Porovnanie 9 typov investícií do nehnuteľností

Akákoľvek nová investícia je na začiatku zastrašujúca, keď sa stále snažíte naučiť slovnú zásobu, výzvy, riziká a odmeny. Nehnuteľnosti však ponúkajú presvedčivé výhody pre investorov ochotných učiť sa laná, od diverzifikácie aktív po pasívny príjem až po daňové výhody investujúce do nehnuteľností..

A máte na výber veľa možností investovania do nehnuteľností. Od rýchleho jednorazového vyplácania až po priebežný príjem, praktickú prácu až po úplnú pasivitu si môžete vybrať tú správnu investičnú možnosť podľa svojich osobných cieľov.

Tu je deväť obľúbených možností, ktoré vám pomôžu začať s budovaním realitnej ríše - alebo aspoň pridať nehnuteľnosť do svojho portfólia.

1. Prehodiť domy

Televízne programy typu Reality, ako napríklad „Flip This House“, popularizovali dom, ktorý sa v polovici dvadsiatych rokov minulého storočia vrátil späť, a vďaka obracajúcej sa výzve sa podarilo prežiť krízu v oblasti bývania a Veľkú recesiu..

Nie je ťažké pochopiť prečo. Ak sa to urobí správne, môžu investori dosiahnuť návratnosť v rozmedzí niekoľkých stoviek percent za pár mesiacov.

Mnoho nových investorov to samozrejme nerobí dobre a nakoniec strácajú peniaze. Dokonca aj tí, ktorí si zarobia silný návrat, sú často prekvapení množstvom práce potrebnej na jeho dosiahnutie. Prehodiť domy znamená investíciu času a práce, nielen peňazí.

Ak sa necítite radi, keď si pohrávate s pôžičkou za tvrdé peniaze a so zrýchlenou obnovou, ďalšou možnosťou je žiť naživo. Presťahujete sa do domu, ktorý potrebuje aktualizáciu, vylepšíte ho v priebehu jedného alebo dvoch rokov, potom ho predáte a zo zisku zaplatíte len daň z kapitálových výnosov. Alebo sa môžete úplne vyhnúť kapitálovým ziskom, ak máte nárok na vylúčenie podľa oddielu 121.

Nie je veľa investičných stratégií, ktoré by vám umožnili odísť s desiatkami tisíc dolárov už po niekoľkých mesiacoch. Prehodiť domy je jedným z nich, ale prináša to vlastné riziká. Preto sa ubezpečte, že máte správne čísla, najmä náklady na opravu, prepravné a hodnotu po oprave. Pred prvým pokusom o ruku sa tiež uistite, že ste spokojní so správou a vyjednávaním s dodávateľmi.

2. Vlastnosti dlhodobého prenájmu

Nie každý je vyrezaný, aby bol prenajímateľom a vysporiadal sa so všetkými neočakávanými výzvami, ktorým prenajímatelia čelia. Prenájom nehnuteľností môže napriek tomu poskytnúť pasívny príjem a množstvo daňových výhod pre podnikavých investorov, ktorí sú ochotní prijať bolesti hlavy..

Existujú tri cesty, ako kúpiť prvú nehnuteľnosť na prenájom.

Stratégia BRRRR

Jednou z možností je nákup nehnuteľnosti, ktorá si vyžaduje renováciu, ale namiesto predaja po dokončení si ju ponecháte ako nájom. BRRRR znamená nákup, rekonštrukcia, prenájom, refinancovanie, opakovanie a je to skvelý spôsob, ako financovať 100% vašich nákupov nehnuteľností..

Funguje to takto: Približne o 20% dáte pôžičku na rehabilitáciu pri kúpe, urobíte renovácie, aby ste si vytvorili kapitál v domácnosti, a potom si ju prenajali. So všetkým týmto majetkom môžete vyberať hotovosť, keď refinancujete dlhodobú hypotéku. Dostatok hotovosti na vrátenie pôvodnej zálohy, ak ste vytvorili dostatok vlastného kapitálu.

Funguje to preto, že výška refinančného úveru je založená na hodnote po oprave nehnuteľnosti, a nie na vašej pôvodnej kúpnej cene a nákladoch na opravu..

To vás oslobodzuje od opakovania procesu na neurčito s použitím rovnakej hotovosti. S každým majetkom pridáte viac pasívneho príjmu bez hotovosti z vrecka.

Podobne ako pri obracaní domov sa noví investori často dostávajú do problémov podceňovaním nákladov, najmä nákladov na renováciu a vedenie. Väčšina ich úspechov spočíva v ich schopnosti nájsť dobrých dodávateľov, ktorí nezvýšia náklady na nich v polovici renovácie. HomeAdvisor je skvelé miesto na nájdenie serióznych dodávateľov vo vašej oblasti. Všetkých dodávateľov umiestňujú na svoju platformu prostredníctvom skríningového procesu, aby sa ubezpečili, že najímate najlepšiu spoločnosť pre svoje potreby.

Vlastnosti prenájmu na kľúč

Nie je to tak nadšené myšlienkou najať dodávateľov a dohliadať na projekty obnovy?

Nájomná nehnuteľnosť na kľúč je nehnuteľnosť, ktorá už je prenajatá alebo je v stave pripravenom na prenájom. Očakávajte, že zaplatíte viac, samozrejme, pretože si nekupujete kutilstvo špeciálne. Tým sa tiež vyhnete bolestiam hlavy spojeným s renováciou nehnuteľnosti.

V posledných rokoch je oveľa jednoduchšie kúpiť si nehnuteľnosť na kľúč na prenájom kdekoľvek v krajine. Nielenže sa zlepšila technológia virtuálnych prehliadok, ale aj platobné platformy typu peer-to-peer Roofstock sa objavili na zvýšenie transparentnosti procesu.

Strešný materiál obsahuje veľké množstvo údajov o nehnuteľnosti aj okolí. Zahŕňajú správy z domácich inšpekcií, správy o histórii titulov, stropné sadzby a analýzy návratnosti hotovosti, históriu zhodnocovania na úrovni okolia a majetku, údaje o miestnych školách a ďalšie. Čo je najpôsobivejšie, ponúkajú dve záruky pre kupujúcich vrátane 30-dňovej záruky vrátenia peňazí a 45-dňovej záruky lízingu voľných nehnuteľností.

House Hacking

Aj keď existuje veľa spôsobov, ako umiestniť hack, klasická stratégia spočíva v nákupe malého majetku pre viac rodín, presťahovaní sa do jednej jednotky a prenajatí inej jednotky alebo jednotiek. Myšlienka je jednoduchá: Vaši susedia za vás platia hypotéku.

Je to vynikajúci spôsob, ako uľahčiť investovanie do prenájmu, v neposlednom rade preto, že môžete získať hypotéku s nízkym úrokom s malou splátkou. Nehnuteľnosti s dvoma, tromi alebo štyrmi jednotkami sú hypotekárnym priemyslom stále klasifikované ako obytné, takže si môžete vziať štandardnú hypotéku na nehnuteľnosti. To by mohlo znamenať zálohu až 3,5% v prípade pôžičky FHA, 3% v prípade pôžičky Fannie Mae HomeReady alebo 0% v prípade pôžičky VA.

V kontraste s tým, že oproti štandardným 20% na pôžičku na investície do nehnuteľností plus vyššiu úrokovú sadzbu na zavedenie a vidíte, prečo sa domáce hackovanie javí tak atraktívne - nehovoriac o ničom z toho, že moji susedia platia hypotéku..

3. Krátkodobé dovolenkové prenájmy

Nikto nehovorí, že si musíte prenajať nehnuteľnosť dlhodobým nájomcom. Stránky ako Airbnb a HomeAway nechajte si ich krátkodobo prenajať rekreantom alebo dokonca v polovici obdobia firemným hosťom.

Rekreačné prenájmy samozrejme prichádzajú s vlastnými kompromismi. Áno, môžete spoplatniť viac za noc, ale vaša obsadenosť je nižšia. A keď už nebudete mať rovnaké bolesti hlavy s neplatiacimi nájomníkmi a vysťahovaniami, budete mať ďalšie bolesti hlavy, napríklad čistenie jednotky medzi hosťami, vybavenie jednotky a platenie za služby.

Predtým, ako investujete do nehnuteľnosti na prenájom alebo sa rozhodnete využiť existujúci prenájom na hostenie turistov, nezabudnite zhromaždiť presné čísla pre výdavky, ako je miera neobsadenosti, poplatok za správu, náklady na upratovanie a sezónne nájomné a obsadenosť. Zahrňte náklady na energie a buďte konzervatívny vo všetkých odhadoch.

Môže to byť efektívny obchodný model, ak k nemu pristupujete ako k podniku a nie k pasívnej investícii.

4. Veľkoobchod

Ašpirujúci investori do nehnuteľností často začínajú skôr veľkoobchodom s nehnuteľnosťami než samotným nákupom nehnuteľností. Ak chcete veľkoobchod, nájdete veľa na nehnuteľnosti a dať ju na zmluvu, povedzme, 100 000 dolárov. Táto nehnuteľnosť je v súčasnom stave v hodnote 120 000 dolárov, ale namiesto jej kúpy predáte zmluvu inému investorovi za 110 000 dolárov..

Zarobíte si zisk bez toho, aby ste museli niekedy vlastniť majetok, a kupujúci dostane nehnuteľnosť za zľavu pod jej trhovú hodnotu. Je to výhodné pre všetkých.

Ak to znie ako ľahké peniaze, nie je to tak. Nájdenie vynikajúcich obchodov s nehnuteľnosťami si vyžaduje veľa práce a tiež si vyžaduje vybudovanie siete kupujúcich pre investorov. Veľkoobchodníci musia tiež akceptovať určité riziko, že nenájdu kupujúceho a ponechajú ich v zmluve, ktorú nikdy nezamýšľali uzavrieť..

Ale napriek tomu je to skvelý spôsob, ako sa naučiť, ako hľadať ponuky a zarobiť si peniaze skôr, ako budete finančne pripravení kúpiť nehnuteľnosť sami.

5. Verejné investičné fondy do nehnuteľností

Dôvera v investovanie do nehnuteľností alebo REIT je druh cenných papierov obchodovaných na verejných akciových trhoch. Fond REIT využíva svoj kapitál na investovanie do nehnuteľností, a to buď priamo kupovaním nehnuteľností, alebo nepriamo požičiavaním hypoték na nehnuteľnosti - tieto sa nazývajú hypotekárne REIT alebo MREIT.

Jednou z bežných výhod REIT v porovnaní s tradičnými akciovými fondmi sú vysoké dividendové výnosy. Podľa zákona musia REIT vyplatiť akcionárom najmenej 90% svojich ziskov vo forme dividend, čím prispievajú k vysoko výnosným investíciám..

Nevýhodou tohto vysokého dividendového výnosu je to, že REIT majú často problémy so zostavením kapitálu na rozšírenie svojho portfólia, pretože musia okamžite vyplatiť akcionárom toľko zo svojho zisku. Ak však hľadáte úplne pasívny spôsob, ako diverzifikovať svoje akciové portfólio tak, aby zahŕňalo nehnuteľnosť, neexistuje jednoduchšia možnosť, ako kúpiť REIT na vašom maklérskom účte, IRA alebo 401 (k)..

Tip pre profesionálov: Ak nemáte zriadený sprostredkovateľský účet alebo IRA, môžete otvorte si účet u vás Invest od J. P. Morgana. Pri otvorení a financovaní nového účtu ponúkajú až 625 dolárov.

6. Akciové fondy súvisiace s nehnuteľnosťami

Niektoré odvetvia zahŕňajú vysokú expozíciu nehnuteľnostiam, ako sú komerčné stavebné spoločnosti, majitelia domov, maloobchodníci s vylepšením domácnosti a dokonca aj hotelierstvo. To znamená, že môžete nepriamo investovať do nehnuteľností nákupom akcií spoločností, ktoré si žijú z realitného sektora.

Môžete investovať výberom jednotlivých akcií alebo nákupom podielových fondov špecifických pre dané odvetvie alebo fondov obchodovaných na burze. Len si uvedomte, že akcie týchto spoločností nie sú poháňané iba realitnými trhmi a mohli by stúpať alebo klesať z dôvodov tak rôznorodých, ako sú zlá správa, vysoké náklady na stavebný materiál alebo dokonca sexuálny škandál generálneho riaditeľa..

Aj keď je to najmenší priamy spôsob diverzifikácie investícií do nehnuteľností, je úplne pasívny a môžete to urobiť kliknutím na tlačidlo.

7. Crowdfunding webové stránky a súkromné ​​REIT

Nie všetky webové stránky crowdfundingu nehnuteľností fungujú na rovnakom modeli.

V jednom modeli poskytuje crowdfundingová webová stránka financovanie krátkodobých pôžičiek na rehabilitáciu - druh pôžičiek, ktoré používajú ploutve a investori z banky BRRRR. Crowfundingová webová stránka získava peniaze na financovanie týchto pôžičiek a získava peniaze od verejnosti. Ako kapitálový investor si môžete pozrieť aktuálne financované pôžičky, hodnotiť nehnuteľnosť a dlžníka a investovať peniaze do pôžičky. Jedným z príkladov tohto modelu je GroundFloor, ktorý umožňuje účasť neakreditovaných investorov.

Druhý spoločný model pre crowdfundingové webové stránky funguje ako REIT, ale model, ktorý sa verejne neobchoduje na burzách. V týchto prípadoch crowdfundingová webová stránka súkromne nakupuje a spravuje nehnuteľnosti produkujúce príjmy pomocou peňazí získaných od jednotlivých investorov, ako ste vy. Dobrým príkladom je DiversyFund, ktorá má priemerný ročný výnos 17,6% od svojho vzniku. Táto webová stránka crowdfundingu prijíma peniaze od neakreditovaných investorov a investície až do výšky 500 USD.

Všimnite si, že veľa webových stránok crowdfundingu prijíma iba prostriedky od akreditovaných investorov, stanovuje vysoké minimálne výšky investícií alebo oboje.

8. Fondy súkromného kapitálu a fondy zón príležitostí

Akreditovaní investori s množstvom peňazí na investovanie majú viac možností ako my ostatní. Medzi tieto možnosti patria fondy súkromného kapitálu.

Tieto fondy umožňujú bohatým investorom zhromažďovať svoje peniaze na väčšie investície, ako sú komerčné budovy. Správca fondu dohliada na každodenné operácie - samozrejme, so statným poplatkom - necháva investorov fondu, aby si sadli, relaxovali a tešili sa z výnosov.

Jedným konkrétnym typom súkromného kapitálového fondu, ktorý je obzvlášť dôležitý pre nehnuteľnosti, je fond príležitostných zón. Tieto fondy kupujú a zdokonaľujú nehnuteľnosti v zónach kvalifikovaných príležitostí určených štátom a certifikovaných ministerstvom financií.

Zóny kvalifikovaných príležitostí sú zvyčajne oblasti s nízkymi príjmami, v ktorých sa štát snaží stimulovať hospodársky rast a investície. Mrkva pre investorov: odložená a znížená daň zo zisku. Podrobnosti nájdete v tomto súhrne IRS.

Tieto daňové výhody predstavujú lákavú ponuku pre bohatých akreditovaných investorov, ktorí hľadajú kreatívne spôsoby, ako skrátiť daňový výmer. Pri investovaní do ohrozených štvrtí však buďte pripravení na vyššie riziko.

9. Súkromné ​​poznámky

Jedným zo spôsobov, ako investovať do nehnuteľností nepriamo a pasívne, je požičiavanie peňazí priamo realitným investorom na nákup nehnuteľností.

Najčastejšie to znamená požičiavanie priateľom, rodinným príslušníkom a iným ľuďom, ktorých poznáte osobne a ktorým dôverujete svojim peniazom. Táto dôvera je kľúčová, pretože ak vás predvolia, máte len malý nárok na odvolanie. Väčšina poskytovateľov súkromných bankoviek nezaručuje záložné právo na nehnuteľnosť, a dokonca ani vtedy, keď tak urobia, nie je triviálne vylúčiť nehnuteľnosť..

Investori súkromných bankoviek zvyčajne účtujú vysoké úrokové sadzby. A keď osobne poznajú investora do nehnuteľností a jeho (dúfajme vynikajúce) skúsenosti, ktoré sa často premietajú do nízkorizikových, vysokých výnosov. Pri kombinovaní osobného života a finančných investícií buďte opatrní. Riskujete svoje osobné vzťahy, nielen svoje peniaze.

Záverečné slovo

Keď ste pripravení pridať nehnuteľnosť do svojho investičného portfólia, nemáte dostatok možností.

Predtým, ako sa rozhodnete, ktorú stratégiu investovania do nehnuteľností prijať, si jasne povedzte o svojich osobných cieľoch. Prehodenie je skvelé na generovanie hotovosti pomocou rýchleho obratu, ale je to jednorazová platba, ktorá je zdanená ako bežný príjem a nie je ani zďaleka pasívna. Naopak, požičiavanie peňazí vo forme súkromnej poznámky vášmu priateľovi z realitného investora je úplne pasívne, ale nenecháva vám žiadnu kontrolu ani ubezpečenie, okrem vašej osobnej dôvery v dlžníka..

Nehnuteľnosť je notoricky nelikvidná investícia, preto sa pred investovaním uistite, že rozumiete časovému záväzku svojich prostriedkov. Naplánujte si ideálnu stratégiu odchodu a potom vytvorte pohotovostný plán pre prípad, že budete musieť prepnúť na plán B.

Ako zdroj vysokej návratnosti, pokračujúceho príjmu a daňových výhod predstavuje nehnuteľnosť víťazný dôvod na zahrnutie do vášho portfólia. Ale ako pri každej investícii, urobte si domáce úlohy a pochopte riziká skôr, ako vyhodíte svoje ťažko zarobené peniaze.

Ako ste v minulosti investovali do nehnuteľností? Aké sú vaše obavy a výzvy vpred?