Ako urobiť ponuku na dom - Tipy a stratégie na víťazstvo

Fáza snov vášho nového hľadania domu musí nakoniec skončiť. Akonáhle nájdete dom, ktorý vyhovuje vašim potrebám, je čas sa pracky sklopiť a skutočne si ho kúpiť skôr, ako to urobí niekto iný.

Dom si nemôžete kúpiť bez toho, aby ste na to najskôr predložili ponuku. Nákupná ponuka, známa tiež ako kúpna zmluva alebo písomný zámer, je právnym dokumentom, v ktorom je uvedená cena, ktorú ste ochotní zaplatiť za domov, spôsob, akým za ňu chcete platiť, a ďalšie kľúčové podmienky transakcie..

Nákupné ponuky sa stávajú právne záväznými, keď predajca akceptuje podmienky. Zákony upravujúce ich vykonávanie a anulovanie sa však líšia v závislosti od štátu a je veľmi bežné ich zmeniť a doplniť pred uzavretím alebo podmieniť ich vykonanie určitými priaznivými výsledkami, ako je napríklad absolvovanie inšpekcie termitmi alebo iné inšpekcie..

Ak pracujete s realitným agentom, pravdepodobne upraví vopred napísanú šablónu s podmienkami špecifickými pre vašu transakciu. V niektorých štátoch, napríklad v New Yorku, sa od právnika s licenciou vyžaduje, aby vypracoval alebo podpísal akúkoľvek formálnu kúpnu zmluvu bez ohľadu na to, či kupujúci spolupracuje s obchodným zástupcom..

Napriek tomu, vzhľadom na veľkosť a dlhodobé dôsledky akejkoľvek transakcie s nehnuteľnosťami na bývanie, je vo vašom najlepšom záujme plne porozumieť nasledujúcemu:

Komponenty vašej nákupnej ponuky
Bežné nepredvídané udalosti, ktoré by mohli ovplyvniť jeho vykonanie
Ako vytvoriť silnú ponuku v rámci obmedzení miestneho trhu s nehnuteľnosťami a osobnej situácie
Ako reagovať na akékoľvek protiopatrenia zo strany predajcu

Kľúčové komponenty kúpnej ponuky

Mnoho ponúk na kúpu nehnuteľností na bývanie je vypracovaných pomocou šablón špecifických pre štát, takže znenie a poradie klauzúl danej ponuky sa pravdepodobne bude líšiť podľa miesta. Prevažná väčšina nákupných ponúk v USA však obsahuje tieto kľúčové komponenty:

Okno na zváženie. Toto ustanovenie určuje, ako dlho budú podmienky ponuky platné - inými slovami, ako dlho ju musí predajca vziať do úvahy. Ak predávajúci do konca okna neodpovie, môže kupujúci urobiť ďalšiu ponuku.
Skorý vklad peňazí. Skutočný vklad peňazí ukazuje, že kupujúci myslí o kúpe domu vážne. Čiastka, zvyčajne asi 1% z celkovej ponukovej ceny, je uvedená v ponuke a pri osobnom alebo pokladnom šeku priloženom k dokladu. Ak sa transakcia úspešne uzavrie, na záverečné peniaze sa pripíšu seriózne peniaze (zníženie celkových nákladov na uzavretie). Ak transakcia prepadne, môžu alebo nemusia byť vratné peniaze vrátené v závislosti od štátnych právnych predpisov a toho, či ponuka obsahuje konkrétny jazyk o tom, kedy sa musí záloha vrátiť..
Právny popis majetku. Toto je právny opis fyzického majetku tak, ako je uvedený v pôvodnom názve. V závislosti od miestnych zvyklostí obsahuje kombináciu názvu podoblasti, čísel blokov a šarží, numerických meraní vlastnosti a popisov jej fyzických hraníc. V prípade novo rozdelených nehnuteľností musí predajca zaručiť, že všetky hranice sú konečné a musia mať potrebné vládne schválenia.
Opis zahrnutých zariadení a spotrebičov. V tejto časti sú popísané všetky doplnky, spotrebiče, mechanické predmety, osobný majetok a ďalšie „doplnky“, ktoré sa majú zahrnúť do predaja nehnuteľnosti, a to bez akýchkoľvek dodatočných nákladov. Bežné príklady zahŕňajú kuchynské spotrebiče, vybavenie HVAC, prístavby, záhradné rastliny, detektory dymu a káblové konektory.
Celková kúpna cena a financovanie. Uvádza sa v nej celková cena, ktorú je kupujúci ochotný zaplatiť za nehnuteľnosť, záloha (hotovosť pri uzávierke), suma, ktorá sa má financovať, a spôsob financovania (ako napríklad bežná hypotéka alebo hypotéka FHA)..
listina. Opisuje typ skutku, napríklad záručný list alebo správcovský akt, ktorý je súčasťou transakcie. Opisuje tiež, aké (ak nejaké) obmedzenia podliehajú skutku, ako napríklad výhrada práv na nerastné bohatstvo a vecné bremená.
Pomerané dane a služby. Toto vymedzuje príslušné zodpovednosti kupujúceho a predávajúceho za dane z nehnuteľnosti a platby za služby pred a po uzavretí. Pre jednoduchosť predávajúci často platí poplatky (vodu, kanalizáciu, odpad, elektrinu atď.) Do konca fakturačného obdobia, ktoré obsahuje dátum uzávierky. Dane z nehnuteľností sa obvykle platia pred 6 alebo 12 mesačnými lehotami na vyhodnotenie, takže je bežné, že kupujúci preplatí predávajúcemu dane už zaplatené v intervale medzi uzávierkou a koncom súčasného obdobia na posudzovanie..
Osobitné hodnotenia. Týmto ustanovením sa udeľuje zodpovednosť za výplatu osobitných výmerov. Osobitné výmery sú jednorazové daňové výmery vyberané jednotkami miestnej samosprávy za projekty verejnej infraštruktúry, ako sú nové vodné vedenia alebo pouličné osvetlenie. Je pravdepodobnejšie, že sa vyskytnú v novovybudovaných podoblastiach a nedávno pripojených obciach. Predávajúci obvykle zaplatí akékoľvek osobitné hodnotenia uložené pred dátumom uzávierky, zatiaľ čo kupujúci zaplatí akékoľvek poplatky po ukončení, bez ohľadu na to, kedy je skutočný projekt infraštruktúry dokončený.
Dátumy uzávierky a dodania. Táto časť určuje dátum uzávierky alebo deň ukončenia transakcie. Stanovuje tiež, kedy má byť domov doručený kupujúcemu kupujúcemu - inými slovami, kedy sa kupujúci môže nastúpiť. Najčastejšie sú dátumy uzávierky a dodania rovnaké, ale predajcovia niekedy kupujúcim umožňujú, aby sa nasťahovali čo najskôr. Obidva dátumy sa môžu posunúť späť, ak schválenie úveru, úpravy majetku alebo iné komponenty transakcie trvajú dlhšie, ako sa očakávalo.
Kanalizácia a voda. Táto časť popisuje vodohospodárske a kanalizačné služby, objasňuje, či je napojená na komunálne vodovody a kanalizačné siete, pitnú vodu, studňu na čistenie podpovrchovej vody (ako je septik) a ďalšie dôležité vylepšenia. Vlastnosti vrtov a povrchových čističiek odpadových vôd si pred uzavretím často vyžadujú dodatočnú kontrolu a overenie.
Duálne zastúpenie agentúry. V niektorých štátoch je rovnaké, aby ten istý agent zastupoval kupujúceho a predávajúceho, čo je stav známy ako „duálna agentúra“ alebo „duálne zastúpenie agentúry“. Ak transakcia zahŕňa duálnu agentúru, v tejto časti sú uvedené príslušné práva kupujúceho a predávajúceho a vyžaduje si súhlas oboch strán.

dodatky

Typická nákupná ponuka obsahuje viac dodatkov, ktoré sa líšia podľa situácie a miesta. Niektoré dodatky vysvetľujú kľúčové aspekty kúpnej ponuky, ako napríklad spôsob financovania nákupu a zaplatenie konečných nákladov. Iné sú podrobné zverejnenia, ktoré vyžaduje zákon. Aj keď je každý dodatok štruktúrovaný ako samostatný dokument s vlastnou podpisovou stránkou, považuje sa za vymožiteľnú súčasť kúpnej zmluvy..

Bežné dodatky zahŕňajú:

Záverečné náklady. V tomto dodatku sa stanovuje, kto je zodpovedný za náklady na uzavretie av akom rozsahu. Kupujúci môže napríklad požiadať, aby predávajúci zaplatil 3 000 dolárov na náklady na zatváranie, pričom za zostatok zodpovedá kupujúci. Dodatok k záverečným nákladom sa nemusí vyžadovať, ak sa kupujúci zaväzuje uhradiť všetky náklady na uzavretie v plnej výške.
financovania. Ak kupujúci financuje časť kúpnej ceny hypotekárnym úverom, tento dodatok popisuje štruktúru, termín a sadzbu úveru. Tiež sa v nej objasňuje, či veriteľ požaduje, aby pred predajcom vykonal akékoľvek opravy nehnuteľnosti pred vydaním hypotéky (a ak áno, povaha opráv) a čo sa stane so zárobkom, ak dôjde k financovaniu.
Arbitrážna dohoda / zverejnenie. Podpisom tohto voliteľného dodatku sa kupujúci a predávajúci dohodli urovnať všetky spory prostredníctvom záväzného rozhodcovského konania a zrieknuť sa svojich práv na súdne konanie..
Zverejňovanie farieb a iných nebezpečenstiev na báze olova. V závislosti od jurisdikcie obsahuje kúpna zmluva často viacnásobné zverejňovanie informácií o nebezpečenstvách vyžadovaných miestnymi zákonmi. Bežné informácie o nebezpečenstve zahŕňajú radón, studne a systémy povrchových splaškových vôd a nátery na báze olova (pre domy postavené pred koncom 70. rokov)..
Zverejňovanie nehnuteľností. Nákupné ponuky zvyčajne zahŕňajú zverejnenie majetku predávajúceho, v ktorom predajca potvrdzuje, že nehnuteľnosť je prezentovaná presne podľa svojich najlepších vedomostí. Miestne zákony niekedy vyžadujú zverejnenie treťou stranou alebo správu, ktorá podrobne popisuje stav komponentov domácnosti.

Spoločné nepredvídané okolnosti a zmeny a doplnenia

Vo väčšine štátov sa kúpna ponuka stáva záväznou zmluvou, akonáhle bude prijatá predajcom a podpísaná oboma stranami. Plnenie zmluvy je však takmer vždy podmienené určitými vecami, ktoré sú súhrnne známe ako „nepredvídané okolnosti“. Niektoré nepredvídané udalosti vkladá kupujúci alebo ich agent na ochranu kupujúceho, zatiaľ čo iné kupujúci alebo ich agent vkladá na ochranu predávajúceho. Niektoré z nich, ako napríklad domáca inšpekcia a hodnotenie, sú súčasťou štandardného jazyka ponuky nákupu v mnohých štátoch.

V niektorých prípadoch vedie výsledok mimoriadnej udalosti k zmene kúpnej ponuky. Napríklad povedzme, že pri domácej prehliadke objednanej kupujúcim sa odhalí predtým neznáma chyba, ktorú chce kupujúci pred zatvorením opraviť. Kupujúci alebo ich zástupca potom vypracujú dodatok popisujúci problém a špecifikujúci kedy a ako je potrebné ho opraviť. Ak predajca súhlasí, podpíše dodatok a pravdepodobne problém vyrieši. Ak sa predávajúci potopí, kupujúci sa môžu rozhodnúť odísť z dohody a požiadať o vrátenie svojich zarobených peňazí..

Bežné nepredvídané ponuky na nákup a súvisiace zmeny a doplnenia zahŕňajú:

Domáca inšpekcia. Nie všetci veritelia vyžadujú, aby si pred rozhodnutím, či vydajú pôžičku, vykonali domácu inšpekciu zadanú kupujúcim, ale dôrazne sa odporúča, aby kupujúci na jar prešli (typické náklady sú približne 300 až 500 dolárov, splatné v deň inšpekcie a obvykle nevratné). Počas inšpekcie v domácnosti sa inšpektor s licenciou dôkladne obzerá po dome a upozorní na menšie nedostatky a hlavné problémy, ktoré nie sú vždy pre nekvalifikovaných kupujúcich zrejmé. Ak kontrola odhalí závažný problém, ktorý nebol predtým nahlásený, ako napríklad poškodenie strechy alebo základu, prípadná kontrola umožňuje kupujúcemu požadovať, aby bol problém odstránený alebo úplne odišiel..
Inšpekcie nebezpečenstva. Inšpekcie nebezpečenstva hľadajú konkrétnejšie problémy, ktoré nie sú zahrnuté v typickej domácej inšpekcii, vrátane radónu, škodcov a olovených farieb. Aj keď sú vždy nepovinné, inšpekcie nebezpečenstva sa odporúčajú, keď je riziko konkrétneho nebezpečenstva vysoké - napríklad v oblastiach, kde sú časté zamorenie termitmi alebo kontaminácia radónom. Náklady sa líšia v závislosti od typu inšpekcie, ale zvyčajne spadajú do dolného trojciferného rozsahu.
Inšpekcia kanálov a studní. Inšpekcie v kanalizáciách a studniach hodnotia stav, funkčnosť a bezpečnosť vodných a sanitárnych systémov nehnuteľnosti. Cena je funkciou komplexnosti a polohy inšpekcie - typická je nevratná zálohová platba vo výške 200 až 500 USD. Rovnako ako pri inšpekciách v domácnosti a pri nebezpečenstve, kupujúci môžu vyžadovať opravu závažných problémov (napríklad kontaminovaná studňa alebo kanalizačná sieť poškodená koreňmi stromov) alebo zrušiť dohodu.
ocenenie. Žiadny veriteľ nechce schváliť hypotekárny úver v hodnote vyššej ako je podkladová nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu veritelia pred schválením žiadosti o pôžičku kupujúceho takmer vždy vyžadujú posúdenie (zvyčajne 300 až 500 dolárov, vopred a nevratné). Ak je odhadovaná hodnota domu nižšia ako kúpna cena, veriteľ súhlasí, že bude financovať iba sumu zodpovedajúcu odhadovanej hodnote..
Schválenie úveru. Ak veriteľ kupujúceho nakoniec z akéhokoľvek dôvodu žiadosť o úver zamietne, predávajúci nie je povinný transakciu dokončiť. Táto podmienená udalosť určuje, či sa majú seriózne peniaze vrátiť alebo prepadnúť predajcovi, ak dôjde k transakcii.
Existujúci majetok kupujúceho a ďalšie ponuky na kúpu. Ak sa kupujúci pokúša predať svoj súčasný dom a spolieha sa na výnosy z tohto predaja, aby financoval nákup nového domu, pravdepodobne bude úspešný predaj podmienený uzavretím zmluvy. Ak sa domov do konca predaja nepredáva, v ponuke nákupu sa určuje, či sa má nový nákup domov zrušiť alebo predĺžiť dátum uzávierky. Podobne, ak predávajúci zvažuje iné nákupné ponuky doma, aktuálna nákupná ponuka je zvyčajne podmienená zrušením do určeného dátumu..
Skorá obsadenosť. Ak kupujúci neočakáva, že bude mať pred uzavretím trvalý dom (napríklad predaj predchádzajúceho domu sa uzavrie pred súčasným predajom), predávajúci sa môže dohodnúť, že umožní sťahovanie pred uplynutím lehoty a kúpu zmení a doplní. zodpovedajúcim spôsobom.
Priechodné. Kupujúci majú tradične povolené prejsť domom krátko pred zatvorením (zvyčajne v ten istý deň), aby sa zabezpečilo, že všetky požadované opravy a aktualizácie boli dokončené a že stav domu sa od domácej inšpekcie podstatne nezmenil. Hlavný problém, ako je napríklad nové poškodenie vodou alebo požiarom, by mohol oneskoriť uzavretie transakcie alebo úplne zničiť transakciu.

Ako vytvoriť silnú ponuku

Pri zostavovaní ponuky nákupu majte na pamäti tieto tipy. Len sa cez to príliš dlho nepremýšľajte, inak vás kupujúci s rýchlejšou nohou môže poraziť.

1. Objednajte si porovnávaciu analýzu trhu

Pred stanovením počiatočnej požadovanej ceny si väčšina predajcov objedná porovnávaciu analýzu trhu (CMA). CMA odhaduje súčasnú trhovú hodnotu domu vyhodnotením najmenej troch nedávnych predajov podobných nehnuteľností v okolitom okolí.

Pred predložením ponuky požiadajte svojho realitného agenta, aby vo vašom mene vykonal CMA. Získate tak aktuálny obraz o vašom miestnom trhu, čo je obzvlášť dôležité, ak bol dom na trhu už niekoľko mesiacov. Zameriava sa tiež na dom, ktorý je očividne predražený - ak CMA navrhne trhovú hodnotu v rozmedzí 250 000 až 270 000 dolárov a cena domu bude 300 000 dolárov, budete mať priestor na vyjednávanie. Ale aj keď je domov na vysokej hranici ceny za primeranú cenu, vaša CMA vám poskytuje primeraný východiskový bod pre prvú ponuku.

2. Zvážte čas na trhu a iné ukazovatele trhu

Okrem výsledkov CMA je dobrým ukazovateľom záujmu kupujúcich aj čas, ktorý domov strávil na trhu. Tieto údaje sú verejne dostupné na stránkach MLS a domovských stránkach, ako je napríklad Trulia.

Všeobecnejšie povedané, priemerný čas domácnosti na trhu vo vašej oblasti (PSČ, mesto alebo kraj) ponúka prehľad o celkovom stave trhu s bývaním v tejto oblasti - či už ide o trh kupujúceho, trh predávajúceho alebo žiadny z nich. Domy zostávajú na trhu dlhšie na trhoch kupujúcich a predávajú rýchlejšie na trhoch predajcu.

Vaša ponuka musí odrážať aktuálny miestny dopyt a musí byť v súlade s ostatnými ponukami, ktoré predajca pravdepodobne dostane. Napríklad predajca, ktorého dom bol na trhu už dlho a snažil sa prilákať ponuky, s väčšou pravdepodobnosťou prijme nižšiu ponuku ako predajca, ktorý práve uviedol nehnuteľnosť. Na horúcich trhoch často domy zostávajú na trhu iba pár dní (alebo dokonca hodiny) a priťahujú ponuky za alebo nad katalógovou cenou..

Potom je každá situácia iná. Napríklad aj na trhoch najteplejších predajcov sa poburujúce predražené novšie domovy a staršie domovy s vážnymi poruchami snažia prilákať významné ponuky. Ak máte pochybnosti, požiadajte o radu svojho realitného agenta (alebo, ak ste samostatne zárobkovo činný, známeho miestneho trhu).

3. Zistite motiváciu Predávajúceho

Osobná motivácia predajcu je rovnako dôležitá ako celková teplota na trhu. Niektorí predajcovia sa musia vyložiť čo najrýchlejšie, pravdepodobne z dôvodu naliehavého premiestnenia alebo naliehavej potreby získať kapitál na nákup iného majetku. Títo predajcovia sú známi ako „motivovaní predajcovia“ a sú často ochotní prijať podstatne nižšie ceny, ako je ich požadovaná cena, najmä na trhoch kupujúcich..

Iní predajcovia, ako napríklad tí, ktorí zmenšujú veľkosť z dlhodobo držaného rodinného domu na krátkodobý nájomný dom, sa nijako neponáhľajú a môžu si dovoliť čakať na správnu ponuku. Vyhľadajte náznaky, ako je napríklad to, či je dom obývaný vlastníkom a vlastné vyhlásenia predávajúceho o tom, do ktorej kategórie váš predajca patrí.

4. Zistite ďalšie informácie o nehnuteľnosti

V mnohých jurisdikciách predajcovia nemusia zverejňovať zvažované objednávky. Až potom, čo predajca prijme ponuku, stáva sa predmetom verejného záznamu.

Pre skúsených realitných agentov je však možné vyčnieť z konkurenčných ponúk. Pred odoslaním ponuky požiadajte svojho zástupcu, aby požiadal agenta predajcu o poslednú ukážkovú aktivitu. Zástupca predávajúceho pravdepodobne nebude prezradiť, či má predávajúci inú ponuku, ale môže pripustiť, že o nehnuteľnosť nie je veľký záujem, alebo naopak, že o ňu bolo veľa nedávneho záujmu. Ak nemáte agenta, musíte to urobiť sami za seba.

Ak máte podozrenie, že predajca má po ruke viac ponúk, odošlite svoju ponuku rýchlo a urobte ju prijateľnejšou pre predajcu (vyššia cena ponuky, nižšie náklady platené predajcom), ako by ste inak urobili. Ak sa zdá, že nie je pravdepodobné, že by sa v dome nachádzalo viac ponúk, zvýšte svoju ponuku tak, aby bola pre kupujúcich prijateľnejšia, pretože pravdepodobne budete mať príležitosť rokovať.

5. Nezabudnite, že niektoré náklady na predbežnú uzávierku nie sú návratné

Nezabudnite, že určité náklady na predbežné uzavretie musia byť uhradené vopred a nemôžu byť refundované. Minimálne je pravdepodobné, že budete platiť za domácu inšpekciu a hodnotenie - čo by mohlo viesť k kombinovaným 1 000 $. Môžete tiež zaplatiť za škodcov, radóny, kanalizáciu, olovenú farbu a ďalšie inšpekcie nebezpečenstva, čím k vašim predbežným nákladom pridáte 1 000 alebo viac dolárov. A ak vám nebudú vyplatené vaše zárobky, mohli by ste byť o stovky alebo tisíce viac.

Uskutočnenie ktorejkoľvek z týchto platieb za nehnuteľnosť, ktorá neznamená uzavretie, môže mať vplyv na váš rozpočet, ako aj na vašu morálku. Predtým, ako odošlete nákupnú ponuku, dokonca aj ponuku s nízkym počtom lopty, o ktorej ste si istí, že nebude prijatá tak, ako je, overte si, či ste vážne s nákupom konkrétnej nehnuteľnosti..

6. Získajte list o predbežnom schválení pre uskutočnené transakcie

Pred akýmikoľvek ponukami požiadajte svojho veriteľa o predbežný súhlas, v ktorom sa uvádza, že ste dočasne schválení hypotekárneho úveru až do výšky určitého dolára. Ak chcete získať list s predbežným schválením, pravdepodobne sa budete musieť stretnúť s úverovým úradníkom, súhlasom s overením úveru a poskytnutím overenia príjmu a majetku (zvyčajne platí útržky alebo výpisy z účtu).

Aj keď to nie je to isté ako konečné schválenie úveru, predbežné schválenie zvyšuje pravdepodobnosť, že vaša žiadosť o úver bude nakoniec schválená. Kvôli nízkej pravdepodobnosti konečného schválenia mnohí predajcovia vážne neberú do úvahy financované ponuky bez priložených dokumentov pred schválením. Pre všetky hotovostné transakcie sa nevyžaduje predbežné schválenie, pretože nejde o financovanie.

7. Natiahnite zálohu

Čím väčšia je hotovosť z vašej ponuky, tým je atraktívnejšia pre predajcu. Je to preto, že ponuky, ktoré si vyžadujú menšie pôžičky, sú menej pravdepodobné z dôvodu problému s financovaním.

Ak sú všetky ostatné veci rovnaké, predajca ponúkajúci ponuku 200 000 dolárov so zálohou 3,5% a ponuka 200 000 dolárov so zálohou 20% pravdepodobne vyberie druhú. Ponuky za celú hotovosť sú ešte lepšie, aj keď pre väčšinu zákazníkov, ktorí nakupujú doma, sú nedosiahnuteľné.

8. Nechajte advokáta skontrolovať ponuku

Ponuka nákupu nehnuteľností je jedným z najdôležitejších právnych dokumentov, ktoré pravdepodobne podpíšete počas svojho života. Aj keď zákony vášho štátu nevyžadujú, aby na vypracovanie ponúk na kúpu poskytol advokát s licenciou, takmer vždy stojí za to, aby ste si ponuku overili a overili, že v nej nie je nič neobvyklé alebo potenciálne škodlivé..

Mnoho realitných kancelárií vykonáva túto prácu za primeraný paušálny poplatok, ktorý by mohol bežať medzi 150 a 300 dolárov alebo viac, v závislosti od miesta. Je to výhodná akcia v porovnaní s potenciálnymi nákladmi na zle formulovanú alebo neopatrne preverenú ponuku - napríklad ak svoju ponuku podpíšete za predpokladu, že váš záloha za zárobok vo výške 2 000 dolárov je vratná a neskôr zistíte, že nie je.

Reakcie predajcu a kompenzácie

Akonáhle odošlete svoju kúpnu ponuku, predajca musí do konca okna na zváženie odpovedať. Ak má predávajúci viac ponúk v dome a váš nie je medzi najatraktívnejšími, môže ponuku jednoducho ignorovať.

Predajcovia častejšie reagujú na nákupné ponuky:

Prijímanie podmienok. Ak je ponuka tak dobrá, ako môže predávajúci za daných okolností dúfať, akceptuje ju ako napísanú a podpíše ju, čím vytvorí záväznú kúpnu zmluvu. Stále je možné robiť zmeny a doplnenia (napríklad žiadosti o opravu problémov odhalených domácou inšpekciou) až do termínu uzávierky, ak sa obidve strany dohodnú a podpíšu..
Odmietnutie podmienok. Ak je ponúkaná cena príliš nízka alebo sú podmienky ponuky pre predávajúceho nepriaznivé, predávajúci ponuku priamo odmietne. Kým odmietnutie vždy páli, striebornou podšívkou je to, že predávajúci je aspoň ochotný s vami komunikovať. Máte možnosť sledovať zamietnutú ponuku pomocou novej ponuky priaznivejšej pre predajcu.
Vytváranie Counteroffer. Ak je ponuka lákavá, ale nie úplne uspokojivá, predávajúci ju zmení tak, že zmení a doplní kľúčové doložky (napríklad kúpnu cenu a náklady zaplatené predajcom), podpíše ju a odošle späť. Toto je známe ako kontraofér. Môžete si vybrať, či chcete prijať zmluvu, ako je napísanú, alebo ju ďalej upravovať, podpísať ju a odoslať späť predajcovi na kontrolu. Tento proces môže pokračovať tak dlho, ako je to potrebné, kým predajca neprijme ponuku alebo kým niektorá zo strán nepreruší rokovania.

V niektorých situáciách predajcovia, ktorí dostávajú viac ponúk naraz, rokujú s každým potenciálnym kupujúcim individuálne v snahe získať čo najlepšiu ponuku. Ak chce predajca dosiahnuť záväznú dohodu rýchlejšie, môže jednoducho požiadať každého kupujúceho, ktorý o to prejaví záujem, o jeho najlepšiu možnú ponuku, potom zvoliť tú najvýhodnejšiu.

Záverečné slovo

Zostavovanie a realizácia kúpnej ponuky nie je až taká príťažlivá ako návšteva otvorených domov alebo chôdza po domoch na predaj, ale tento proces má svoje kúzla. Aj keď sme s manželkou mali realitného agenta, ktorý vypracoval nákupné ponuky a protihodnoty, ktoré sme urobili v našom nedávno zakúpenom dome, počas procesu sme sa toho veľa naučili. Navyše, rokovací proces bol síce stresujúci, ale bol skutočne zábavný a bolo nesmierne uspokojivé počuť, že predávajúci prijal ponuku podstatne nižšiu, ako sme boli ochotní zaplatiť. Nechcem sa v tomto procese čoskoro znova zúčastniť, ale som si istejší v moju schopnosť navigovať ho, keď príde čas..

Urobili ste kúpnu ponuku na dome?