Stojí spoločnosť spravujúca majetok za cenu? Náklady, výhody a nevýhody

Pokiaľ vlastníctvo a správa nehnuteľností na prenájom nie je pre vás prácou na plný úväzok, alebo nechcete, aby to tak bolo, zvážte správcovskú spoločnosť, aby zefektívnila svoje povinnosti prenajímateľa. Ale predtým, ako sa podpíšete s jedným, nezabudnite plne zvážiť výhody a nevýhody správy vlastného majetku v porovnaní s delegovaním úloh na špecializovanú správcovskú spoločnosť..

Čo robí správcovská spoločnosť

Povinnosti spojené so správou majetku zahŕňajú skríning úverovej histórie a prostredia žiadateľov, zostavovanie nájomných zmlúv a spracovanie platieb nájomného, ​​vedenie daňových a právnych záznamov a riešenie problémov týkajúcich sa údržby a sťažností, ktoré sa objavia. V závislosti od veľkosti vášho majetku môžu tieto úlohy predstavovať viac ako len prácu na plný úväzok.

Každý prenajímateľ sa musí rozhodnúť, či úlohy potrebné pre správu majetku sú vhodnejšie pre špecializovanú firmu alebo či sa s nimi zaobchádza z prvej ruky. Najprv treba zvážiť, či máte čas a odborné znalosti na správu svojho vlastného majetku. Ste ochotní robiť základné údržbárske úlohy (alebo poznáte niekoho spoľahlivého, kto je)? Poznáte spoľahlivého elektrikára a inštalatéra, ktorý ponúka služby v ten istý deň? Nevadilo by vám, keby ste boli v pohotovosti 24 hodín denne, 7 dní v týždni na vyriešenie problémov, ktoré sa nevyhnutne vyskytnú? Ste spokojní s konfrontáciou nájomcov so sťažnosťami alebo oneskorenými platbami? Alebo by ste radšej utrácali peniaze za uvoľnenie svojho času delegovaním týchto a iných zodpovedností?

Aj keď si najímate správcovskú spoločnosť, môžete vylúčiť telefonické hovory po odpracovaných hodinách a zmierniť každodenné problémy, nič vás nezbavuje zodpovednosti za správu, pokiaľ vlastníte nehnuteľnosť. Niektoré problémy s údržbou (napríklad rozhodnutie, či opraviť starú umývačku riadu alebo ju vymeniť za novú), si určite vyžadujú, aby ste zhodnotili situáciu a určili, ako postupovať. Navyše, určité problémy s nájomcom (napríklad vysťahovanie) si budú vyžadovať vašu pozornosť.

Ak hľadáte firmu, ktorá vám zbaví plecia všetkých starostí, budete sklamaní - ale ak chcete pomôcť pri odľahčení záťaže, dobrá správcovská spoločnosť poskytuje celý rad cenných služieb..

Zaoberanie sa nájomníkmi

Veľkú časť toho, čo každá správcovská spoločnosť (alebo prenajímateľ) robí, sa zaoberá nájomcami každý deň. Medzi zodpovednosti patrí reklama otvorených jednotiek, pohovory a skríning potenciálnych nájomcov, vypracovanie nájomných zmlúv, vybavovanie sťahovaní a odstúpení, riešenie sťažností, výber nájomného, ​​riešenie oneskorených platieb a v najhorších scenároch riadenie vysťahovania. Správcovské spoločnosti by mali byť oboznámené s právnymi aspektmi vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom - a to vrátane porozumenia práv každej strany a toho, ako v prípade problému postupovať legálne..

papierovanie

Pre niektorých je jedným z najlepších aspektov prijímania správcovských spoločností to, že zvláda veľa potrebnej dokumentácie. Firma vás môže oslobodiť od nájomného a skríningu nájomcov, kontroly úverových správ, vykonávania kontrol na pozadí, uzatvárania zmlúv o prenájme a fakturácie a účtovania mesačného nájmu. Tiež, ak ponúkate dotované bývanie, viete, že je potrebné zachovať značné množstvo ďalších dokladov.

Ak máte iba jednu alebo dve nehnuteľnosti na prenájom s dlhodobými nájomníkmi, nemalo by zaberanie s papierovaním trvať každý mesiac viac ako niekoľko hodín, ani by nemalo zaberať viac ako jednu zásuvku kartotéky. Ak však vlastníte celú budovu s vysokou mierou fluktuácie, tento objemový a časový záväzok sa môže rýchlo zvýšiť.

Samozrejme, aj s pomocou správcovskej spoločnosti ste stále zodpovední za vedenie záznamov týkajúcich sa daní, poistenia a hypotekárnych účtov - nehovoriac o účtoch od samotnej správcovskej spoločnosti. Zníženie administratívy však môže stáť za účtované poplatky.

Opravy a údržba

Ak má vaša budova novú strechu a nový ohrievač vody, je odôvodneným predpokladom, že nebudete vyzvaní na opravu tak často ako v prípade staršej nehnuteľnosti so staršími vlastnosťami. Ak sú strecha a vodovodné systémy staré, soklové lišty sa odlupujú a fyzikálna štruktúra jednotky zaznamenala lepšie dni, mohli by ste čeliť častým hovorom a nákladným opravám..

Ako prenajímateľ nevlastníte iba dom alebo budovu - pravdepodobne vlastníte aj pôdu, na ktorej sedí. Okrem opráv a údržby budov a jednotlivých jednotiek je potrebné venovať niekoľko zdrojov na zabezpečenie atraktívnosti a udržiavania pôdy. To môže okrem iného zahŕňať výsadbu a udržiavanie kvetinových záhonov, opravu ciest, kosenie trávnikov a inštaláciu systémov postrekovačov tráv..

Správcovskej spoločnosti môžete povoliť, aby na základe vlastného uváženia spravovala opravy za určitú sumu v dolároch, stále však budete musieť povoliť väčšie a nákladnejšie opravy. Vaše rozhodnutie, či si najať správcovskú spoločnosť, závisí od toho, do akej miery chcete byť zapojení a ako rýchlo k dispozícii sa chcete prenechať svojim nájomcom..

Náklady na správcovskú spoločnosť

Aj keď cena je hlavným záujmom pri uzatváraní zmlúv s firmou na správu vášho majetku, nie je to jediná vec, ktorú treba vziať do úvahy.

náklady

Aj keď sa ceny v jednotlivých firmách líšia a do veľkej miery závisia od oblasti, v ktorej sa práve nachádzate, môžete podľa správy All Property Management očakávať, že spoločnosti spravujúcej obytné nehnuteľnosti zaplatíte kdekoľvek od 8% do 12% mesačnej nájomnej sadzby. ManageMyProperty.com však uvádza toto číslo na 4% až 12% „na základe počtu nehnuteľností, ktoré potrebujete spravovať, počtu jednotiek v každom vlastníctve, umiestnení a stave nehnuteľnosti a čo je najdôležitejšie, na aké služby sú zahrnuté. tento poplatok. “ Uvádza tiež typ nehnuteľnosti ako veľký určujúci faktor. Podľa realitného agenta Eric Lansinga, ktorý komentuje Zillow, vám môže byť účtovaný poplatok vo výške 80% až 100% z mesačného nájomného za „nájomné“..

štruktúra

Nie všetky cenové štruktúry sú rovnaké. Niektoré spoločnosti môžu účtovať paušálnu mesačnú sadzbu - ktorá sa opäť líši v závislosti od oblasti, vykonávaných povinností a celkovej hodnoty nájmu - zatiaľ čo iné účtujú percentuálnu sadzbu, ako je uvedené vyššie. Cena môže tiež kolísať v závislosti od veľkosti a počtu nehnuteľností, ktoré vlastníte. Napríklad, ak vlastníte niekoľko bytových domov, môžete získať „hromadnú“ zľavu, ktorú osoba s jedným domom alebo bytom nemusí dostať..

termín

Prenajímateľ zvyčajne podpíše dohodu s správcovskou spoločnosťou na určitú dobu - napríklad 12 alebo 24 mesiacov - s možnosťou obnovenia. Zmluvy môžu byť vypracované tak, aby sa automaticky obnovovali, ak žiadna zo strán nebude konať proti tomu. Ustanovenia o ukončení umožňujú predčasné ukončenie, ak správcovská spoločnosť akýmkoľvek spôsobom porušuje zmluvu.

Zahrnuté služby

Uistite sa, že presne určujete, aké služby údržby sú súčasťou vašich poplatkov. Môže sa stať, že keď niečo bude potrebné opraviť, do vašej mesačnej paušálnej alebo percentuálnej sadzby sa zahrnú určité náklady na prácu (napríklad výmena dosiek spínača osvetlenia a výmena kľučiek batérie), zatiaľ čo iné sa účtujú individuálne (napríklad výmena rozbitých okien a inštalácia nových umývadlá).

Vo vašej zmluve by sa však malo jasne uviesť všetko. Nezabúdajte, že tieto poplatky môžu vyžadovať zvýšenie nájomného, ​​čo môže sťažiť hľadanie a udržiavanie nájomcov.

A pamätajte, že poplatky za správu nehnuteľností môžu byť obchodovateľné. V závislosti od toho, koľko ste ochotní zaplatiť, môžete získať nižšiu cenu tým, že obetujete určité služby a budete s nimi zaobchádzať sami..

Záverečné slovo

Ak premieňate primárne bydlisko na nehnuteľnosť na prenájom, nezabudnite sa poradiť so svojím poskytovateľom poistenia, aby ste sa uistili, že vaša politika je primeraná. Potrebujete poistenie prenajímateľa, ktoré vás môže primerane pokryť v prípade požiaru, vandalizmu, povodne alebo akejkoľvek inej nehody. A nezabudnite, že aj keď delegujete úlohy na externú spoločnosť, zodpovednosť ako vlastník v konečnom dôsledku patrí vám. V skutočnosti zmluvy so správcovskými spoločnosťami spravidla ustanovujú, že ak sa začnú súdne konania na základe práce správcu, majiteľ zaplatí všetky právne poplatky a všetky súvisiace škody. Vyberte si preto, s kým obchodujete rozumne, a vždy sledujte veci - bez ohľadu na to, ako by ste chceli byť odstránení.

Uvažovali ste o prenájme správcovskej spoločnosti?