Ako kúpiť nehnuteľnosť alebo nehnuteľný majetok od banky - 5 otázok

V tomto článku zhrnem niektoré z kľúčových otázok, na ktoré sa treba zamyslieť pred rozhodnutím o podpísaní kúpnej zmluvy na vylúčenie. Pridám tiež niektoré z mojich osobných anekdot a podelím sa o časť svojich skúseností. Ak máte záujem o kúpu domu so zabránením prístupu na trh, tieto body je potrebné zvážiť a môžu vám pomôcť pri vytváraní zdravšieho finančného portfólia.

1. Ako dlho je nehnuteľnosť na trhu?
Nie všetky vylúčené vlastnosti sa vytvoria rovnako. Napríklad dobrý nehnuteľný majetok v blízkom okolí sa rýchlo kúpi - zvyčajne investorom v oblasti nehnuteľností alebo túžiacim po hľadaní nového domu. Neočakávajte, že tieto domy zostanú na trhu dlhšie ako 30 dní.

Ak však kupujete dom v čiastočnom stave alebo v oblasti, ktorá bola ťažko zasiahnutá hypotekárnou krízou, očakáva sa dlhší čas na trhu. Ako kupujúci to môže viesť k väčšej flexibilite ceny: banky nenávidia vlastníctvo zabavenej nehnuteľnosti na viac ako 90 dní (jeden fiškálny štvrťrok) a budú rokovať s dobrým kupujúcim.

Kúpil som svoj dom v Arizone potom, čo bol na trhu takmer tri mesiace. Videl som, že cena domu sa každý mesiac znížila o takmer 7%, a preto som nečakala na ďalší mesiac, kým sa dom kúpi. Namiesto toho som rokoval s bankou o zníženie ceny o ďalších 12% z poslednej ceny. Banka ponúkla protizáruku so zľavou 9%. Moje konečné úspory predstavovali takmer 23% zľavu z uvedenej ceny (t. J. 7% + 7% + 9%).

2. Koľko platíte za štvorcový stopa obývateľného bydliska?
Cena za meter štvorcový je dobrý spôsob, ako určiť hodnotu vášho domu. Pozrite sa na priemerné ceny za meter štvorcový domov predaných v predchádzajúcich dvoch mesiacoch v tom istom PSČ. Vynásobte to obytnou oblasťou vášho domu a určte „priemernú“ cenu vášho domu.

Napríklad, ak je dom v hodnote 75 dolárov za štvorcový stopa a existuje 1 500 štvorcových stôp, potom celková hodnota domu je 112 500 dolárov.

Samozrejme, ak chcete zaplatiť priemernú cenu, existuje riziko, že budete preplatiť. Ak váš dom nie je vo vynikajúcom stave a na ňom nie je veľa práce (v takom prípade je priemerný platený skvelý!), Pozrite sa na spodné dve tretiny cien. S týmto vedomím si prepočítame domácu hodnotu a uvidíme, čo získame.

Pretože predpokladáme, že domov nie je z hľadiska hodnoty na špičke trhu, budeme predpokladať, že má hodnotu 65 dolárov za štvorcový meter. Tento dom, ktorý sa vynásobil rovnakými 1 500 štvorcových stôp ako predtým, má teraz hodnotu 97 500 dolárov. Voila! You práve ušetril 15 000 dolárov. Myslíte si, že to môžete lepšie využiť? rozhodne.

Ako tvrdý vyjednávač som bol odhodlaný zaplatiť za môj domov veľmi nízku cenu za štvorcový meter; Vedel som, že trh v Arizone sa nezlepší. V skutočnosti som zaplatil druhú najnižšiu cenu za meter štvorcový v mojom PSČ v čase nákupu v 90-dňovom období.

3. Platíte hotovosť alebo hypotéku?
Ak platíte v hotovosti, vaša ponuka sa dostane priamo k prednej časti ponuky bánk. Povedzme, že ponúkate hotovosť vo výške 85 000 dolárov pre dom, ktorý je uvedený na 100 000 USD. Pravdepodobne budete mať lepšiu šancu na to, ako ten, ktorý ponúka 95 000 dolárov. Hotovosť znamená, že ste spoľahlivý kupujúci, a banka nemusí čakať dva týždne, kým príde šek. Využite to vo svoj prospech.

Ak kupujete svoj domov s hypotekárnym úverom, máte väčšiu flexibilitu v cene, pretože počiatočná záloha sa bude pohybovať okolo 20% z domu. Ak dom naozaj milujete, nebojte sa platiť trochu viac, aby ste ho dostali.

Ako kupujúci v hotovosti som vedel, že mám pákový efekt na mnohých frontoch. Môj realitný agent, ktorý vykonáva províziu na základe môjho nákupu, chcel, aby som ponúkol sumu veľmi blízku požadovanej cene, aby mal konečný predaj. Samozrejme, on neplatil, takže jeho názor bol pozastavený.

4. Existuje v tej istej oblasti veľa uzavretých domov?
Ak sa v blízkosti domu, ktorý kupujete, nachádza veľa uzavretých domov, pravdepodobne dôjde k zvýšenému poklesu hodnoty. Tento scenár posiela potenciálnym kupujúcim veľa negatívnych správ o okolí, meste a trhu. V našej súčasnej ekonomike je to všadeprítomná scéna, ale nenechajte sa odviesť od rozumného rozhodnutia. Kým sa všetky domy na bloku nepredajú, bude existovať jeden uzavretý dom, ktorý zníži hodnotu vašej nehnuteľnosti. Spustite rýchle skenovanie PSČ na dôveryhodných webových stránkach, ako sú Redfin alebo Zillow, aby ste videli, ako sa táto oblasť darí.

Pretože dom, ktorý som si kúpil, bude so mnou najmenej pol desaťročia, nemal som strach, keď vidím ďalšie štyri domy na bráne. Domnievam sa, že päť rokov je dostatok času na to, aby ceny klesli a znova sa objavili, čo zaručuje, že moje investície sú bezpečné.

5. Koľko peňazí budete mať po zakúpení?
Buďte pripravení minúť veľa peňazí po prvom nákupe na opravu domu tak, aby vyhovoval vašim štandardom. V prípade núdze nechajte zastrčených najmenej ďalších 20% hodnoty domu. Dokonca aj po domácej prehliadke nájdete veci, ktoré vás obťažujú a je potrebné ich zmeniť. Nezabudnite na spotrebiče, nábytok, terénne úpravy a dane z nehnuteľností. Ak je to možné, požiadajte banku, aby uhradila úschovné (alebo akékoľvek iné poplatky za nehnuteľnosti alebo hypotekárne poplatky), aby ste mali k dispozícii viac hotovosti. Dokonca aj 1 000 dolárov, ktoré zaplatia, je o 1 000 dolárov viac vo vrecku, čo stačí na LCD obrazovku s veľkou obrazovkou alebo plazmovú televíziu!

Osobne som strávil tisíce na rôznych domácich vylepšeniach. Vlastne som bol celkom prekvapený, ako rýchlo sa tieto náklady zvýšia. Malé nákupy, ako sú bezpečnostné vklady na účet za elektrinu a nové dvere do domu, boli veci, ktoré som predtým jednoducho nenapadlo.

Pred rozhodnutím o urovnaní je potrebné vziať do úvahy mnoho ďalších otázok, najmä pri kúpe nehnuteľnosti na zabránenie prístupu na trh. Máte nejaké skúsenosti s zabavením majetku? Aké boli vaše skúsenosti a čo zvyčajne dávate pozor?