11 spôsobov, ako výrazne znížiť vaše dane ako investor v oblasti nehnuteľností

Okrem všetkých odpočítateľných výdavkov majú investori z nehnuteľností oveľa viac daňových výhod, ako to umožňuje typický vedľajší ruch. V mojom domovskom meste Baltimore čelí samostatne zárobkovo činná osoba v hornej daňovej kategórii daňovej povinnosti z príjmu nad 60%, zatiaľ čo najvyššia sadzba dane z príjmu pre niekoho žijúceho v San Franciscu je 67% - viac ako dve tretiny ich príjmu , Je ťažké dostať sa dopredu v živote, keď stratíte 30% až 60% svojho príjmu na daniach.

Ak hľadáte dokonalý vedľajší ruch, ako zarobiť peniaze a znížiť svoju daňovú povinnosť, tu je 11 nápadov, ako znížiť daňový výmer prostredníctvom investícií do nehnuteľností..

Máte záujem stať sa investorom v oblasti nehnuteľností, ale nezakúpili ste svoju prvú nehnuteľnosť? Zvážte Roofstock. Sú trhoviskom domov pre investorov do nehnuteľností. Preskúmali vlastnosti, aby sa ubezpečili, že sú dobré príležitosti na príjem.

Stratégie daňových úspor pre investorov do nehnuteľností

1. Vlastné vlastnosti v IRA s vlastným riadením

Pravdepodobne poznáte IRA a Ioth Roth ako daňovo odložený spôsob investovania do dôchodku. Možno nepoznáte, že si môžete vytvoriť svoj vlastný IRA s vlastným riadením a použiť ho na investovanie do nehnuteľností bez dane..

Varovanie: Toto nie je také jednoduché ako nákup akcií v normálnej IRA. Najprv musíte najať depozitára alebo zvereneckú spoločnosť, aby vám spravovali IRA pre vás. Vytvárajú samoriadenú IRA a do nej prevádzate peniaze. Potom môžete vytvoriť právnickú osobu, napríklad LLC, na nákup a vlastnenie investičných nehnuteľností. IRA s vlastným riadením investuje peniaze do právnickej osoby ako vami vybraná investícia.

Ak sa to komplikuje, je to, ak chcete investovať nehnuteľnosť skôr ako ju kúpiť v hotovosti. Financovanie je povolené, ale prichádza s niektorými dôležitými upozorneniami. Pôžička musí byť „bez možnosti vymáhania“, čo znamená, že dlžník nemôže byť individuálne zodpovedný, čo mnohí veritelia nepovoľujú. IRA je chránená pred zdanením iba nefinancovaná časť nákupu. A samozrejme platia bežné pravidlá IRA: Nemôžete vyberať peniaze do 59,5 roka a musíte začať vyberať do 70,5 roku..

Ak máte záujem investovať do nehnuteľností prostredníctvom IRA s vlastným riadením, začnite výskumom správcov a hovorte s nimi o procese a poplatkoch. Vyskúšajte dolár rakety, ale skôr, ako sa zaviažete opatrovníkovi, nezabudnite si urobiť domácu úlohu a pochopiť celý proces..

2. Vlastnosti držte dlhšie ako jeden rok

Ak niečo vlastníte menej ako rok a predáte ho za účelom zisku, tento zisk sa zdaňuje bežnou sadzbou dane z príjmu. Týka sa to obracania nehnuteľností, obnovy a predaja historických automobilov, denného obchodovania, starožitného obracania - všetko, čo zahŕňa nákup nízkeho a vysoký predaj.

Ak zmeníte viac ako jednu alebo dve nehnuteľnosti za rok, riskujete, že vás IRS klasifikuje ako samostatne zárobkovo činného „predajcu“ a váš zisk bude zdvojnásobený zdaňovaním FICA (čoskoro viac o tomto).

Jednou z možností, ako tomu zabrániť, je vlastniť nehnuteľnosť dlhšie ako rok pred predajom. To vylučuje riziko, že bude kvalifikovaný ako obchodník a posúva vaše zisky zo zdanenia ako bežného príjmu na zdanenie ako kapitálové zisky. Pre väčšinu Američanov sú kapitálové zisky zdaňované 15% - výrazne nižšie ako bežné sadzby dane z príjmu pre väčšinu Američanov.

Ak prevrátite domy, zvážte ich prenájom na dobu jedného roka pred ich predajom. Znížite svoju daňovú sadzbu, zarobíte nejaký hotovostný tok a dokonca môžete profitovať z ocenenia a vyššej predajnej ceny.

Tu je niekoľko ďalších tipov, ako znížiť mieru kapitálových výnosov z investícií do nehnuteľností, spolu s ďalšími podrobnosťami o tom, kto sa kvalifikuje ako obchodník.

3. Vyhnite sa plateniu dvojitých daní FICA

Ako je uvedené vyššie, ak vás IRS klasifikuje skôr ako obchodníka ako investora, považujete sa za samostatne zárobkovo činné osoby a dlhujete dvojité dane FICA.

Dane FICA sú dane zo zamestnania určené na financovanie sociálneho zabezpečenia a Medicare. Sú rozdelení medzi zamestnávateľov a zamestnancov, pričom každá strana platí 7,65%. Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba, dlhujete obom spolu spolu s federálnymi, štátnymi a miestnymi daňami z príjmu celkom 15,3%.

Každý, kto prevráti domy, by mal vytvoriť stratégiu na zabránenie klasifikácie dílerov zo strany IRS, a tým by sa mal vyhnúť tejto extra 15,3% dani. Jedným zo spôsobov, ako sa vyhnúť stavu obchodníka, je preukázať „investičný zámer“ pre zisky z každého predaja. Inými slovami, vytvorte prípad, že v rámci svojej bežnej obchodnej praxe nepredávate nehnuteľnosti, ale generujete kapitál pre ďalšie investičné projekty. Medzi tieto ďalšie investičné projekty môže patriť platba za vylepšenia iného majetku alebo vykonanie zálohy na dlhodobý investičný majetok na prenájom.

Ďalšou stratégiou je zabrániť tomu, aby sa obchodovalo prostredníctvom jedinej spoločnosti LLC, ktorá sa zvyčajne neberie do úvahy na daňové účely. Namiesto toho môžete vytvoriť právnickú osobu, ako je spoločnosť LLC alebo S-corp, ktorá mení spôsob zdanenia investorov.

Ak plánujete vyhodiť viac ako pár nehnuteľností každý rok, porozprávajte sa s účtovníkom s množstvom skúseností s prácou s realitnými investormi. Podobne ako mnoho iných prvkov daňového poriadku, aj tento má niektoré sivé oblasti, takže ak sa vám IRS dostane do problémov, musíte byť schopní presvedčivým spôsobom uviesť stav, ktorý nie je predajcom..

4. Žite v majetku dva roky

Už ste niekedy premýšľali o tom, že budete žiť naživo? Pohybujete sa a postupom času robíte vylepšenia a vylepšenia. Ak žijete v majetku najmenej dva roky, prvých 250 000 dolárov kapitálových výnosov je pre jednotlivcov oslobodené od dane. V prípade manželských párov je maximálna hodnota 500 000 dolárov.

Možno, že nebudete chcieť žiť v stálej pracovnej zóne alebo sa pohybovať každé dva roky, ale ak máte radi vylepšenie domu a pohrávanie sa po dome, môže to byť zábavný spôsob, ako zarobiť peniaze bez dane..

5. Odložiť dane výmenou 1031

„Výmena podobného druhu“ podľa oddielu 1031 daňového poriadku umožňuje vlastníkom nehnuteľností odložiť platenie daní na neurčito tým, že si kúpi podobný majetok so svojimi výnosmi.

Funguje to takto: Povedzme, že kupujete nehnuteľnosť za 100 000 dolárov, investujete ďalších 20 000 dolárov za vylepšenia a predávate za 150 000 dolárov za zisk 30 000 dolárov. Mohli by ste vreckoviť 30 000 dolárov a vyhodiť ich na jedlo alebo kúpiť nové auto, aby ste ukázali, ako ste úspešní. Potom by ste za to platili dane z príjmu a nechali by ste s čistým výnosom 15 000 dolárov alebo 20 000 dolárov, aby ste sa ukázali za svoje úsilie namiesto 30 000 dolárov..

Alebo môžete investovať do iného majetku a platiť zaň žiadne dane - aspoň teraz.

Povedzme, že si vezmete týchto 30 000 dolárov a použijete ich ako zálohu na nehnuteľnosť 200 000 dolárov, nie na 100 000 dolárov. V tejto ďalšej dohode investujete 50 000 dolárov do vylepšenia a predáte nehnuteľnosť za zisk 60 000 dolárov. Teraz máte zisk 60 000 dolárov. Tieto peniaze môžete znova minúť, alebo ich môžete znova investovať pomocou inej výmeny 1031. Možno, že keď nabudúce kúpite nehnuteľnosť vo výške 400 000 dolárov, prenajímateľná nehnuteľnosť so štyrmi jednotkami, ktorá vám zarobí 1 200 dolárov mesačne v hotovosti.

Ak predáte túto nehnuteľnosť, znova by ste si museli vybrať medzi platením daní zo zisku alebo vykonaním inej výmeny 1031. Nikto nehovorí, že musíte predávať; mohli by ste si to nechať navždy a užiť si mimoriadne príjmy z prenájmu.

6. Vykonajte splátkový predaj

Povedzme, že predávate nehnuteľnosť so ziskom 50 000 dolárov. Z akéhokoľvek dôvodu nechcete robiť výmenu 1031, aby ste ihneď kúpili novú nehnuteľnosť. Ak v jednom roku podáte daňové priznanie so zdaniteľným príjmom navyše vo výške 50 000 dolárov, môžete očakávať, že z toho budete platiť nejaké statné dane, čo vás môže dostať do vyššej daňovej skupiny..

Prípadne by ste mohli rozložiť zisk na mnoho rokov ponúkaním financovania predajcu. V roku, keď nehnuteľnosť predáte, musíte zaplatiť daň z príjmu z akejkoľvek zálohy a istiny, ktorú vám zaplatí kupujúci. Postupom času a z roka na rok postupne splácajú zostatok, ktorý vám dlhujú. Ak chcete veci ešte vylepšiť, musíte naúčtovať poplatok kupujúcemu.

Riziko samozrejme je, že neplnia svoje záväzky a musíte vylúčiť vlastníctvo. Nevstupujte na splátky zľahka a uistite sa, že ste kupujúceho dôkladne kvalifikovali. Jednou z možností je začať so zmluvou o prenájme, pričom kupujúci začína ako nájomca s časťou svojho nájomného každý mesiac smerom k splátke. Pri určitom zostatku zálohy môžete potom previesť nehnuteľnosť na nájomcu-kupujúceho a podpísať hypotekárny záložný list a záložné právo.

7. Maximalizujte svoje odpočty

Jednou z výhod investovania do nehnuteľností je to, že každý skutočný náklad a niektoré výdavky na papier sú odpočítateľné z daní.

Môžete odpočítať:

• Úrok z hypotéky
• poistenie
• Daň z majetku
• Náklady na údržbu
• Poplatky za správu nehnuteľností
• Výdavky na reklamu
• Náklady na softvér, nástroje alebo iné výdavky na podporu nehnuteľností
• Právne poplatky
• Náklady na zatváranie, napríklad poplatky za titulné spoločnosti a poplatky za pôžičky
• Výdavky na domácu kanceláriu
• Cestovné a najazdené kilometre
• Odpočítanie pri prechode (viac o tom v krátkom čase)
• Odpisy (o tom viac krátko)

Najlepšia časť? Stále môžete počítať so štandardným odpočtom. Väčšina z nich nevyžaduje, aby ste si odpočítali položky; jednoducho znižujú sumu celkového zdaniteľného príjmu na vašom Pláne E alebo Pláne C..

Urobte si domácu úlohu presne o tom, aké odpočty si môžete nárokovať, aby ste minimalizovali daňový výmer, a ako vždy, porozprávajte sa s účtovníkom, aby ste prediskutovali akékoľvek šedé oblasti.

8. Využite výhodu 20% -nej zrážky

Zákon o daňových úľavách a pracovných príležitostiach z roku 2017 zahŕňal zaujímavé daňové výhody pre majiteľov malých podnikov vrátane investorov do nehnuteľností.

Na najjednoduchšej úrovni umožňuje vlastníkom malých firiem odpočítať ďalších 20% ich čistého príjmu z podnikania. S IRS samozrejme nie je nič jednoduché. Povolený odpočet je menší z:

1. Váš „kombinovaný príjem z kvalifikovaných firiem“
2. 20% z prekročenia zdaniteľného príjmu nad súčtom čistého kapitálového zisku

Čo presne je „kombinovaný príjem z kvalifikovaných podnikov“? Pre niektoré typy firiem existujú obmedzenia príjmu: 315 000 dolárov pre manželské páry a 157 500 USD pre samostatných zberateľov. Môžete si prečítať úplnú definíciu IRS „kvalifikovaného príjmu z podnikania“ alebo si ušetriť migrénu a pohovoriť si o tom so svojím účtovníkom..

Aj keď to ostáva nevyskúšané a nie celkom jasné z IRS, s ostrým účtovníkom, mali by ste byť schopní odpočítať ďalších 20% z vášho príjmu z podnikania investujúceho z podnikania od vášho zdaniteľného príjmu.

9. Odpisujte svoje nehnuteľnosti

Ďalším papierovým výdavkom, ktorý môžu investori využiť, sú odpisy. IRS stanovuje životnosť bytového domu na 27,5 roka, takže majitelia nehnuteľností môžu každý rok odpočítať 1 / 27,5 z hodnoty budovy svojho majetku za prvých 27,5 rokov, ktoré vlastnia nehnuteľnosť.

Povedzme napríklad, že kupujete nehnuteľnosť za 150 000 dolárov, pričom cena pozemku je 50 000 dolárov a budova je 100 000 dolárov. Každý rok počas nasledujúcich 27,5 rokov môžete odpočítať 3 636 dolárov za odpisy: 100 000 $ ÷ 27,5 = 3 636 $.

Môžete tiež odpisovať kapitálové vylepšenia majetku. Napríklad, ak inštalujete novú strechu za 8 000 dolárov, môže sa odpisovať aj 8 000 dolárov za 27,5 roka..

To je dobrá správa. Zlou správou je, že keď predáte nehnuteľnosť, dlhujete dane za „spätné získanie odpisov“ zo všetkých ziskov, ktorým ste sa predtým vyhli plateniu daní prostredníctvom odpisov. Samozrejme, ak nikdy nepredáte, tieto dane nikdy dlhujete.

10. Realizujte ocenenie pôžičkou, nie predajom

Majetok, ktorý ste si kúpili vyššie za 150 000 dolárov, si časom váži, a po niekoľkých rokoch si v ňom vybudujete vlastný kapitál.

Dalo by sa to predať a platiť dane z kapitálových výnosov z tohto vlastného imania, alebo si môžete požičať proti majetku a neplatiť žiadne dane z vašej hotovosti v ruke. V skutočnosti by ste si odpočítali náklady na prijaté úvery a pôžičky, a to tak náklady na uzavretie, ako aj úroky z hypotéky.

V priebehu času vaši nájomníci splácajú pôžičku za vás. Dostanete sa k majetku, ktorý, dúfajme, pre vás aj naďalej oceňuje, a nájomné stúpa s časom, aj keď vaša splátka hypotéky zostáva fixná.

A keď sa pôžička vyplatí, hádajte čo? Za svoj majetok sa môžete otočiť a požičať si viac peňazí!

11. Die vlastniť svoje vlastnosti

Ak zomriete vlastnením nehnuteľnosti, pôvodný základ (obstarávacie náklady) zmizne a vaši dedičia neplatia žiadne kapitálové zisky.

Ak chcete pokračovať v uvedenom príklade, pôvodný základ pre vlastníctvo bol 150 000 dolárov. Povedzme, že za viac ako 30 rokov sa to váži na 900 000 dolárov. Ak nehnuteľnosť predáte, môžete očakávať dlhovanie daní z kapitálového zisku vo výške 750 000 dolárov.

Alebo môžete prenajímať nájomné každý mesiac a nikdy ho predať. Ak si chcete vytiahnuť hotovosť, môžete si proti nej požičať, ako je uvedené vyššie, alebo môžete nechať nezaťažený a zarobiť z toho omnoho viac hotovosti..

Keď zomriete, majetok prechádza na vašich dedičov ako súčasť vášho dedičstva. Môžu za to dlhovať dane z majetku, ale iba ak ste zomreli bohatí; prvých 11,18 miliónov dolárov z vášho majetku je bez dane. Inak dostanú nehnuteľnosť do predaja a daň z príjmov si ponechajú bez dane.

Záverečné slovo

Ak chcete vyhrať v hre bohatstva, musíte poznať pravidlá. A nikde to nie je jasnejšie ako pri učení, ako znížiť vaše dane z príjmu.

Naučte sa, ako vyťažiť z daňových výhod poskytnutých vlastníkom nehnuteľností. Počas celého života vám môžu ušetriť stovky tisíc dolárov alebo viac a pomôžu vám vložiť viac vašich peňazí na budovanie bohatstva.

Aké sú vaše obľúbené taktiky znižovania daní?