa uistite, že ste dostali domovskú prehliadku, aby ste minimalizovali riziko prekvapení.

Všetky tieto riziká možno zhrnúť do jednej vety: Dodržiavajte podmienky úveru alebo čelite rýchlemu vylúčeniu. Poskytovatelia tvrdých peňazí sú flexibilní skôr, ako si požičiavate, keď štruktúrujú pôžičku. Akonáhle je atrament na papieri, môžete očakávať nulovú flexibilitu.

Keď je zmysluplné získať pôžičku na tvrdé peniaze

Pôžičky s tvrdými peniazmi sú neuveriteľne efektívne pre veľmi špecifický typ obchodu s nehnuteľnosťami: dohoda o kúpe a kúpe nehnuteľnosti.

Inými slovami, sú ideálne pre investorov do nehnuteľností, ktorí nachádzajú ohrozené alebo chátrajúce domy, kupujú ich so zľavou, renovujú ich a potom ich buď predávajú, alebo refinancujú, aby si udržali dlhodobý prenájom. Pôžičky s tvrdými peniazmi sú skvelé na preklápanie domov alebo renováciu nájomného. Vzhľadom na krátke podmienky pôžičky však musia investori po dokončení obnovy buď rýchlo predať alebo refinancovať.

To znamená, že pred uzavretím úveru na tvrdé peniaze potrebujete stratégiu ukončenia. V skutočnosti je jednou z prvých otázok, ktorú si požičiavatelia tvrdých peňazí pýtajú, keď požiadate o pôžičku, je to, či máte takúto stratégiu. Poskytovatelia pôžičiek s tvrdými peniazmi nemajú špekuláciu o nadchádzajúcich štvrtiach alebo o možnom budúcom ocenení alebo zvýšení nájomného. Na dnešnom trhu požičiavajú na základe aktuálnej hodnoty a hodnoty po oprave (ARV).

V istom zmysle existuje pohodlie v tom, že máte objektívne a skúsené oči, ktoré preveria vaše čísla a obchod. Ak veriteľ nájde akýkoľvek dôvod na znepokojenie, rýchlo vás upozorní a prinúti vás odôvodniť logiku vášho obchodu..

Nakoniec stojí za zmienku, že väčšina požičiavateľov s tvrdými peniazmi už nepožičiava majiteľom domov na svoje primárne bydlisko. Pôžičky s tvrdými peniazmi nie sú určené spotrebiteľom a neprichádzajú s bežnou ochranou, ktorú spotrebitelia očakávajú. Sú určené pre investorov do nehnuteľností, ktorí sa chcú rýchlo pohybovať a dosahovať zisk.

Nakreslite plány a financovanie renovácie v pôžičke s pevnými peniazmi

Keď veriteľ s tvrdými peniazmi vyhodnotí vašu transakciu a schváli ju, obaja si sadnete, aby ste si naplánovali plán čerpania renovácie na základe potrebných opráv..

„Remíza“ je náhrada za konkrétny súbor opráv alebo renovácií. Napríklad prvý ťah môže zahŕňať výmenu určitých potrubí a elektrického vedenia. Po dokončení tejto práce veriteľ pošle inšpektorovi nehnuteľnosť, aby potvrdil, že práca bola dokončená v prijateľnej kvalite, a potom uvoľní los, aby vám za prácu zaplatil..

Tento posledný bod si zaslúži zopakovanie: Platíte za všetku prácu a materiál vopred a veriteľ vám potom za to preplatí..

Po uvoľnení jedného ťahu prejdete k dielu nasledujúceho losovania. Na pokračovanie príkladu zhora môže druhý ťah zahŕňať výmenu potrubia a pece a klimatizačnej jednotky a ich pripojenie. Cyklus sa potom opakuje: Zavoláte veriteľovi, aby ste informovali, že druhé čerpanie je dokončené, pošlú inšpektora, aby ho potvrdil, uvoľnia vám remízu, a tak ďalej, až kým nie sú dokončené obnovy..

Ak ste po ruke a chcete vykonať nejaké práce na vylepšovaní domácnosti sami, môžete mať šťastie. Väčšina veriteľov, ktorí poskytujú tvrdé peniaze, bude financovať iba opravy vykonávané licencovanými zmluvnými partnermi - pokiaľ nemáte s nimi preukázateľnú kvalitnú a včasnú prácu.

Ďalšie možnosti financovania renovácie

Poskytovatelia tvrdých peňazí nie sú samozrejme jedinou hrou v meste. Tu je niekoľko ďalších možností, ktoré môžete zvážiť pri financovaní vašej ďalšej ponuky nehnuteľností.

1. Crowdfunding webové stránky

Medzi webovými stránkami crowdfundingu a poskytovateľmi tvrdých peňazí existuje nejasná hranica, pretože mnoho webových stránok určených na crowdfunding sa účtuje ako veritelia pevných peňazí..

Ako je uvedené vyššie, požičiavatelia tvrdých peňazí si požičiavajú peniaze od ostatných a potom sa otočia a požičajú ich realitným investorom. V prípade crowdfundingových webových stránok si požičiavajú peniaze od verejnosti. Majú tendenciu ponúkať výrazné výnosy finančným investorom, pretože poskytujú rizikovejšie a nákladnejšie pôžičky. Väčšina webových stránok určených na crowdfunding však prijíma iba peniaze od akreditovaných investorov a vyžaduje vysoké minimálne investície.

Či už zatriedite crowdfundingové weby ako poskytovateľov tvrdých peňazí alebo konkurentov, sú porovnateľné z pohľadu dlžníka.

2. Banky Spoločenstva

Lokálne komunitné banky slúžia ako skutočné alternatívy a konkurenti veriteľom požičiavania tvrdých peňazí. Ale pretože sú to malé miestne banky, je často náročné na ich identifikáciu a podmienky ich požičiavania. V minulosti, keď som si chcel požičať od miestnej komunitnej banky, musel som vykonať vyhľadávanie, vytvoriť zoznam každej komunitnej banky do 50 míľ a potom zavolať každej z nich individuálne, aby sa opýtal na ich ceny a podmienky. na pôžičky na obnovu.

Ak vás to núti uvažovať o tom, prečo by ste mali prekonať problémy, zvážte, že ceny týchto bánk sú niekedy lacnejšie ako poskytovatelia tvrdých peňazí. Ešte lepšie pre investorov na prenájom niektoré malé banky stále ponúkajú pôžičky na obnovu, ktoré zahŕňajú počiatočnú fázu obnovy, ktorá po dokončení prejde na trvalú dlhodobú hypotéku - nie je potrebná žiadna nákladná, časovo náročná refinancia..

Ak je vašou východiskovou stratégiou refinancovanie dlhodobej hypotéky a ponechanie nehnuteľnosti v nájme, stojí za to vykonať desiatky telefonátov, aby ste sa pokúsili nájsť veriteľa portfólia, ktorý ponúka tento nepolapiteľný úverový program..

3. Súkromní veritelia peňazí

Noví investori do nehnuteľností často zamieňajú „súkromné ​​peniaze“ s „tvrdými peniazmi“. Súkromná pôžička na peniaze pochádza od jednotlivca, napríklad od priateľa, člena rodiny, známeho alebo od kohokoľvek iného, ​​kto nevykonáva činnosť požičiavania peňazí..

Niekedy investujem peniaze s investormi do nehnuteľností, ktorých poznám, osobne vo forme požičiavania súkromných bankoviek. Nie som v podnikaní požičiavania peňazí; Niekedy slúžim ako súkromný veriteľ peňazí, ale nie som veriteľom tvrdých peňazí.

Ako je uvedené vyššie, požičiavatelia tvrdých peňazí sú spoločnosti - aj keď sú individuálnymi pôžičkami od jediného majiteľa LLC - ktoré podnikajú v oblasti požičiavania peňazí realitným investorom..

4. HELOC alebo pôžička na vlastný kapitál

Ak máte v sebe dom s dostatkom vlastného kapitálu, mohli by ste si požičať proti svojmu hlavnému bydlisku, aby ste financovali svoju investíciu do nehnuteľností, namiesto požičiavania si proti novému majetku..

Výhoda pre vás ako dlžníka je v tom, že pôžičky zabezpečené vaším primárnym bydliskom sú takmer vždy lacnejšie ako pôžičky zabezpečené investičnými nehnuteľnosťami. Je to preto, že investori budú vždy splácať svoje pôžičky na investičný nehnuteľný majetok skôr, ako splácajú svoj úver na bývanie, čím sa pôžičky vlastníkov domov znížia pre veriteľov.

Jednou z možností je úverová linka na vlastný kapitál (HELOC) od spoločnosti Lending Tree. Ide o rotujúce úverové linky, z ktorých môžete čerpať podľa potreby, a potom splácať vo svojom voľnom čase - aspoň za počiatočné obdobie čerpania, ktoré je zvyčajne 10 až 15 rokov. Potom sa HELOC zvyčajne presunú do obdobia splácania, v ktorom musíte splatiť istinu po dobu 10 až 20 rokov.

Mnoho investorov využíva HELOC na financovanie svojich prvotných nákupov a renovácií nehnuteľností, potom ich po dokončení predá alebo refinancuje a vyplatí zostatok HELOC. Opláchnite a zopakujte infinitum ad - ak máte doma dostatočný kapitál na pokrytie týchto statných nákladov.

Ďalšou možnosťou je pôžička na vlastný kapitál alebo druhá hypotéka. Namiesto rotujúcej úverovej linky je to ďalšia hypotéka na váš dom. Tieto pôžičky sú oveľa menej flexibilné, a preto menej užitočné pre investorov do nehnuteľností, ktorí hľadajú dočasné financovanie.

5. Pôžičky FHA 203K

Tieto pôžičky sa vzťahujú iba na majiteľov domov, ktorí chcú financovať opravy v mieste svojho bydliska.

Ak ste majiteľom domu, zabudnite na veriteľov s ťažkými peniazmi a porozprávajte sa s úverovým úradníkom vo vašej miestnej banke o pôžičke FHA 203K. Sú to výrazne lacnejšie ako pôžičky za tvrdé peniaze a umožňujú nákupy aj zjemňovanie. Čo však nepovoľujú, sú luxusné vylepšenia domácnosti, takže ak máte srdce nastavené pri bazéne s barom na plávanie, začnite šetriť svoje haliere..

6. Hotovosť

Dobre, takže to nie je forma financovania. Ale ak dokážete dať dohromady dosť peňazí na kúpu a renováciu investičnej nehnuteľnosti, môže vám to ušetriť obrovské množstvo peňazí na úrokoch a poplatkoch.

Ak máte dostatok hotovosti, tu je niekoľko tipov, ktoré vám pomôžu pri rozhodovaní, či by ste mali investovať svoje peniaze do realitného projektu alebo či by ste ich lepšie využili niekde inde..

Záverečné slovo

Pôžičky s tvrdými peniazmi sú rýchly, flexibilný a pohodlný spôsob financovania investičných nehnuteľností, ktoré si vyžadujú renováciu.

Sú tiež drahé a veritelia neváhajú vylúčiť z trhu, ak sa vám nedarí splniť svoj cieľ. V žiadnom prípade by ste nemali používať pôžičku s tvrdými peniazmi na financovanie primárneho bydliska, ak dokonca nájdete veriteľa s ťažkými peniazmi, ktorý stále požičiava majiteľom domov; Nepoznám nikoho, kto to robí. Dokonca aj investori v oblasti nehnuteľností by mali zvážiť všetky svoje možnosti namiesto jednoduchého neplnenia záväzkov voči veriteľovi za peniaze.

Pointa: Poznajte svoje možnosti financovania obchodov s nehnuteľnosťami dlho predtým, ako urobíte svoju prvú ponuku.

Aké máte skúsenosti s financovaním nehnuteľností na investovanie do nehnuteľností? Už ste niekedy použili pôžičku na tvrdé peniaze?