Mali by ste si kúpiť dom s priateľom? - Čo treba zvážiť

Môj kamarát bol vynaliezavejší ako váš priemerný 20-ročný, ale jeho príbeh nebol vtedy atypický. Rovnako nedošlo k spolumajiteľstvu, keď si dvaja alebo viacerí neromantickí partneri, ako sú priatelia alebo spolubývajúci, kupujú primárne sídlo spoločne. Keby boli spolubývajúci môjho priateľa viac vynaliezaví, mohli by byť presvedčení, že do kúpy prinesú nejaký kapitál..

Odvtedy sa oba postupy - spoluvlastníctvo a prenajímanie voľných miestností v bývaní obývaných majiteľmi - zvýšili na popularite. Tu je bližší pohľad na to, prečo tomu tak je, aké sú výhody a nevýhody spoluvlastníctva a na čo by sa mali usilujúci spolumajitelia vziať do úvahy skôr, ako začnú klesať.

Prečo je spoluvlastníctvo stále populárnejšie

Američania odkladajú manželstvo dlhšie ako kedykoľvek predtým. Podľa amerického sčítania ľudu sa priemerný vek prvého manželstva od roku 1960 do roku 2016 zvýšil približne o sedem rokov.

Súčasne, Yardeni Research reportuje, vytvárame nové domácnosti takou rýchlosťou, ktorá sa od 80. rokov minulého storočia dôsledne nevyskytuje. Zo správy spoločnosti Deloitte Insights z roku 2015 vyplynulo, že podiel domácností jednotlivcov sa medzi rokmi 1960 a 2014 viac ako zdvojnásobil. Keďže Američania čakajú ešte dlhšie, aby spolu zviazali uzol alebo vzdali sa dlhodobých domácich partnerstiev, zdá sa, že podiel domácností jednotlivca je stanovený zvýšiť v nasledujúcich rokoch.

Od začiatku roka 2010 sa tieto podmienky kombinovali s rastúcou ekonomikou a nízkymi úrokovými mierami, ktoré spôsobili rozmach bytu v mestách ako San Francisco, Denver a Washington, DC Millennials a Gen Zers, ktorí sa rozhodli nakúpiť svoje vlastné domovy, prepadli sa do novovybudovaných bytových spoločenstiev. a staršie nájomné bývanie v mestských centrách bohatých na vybavenosť.

Trh s bývaním obývaným vlastníkmi tiež explodoval. Podľa Federálnej rezervnej banky v St. Louis sa priemerná cena za predaj na domácom trhu zvýšila z 222 900 dolárov v prvom štvrťroku 2010 na 331 800 dolárov v prvom štvrťroku 2018. Ocenenie bolo ešte výraznejšie v rozvíjajúcich sa mestách. Podľa spoločnosti Trulia sa priemerná cena predaja domov v San Franciscu viac ako zdvojnásobila zo 655 000 dolárov v januári 2010 na 1,35 milióna dolárov v januári 2018..

Pre milióny nepripojených tisícročí a Gen Zers, ktorí smerujú do mestských domácností s jedným príjmom, sa vlastníctvo domov nikdy zdalo vzdialenejšie - o to viac pre tých, ktorí sa zaoberajú ochromujúcou úrovňou študentského dlhu. Na drahých trhoch s bývaním mnoho nájomcov podľa potreby býva so spolubývajúcimi dobre do svojich 20 a 30 rokov, úzkostlivo čakajú na deň, keď si môžu dovoliť miesto sami.

Ale nie každý je taký rýchly na sólové vystupovanie. Aj keď sa ich financie zlepšia, mnohí nájomníci sa držia svojich spoločníkov v oblasti bývania alebo nájdu nových. Niektorí sa dokonca rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť obývanú vlastníkom. Ak si jednoducho nemôžete dovoliť dom, ktorý chcete, za svoj súčasný príjem, kúpa domu s priateľom alebo známym je presvedčivá vyhliadka..

Je to tiež potenciálne nebezpečenstvo. Nezáleží na tom, ako dlho ste bývali so svojím bývalým a budúcim spolubývajúcim, kúpa domu s niekým, s kým nie ste v legálnom domácom partnerstve, nie je niečo, na čom by sa malo rozhodnúť s ľahkosťou.

Výhody kúpy nehnuteľnosti s priateľom

Prečo kúpiť nehnuteľnosť s priateľom (alebo dvoma)? Patrí medzi najzreteľnejšie výhody:

1. Dva príjmy sú lepšie ako jeden

Na drahých trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie môžu mať jednotliví kupujúci s jedným príjmom - dokonca aj relatívne pohodlným - málo možností. S dvoma (alebo viacerými) príjmami je oveľa pravdepodobnejšie vyhľadávať 20% akontáciu a na ďalšie roky si môžete dovoliť potenciálne vysoké hypotekárne splátky..

2. Vlastnenie majetku z príjmu sa stáva realistickejším

Ak máte v pláne kúpiť dvojdom alebo väčší dom s jednou jednotkou s priestorom pre prenajímateľov, pravdepodobne zaplatíte poistné, vďaka čomu sa majiteľ domu ešte viac dostane mimo dosah na jediný príjem.

3. Kvalifikácia hypotéky môže byť jednoduchšia

Veritelia upíšu každého, ktorého meno sa objaví v názve nehnuteľnosti - inými slovami, zvažujú kumulatívny príjem skupiny kupujúcich. Za predpokladu, že priemerné kreditné skóre vašej skupiny je dobré, budete mať takmer určite ľahšiu kvalifikáciu.

4. Vaša ponuka môže byť pre predajcov atraktívnejšia

Pri kombinovaných zdrojoch budete mať menšie problémy s zostavením väčšej zálohy alebo zaplatením celej hotovosti, ak to zdroje dovolia. Hotovostné ponuky sú pre predajcov zvyčajne atraktívnejšie.

5. Príležitosť na vybudovanie vlastného imania

Majitelia domov vytvárajú kapitál pri každej splátke istiny. Ak pre vás život jedného majiteľa domu nie je realistický, je nákup iba s priateľom (alebo priateľmi) jediným spôsobom, ako si môžete vybudovať kapitál vo vlastnom vlastníctve..

6. Priebežné výdavky na vlastníctvo domu sú lepšie zvládnuteľné

Drsné pravidlo platí, že majitelia domov by mali očakávať, že ročne prinesú približne 1% hodnoty svojho domu na údržbu. Tento podiel môže byť nižší na drahých trhoch s nehnuteľnosťami, kde kupujúci platia viac za meter štvorcový. Akékoľvek zdieľanie nákladov je užitočné.

Nevýhody kúpy nehnuteľnosti s priateľom

Mali by ste premýšľať o tom, že by ste dvakrát šli do domu s priateľom alebo neromantickým partnerom? Tieto nevýhody vám môžu dať pauzu:

1. Nehnuteľnosť je neplatná

Aj keď dôjde k dôkladnému ukončeniu vo vašej zmluve, prerušenie vášho záujmu o spoločne vlastnený dom nie je niečo, čo by ste mohli robiť cez noc, a predaj celého domu alebo jednotky bude pravdepodobne trvať mesiace..

2. Vaša hypotéka môže ovplyvniť vašu schopnosť kvalifikovať sa na iné pôžičky

Ak vo svojej osobnej súvahe budete mať veľký hypotekárny úver, môže to zvýšiť váš pomer dlhu k príjmu vyšší, ako by si požičiavatelia želali. Ak máte v pláne požiadať o ďalšie formy úveru - napríklad pôžičku na auto, kreditnú kartu alebo osobnú pôžičku - čoskoro sa opýtajte, či je ten pravý čas na kúpu domu.

3. Neisté financie partnera môžu ovplyvniť vaše

Toto je jedno z najväčších rizík pri kúpe domu s priateľom. Dokonca ani s dôkladnou starostlivosťou nemôžete kontrolovať finančnú situáciu svojich priateľov. Ak sa ich podiel na platbách oneskorí, môže to ovplyvniť váš kredit.

4. Rovnaké vlastníctvo môže vytvárať prehlásenia

V partnerstve dvoch osôb môže byť vlastníctvo 50 - 50 rokov receptom na napätie alebo bezvýchodiskovú situáciu. Preto je veľmi dôležité, aby ste si pred zakúpením domu so sebou videli, že ste spolu so svojim spoluvlastníkom videli z očí do očí. Posledná vec, ktorú chcete urobiť, je ohroziť dlhodobé priateľstvo.

5. Nerovnaké vlastníctvo môže spôsobiť nerovnováhu výkonu

Nerovnaké vlastníctvo nevyhnutne nezaručuje harmóniu. Ako menšinový vlastník sa môžete cítiť ignorovaný alebo šikanovaný majoritným vlastníkom alebo vlastníkmi.

6. Nesprávne označovanie môže ohroziť váš vklad

Ak vaše meno nie je uvedené v názve domu alebo ak nie ste zákonným vlastníkom podielu v obchodnom subjekte, ktorý vlastní majetok, nie ste zákonným vlastníkom - aj keď platíte časť hypotéky a využívate domov. Inými slovami, aj keď ste dobrí priatelia so svojím spolu-kupujúcim, je nevyhnutné, aby ste dohodu sformulovali a zabezpečili právny nárok na nehnuteľnosť.

Čo zahrnúť do spoluvlastníckej alebo prevádzkovej dohody

Bez ohľadu na to, ako dobre poznáte svojich partnerov, musíte chrániť svoj záujem pomocou dohody o spoluvlastníctve, ktorá podrobne rozpracováva fungovanie vašej dohody o vlastníctve. Je to podobné ako dohoda o spolužití, ktorú ste podpísali so svojím domácim partnerom, hoci je menej expanzívna. Ak sa rozhodnete pre založenie formálneho obchodného subjektu, ako je napríklad viacčlenná spoločnosť LLC, ktorá má v držbe aktíva, dohoda o prevádzke účtovnej jednotky má rovnaký účinok..

Nájdete online dostupné všeobecné dohody o spoluvlastníctve. NOLO má právneho sprievodcu pre nezosobášené páry, ktoré stoja menej ako 25 dolárov, a kompiláciu právnych foriem pre malé podniky pod 30 dolárov. Uistite sa, že vaša dohoda je v súlade s platnými zákonmi štátu.

Keďže vlastníctvo nehnuteľností je komplikované a rozsah možných problémov, ktoré by mohli vzniknúť, je obrovský, lepšie by vám poslúžila prispôsobená spoluvlastnícka dohoda alebo dohoda o prevádzke, ktorú vypracoval právnik. Očakávate, že zaplatíte niekoľko stoviek dolárov alebo viac za prispôsobenú dohodu vypracovanú licencovaným profesionálom, ale je to malá cena, ktorú treba zaplatiť za ochranu takéhoto cenného diela..

Vaša spoluvlastnícka alebo prevádzková dohoda LLC by mala uvádzať väčšinu alebo všetky nasledujúce skutočnosti.

1. Štruktúra vlastníctva

Najprv musíte zistiť, či budete spoluvlastnícky dom držať v obchodnom registri LLC alebo nezapísanom do obchodného registra.

Mali by ste sa odložiť na svojho právnika v oblasti nehnuteľností a daňového odborníka, ktorý vám poradí. Majte však na pamäti, že vlastníctvo spoločnosti LLC nemusí mať zmysel pre nehnuteľnosti, ktoré neprinášajú príjem. Pravidelné poistenie majiteľov domov môže postačovať na vyriešenie otázok týkajúcich sa zodpovednosti, ktoré vznikajú pri bežnom majiteľstve domu vlastneného majiteľom, a držba primárneho bydliska v LLC môže vylúčiť oslobodenie od usadlosti na statku z vašej dane z nehnuteľností.

Ak vaša skupina plánuje získať jeden alebo viac nehnuteľností produkujúcich príjmy, správne štruktúrovaná LLC vás môže ochrániť pred osobnou zodpovednosťou a mohla by ponúknuť značné finančné výhody prostredníctvom odpočítania dane z obchodných nákladov. Hlavný úlovok je však pre začínajúcich kupujúcich s obmedzenými hotovostnými rezervami: Veritelia len zriedka vydávajú hypotekárne úvery podnikateľským subjektom s malým alebo žiadnym majetkom a ak úver prevediete na spoločnosť, môžu pôžičku vyzvať - alebo požadovať splatenie v plnej výške - subjekt po zakúpení.

Najbezpečnejším spôsobom, ako tomu zabrániť, je, aby LLC kúpila nehnuteľnosť v hotovosti. Je to náročná požiadavka na zákazníkov, ktorí nakupujú prvýkrát, s obmedzenými osobnými úsporami - dokonca aj na tých, ktorí spojili sily s viacerými partnermi - najmä na drahých trhoch. Poskytovatelia pôžičiek však zvyčajne požadujú vyššie akontácie na nehnuteľnosti, ktoré produkujú príjem; Typická je 25% alebo vyššia.

2. Druh vlastníctva

Neregistrovaní vlastníci domov vo všeobecnosti používajú jeden z týchto dvoch typov vlastníctva:

Spoločné nájomné právo

Spoloční nájomníci súčasne nadobúdajú rovnaké podiely na majetku na rovnakom listine. Spoloční nájomníci majú právo na prežitie, čo znamená, že podiel zosnulého spoločného nájomcu prechádza pri jeho smrti na ostatných spoločných nájomcov v rovnakom pomere bez prechodu dedičom..

Keď spoločný nájomca prevedie svoj záujem na inú stranu, dohoda sa zmení na nájom spoločné. Spoločné nájomné bývanie je častejšie u vydatých a nezosobášených domácich partnerov ako neprepojených vlastníckych partnerov.

Spoločné nájomné zmluvy (TIC)

Spoločné nájomné bývanie je flexibilnejšie usporiadanie, ktoré umožňuje nerovnaké vlastníctvo a postupné nadobúdanie. Napríklad spoločné nájomné právo pre tri osoby môže vzniknúť takto:

Majiteľ A a B kúpil 50% majetku v januári roku 1.
Majiteľ C potom získa polovicu podielu vlastníka B v januári roku 5, pričom vlastníkovi A zostane 50% podielu a vlastníkom B a C každý po 25%.

Nájomníci obyčajne nemajú právo na pozostalostné právo; podiel nájomcu v spoločnom vlastníctve sa prevádza na jeho majetok a odtiaľ na jeho dedičov. Spoloční nájomníci však môžu uprednostniť partnerstvo pred dedičmi svojich členov tým, že do svojej vlastníckej zmluvy napíšu doložku „právo prvého odmietnutia“..

3. Poistenie

Štandardné poistenie majiteľov domov zvyčajne poskytuje dostatočnú ochranu zodpovednosti pred nehnuteľnosťami obývanými vlastníkmi, ktoré neprinášajú príjem. Ak si však chcete prenajať nájomcovi, ktorý nie je vlastníkom, budete potrebovať ďalšiu ochranu - vo všeobecnosti poistenie majiteľa alebo strešné poistenie, v závislosti od charakteru vášho vlastníctva. Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si Allstate's primer na poistenie prenajímateľa.

Musíte uzavrieť zastrešujúce poistenie na individuálnom základe. Poraďte sa s poisťovacím agentom o tom, čo je vhodné pre vašu situáciu, a potom do svojej zmluvy napíšte doložku, v ktorej uvediete minimálne poistné krytie pre každého spoluvlastníka..

4. Vlastnícky podiel

Vzťahuje sa to len na nájomné zmluvy v spoločnom a podnikovom vlastníctve. V partnerstvách pre dve osoby je rozdelenie vlastníctva 50 - 50 upratané, hoci mnoho spoluvlastníkov súhlasí s tým, že jedného partnera určia ako správcu nehnuteľnosti alebo osobu zodpovednú za výkonné rozhodnutia vo veciach, ako je bežná údržba, opravy a dodržiavanie kódexu..

V LLC a TIC je vlastníctvo zvyčajne úmerné kapitálovým vkladom partnerov alebo ich podielom na akontácii (ak sú financované) alebo v hotovosti (ak sa nakúpia priamo). Ak prispievate 50% z kúpnej ceny a vaši dvaja pomocní partneri prispievajú 25%, budete vlastniť polovicu nehnuteľnosti. Ak rozdeľujete výplatu pôžičky úmerne k podielom na vlastníctve partnerov, uistite sa, že každý môže zvládnuť požadovanú mesačnú platbu. (Viac k tomu nižšie.)

5. Zodpovednosť za opravy a údržbu

Ako už bolo uvedené, je rozumné určiť osobu zodpovednú za rozhodovanie o rutinných opravách a údržbe - dúfajme, po konzultácii so spolumajiteľmi. To platí dvojnásobne, ak plánujete, aby v objekte bývali nájomníci, ktorí nie sú vlastníkmi. Potrebujú vedieť, na koho sa v prípade problémov obrátiť.

Budete tiež chcieť identifikovať dôveryhodné strany, ktoré sú schopné dokončiť túto prácu. Pomáha mať vo vašej spoluvlastníckej skupine handypersona. Ak tak neurobíte, preskúmajte a získajte referencie pre poskytovateľov služieb tretích strán.

Nakoniec musíte určiť, ako zaplatiť za potrebné opravy a údržbu. Rozdelenie nákladov podľa vlastníckych podielov každého partnera je logické, pokiaľ sa nedohodnete na inej dohode.

Pred zatvorením nezabudnite zadať domácu inšpekciu. Dôkladná odborná inšpekcia by mala určiť najvýznamnejšie problémy, ktoré by sa mohli vyskytnúť v prvých rokoch vlastníctva domácnosti, ako napríklad pec alebo ohrievač vody na konci svojej životnosti..

6. Zodpovednosť za zlepšenia

Nechcete dôverovať vášmu miestu údržby, aby jednostranne zadali významné projekty na zlepšenie domácnosti. Koniec koncov, nie všetky projekty na zlepšenie domácnosti zvyšujú hodnotu ďalšieho predaja. V partnerstvách pre dve osoby je výhodný systém založený na konsenze, pokiaľ podiel vlastníctva nie je nerovnaký. V skupinách s viacerými osobami majú hlasy vážené vlastným podielom zmysel.

V ideálnom prípade nebude sporné hlasovanie o projektoch zlepšovania domácnosti potrebné. Vo svojej spoluvlastníckej alebo prevádzkovej zmluve určte realistické obnovy a projekty na zvýšenie hodnoty a uveďte harmonogramy ich dokončenia.

7. Zodpovednosť za verejné služby

Logicky by mohlo byť jednoduchšie mať meno jedného spoluvlastníka na účtoch domovskej siete. Vo vašej prevádzkovej zmluve je uvedené, že je povinnosťou tejto osoby platiť poplatky za služby včas a v plnom rozsahu a že ostatní spoluvlastníci musia zaplatiť platiteľovi pred každou splatnosťou platby. Keďže podiel vlastníctva nekoreluje so spotrebou vody alebo energie, zvážte požiadavku, aby každý spoluvlastník platil rovnaký podiel.

8. Správa daní

Stanovte, ako bude vaša skupina vlastníkov vybavovať odpočty dane z príjmu súvisiace s domácim majetkom - najvýraznejšie splátky hypotekárnych úrokov a dane z nehnuteľností.

Najprv musíte určiť, ktorí spoluvlastníci, ak existujú, plánujú rozdeliť svoje odpočty; veľa daňovníkov nie. Tí, ktorí plánujú podrobne rozčleniť položky, sa budú musieť rozhodnúť, ako ich rozdeliť, či už úmerne podľa vlastníckeho podielu, alebo u jedného spoluvlastníka, ktorý odpočíta 100% povolených odpočtov. O tom, čo je tu prípustné, sa poraďte s daňovým odborníkom.

Ak je majetok vo vlastníctve obchodného subjektu, budete musieť určiť, ako sa výdavky na domácnosť rozdeľujú na účely odpočítania obchodných nákladov. Spolumajitelia spravidla odpočítavajú svoje podiely oprávnených výdavkov. Vesmír prípustných obchodných odpočtov môže byť väčší ako osobné odpočty súvisiace s domácim; môžete napríklad odpočítať svoj podiel na poistení domácnosti a platbách za služby. Strata oslobodenia od statku by však mohla túto výhodu kompenzovať. Pred vypracovaním tejto časti vašej dohody sa porozprávajte s daňovým odborníkom.

9. Správa nájomcov

Ak má nehnuteľnosť ďalšie izby alebo jednotky, určite, či si tieto priestory prenajmete nájomníkom, ktorí nie sú vlastníkmi, a ak áno, v dohode dohodnite logistiku riadenia nájomcov vrátane:

Zriadenie samostatného bankového účtu na vyberanie a distribúciu platieb nájomného a riešenie výdavkov súvisiacich s nájomcom
Stanovenie podielu každého vlastníka na príjmoch z prenájmu
Určenie kontaktnej osoby pre nájomcov
Stanovenie nájomného (s prihliadnutím na budúce zvýšenia)
Vypracovanie štandardnej nájomnej zmluvy pre nových nájomcov (opäť s možnosťou úprav)
Ako zvládnuť budúce rozhodnutia týkajúce sa nájomcov (napríklad zastaviť prenájom vlastníkom, ktorí nie sú majiteľmi)

10. Stratová stratégia

Vaša spoluvlastnícka alebo prevádzková dohoda musí obsahovať jasné a komplexné ustanovenia pre vlastníkov na vstup a výstup z dohody. Tieto ustanovenia musia zohľadniť scenáre, ako sú:

Smrť spolumajiteľa s vôľou alebo bez vôle
Želanie spoluvlastníka predať svoj podiel na nehnuteľnosti
Neočakávané finančné ťažkosti spolumajiteľa

Pre nesúvisiacich spoluvlastníkov je bežné, že do dohôd o spoluvlastníctve zahŕňajú doložky o práve na prvé odmietnutie. Ak jeden spoluvlastník pominie alebo sa presťahuje za účelom predaja svojho podielu, právo prvého odmietnutia dáva zvyšným spoluvlastníkom prednosť pred dedičmi alebo protistranami odchádzajúcemu spoluvlastníka. Môžu si napríklad zvoliť, že odkúpia tento podiel predtým, ako sa presunú na príbuzného.

V tejto časti vašej dohody by sa mali uviesť aj okolnosti, ako napríklad:

Keď môžu spoluvlastníci vylúčiť problematického partnera zo zmluvy
Koľko výpovedí je povinný poskytnúť odchádzajúcemu spolumajiteľovi pred predajom alebo prevodom svojho podielu
Zhodnotenie objektívnej trhovej hodnoty domu v rámci prípravy na prevod alebo predaj spoluvlastníckeho podielu (alebo predaja celého majetku)
Príspevok každého zvyšného spoluvlastníka v prípade odkúpenia (napríklad nakupujú zvyšní spoluvlastníci v pomere k ich súčasnému podielu na vlastníctve?)

Ďalšie hľadiská spolumajiteľov

Tieto úvahy sa nemusia objaviť vo vašej spoluvlastníckej alebo prevádzkovej zmluve, ale pred zakúpením nehnuteľnosti s priateľom ich budete chcieť starostlivo zvážiť..

1. Miestne nariadenia

Niektoré obce majú nariadenia o obsadení, ktoré obmedzujú počet neprepojených ľudí žijúcich v tej istej bytovej jednotke. Napríklad predtým, ako nadobudla účinnosť zmena územného plánu, moje mesto v Minneapolise stanovilo hranicu piatich neprepojených ľudí na bytovú jednotku. Skupiny spoluvlastníctva dvoch osôb by mali byť všade v poriadku, ale budete chcieť potvrdiť, že väčšie skupiny sú v súlade s miestnymi zákonmi.

2. Časová os

Ako dlho chcete miesto vlastniť? Aj keď sú stratégie ukončenia záväzne stanovené, odlišné časové harmonogramy môžu spôsobiť komplikácie na ceste. Ak očakávate ukončenie dohody po piatich rokoch, váš partner očakáva, že sa dostaví na miesto po dobu 20 rokov a žiaden z vás nemá prostriedky na odkúpenie druhého, vaše partnerstvo je časovaná bomba..

3. Životný štýl

Podľa mojej vlastnej skúsenosti sa „protiklady priťahujú“ nevzťahujú na vzťahy so spolubývajúcimi. Ak ste netrpezliví znášať celoročný nájom s komplikovaným spolubývajúcim, pravdepodobne s tým nechcete minúť lepšiu časť hypotekárneho úveru. Pred uzavretím dohody o vlastníctve vzájomného vlastníctva uskutočnite úprimné rozhovory s potenciálnymi partnermi o veciach, ako sú napríklad:

Fajčenie
Vlastníctvo domácich miláčikov
Spoločenský život (v rozsahu, v akom ovplyvňuje ostatných vlastníkov alebo nájomcov; napríklad častých hostí alebo párty v dome)

4. Hypotekárna sadzba

Pri posudzovaní hypotekárnych aplikácií s viacerými kupujúcimi veritelia nepovažujú iba to najlepšie kreditné skóre za skutok. Za normálnych okolností priemerujú skóre kupujúcich. Ak je vaše kreditné skóre vyššie ako u vašich partnerov, znamená to, že vaša úverová sadzba bude pravdepodobne vyššia, ako keby ste si dom kúpili sami.

5. Úverové riziko

Spoločné vlastníctvo znamená spoločnú zodpovednosť. Aj keď ste dobrí pre svoj podiel na výdavkoch domácnosti, vaši partneri nemusia byť. Ak by niektorý z vašich spoluvlastníkov narazil na ťažké časy a nedokázal by uskutočniť svoje platby, a vy sa nedokážete vyrovnať s ostatnými spolumajiteľmi, môže sa na vašej kreditnej správe objaviť delikvencia a mať nepriaznivý vplyv na vašu kreditné skóre. Ak dôjde k závažnému porušeniu úveru, môže veriteľ vylúčiť nehnuteľnosť.

6. Pomer dlhu k príjmu

Aj keď rozdelíte hypotéku s jedným alebo viacerými partnermi, osobne zodpovedáte za celú pôžičku. Inými slovami, pri výpočte pomeru dlhu k príjmu úverové agentúry využívajú celý zostatok úveru, nielen časť, ktorú platíte priamo. Veritelia sú opatrní voči dlžníkom s vysokým pomerom dlhu k príjmu. Podľa Úradu pre finančnú ochranu spotrebiteľa je maximálny pomer dlhu k príjmu na získanie kvalifikovanej hypotéky - pôžička s istou zabudovanou ochranou spotrebiteľa - zvyčajne 43%.

7. Finančná kapacita

Predtým, ako sa dohodnete na kúpe domu s priateľom alebo skupinou priateľov, si otvorte úprimnú a dôkladnú konverzáciu o svojich finančných pozíciách. Nechcete, aby neschopnosť vášho spoluvlastníka splácať svoj podiel na hypotéke, aby ovplyvnila váš kredit, alebo v najhoršom prípade by vás zbavila vášho domova. Zdieľajte finančné výkazy vrátane vašich likvidných aktív a pasív a dôkazov o výnosoch s celou skupinou vlastníctva.

Samostatne budete chcieť spustiť kreditnú správu a previerku na pozadí - áno, dokonca aj u svojho priateľa - aby ste identifikovali potenciálne červené vlajky, ktoré nemusia byť zrejmé z ich osobnej súvahy..

Alternatíva spolumajiteľstva: Prenájom vašim priateľom

Ak nechcete spolupracovať - a bývať - s jedným alebo viacerými spolumajiteľmi, zvážte alternatívu: kúpu domu priamo a prenájom izieb v dome svojim priateľom. Účtovanie poplatkov za spravodlivý trh jednému alebo viacerým spolubydliacim, ktorí nie sú majiteľmi, je vynikajúci spôsob, ako dotovať hypotéky, dane z poistenia a dane z nehnuteľností, vyrovnanie nákladov na vlastníctvo domu a poskytnutie cenovo dostupného domu, ktorý by inak mohol zostať mimo váš finančný dosah..

Tu je prehľad postupu a zákonnosti prenájmu voľných izieb alebo jednotiek vo vašom obydlí obývanom vlastníkmi priateľom.

1. Miestne nariadenia

Uistite sa, že váš dom alebo jednotka a miestnosť, ktorú plánujete prenajať, sú v súlade so všetkými platnými miestnymi nariadeniami. Napríklad, váš miestny bytový úrad môže vyžadovať, aby v suterénnych izbách boli výstupné okná dostatočne veľké na to, aby ich mohli prehľadávať.

Závažnejšie obmedzenia sú menej bežné, ale stále je potrebné ich dodržiavať. Niektoré lokality napríklad majiteľom domov zakazujú prenajímať izby celkom neprepojeným ľuďom. Iní požadujú od vlastníkov-obyvateľov, aby získali nájomné licencie.

2. Poistenie

Štandardné poistenie majiteľov domov nemusí poskytovať vašim nájomcom primeranú ochranu zodpovednosti. Zastrešujúca politika môže byť vašou nákladovo najefektívnejšou možnosťou. Podľa Inštitútu informácií o poisťovníctve môžete očakávať, že utratíte 150 až 300 dolárov ročne na zastrešujúcu politiku vo výške 1 milión dolárov.

3. Nájomca Vetting

Áno, sú to vaši priatelia, ale nikdy nemôžete byť príliš opatrní. Podriaďujte sa im rovnaké kredity a kontroly na pozadí, aké by ste vykonávali s neznámymi nájomníkmi. Tieto prehľady by nemali stáť viac ako 50 dolárov a ak sa cítite veľkorysý, môžete ich zjesť.

4. Vypracovanie nájmu

Už nikdy nemôžete byť príliš opatrní. Navrhnite formálnu zmluvu o prenájme s uvedením vašich príslušných práv a povinností. Vaša nájomná zmluva by sa mala vzťahovať aj na podrobnosti vášho bývania, napríklad:

Či sú povolené domáce zvieratá (a pravidlá, ktorými sa riadia)
Zodpovednosť za verejné služby
Spoločný prístup do oblasti a povinnosti
Pravidlá upravujúce prenocovanie
Pravidlá upravujúce osobný priestor (napríklad za akých okolností môžete vstúpiť do miestnosti vášho nájomníka a koľko upozornenia musíte dať?)
Vyberanie, vrátenie a prepadnutie zábezpeky

5. Vyberanie kaucie

Nehľadiac na to, ako zodpovedne si myslíte, že je váš priateľ, k nehodám môže dôjsť. Zozbierajte ten bezpečnostný vklad.

Presné pravidlá sa v jednotlivých štátoch líšia, ale prenajímatelia môžu vo všeobecnosti vyberať zábezpeku, ktorá sa rovná nájomnému jeden a pol mesiaca. V prenájme uveďte, ako sa vklad uschováva - zvyčajne v úschove - a okolnosti, ktoré môžu znížiť vrátenie kaucie..

Výhody prenájmu izieb vašim priateľom

Prečo prenajať svojim priateľom náhradnú izbu alebo jednotku? Okrem zjavnej výhody dotovania vlastného bývania patria medzi najväčšie výhody.

Vaši priatelia sú známym množstvom. Väčšina z nás má príbehy o zlých spolubývajúcich. Priatelia môžu byť tiež zlými spolubývajúcimi, ale skutočnosť, že ich poznáte spoločensky, by mala poskytnúť aspoň náznak toho, ako pravdepodobne budú konať v blízkych štvrtiach..
Nemusíte inzerovať miesto. Keď váš priateľ súhlasí s prenájmom miesta, môžete preskočiť rovno na podpísanie nájomnej zmluvy - nemusíte otvárať osobný priestor na predstavenia.
Priatelia môžu cítiť sociálny tlak, aby rešpektovali váš priestor. Nech už sú ich prirodzené sklony, vaši priatelia môžu cítiť spoločenský tlak, aby boli vzorovými nájomníkmi, aby nespálili žiadne mosty.
Priatelia môžu byť viac naklonení, aby pomohli okolo domu. Podobne môžu mať vaši priatelia tendenciu ísť nad a ďalej okolo domu - čistenie spoločných priestorov, kosenie trávnika, odhadzovanie snehu atď. - najmä ak im prestávate prestávku na nájom alebo pomocné služby.
Platby nájomného vašich priateľov zvyšujú váš vykázaný príjem. Kým príjem z prenájmu je zdaniteľný, peniaze sú peniaze. Z krátkodobého hľadiska môžu dodatočné prostriedky znížiť pomer dlhu k príjmu, čo je prínosom pre vaše kreditné skóre. V priebehu času môžu vaše príjmy z prenájmu financovať údržbu domu, vylepšenia a iné výdavky na bývanie, alebo môžu vyplniť váš daňový zvýhodnený dôchodkový účet..

Nevýhody prenájmu izieb svojim priateľom

To sú jedna z najväčších nevýhod prenájmu priestorov pre vašich priateľov.

Možno budete musieť byť zlým chlapom. Dúfajme, že už nikdy nebudete musieť požadovať spätné nájomné od svojich priateľov alebo hroziť vysťahovaním. Mali by ste sa však pripraviť na túto možnosť. Ak vás myšlienka hrania „zlého chlapa“ s vašimi priateľmi odradí, zvážte prenájom ľudí, ktorých ešte nepoznáte.
Nerovnomerná dynamická dynamika môže poškodiť vzťah. Aj keď sa váš vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom nikdy nedostane na vrchol, samotná skutočnosť, že dynamika nerovnakej sily môže časom narušiť váš vzťah. Koniec koncov, váš nájomník-priateľ je v podstate platiacim hosťom vo vašej domácnosti.
Vaše rozhodnutie neformalizovať vzťahové zlyhanie. Môžete byť v pokušení prenajať si dlhoročného priateľa na základe handshake. V prípade nešťastnej - ale nie neslýchanej - udalosti, že váš priateľ spôsobí vážne škody na majetku alebo preskočí splatné nájomné, môžete nájsť tisíce dolárov a v krátkom čase hľadať nového nájomcu..
Môžete cítiť tlak na prerušenie nájomného alebo pomocných programov. Aj keď podniknete obozretný krok k vytvoreniu právne záväznej nájomnej zmluvy a prijatiu bezpečnostného vkladu, môžete sa cítiť byť povinní preukázať dobrú vôľu znížením nájomného o prestávku na nájom alebo pokrytím nákladov na energie z vlastnej kapsy. Ak sa nechcete cítiť zle s účtovaním nájomného za spravodlivý trh niekomu, koho poznáte už roky, môžete si prenajať nájomníka, ktorého dobre nepoznáte.
Musíte byť schopní dovoliť domu na prvom mieste. Ak nemôžete v prvom rade vyhľadať prostriedky na zálohu, je celé toto cvičenie priepasti a ste späť pri hľadaní priateľov, ktorí sú ochotní uzavrieť dohodu o spoločnom vlastníctve..

Záverečné slovo

Kúpa domu je za každých okolností rozhodnutím, ktoré mení život. Kúpa domu s priateľom alebo s viacerými priateľmi predstavuje celý rad úvah, ktoré jednotlivci alebo manželia v domácnosti nemusia brať do úvahy.

Kúpa domu s jedným alebo viacerými nepríbuznými by mohla byť pre vás jediným realistickým záberom pri vlastnení domu skôr, ako začnú prichádzať vaše šedivé vlasy. Ak to nie je dostatočná motivácia na preskúmanie netradičných vlastníckych vzťahov, možno ste pripravení prenajať si na celý život.

Uvažujete o kúpe domu s priateľom alebo o kúpe domu na vlastnú päsť a prenájmu ľuďom, ktorých poznáte?