Ako predať svoj dom vlastníkom - bez nehnuteľností

Keď sa dom dostane na trh bez agenta, je známy ako „na predaj vlastníkom“ alebo FSBO (vyslovuje sa ako „FIZZ-boh“). Zoznamy FSBO sú dnes bežnejšie ako v roku 2007, a to vďaka platformám kótovania orientovaným na spotrebiteľa, ako je Zillow a ľahšiemu prístupu k službe viacerých zoznamov (MLS) pre neobchodníkov..

Ale FSBO nie je prechádzka v parku. V správe spoločnosti Zillow z roku 2017 sa zistilo, že 36% majiteľov domov sa pokúša predať svoje domovy bez agenta, ale iba 11% z nich vlastne dokončí predaj. Inými slovami, viac ako dve tretiny predajcov, ktorí sa pokúsia o FSBO, zlyhajú.

Myslíte si, že máte, čo je potrebné, aby ste sa pripojili k radom predajcov, ktorí uzatvárajú ponuky FSBO? Tu je to, čo potrebujete vedieť o predaji svojho domu bez agenta - a o tom, ako zistiť, či to má zmysel pre vás.

Čo profesionálni agenti zapisujú?

Než sa rozhodnete vzdať sa zastúpenia, pochopte, čo sa vzdávate. Medzi hlavné povinnosti agentov kótovaných na burze patria:

• Pomáhame predajcovi stanoviť realistickú cenu. Za predpokladu, že používate miestneho agenta so skúsenosťami s predajom domov, ako je ten váš, mali by dobre poznať trh. Mali by tiež vedieť, ako interpretovať kompakty alebo nedávny porovnateľný predaj a nedávne vzorce predaja. Potom môžu vziať do úvahy vaše ciele a motivácie, ako napríklad rýchlosť predaja a pomôžu vám stanoviť realistickú katalógovú cenu..
• Príprava domu na predaj. Agent vrhá objektívne, dokonca kritické oko na váš domov, identifikuje problémy, ktoré treba vyriešiť pred uvedením na zoznam alebo ktoré zľavy sa vzťahujú na katalógovú cenu z hľadiska problémov.
• Predstavenie domu. Váš agent by vám mal pomôcť pripraviť váš dom na zaradenie do zoznamu. Zvyčajne to znamená dôkladný, systematický proces čistenia a dezinfekcie a prísne pravidlá udržiavania poriadku, keď je doma na trhu.
• Výpis a marketing domov. Pred zaradením do zoznamu by mal váš zástupca uviesť do prevádzky alebo odfotografovať fotografie interiéru a exteriéru domu v profesionálnej kvalite, pripraviť komplexný popis nehnuteľnosti a pridať dom do MLS. Na trhoch predajcov môže váš agent nakupovať domov okolo agentov kupujúcich a potenciálne prilákať ponuky skôr, ako sa oficiálne dostane na trh..
• Uľahčenie domácich vystúpení. Váš agent je hlavným organizátorom a kontaktným miestom pre domáce predstavenia a otvorené domy. Pôsobia ako sprostredkovateľ pre agentov kupujúcich; ak váš agent vykonáva svoju prácu dobre, nikdy nemôžete vidieť potenciálneho kupujúceho alebo agenta kupujúceho.
• Uľahčenie vyjednávania. Váš agent tiež prijíma ponuky potenciálnych kupujúcich a pri rokovaniach vystupuje ako sprostredkovateľ. Tu sa hodí obchodná skúsenosť a znalosť miestneho trhu; kompetentný agent vám pomôže vyriešiť dlhodobé ponuky od kvalitných.
• Pomoc s procesom zatvárania. Váš zástupca by vás mal sprevádzať až k ukončeniu, ktoré zvyčajne organizuje zúčtovací agent alebo titulná spoločnosť, a môže tiež zahŕňať právnika v oblasti nehnuteľností, v závislosti od zákonov a zvyklostí vo vašej jurisdikcii. Pre neskúsených predajcov je prítomnosť sprostredkovateľa pri zatváraní hlavným faktorom zvyšujúcim dôveru, ktorý môže zmierňovať spory alebo právne problémy na poslednú chvíľu..

To znamená, že dobre organizovaní predajcovia, ktorí sú ochotní vynaložiť značný čas a úsilie, sú viac než schopní sami prevziať tieto povinnosti..

Ako predať svoj dom bez realitného agenta

Tu je to, čo musíte urobiť, aby ste svojmu domovu FSBO pustili domov od prípravy na predbežné zaradenie do záverečného dňa..

1. Pripravte svoj domov

Začnite svoj dom pripravovať na predaj ešte predtým, ako ho uvediete na zozname. Začnite s dôkladnou kampaňou na odmietnutie. Cieľom je uľahčiť potenciálnym kupujúcim predstaviť sa vo vašej domácnosti, namiesto toho, aby všade videli známky vašej osobnosti. Odstráňte všetko, čo prispieva k životnému pocitu domova, ako sú rodinné fotografie, a skryte ho v uzamknutých skriniach, úložných priestoroch, garáži alebo mimo úložiska. Využite príležitosť predať alebo dať veci, ktoré už nepotrebujete; na ich rýchle odloženie použite eBay, Amazon, Craigslist alebo staromódny garáž.

Potom miesto vydrhnite, kým nebude svietiť. Ak ste boli zdržanliví, aby ste minúť peniaze na profesionálne upratovanie domácnosti až do tohto bodu, možno budete chcieť urobiť výnimku. Nájdete kvalitné domáce upratovače za rozumnú cenu Handy.com. Potenciálni kupujúci dokážu rozlíšiť rozdiel medzi kvalitným amatérskym čistením a profesionálnym hĺbkovým čistením.

Teraz klepnite aspoň na jeden objektívny zdroj - minimálne na priateľa, ktorý vám nevadí, aby vás urazil, ale v ideálnom prípade niekoho, kto má skúsenosti s nehnuteľnosťami - aby s vami prešiel domov a identifikoval problémy, ktoré by ste mohli prehliadnuť. Medzi spoločné projekty, ktoré treba riešiť pred zaradením do zoznamu, patria:

• Maľovanie vnútorných stien v neutrálnych farbách
• Usporiadanie nábytku na vyplnenie veľkých priestorov a zvýraznenie menších priestorov
• Výmena zastaraných spotrebičov alebo príslušenstva
• Pridanie útulných, ale neosobných prízvukov, ako sú napríklad koberce na plochu a ozdobné sviečky

Ak nežijete v byte, nemôžete zanedbávať exteriér domu. Ak exteriér jednoznačne potrebuje prácu, ako je napríklad nová lakovňa alebo príjazdová cesta, najprv sa týmito problémami zaoberajte. V opačnom prípade by vaším primárnym cieľom malo byť zdôraznenie vášho terajšieho terénneho úpravy a príslušenstva, aby sa zvýšila atraktivita obrubníka. Ak máte tradičný trávnik, postrekovanie trávnym semenom alebo aplikáciou sliviek nebude bolieť; v prípade kvetinových záhonov alebo xeriscapes by mal trik urobiť čerstvý mulč a štrk.

2. Preskúmajte trh a stanovte svoju cenu

Teraz je čas vykonať objektívnu analýzu miestneho trhu s bývaním a nastaviť katalógovú cenu vášho domova. Kľúčové slovo je „objektívne“. Predajcovia FSBO príliš často nechávajú emócie zasahovať do toho, čo by malo byť úplne racionálnym cvičením. Vaša láska k vášmu domovu nemá žiadny vplyv na jeho hodnotu.

Skontrolujte nedávny predaj porovnateľných domov vo vašej oblasti, aby ste získali predstavu o tom, kde by ste mali svoj dom oceňovať. Vyhľadajte predajné ceny domov s podobným hotovým štvorcovým záberom, počtom spální a kúpeľní a veľkostí. Na úpravu cien môžete použiť kalkulačku HPI Federálnej agentúry pre bývanie, ale neberú jej slovo ako evanjelium. A neobťažujte sa hodnotením; utratíte 300 až 500 dolárov na potvrdenie toho, čo ste už určili, a banka kupujúceho si počas upisovania urobí vlastné hodnotenie.

S výsledkami vašich prieskumov trhu stanovte katalógovú cenu, ktorá odráža vaše ciele a časový horizont. Ak potrebujete byť čo najskôr mimo domu, pravdepodobne kvôli premiestneniu práce, cenu rýchlo predajte. Ak si môžete dovoliť čakať na správneho kupujúceho, nastavte vyššiu katalógovú cenu. Na trhoch s horúcim predajcom, kde domy bežne predávajú vyššiu cenu, ako je požadovaná cena, môže nižšia katalógová cena vyvolať ponukovú vojnu, ktorá končí predajom domov za oveľa viac, ako by mala.

3. Zhromaždite informácie a napíšte svoj záznam

Ďalej získajte informácie, ktoré potrebujete na vytvorenie záznamu, vrátane:

• Údaje o domácnosti. Patria sem kvantitatívne informácie, ako sú rok výroby, dokončené zábery z interiéru, veľkosť pozemku a počet spální a kúpeľní, ako aj podrobnosti, ako sú konfigurácia kúrenia a chladenia a opatrenia na parkovanie. V súčasnosti má mnoho domov, ktoré v súčasnosti nie sú aktívne v rámci MLS, existujúce „zoznamy“ na trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie, ako sú Zillow a Trulia. Ak je to váš prípad, môžete tieto údaje jednoducho skontrolovať po skontrolovaní presnosti. Nezabudnite sa však pozrieť na zoznamy aktívnych MLS, aby ste potvrdili, že vám nič nechýba.
• fotografie. Fotografie vášho domova môžu váš zoznam zaznamenať alebo prerušiť. Ak by ste radšej nevyzdvihli niekoľko stoviek dolárov za balík profesionálnych fotografií, vynasnažte sa ho zopakovať. HGTV odporúča zabudovať veľa prirodzeného svetla, zdôrazniť zametanie záberov zblízka, nasnímať viac fotografií, ako plánujete, a pomocou softvéru na úpravu dotknúť fotografií, ktoré plánujete zverejniť. Budete chcieť aspoň jednu snímku každej miestnosti a chodby v dome, plus viac exteriérových a prístavných fotografií.
• popis. Váš popis by mal kombinovať faktické informácie, ktoré nie sú obsiahnuté v štandardných údajoch o výpise, s kópiou predaja, ktorá upúta pozornosť kupujúcich. Sadnite si a prediskutujte predajné miesta svojho domova so svojím objektívnym priateľom; ako ste to urobili v prípravnej fáze, vaším cieľom je vidieť svoj domov očami potenciálnych kupujúcich. Váš domovský popis nie je poézia, ani by sa nemal ťahať o viac ako pár stoviek slov, takže sa neobťažujte s najímaním profesionálov, aby ste ho napísali. Uistite sa však, že vaše slová pomáhajú kupujúcim vidieť sa doma. Ak ste zaseknutí, prečítajte si popisy porovnateľných záznamov.

4. Uveďte svoj domov v zozname MLS

Nemusíte uvádzať zoznam svojich domov na MLS a mnoho evanjelistov FSBO prisahá, že to nestojí za čas predajcov. Zoznam MLS je však najjednoduchším a pravdepodobne najúspornejším spôsobom, ako získať vážnu expozíciu pre svoj záznam bez použitia profesionálneho makléra - a čo je dôležitejšie, dostať svoj zoznam pred agentov kupujúcich..

Zoznam na MLS nie je príliš drahý. Balíky MLS od renomovaných poskytovateľov služieb FSBO, ako je MLS My Home, sa zvyčajne začínajú na približne 100 USD po dobu šiestich mesiacov, bez provízie agenta kupujúceho, ak existuje..

5. Inzerujte kdekoľvek

Váš zoznam MLS - a znamienko lodenice alebo chodníka, ktoré nájdete za pár babiek online - by nemal byť koniec vašej marketingovej kampane FSBO. Zvážte aj inzerciu svojho domu na niektoré alebo všetky tieto možnosti:

• Stránky FSBO. Stránky FSBO oplývajú, ale na kontrolu nákladov a spravovanie logistiky budete pravdepodobne chcieť držať pár najznámejších. Na portáli FSBO.com stojí balík obsahujúci iba web FSBO.com približne 100 dolárov za šesť mesiacov; balík MLS a Realtor.com, ktorý zahŕňa syndikáciu na Zillow a Trulia, stojí asi 400 dolárov za šesť mesiacov.
• Realitné stránky. Ak sa rozhodnete nevyužiť drahší balík FSBO, môžete zverejniť svoj zoznam FSBO priamo na realitných serveroch orientovaných na spotrebiteľa, ako sú Zillow a Trulia. Je zadarmo zverejňovať zoznamy FSBO na oboch týchto stránkach, ktoré spoločne oslovujú milióny potenciálnych kupcov.
• Lokálne klasifikované webové stránky. Craigslist a Nextdoor sú bezplatné, ťažko predávané tajné webové stránky, ktoré sú obľúbené u domácich predajcov a kupujúcich - hoci výpisy nehnuteľností spoločnosti Nextdoor nie sú dostupné všade.
• Kanál YouTube. Uverejnite na YouTube profesionálnu videoprehliadku svojho domu. Nenechajte sa však obťažovať chúlostivým, ručným telefónom s fotoaparátom; Ak sa nechcete vydať na profesionálneho filmára, požiadajte priateľa alebo kolegu o video produkciu a strih.
• Vyhradená webová stránka. Aj keď vyhradená webová stránka vyžaduje viac úsilia ako zoznam FSBO na kľúč alebo základná reklama na Craigslist, vytvorenie jednej stránky sa môže oplatiť na trhoch kupujúcich a vo všeobecnosti pre hodnotné alebo výrazné domácnosti. Niektorí agenti predajcov to robia a doména pre [vašuadresu] .com je takmer určite k dispozícii. Ak nie ste skúseným vývojárom webu, použite balík na hosťovanie a tvorbu webových stránok typu plug-and-play; Wixov základný plán náklady napríklad na 11 dolárov mesačne. Nezabudnite, že vaše stránky budete musieť hostiť až do predaja domu.

6. Usporiadajte Deň otvorených dverí

Usporiadajte deň otvorených dverí hneď potom, ako sa váš domov oficiálne dostane na trh. Ak sa chcete pripraviť na svoj veľký debut, navštívte niekoľko otvorených domov v okolí, FSBO alebo inak a robte si poznámky.

Potom vytvorte lesklý predajný list a urobte niekoľko desiatok kópií. Mnoho predajcov jednoducho vytlačí svoje zoznamy MLS alebo Zillow, ale zvážte možnosť prejsť ďalšiu míľu a pridať ďalšie periférne údaje o domácnosti, ako je jeho príbeh, ako aj vybavenie okolia, najmä tie, ktoré oslovujú pravdepodobných kupujúcich vášho domu - napríklad, parky a školy pre rodiny a nočný život pre mladých slobodných.

Naplánujte si svoj deň otvorených dverí na víkend neskoro ráno alebo skoro popoludní. Typická doba behu je dve až tri hodiny, ale ak chcete, môžete ísť dlhšie. Za predpokladu, že váš dom je už vyčistený, vyradený z prevádzky a predstavený, vaša hlavná zodpovednosť je skôr, ako otvorený dom rozšíri slovo. brať do úvahy:

• Uvádzanie reklám na stránkach Craigslist a Nextdoor, aj keď na týchto stránkach nemáte zoznamy
• Zverejnenie podrobností na vašich kanáloch sociálnych médií a požiadanie vašich sledovateľov, aby šírili slovo
• Posielajte hromadným e-mailom vašim kontaktom
• Vysielanie letákov v komunitných priestoroch v okolí mesta

Počas svojho otvoreného domu musíte byť prítomný a zapnutý. Profesionálne sa obliekajte a venujte svoju pozornosť všetkým, ktorí kráčajú dverami, bez ohľadu na to, ako vážne sa zdajú skutočné kúpu miesta. Trpezlivo a dôkladne odpovedajte na otázky.

Pamätajte, že cieľom vášho otvoreného domu je dať na trh pozitívny prvý dojem z vášho domova a súťažíte s profesionálnymi agentmi, ktorí to robia pre život. Konajte podľa toho.

7. Ukážte svoj domov

Akonáhle je váš otvorený dom v knihách, je otvorená sezóna na súkromné ​​predstavenia. Kúpte si uzamykateľnú skrinku, ktorú nájdete na stránkach Amazon.com za menej ako 15 dolárov, aby ste si zabezpečili náhradné kľúče alebo nainštalovali zámok číselnej klávesnice na predné dvere; môžete získať základný zámok s viacerými kódmi na webe Amazon.com za 75 dolárov alebo menej.

Keď vás agenti kupujúcich kontaktujú, overte ich totožnosť kontrolou ich licenčných čísel oproti štátnym záznamom. Napríklad v Kalifornii by ste sa poradili s kalifornským ministerstvom nehnuteľností. Potom si s každým agentom vymyslíte časy; večery a víkendy sú pre kupujúcich pohodlnejšie.

V ideálnom prípade by ste boli počas vystúpenia mimo domu - alebo aspoň mimo dohľadu - pretože vaša prítomnosť môže odradiť nejaké vyhliadky. Pamätajte tiež na to, aby váš domov zostal bez poskvrniek a neporiadok, kým sa nepredá.

8. Buďte pripravení na predloženie ponúk a vyjednávanie ponúk

Keď pôjdete na FSBO, zaväzujete sa, že budete konať ako svoj vlastný agent. To znamená predkladanie ponúk a vyjednávanie ponúk s agentmi kupujúcich, ktorí obchodujú s nehnuteľnosťami na bývanie.

Ak to znie skľučujúco, oprášte tieto efektívne stratégie vyjednávania. Predovšetkým majte na pamäti dve hlavné veci:

• Nie ste povinní reagovať na nízku alebo neistú reakciu ponuky. To, že agent kupujúceho si vyžaduje čas na odoslanie ponuky, nemá žiaden vplyv na kvalitu ponuky. Neváhajte odmietnuť nerealisticky nízke ponuky; častejšie ako nie, ten istý kupujúci sa vráti s niečím viac v súlade. To isté platí pre ponuky s vysokým pákovým efektom (ak je záloha kupujúceho oveľa nižšia ako štandard 20%) alebo pre ponuky, ktoré nepociťuje predajca (napríklad kupujúci žiada o tonu nákladov na zatvorenie zaplatených predajcom).
• Trpezlivosť platí. Motivovaní kupujúci sú tam, dokonca aj na dolných trhoch. Nenechajte sa odradiť tým, čo sa javí ako anemický záujem o váš záznam; ak k tomu dôjde, môžete kedykoľvek znížiť svoju ponukovú cenu.

9. Ponechajte si titulnú spoločnosť alebo zúčtovacieho agenta

Zoznam a marketing vášho domova je dostatočne jednoduchý na to, aby ste si s ním poradili sami, ale na ukončenie predaja budete potrebovať odbornú pomoc.

Konkrétne budete potrebovať agenta úschovy na uľahčenie procesu. V závislosti na zákonoch a zvyklostiach vášho štátu môže byť váš viazaný agent zástupcom spoločnosti s titulmi alebo právnikom v oblasti nehnuteľností. Použite adresár American Land Title Association na nájdenie spoločností s registrovaným titulom alebo požiadajte o pomoc regulátora nehnuteľností vo vašom štáte.

Váš sprostredkovateľ úschovy bude vašim hlavným kontaktným miestom pre všetky doklady o ukončení a súvisiace náklady na zatvorenie, ktoré kupujúci obvykle hradí, ale ktoré môžete súhlasiť s rozdelením alebo predpokladom na podporu predaja. Vo väčšine prípadov bude kupujúci zodpovedný za vykonanie vyhľadávania titulov na domácom trhu a za upísanie svojej poistnej zmluvy pre tituly.

10. Vyplňte požadované právne dokumenty a zatvorte predaj

Transakcie s nehnuteľnosťami v Spojených štátoch sa riadia zmesou zákonov štátu a federálnych zákonov. Bez ohľadu na to, kde sa nachádza váš domov, budete viazaní federálnymi zákonmi, ako je napríklad zákon o bývaní, ktorý zakazuje predajcom diskriminovať členov určitých chránených tried..

Váš štátny regulátor nehnuteľností - napríklad ministerstvo nehnuteľností v Kalifornii - je kontrolným orgánom pre právne záležitosti špecifické pre štát. Vo väčšine jurisdikcií kupujúci a predávajúci používajú štandardnú zmluvu o predaji nehnuteľností; FindLaw obsahuje podrobný popis toho, čo by táto zmluva mala obsahovať. Aj keď používate bezplatný alebo lacný formulár z internetu, nie je na škodu ho prevádzkovať realitný zástupca alebo prinajmenšom váš viazaný agent..

Váš viazaný agent a právny zástupca v oblasti nehnuteľností, ak ho vlastníte, sa musia ubezpečiť, že všetky doklady o ukončení sú v poriadku, pretože čokoľvek, čo nie je v poriadku, by mohlo predaj oneskoriť alebo ohroziť. Ak nie ste spokojní so správou všetkého, zvážte prenájom makléra, ktorý zabalí predaj.

Vyhľadajte zastúpenie iba za poplatok prostredníctvom poskytovateľov služieb FSBO, ako je ForSaleByOwner.com, ktorých náklady na najdrahší domáci predajcovia sú asi 900 dolárov - stále menej ako provízia za sprostredkovanie služieb s úplnou službou vo výške 2 až 3% za predpokladu, že predajná cena bude minimálne $ 50,000. Pred uzatvorením môžu byť užitočné aj sprostredkovatelia poplatkov.

Výhody predaja domu bez agenta

Majitelia domov zvyčajne citujú tieto dôvody pre účasť na FSBO.

1. Nemusíte platiť províziu agentovi

V dolároch je to najväčšia výhoda predaja domu bez sprostredkovateľa. Agenti kótovaní na burze zriedka berú menej ako 2% provízie; to je 2 000 dolárov za každých 100 000 dolárov v predajnej hodnote. Pri priemernej domácej predajnej cene v USA za Q4 2018 vo výške 317 400 USD, čo predstavuje 6 348 USD. Na mnohých trhoch je štandardná provízia 3%; to je 3 000 dolárov za 100 000 dolárov v predajnej hodnote a 9 522 USD pri predaji so strednou cenou.

Predajcovia FSBO musia stále platiť províziu agentovi kupujúceho, ak má kupujúci profesionálne zastúpenie, čo je zvyčajne prípad. Ale 2% až 3% konečnej predajnej ceny sú nižšie ako 4% až 6% konečnej predajnej ceny, ktorú by ste zaplatili, keby ste mali oboch agentov.

2. Máte úplnú kontrolu nad procesom

Pre lepšie alebo horšie, FSBO majú úplnú kontrolu nad predajom. To platí, samozrejme, aj pre predajcov s profesionálnym zastúpením, ale každý, kto pracoval s realitným agentom, vie, že nevyhnutne má na proces nevyhnutný vplyv - aj keď jemný alebo neškodný -.

Dokonca aj dobre mysliaci agent, ktorý sa nemusí ponáhľať, vás môže donútiť prijať ponuku, s ktorou by ste nemuseli byť spokojní - alebo s ktorou by ste chceli ďalej rokovať - ​​pretože veria, že je to najlepšia ponuka, ktorú dostanete. , Menej opatrní agenti môžu prinútiť klientov, aby rýchlejšie uzavreli a prijímali horšie ponuky na zaznamenávanie provízií alebo plnenie predajných kvót pred koncom príslušného mesiaca alebo štvrťroka. Kupujúci dokonca môžu tipovať, že ste motivovaní predávať, a to v jasnom rozpore s vašimi finančnými záujmami.

3. Nemusíte rokovať s agentom, ktorý sa vám nepáči

Keď konáte ako svoj vlastný agent, nemusíte sa báť stretu osobností, estetických preferencií alebo štýlov vyjednávania. Možno budete musieť zápasiť s vlastnými protichodnými želaniami alebo robiť kompromisy so svojím partnerom alebo partnerom, ale to je iné; poznáš svojho manžela alebo partnera oveľa lepšie ako náhodný realitný agent.

Konflikty agent-predajca sa prejavujú mnohými spôsobmi. Často si spomínam na zážitok svojej manželky a mal som ako kupujúci. Náš agent, ktorý pracoval v prímestskej prímestskej kancelárii, bol kritický voči mestskej štvrti robotníckej triedy, ktorú sme chceli kúpiť. Neúprosne nás nasmeroval k „krajším“ a drahším častiam mesta a na ceste. k predstaveniam odvážne komentoval zle udržiavané domy, otrhané autá a zdanlivo nečinných miestnych obyvateľov.

Ignorovali sme jeho „radu“ a kúpili sme veľký začiatočný dom v susedstve, ktorý sme chceli. O niekoľko rokov neskôr sme stále spokojní s výberom. Ale rovnako ako sme mali problémy s našim realitným agentom ako kupujúcim, mohli by ste mať problémy s agentom, keď predávate svoj dom.

4. O svojom dome môžete vedome hovoriť

Profesionálni agenti sú dobre profesionáli. Vedia, ako dať najlepšiu nohu domu vpred, zdôrazňujú svoje najlepšie predajné body a zároveň minimalizujú svoje nedostatky.

Ale ani ten najchytrejší profesionálny agent nepozná váš domov tak dobre ako vy. Aj keď nikdy nie je múdre nechať emócie prekážať účelnosti alebo vašim najlepším finančným záujmom (pozri nižšie), vaša náklonnosť k vášmu domovu je veľkou výhodou pri otvorených domoch a predstaveniach. Vždy som zistil, že predstavenia FSBO sú zaujímavejšie a poučnejšie ako predstavenia agentov. V jednom mimoriadne nezabudnuteľnom otvorenom dome som sa zdĺhavo rozprával s predajcom FSBO o centrálnom vysávači domu, o nástroji, ktorý som nikdy predtým nevidel..

5. Nemusíte to chodiť sami

Vzdanie sa úplného zastúpenia profesionálnym agentom neznamená, že to necháte úplne sám. Ak ste skutočne odhodlaní predávať domácich majstrov, použite sociálne médiá na nájdenie úspešných predajcov FSBO vo vašej oblasti; nepochybne budú mať cenné rady. Prostredníctvom zdrojov, ako sú Craigslist a FSBO.com, môžete s primeraným úsilím vytvoriť zoznam a inzerovať svoj domov na viacerých stránkach. A ak sa rozhodnete, že potrebujete viac pomoci, ako ste si mysleli, maklérske služby s paušálnymi poplatkami sú stále drahšie ako zastúpenie agentov s plným servisom.

Nevýhody predaja domu bez agenta

Tu je dôvod, prečo by ste mohli uvažovať o predaji FSBO dvakrát.

1. Nie ste tak skúsení ako skúsení profesionáli

Predajcovia FSBO nemajú toľko skúseností ako skúsení realitné kancelárie alebo makléri, ktorých poverenie si vyžaduje roky štúdia a praxe. Určite by ste mohli pracovať v predaji alebo sa oboznámiť s právnou zmluvou, je však nepravdepodobné, že budete mať k dispozícii celý rad vedomostí, zručností a metód, ktoré zodpovedajú skutočným profilom..

Napriek záveru štúdie NBER, že spoločnosti FSBO robili rovnako dobre ako predajcovia s asistenciou pre agentov, môže vám nedostatok skúseností ublížiť pri rokovacom stole alebo môže viesť k omylu nováčikov, ktorý zvyšuje vašu právnu alebo finančnú zodpovednosť na ceste.

2. Pravdepodobne nemáte odborné znalosti o miestnom trhu

Bez ohľadu na to, ako dlho ste v oblasti žili, pravdepodobne nebudete poznať svoj miestny trh s nehnuteľnosťami ani profesionálneho agenta, ktorý tam roky podniká. Zamestnanci na plný úväzok sa zúčastňujú na desiatkach tržieb ročne; tí, ktorí sú spojení s väčšími brokermi, vidia desiatky alebo stovky ďalších. Môžu vyčarovať stopy a trendy, ktoré nie sú zrejmé z kvantitatívnych trhových analýz, a zmeniť tieto nugety na uskutočniteľné stratégie, ktoré sa vyplatia predajcom - povedzme, že klientovi poradí, aby cenu svojho štartovacieho domu znížil na nižšiu úroveň, ako môže trh uniesť, a spustil ponúkajúcu vojnu medzi kupujúci túži využiť príležitosť na pridanú hodnotu.

3. Procesu budete musieť venovať veľa času

Predaj domu je časovo náročný bez ohľadu na to, ale je to oveľa viac bez pomoci agenta. Predtým, ako sa rozhodnete pre to, že si sami vyberiete, koľko času vám stojí a koľko času ušetríte bez agenta, nezabúdajte na to, že váš domov môže ukončiť predaj za menej ako FSBO ako v predaji s pomocou agenta. Ak táto prémia nestojí za toľko, veľa hodín, ktoré strávite prípravou a ukážkou svojho domova, FSBO nemusí byť pre vás.

4. Musíte byť vedúcim vyjednávačom

Nie všetci predajcovia spoločnosti FSBO sa rodia vyjednávači, ale tí, ktorí sú spokojní so sprostredkovaním predaja, majú, prirodzene, nohu nad tými, ktorí sú proti konfrontácii..

Ak ste ochotní zaplatiť niekomu, kto rokuje vo vašom mene, najmä ak máte podozrenie, že odvedie lepšiu prácu ako vy, práca s profesionálnym agentom môže stáť za to. Pri zvažovaní svojich možností nezabudnite, že predajná cena nie je jediným ukazovateľom úspechu pri rokovaniach. Ak ste motivovaní predávať, ale máte pocit, že vaše emocionálne pripútanie k vášmu domovu alebo neschopnosť rozpoznať kvalitnú ponuku bránia vašej schopnosti uzavrieť obchod, profesionál vám môže pomôcť a váš kupujúci rýchlejšie „áno“ rýchlejšie.

5. Môžete čeliť odporu zo strany agentov kupujúcich

Pochopiteľne, realitné kancelárie chránia ich cech. Niektorí aktívne odvracajú svojich klientov od FSBO. Iní sa radujú pri rokovaniach s amatérmi, ale obávajú sa právnych rizík, ktoré môžu pri obchodovaní s neskúsenými predajcami nastať. Väčšina agentov tiež nekontroluje stránky so zoznamom FSBO pravidelne, pokiaľ si to ich klienti výslovne nevyžiadajú - ďalším dôvodom by ste mali zvýšiť viditeľnosť vášho domáceho trhu uvedením na zozname MLS..

Potrebujete ešte viac informácií o predaji svojho domu bez použitia agenta? Na Amazone sa volá veľká kniha, Skontrolujte, skontrolujte, predajte: Sprievodca kontrolným zoznamom, ako predať svoj domov za viac peňazí bez agenta.

Záverečné slovo

Potenciálny finančný prospech z predaja bez obchodného zástupcu priamo koreluje s predajnou cenou. Sprostredkovateľské provízie sú vyššie na drahších trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie - ako sú veľké pobrežné mestá ako San Francisco a New York alebo vysoko žiadané dovolenkové komunity s obmedzenou ponukou bývania - ako vo vidieckych oblastiach a menších mestách. Drahé trhy s nehnuteľnosťami na bývanie sú však pre kupujúcich aj predávajúcich zvyčajne konkurencieschopnejšie. Zvyšuje to užitočnosť agentov na oboch stranách transakcie - a v prípade predajcov sa zvyšuje pravdepodobnosť, že služby agentov kótované na burze platia samy za seba.

Na konci dňa je len na vás, aby ste určili, či má FSBO zmysel pre váš domov, trh a ciele. Toto určenie môže vyplývať z jednoduchého výpočtu dolárov a centov alebo z niečoho zložitejšieho a subjektívnejšieho, ako je napríklad vaša ochota venovať čas uvedeniu vašej nehnuteľnosti na trh alebo znášať tedium priamych interakcií s potenciálnymi kupujúcimi.

Uvažujete o predaji domu bez pomoci realitného agenta? Prečo áno alebo prečo nie?