5 spôsobov, ako získať kapitál z domu HELOC, pôžičky, refinancovanie a ďalšie

A buďme úprimní, majitelia domov sa niekedy ocitnú v hotovosti, ale bohatí na kapitál.

Ak uvažujete o stiahnutí vlastného kapitálu z domu, tu je päť spôsobov, ako to urobiť, ako aj výhody a nevýhody každého z nich. Dajte si pozor, aby ste sa finančne nepreťažili. Vlastný kapitál nie je možné realizovať, kým nepredáte; všetko, čo predtým môžete urobiť, je požičať si proti nemu dlh.

Ako vytiahnuť kapitál z domu

Celý dlh domácností má niekoľko spoločných vecí. Väčšina domácich dlhov najskôr nahlási vašu platobnú históriu úverovým kanceláriám; výnimky zahŕňajú reverzné hypotéky a niekedy aj paušálne pôžičky na prenájom nehnuteľností. Ak zmeškáte platbu alebo predvolené nastavenie, môžete očakávať, že to ovplyvní vaše kreditné skóre.

Podobne, ak v prípade zlyhania voči svojmu domovu zabezpečíte záložné právo, môže vám veriteľ zabrániť. Aj keď máte k dispozícii niekoľko možností, ako zastaviť zabránenie prístupu na trh, riziko straty vášho domu je reálne.

Nakoniec si môžete odpočítať náklady na úroky z domácich dlhov, ale iba vtedy, ak si odpočítate položky. Ak tak neurobíte, nie je to zvlášť užitočné. Predtým, ako sa ponoríte do piatich možností, ako si z domu vytiahnuť kapitál, nezabudnite porozumieť týmto podobnostiam.

1. Refinancovanie hotovosti

Ak máte dom v hodnote 300 000 dolárov a dlhujete iba 150 000 dolárov, môžete refinancovať hypotéku a získať viac peňazí. Samozrejme, ide o náklady na vyššie platby za domácnosť a opätovné spustenie amortizácie pôžičky od nuly (čoskoro viac o tom).

Výhody refinancovania

Refinancovanie hypotéky má niekoľko výhod. Najprv si môžete požičať peniaze s pevnou úrokovou sadzbou, čo znamená predvídateľné hypotekárne splátky. Vaše splátky istiny a úrokov sa nikdy nezvyšujú; vaše mesačné platby môžu stúpať iba z vašich majetkových daní alebo poistného pre majiteľov domov.

Ďalšou výhodou je, že veritelia zvyčajne účtujú za refinancovanie nižšie úrokové sadzby ako iné typy pôžičiek na tomto zozname. Je to preto, že držia prvú záložnú pozíciu s refinancovaním, čo znamená, že ich dlh dostane prvoradú prioritu v prípade zlyhania a vylúčenia z trhu..

A nakoniec vám refinancovanie umožňuje z rovnakého dôvodu vytiahnuť vyšší pomer pôžičiek k hodnote (LTV) ako iné možnosti uvedené v tomto zozname. Veriteľ v prvej záložnej pozícii môže požičať vyššie percento hodnoty nehnuteľnosti s vedomím, že dostanú späť prvú splátku.

Tip pre profesionálov: Ak uvažujete o refinancovaní svojho domu, pozrite sa LendingTree. Poskytuje ponuky od viacerých veriteľov, aby ste sa uistili, že máte najnižšie možné ceny.

Nevýhody refinancovania

Refinancovanie hypotéky obnoví vašu amortizáciu od nuly, ktorú veritelia milujú. To by pre vás ako dlžníka malo poslať červenú vlajku.

Veritelia používajú výpočet, ktorý sa nazýva „jednoduchá amortizácia úrokov“, aby určili, koľko z každej mesačnej platby ide na úrok a koľko ide na splatenie vášho zostatku istiny. Na začiatku vašej výpožičnej lehoty sa takmer všetky platby zameriavajú skôr na úroky než na istinu. V priebehu času sa tento pomer zmení, až do úplného konca vašej pôžičky, takmer všetky platby idú k splácaniu istiny.

Ale tu je vec: Zmena v tomto pomere sleduje exponenciálnu krivku a väčšinou sa stáva na samom konci vašej pôžičky. Pri viac ako 30-ročnej hypotéke môže byť väčšina vášho zostatku vyplatená iba v posledných rokoch. Veritelia preto milujú refinancovanie starších pôžičiek, pretože sa dostanú k reštartovaniu hodín amortizácie a vyberajú vysoký úrok z každej mesačnej platby.

Refinancovanie tiež reštartuje odpočítavanie v čase vašej pôžičky. Ak ste mali 20 rokov na 30-ročnú hypotéku a refinancovali ste ďalšiu 30-ročnú hypotéku, idete od ponechania 10 rokov na pôžičku na ďalších 30 rokov..

Táto pevná úroková sadzba a platba tiež prichádzajú s nevýhodou: hypotéky sú nepružné. Požičiavate pevnú sumu s pevne stanovenou lehotou splatnosti na konci diskusie.

Ak uvažujete o refinancovaní na konsolidáciu dlhu na kreditnej karte, premýšľajte. Predvolené nastavenie na vašej kreditnej karte znamená úsudok; predvolené nastavenie hypotéky znamená vylúčenie.

A nakoniec, refinancovanie prichádza s úplne novým súborom konečných nákladov. Medzi poplatkami za požičiavanie, poplatkami za tituly, hodnotiacimi poplatkami a ďalšími sa pripravujú minúť tisíce dolárov na poplatky.

Spodný riadok

Refinancovanie hypotéky za účelom vytiahnutia hotovosti môže občas zmysel - napríklad, ak máte hypotéku FHA a chcete refinancovať konvenčnú hypotéku, aby ste odstránili poistné na hypotéku.

Pred refinancovaním si prečítajte túto podrobnejšiu odpoveď na otázku „Mám refinancovať hypotéku?“

2. Druhý hypotekárny úver / domáci kapitál

Ak už máte hypotéku a chcete si požičať viac peňazí od svojho domova, nikto nehovorí, že musíte platiť existujúcu hypotéku. Jednou z možností je uzatvorenie druhej hypotéky, známej tiež ako pôžička na bývanie. Podobne ako pri refinancovaní pôvodnej hypotéky, môžete použiť LendingTree získať najlepšie sadzby z úveru na vlastný kapitál.

Z technického hľadiska tieto dva pojmy neznamenajú presne to isté. Úver na bývanie je akýkoľvek nový hypotekárny úver, ktorý uzavriete ako existujúci vlastník domu. Ak vlastníte svoj dom bezplatne a zreteľne, môžete si požičať úver na bývanie, ktorý by mal skôr záložnú pozíciu, než aby bol druhou hypotékou. Vo všeobecnej diskusii sa však pojmy často používajú zameniteľne.

Výhody úverov na domáci kapitál

Jednou z výrazných výhod druhej hypotéky je, že nemusíte reštartovať splátkový kalendár od začiatku svojej prvej hypotéky. V uvedenom príklade má dlžník na hypotéke len 10 rokov, takže opätovné spustenie celej pôžičky by malo obrovskú nevýhodu. Ale s druhou hypotékou môžu jednoducho vziať to, čo potrebujú, ako novú dodatočnú pôžičku.

Úverové poplatky môžu byť za druhú hypotéku nižšie ako refinancovanie. Veritelia často účtujú počiatočné poplatky nazývané „body“, pričom 1 bod sa rovná 1% z výšky úveru. Pri hypotéke 30 000 dolárov za sekundu je 1 bod iba 300 USD, zatiaľ čo 1 bod pri refinancovaní 300 000 USD je 3 000 USD.

Druhé hypotéky zabezpečené proti vášmu domovu zvyčajne ponúkajú nižšie úrokové sadzby ako nezabezpečené osobné pôžičky. Táto nižšia úroková sadzba môže byť samozrejme ovplyvnená vyššími nákladmi na vedenie titulov, zaznamenávanie záložných listov a ďalšími požiadavkami na uzavretie hypotéky na bývanie..

Nevýhody pôžičiek na vlastný kapitál

Druhé hypotéky takmer vždy zahŕňajú vyššie úrokové sadzby ako upresnenie, pretože veriteľ musí zaujať druhé záložné miesto za prvým hypotekárnym veriteľom.

Úvery na bývanie, rovnako ako iné typy hypoték, sú tiež nepružné. To ich robí užitočnými iba ako jednorazová infúzia hotovosti - a zároveň drahá.

A ako už bolo uvedené, náklady na zatváranie sú drahé. Bez ohľadu na to, aká nízka je výška vašej pôžičky, stále musíte platiť za prácu na tituloch, poplatky za nahrávanie, odhady a fixné „nezdravé poplatky“ účtované veriteľom..

Spodný riadok

Ak máte jednorazovú potrebu hotovosti, napríklad zaplatenie za renováciu domu, druhá hypotéka môže mať zmysel. Majitelia domov ich môžu použiť najmä ako alternatívu, keď majú k dispozícii lacnú, výhodnú prvú hypotéku, ktorú nechcú stratiť..

Dajte si pozor na vysoké náklady na zatváranie a pozrite sa na celkové náklady na pôžičku vrátane všetkých nákladov na zatváranie a úrokov z úveru v porovnaní s výškou hotovosti, ktorú si chcete požičať. Nikto nechce platiť úroky a poplatky vo výške 60 000 dolárov, aby si požičal 25 000 dolárov.

3. Úverová línia vlastného kapitálu (HELOC)

Domáce úverové linky vlastného kapitálu (HELOC) prostredníctvom spoločnosti ako Figure.com je oveľa flexibilnejšou možnosťou na získanie vlastného kapitálu bez toho, aby ste si požičali jednorazovú hypotéku.

Ako už názov napovedá, HELOC je revolvingová úverová linka ako zabezpečená kreditná karta. Ale namiesto toho, aby bol zabezpečený vkladom v hotovosti, je zabezpečený proti vám domov. Maximálna kombinovaná LTV pre HELOCs sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí od 75% do 85%. Napríklad pre domácnosť s hypotékou 150 000 dolárov, ktorá má hodnotu 300 000 dolárov, namiesto refinancovania alebo vyberania druhej hypotéky by ste mohli uzavrieť HELOC s úverovým limitom 100 000 dolárov..

Za počiatočné obdobie čerpania od 5 do 10 rokov môžete peniaze vytiahnuť proti kreditnej línii a podľa potreby splatiť zostatok. Jediné platby, ktoré uskutočňujete každý mesiac, sú iba úroky.

Po období čerpania dôjde k dobe splácania, keď sa úverový limit uzavrie a musíte uhradiť zostatok mesačne. Lehoty splatnosti obvykle trvajú 10 až 20 rokov.

Výhody HELOC

Krásou HELOC je ich flexibilita. Možno ich už nikdy nebudete musieť použiť, alebo ich môžete použiť iba príležitostne na zaplatenie domácich zlepšení, skôr ako rýchlo splatíte zostatok. Môžete ich tiež maximalizovať na pokrytie dôležitých nákladov.

Úrokové sadzby HELOC sú zvyčajne nižšie ako kreditné karty, pretože sú zabezpečené vo vašej domácnosti. Všeobecne platí, že sadzby klesajú v podobnom rozmedzí ako druhé hypotéky “.

Nevýhody HELOCs

Flexibilita je spoplatnená; HELOC sú pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Úrokové sadzby, keď si požičiavate, môžu byť nízke, ale ak sa v nasledujúcich 10 rokoch ztrojnásobia, môže sa vám zdať, že platíte 16% úrok z vášho dlhu.

Predvolené nastavenie na vašich kreditných kartách nemusí nevyhnutne znamenať bezdomovectvo, ale predvolené nastavenie na karte HELOC môže nastať, pretože kreditná linka je zabezpečená v domácnosti.

Ako pri druhej hypotéke, majitelia domov môžu mať pri uzatváraní úverovej linky vysoké zatváracie náklady. Proces uzávierky je podobný a vyžaduje si prácu s titulom a všetky súvisiace poplatky.

Dlžníci tiež čelia jedinečnému riziku v HELOC: zmrazený úver z dôvodu straty vlastného imania. Ak hodnota vášho domu klesne, váš poskytovateľ úveru môže zmraziť váš úverový limit bez ohľadu na to, či ste všetky úroky zaplatili včas.

Napokon niektoré HELOC obsahujú doložku o trvalej obsadenosti. Na rozdiel od hypoték, ktoré zvyčajne umožňujú dlžníkom, aby sa odsťahovali po roku a ponechali si nehnuteľnosť ako nájom, niektoré HELOC sa automaticky uzavrú, ak sa dlžník odsťahuje, pričom celý zostávajúci zostatok je splatný okamžite. Nezabudnite skontrolovať jemnú tlač.

Spodný riadok

Domáce úverové linky môžu poskytnúť flexibilné zdroje financovania. HELOC majú mnoho použití, od platenia za vylepšenia domova po školné vašich detí až po zálohu na prenájom nehnuteľnosti alebo dovolenkového domu. Môžu byť dokonca použité ako doplnok alebo náhrada pre pohotovostný fond, ak máte vysokú rizikovú toleranciu a radšej by investovali svoju hotovosť, ako by nechali prepadnúť na sporiacom účte..

Ale rovnako ako v prípade druhých hypoték buďte opatrní pri analýze, či dlhodobé náklady stoja za flexibilitu.

4. Reverzná hypotéka

Mnoho starších dospelých sa nachádza v jedinečnej situácii, keď majú dostatok vlastného imania, ale obmedzený príjem. Jednou z možností, ktorú majú k dispozícii, je spätná hypotéka LendingTree.

Pri reverznej hypotéke platí poskytovateľ pôžičky dlžníkovi skôr ako naopak, pričom majiteľ domu nie je povinný platiť platby počas života. Po ich smrti, dom ide k veriteľovi, pokiaľ dlžník alebo jeho majetok neplatia zostatok.

Kým reverzné hypotéky prichádzajú v mnohých tvaroch a veľkostiach, najbežnejším je, že veriteľ mesačne vypláca dlžníkovi a zostatok úveru sa v priebehu času zvyšuje. Prípadne by si dlžník mohol vziať jednorazovú výplatu, napríklad druhú hypotéku, alebo nejakú kombináciu jednorazovej platby a mesačných platieb..

Výhody reverznej hypotéky

Na rozdiel od iných možností v tomto zozname, reverzných hypotekárnych veriteľov nemožno vylúčiť. V závislosti od podmienok úveru môžu po určitom počte zastaviť platby, nemôžu však majiteľa domu donútiť odísť. A pretože dlžník neuskutočňuje platby, nezáleží na zlom kreditnom skóre.

Ako je uvedené vyššie, reverzné hypotéky zahŕňajú určitú flexibilitu pre dlžníkov pri výbere spôsobu, akým chcú prijímať platby. Platba pôžičky nemá v žiadnom prípade vplyv na oprávnenosť dlžníka na dávky sociálneho zabezpečenia alebo Medicare.

Nevýhody reverznej hypotéky

Po prvé, iba starší dospelí - zvyčajne tí, ktorí majú viac ako 62 rokov - môžu uzatvárať hypotéky. Aj keď to nie je samoúčelné, je to obmedzenie.

Ďalším obmedzením je, že ako zabezpečenie reverznej hypotéky sa môže použiť iba primárne bydlisko. Nepočítajte s tým, že si jednu z nich prenajmete na nehnuteľnosť bez ohľadu na to, koľko vlastného kapitálu v nej máte.

Teraz, pre vážne kon: hypotekárne poistenie. V prípade reverzných hypotekárnych programov FHA musia dlžníci zaplatiť počiatočný poplatok vo výške 0,5%, ak je zostatok úveru nižší ako 60% LTV a škaredý 2,5% v prípade zostatkov pôžičiek nad 60% LTV. A to je len vstupný poplatok. Dlžníci musia každý rok platiť aj priebežné mesačné poplatky vo výške 1,5% zo sumy pôžičky - sumu, ktorá sa často zvyšuje v priebehu času.

Spodný riadok

Pre starších dospelých s významným majetkom vo svojich domovoch, ktorí nikdy neplánujú odísť, poskytujú reverzné hypotéky reálny zdroj dodatočných príjmov. Sú dlhy, ale bez tých nepríjemných mesačných účtov.

Ak však chcete nechať niečo pre svoje deti, buďte opatrní, ako spätná hypotéka ovplyvní vaše plánovanie nehnuteľností.

5. Kúpiť nehnuteľnosť s prenájmom

Pripravte sa na kreativitu pri prístupe k majetku domácnosti?

Povedzme, že chcete kúpiť nehnuteľnosť na prenájom. Nájdete veriteľa, ktorý veľkoryso ponúka 80% LTV financovanie - alebo inými slovami, vyžaduje od vás 20% zálohu. Mohli by ste odkašľať peniaze alebo by ste mohli ponúknuť krížové zabezpečenie vášho domu.

Funguje to takto: Namiesto zabezpečenia záložného práva na nájomnú nehnuteľnosť požičiava veriteľ okrem nájmu aj záložné právo na váš súčasný dom. Získajú dve vlastnosti ako kolaterál, čo im poskytuje vyššiu bezpečnosť. Kvôli dodatočnému kolaterálu už nepotrebujú zálohu.

Pros z plošnej pôžičky

Na paušálnu pôžičku nemusíte prísť so žiadnou hotovosťou. Môžete potenciálne financovať aj náklady na zatváranie nového majetku. Získate však nové aktívum produkujúce príjem.

Táto taktika tiež nevyžaduje samostatné vyrovnanie; iba financovate financovanie nehnuteľnosti, ktorú kupujete. Titulná spoločnosť si musí vytiahnuť dve sady titulných prác, ale akékoľvek ďalšie náklady blednú v porovnaní so záverečnými nákladmi samostatného vysporiadania.

Nevýhody paušálnej pôžičky

Najprv uvádzate svoj dom na trh, aby ste kúpili investičný majetok, riskujúc vylúčenie a bezdomovstvo, ako je uvedené vyššie..

Ďalším rizikom financovania 100% kúpy nájmu je negatívny cash flow. Takéto vysoké splátky hypotéky môžu znamenať vyššie priemerné náklady ako príjmy z prenájmu, čo by narušilo celý účel kúpy prenájmu. Záporný peňažný tok predstavuje riziko kúpy nehnuteľnosti na prenájom, keď si kúpite 70 až 80% LTV. Riziko je ešte väčšie, keď financujete celú kúpnu cenu.

Podobne, ak sa nehnuteľnosť zníži dokonca len mierne, dá sa vám na hypotéku hore nohami.

Kúpa nehnuteľnosti na prenájom s paušálnou pôžičkou sa môže zdať podobná ako pri čerpaní z HELOC. Väčšina investorov, ktorých poznám, však používa túto taktiku iba ako dočasný zdroj finančných prostriedkov, aby mohli nakupovať bleskovou rýchlosťou. Po dokončení opráv rýchlo splácajú svoje HELOC, zvyčajne tým, že si na prenájom prenajmú dlhodobú hypotéku. Inými slovami, nepoužívajú svoj domov na nadmerné využívanie prenájmu. Namiesto toho ich používajú na dočasné, rýchle a flexibilné peniaze, ktoré v plnej výške splácajú samostatnou hypotékou len na prenájom.

Spodný riadok

Krížová kolateralizácia vášho domu na financovanie investícií je vysoko rizikovým podnikom. Neskúšajte to doma, pokiaľ ste skúseným investorom s tuctom obchodov pod pásom.

Záverečné slovo

Dlh je nebezpečný nástroj, ktorý sa dá ľahko zneužiť a ktorý sa ťažko dokáže ovládať. Najlepším spôsobom, ako získať prístup k majetku vo vašej domácnosti, je predať dom a lacnejšie sa pohybovať. Ak si však musíte vziať dlh, pôžička vo vašom dome obyčajne znamená nižšie úrokové sadzby ako nezabezpečené dlhy.

Dajte si pozor na vysoké počiatočné náklady na zatváranie a buďte zvlášť opatrní, aby ste nezískali viac dlhov, ako môžete splatiť. Väčšina dlhov je v skutočnosti zlý dlh a jedinou výnimkou je dlh, ktorý vám pomáha budovať bohatstvo. Ak vám teda môžete pomôcť, počúvajte tých nevrlých učencov a nepoužívajte svoj dom ako bankomat.

Aké máte skúsenosti s prístupom k majetku vo vašej domácnosti? Ktorú z vyššie uvedených metód ste použili a čo ste si o tom mysleli?