Výhody a nevýhody vlastníctva a správy nehnuteľností na prenájom

Žiaľ, výplaty spojené s nehnuteľnosťami na prenájom nie sú také ľahké. Aj keď nehnuteľnosti na prenájom môžu určite priniesť značné príjmy, je dôležité si uvedomiť, že vlastníctvo a správa nehnuteľností je stále prácou. Predtým, ako sa ponoríte do sveta dôchodkových nehnuteľností, venujte nejaký čas vážnemu zváženiu kladov a záporov takéhoto usporiadania, aby ste si mohli byť istí, že sa vaše silné a slabé stránky primerane zhodujú s výhodami a nevýhodami zamestnania..

Výhody správy prenájmu nehnuteľnosti

1. Mesačná výplata

Mesačné výplaty, ktoré môžete zarobiť za vlastníctvo a správu nehnuteľnosti na prenájom, sú jednou z mála príležitostí, v ktorých môžete niekedy získať príjem za takmer nič. Ak je nehnuteľnosť v dobrej kondícii a je zodpovedný váš nájomca, môžete vyberať šeky na nájomné, ktoré vám pomôžu vyrovnať náklady na hypotéku a ďalšie výdavky na udržiavanie nehnuteľnosti. Ak je hypotéka nižšia ako to, čo vyberáte na prenájom, môžete sa ocitnúť v šťastnej situácii, keď budete mať prebytok každý mesiac.

Nezabúdajte však, že musíte vyčleniť peniaze na vylepšenia a opravy domu, budúce pracovné miesta a dane. Suma, ktorú ste si vyhradili, závisí od vašej daňovej skupiny, stavu domu a vašich prognóz voľných pracovných miest a obratu nájomcu..

Ale aj keď každý mesiac utrpíte stratu na majetku (výdavky sú vyššie ako príjmy), môže to stáť za vašu investíciu. Závisí to od toho, koľko očakávate, že nehnuteľnosť oceníte v čase, keď ju chcete držať, koľko očakávate, že sa trh s nájomným zlepší počas tohto obdobia, a aký dopad bude mať strata na vaše dane..

Spoločnosť Roofstock, ktorá je trhom s nehnuteľnosťami na kľúč, má veľmi dôkladnú správu o každom finančnom majetku, ktorý vám pomôže pochopiť potenciálny peňažný tok každý mesiac..

2. Vlastné imanie ako investícia

Rovnako ako každá investícia, aj vlastníctvo a správa nájomného nehnuteľností predstavuje riziko. Ale pre tých, ktorí riskujú, existuje potenciál na významnú odmenu.

Môžu sa vyskytnúť dve veľké veci: Po prvé, nehnuteľnosť môže časom oceniť hodnotu a po druhé, vaša majetková investícia do nehnuteľnosti je kompenzovaná a môže byť úplne krytá sumou zarobených peňazí. Okrem toho môžete získať značnú daňovú úľavu pri svojej investícii, pretože okrem všetkých svojich výdavkov môžete odpísať splátky úrokov z hypotéky..

Ak dôjde k týmto dvom veciam, možno budete môcť pri predaji alebo refinancovaní nehnuteľnosti na stránke Figure.com získať podstatnú kontrolu. Uistite sa, že ste časť svojho plánovaného odloženia odložili na dane z kapitálových výnosov pri predaji, ako aj peniaze na pokrytie poplatkov spojených s refinancovaním alebo predajom nehnuteľnosti. Na rozdiel od primárneho bydliska sú všetky peniaze, ktoré zarobíte na predaj svojho prenájmu - znížené o náklady - zdaniteľné.

3. Alternatíva k predaju

Prenájom nehnuteľností môže poskytnúť peknú alternatívu k predaju, ak je trh v prepadu. Napríklad pre potenciálnych kupujúcich je čoraz ťažšie nájsť financovanie, takže nemusí existovať dostatočný dopyt po vašom vlastníctve na vygenerovanie predajnej hodnoty, ktorú stojí za to. Ak je to tak v prípade nehnuteľnosti, ktorú vlastníte, môže byť rozumné si ju prenajať, kým sa trh nezlepší. Prenajatím nehnuteľnosti pred jej predajom si môžete vytvoriť kapitál počas jazdy na zlom trhu.

Veľkou výhodou prenájmu vašej nehnuteľnosti na trhu s nehnuteľnosťami je navyše to, že niektoré straty si budete môcť odpísať doma, keď príde čas na predaj. Najlepšie sa to podarí, ak predpokladáte, že nehnuteľnosť sa bude odpisovať ďalej, hneď ako ju začnete prenajímať. Tento dôvtipný krok môže zmierniť bolesť predaja vášho domu so stratou, pretože ako obchodné vlastníctvo máte nárok na časť tejto straty ako odpočet oproti vášmu príjmu, čo je obzvlášť užitočné, ak ste vo vyššom daňová skupina. Stratu môžete odpísať až do výšky 25 000 dolárov.

4. Dodatočné daňové výhody

Ako prenajímateľ môžete odpísať obrovské množstvo výdavkov spojených s vlastníctvom a správou svojho majetku. Prenajímatelia môžu odpisovať hypotekárne úroky, odpisy, opravy, cestovné a poistné náklady súvisiace s majetkom. A ako každý samostatne zárobkovo činná osoba, prenajímateľ môže odpisovať aj výdavky na domácu kanceláriu, právne a účtovnícke služby a ďalšie výdavky spojené s podnikaním.

Na konci roka sa tieto odpisy môžu premietnuť do peňazí späť vo vrecku. A v mnohých prípadoch, na rozdiel od samostatne zárobkovo činnej osoby, si nebudete nárokovať svoj príjem v zozname C a nebudete musieť platiť daň zo samostatnej zárobkovej činnosti, okrem dane z príjmu.

5. Nezávislosť

Vlastníctvom a správou nehnuteľnosti môžete byť svojím vlastným šéfom. Je pravda, že možno nebudete schopní dosiahnuť koniec s príjmom získaným iba z jednej nehnuteľnosti, ale existuje veľa dôvtipných investorov, ktorí premieňajú príjmy z prenájmu na svoje obživy. Títo investori zvyčajne vlastnia a spravujú portfólio nehnuteľností, čo je veľa práce. Kompromisom je samozrejme to, že sú schopní investovať, udržiavať a využívať pákový efekt podľa svojich prianí a harmonogramu.

Nevýhody vlastníctva nehnuteľného majetku

Príjem z prenájmu pre vlastníkov nehnuteľností a správcov môže byť úžasnou investíciou a zdrojom príjmu. Je to však komplikovanejšie, než len vyplácať nájomné šeky.

1. Nájomníci môžu byť horliví

Nájomcovia majú málo dôvodov, aby sa starostlivo starali o nehnuteľnosť. V najlepšom prípade nájomník často opustí miesto, keď sa odtiahne, trochu špinavé. Stále musíte znova natrieť a dokončiť základnú údržbu domu.

Nanešťastie je známe, že nájomníci, ktorí sú buď slizmi, alebo pomstychtivými voči vnímaným slizom, úplne preplácajú nehnuteľnosť, pretože dobre vedia, že ich otrokárstvo stojí za to, že zálohovou kauciou 500 dolárov. V týchto prípadoch budete možno musieť vyslať tisíce dolárov, aby ste vrátili nehnuteľnosť do prijateľnej podmienky pre následných nájomcov.

Nájomníci navyše niekedy prestanú platiť nájomné, pretože vedia, že s ním môžu na chvíľu odísť z dôvodu vašich nákladov na ich vysťahovanie pred súd. Tak či onak, hrozné nájomníci vás môžu dostať späť o desiatky tisíc dolárov - a môžu spôsobiť nespočetné bolesti hlavy.

2. Investícia si vyžaduje kapitál

Okrem kapitálu potrebného na akontáciu na kúpu nehnuteľnosti musíte mať na správu svojho majetku likvidný kapitál. Napríklad, možno budete potrebovať tisíce dolárov na opravu nehnuteľnosti, ktorá je zničená strašným nájomcom. Možno budete potrebovať stovky dolárov, aby ste si vzali nájemcu na vysťahovací súd. A aby ste si nemysleli, že skríning slušného nájomníka zníži množstvo potrebného kapitálu, neočakávané opravy domov sú často nákladné a ako zákonite sa od majiteľa zákona vyžaduje, aby ste rýchlo a dostatočne riešili problémy s nehnuteľnosťami..

Napríklad musíte mať po ruke stovky dolárov na výmenu ohriateho ohrievača vody a prípadne tisíce dolárov na výmenu presakujúcej strechy. Ak si prenajímate svoj domov, potrebujete ďalšie poistné krytie, pretože poistenie majiteľov domov sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti obývané vlastníkmi.

3. Možné právne následky

Keď už hovoríme o právnych problémoch, zákon je na strane vášho nájomcu, ak nevykonáte potrebné opravy kvôli časovým alebo finančným obmedzeniam. Podľa spoločnosti Nolo môže váš nájomca zadržať nájomné alebo dokonca odísť na prenájom bez trestu, ak sa riadne nezaoberáte obchodom. Ak nájomca nie je hermeticky uzavretý, môže sa stať, že váš nájomca poškodí majetok alebo uspokojivo nezaplatí nájomné..

Uistite sa, že právnik má skúsenosti s prenájmom nehnuteľností a preverí špecifiká vašej nájomnej zmluvy. A nezabudnite, že ak nekontrolujete svoje poistné zmluvy z hľadiska primeraného krytia zodpovednosti, potom sa váš nájomník môže obrátiť na súd, ak je poškodený jeho majetok..

4. Časovo náročné úsilie

Je zrejmé, že neočakávané opravy môžu nejaký čas trvať, kým sa problém vyrieši. Celý proces vlastníctva a správy nehnuteľností na prenájom si však vyžaduje čas.

Musíte hľadať čas a energiu potrebnú na nájdenie kvalitného nájomcu prostredníctvom aplikácií, rozhovorov a úverových správ. Musíte tiež zostať na vrchole svojich nájomníkových vkladov, nájomných šekov, otázok a potrieb. Váš nájomca vám platí nielen miesto za ubytovanie, ale aj za služby týkajúce sa nehnuteľnosti. To všetko si vyžaduje čas a know-how.

Nemôžete len predpokladať, že váš príjem bude plynúť bez veľkého počtu hodín vyhradených na správu nehnuteľností. Toto je obzvlášť problematické, ak sa pokúšate zadržať aj konvenčnú prácu na plný úväzok. V tomto prípade môžete zadať každodennú činnosť správy nehnuteľností špecializovanej správe nehnuteľností, ale to ďalej znižuje váš konečný výsledok o 8% až 10% alebo viac v závislosti od toho, koľko zarobíte. Skôr ako začnete, je dobré sa porozprávať s niekoľkými miestnymi spoločnosťami spravujúcimi nehnuteľnosti, aby ste získali predstavu o tom, aké služby ponúkajú a ako sa im účtujú..

5. Zrátané a podčiarknuté môže zahryznúť späť

Rovnako ako všetky investície existuje riziko spojené s vlastníctvom a správou nájomnej nehnuteľnosti. Trhy sa niekedy nechová tak, ako by ste chceli, napríklad keď sa majetok odpisuje a nie oceňuje. Inokedy problémy postihnú nehnuteľnosť, ako napríklad reťazec zlých nájomcov alebo drahé opravy (čo je obzvlášť devastujúce, ak ste nevyhradili dostatok likvidného kapitálu na riešenie problémov). Možno budete mať problémy s obsadzovaním voľných pracovných miest alebo so ziskom za návrat, ktorý stojí za čas, ktorý ste do neho vložili. Diverzifikáciou portfólia nehnuteľností sa môžete chrániť proti neúspechom, takže vaša finančná budúcnosť nie je úplne spojená s jednou majetkom s príjmom.

Nakoniec nezabudnite, že vláda príde klopať o svoj spravodlivý podiel na vašom príjme. Nezabudnite dôkladne zdokumentovať svoje príjmy a výdavky, aby vláda nemohla trvať dlhšie, ako je splatná. Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa daní týkajúce sa použitia vášho majetku, jeho príjmov alebo výdavkov, obráťte sa na svojho účtovníka, aby ste sa uistili, že na konci roka nie ste prekvapení skrytými pravidlami..

6. Premena primárneho bydliska na prenájom na čiastočný úväzok

Ak si nie ste opatrní, malá tlač na ambíciách nehnuteľnosti na prenájom sa môže vrátiť, aby vás prenasledovala. Zoberme si napríklad čoraz obľúbenejší prenájom nehnuteľností na dovolenku. Daňové zákony neumožňujú len vám a vašej rodine opustiť priestory niekoľko týždňov v roku, aby ste získali malý príjem navyše a odpísanie. V tomto scenári ste radi, že si prenajmete svoj dom za extra príjem, ale pravdepodobne nebudete môcť vykonať žiadne ďalšie odpočty.

Akýkoľvek majetok, ktorý vlastníte, sa stále považuje za primárne bydlisko, ak vy a vaša rodina bývate v dome dlhšie ako 14 dní alebo viac ako 10% času, v ktorom sú prenajímaní, podľa toho, čo je väčšie. Ak sa nehnuteľnosť stále počíta ako primárne bydlisko, aj keď ste ju prestavali na dovolenkovú nehnuteľnosť, nemôžete odpočítať svoje výdavky oproti príjmu z prenájmu, keď príde čas na dane. (Avšak, pretože je to vaše primárne bydlisko, v mnohých prípadoch môžete stále odpočítať úrok z hypotéky.) Ak je vašou motiváciou ťažiť zo zrážok spojených s nájmom domu, porozprávajte sa so svojím účtovníkom skôr, ako začnete robiť akékoľvek odvážne kroky s konverziou svojho majetku. do prenájmu, takže nebudete v šoku v daňovom čase.

Záverečné slovo

Ak vám prenájom nehnuteľností znie príťažlivo a hĺbková správa nehnuteľností je nad rámec vašich schopností, záujmov alebo plánovacích obmedzení, zvážte prenájom spoločnosti spravujúcej majetok. V ideálnom prípade môžete generovať príjem a / alebo kapitál z prenájmu, ale niekto iný zostáva zodpovedný za každodennú údržbu majetku, inkasá a dokonca aj hľadanie nových nájomcov. Je dobré pohovoriť s viac ako jedným miestnym správcom nehnuteľností, aby ste získali prehľad o službách, ktoré spoločnosť poskytuje, a či ich náklady stoja za to..

Už ste niekedy zažili hlavnú nevýhodu spojenú s nehnuteľnosťami na prenájom?