Podvody s hypotékou a úpravou úveru, na ktoré by ste si mali dávať pozor
Johnsons dychtivo odovzdal poplatok, ale spoločnosť ich nikdy nezavolala. Podnikanie, ktoré im povedalo, že by im pomohlo, nebolo nič iné ako finančný podvod na získanie ich peňazí.
Tento príbeh je vymyslený - ale problém, ktorý popisuje, je veľmi reálny. Existuje veľa podvodov s hypotekárnymi úľavami, ktoré vyťažujú stovky alebo dokonca tisíce dolárov od ľudí, ktorí sa snažia zachrániť svoje domovy. Sľubujú, že pomôžu vlastníkom domu refinancovať, rokovať so svojimi poskytovateľmi pôžičiek alebo použiť nejaký legálny trik, aby sa dostali zo svojej existujúcej hypotéky. Všetko, čo skutočne robia, je, aby si vzali peniaze z vreciek tých, ktorí si ich môžu najmenej dovoliť, a zostanú v horšom stave ako kedykoľvek predtým..
V januári 2018 Federálna obchodná komisia (FTC) poslala šeky na refundáciu 862 obetiam schémy hypotekárnych úľav, ktoré im účtovali 2 500 až 3 500 USD za „služby“, ktoré im nič nepomohli. To bol len jeden zo stoviek prípadov podaných proti poskytovateľom falošných hypotekárnych úľav v posledných niekoľkých rokoch a je pravdepodobné, že mnoho ďalších nikdy nebolo postavených pred súd..
Ako podvodníci nájdu obete
Podvody s hypotekárnymi úľavami sa živia zúfalými ľuďmi, ktorí sa snažia zachrániť domov pred vylúčením. Podvodníci majú niekoľko trikov na nájdenie majiteľov domov v ťažkostiach. Tie obsahujú:
1. Kontrola oznámení o zabránení prístupu na trh
Podvodníci vyhľadávajú oznámenia o zabránení prístupu na verejnosti v novinách a online alebo prezerajú spisy na úradoch miestnej samosprávy. Píšu si mená majiteľov domov a priamo ich kontaktujú s ponukou „pomôcť“.
2. Zacielenie na konkrétne skupiny
Niektorí podvodníci sa zameriavajú na príslušníkov konkrétnych náboženských alebo etnických skupín. V roku 2016 vystavila FTC skupinu podvodníkov v južnej Kalifornii, ktorí lovili hispánskych majiteľov domov. Spoločnosť dokonca zašla tak ďaleko, že najala španielsky hovoriacich predajcov, aby oslovili majiteľov domov a získali ich dôveru.
3. Vyťažovanie celých štvrtí
Podvodníci často zameriavajú svoju pozornosť na konkrétne okolie - napríklad na oblasť, v ktorej už existuje veľa domov na predaj alebo na uzavretie trhu. Obchádzajú sa po okolí a distribuujú letáky alebo vizitky ponúkajúce svoje takzvané služby a môžu dokonca ísť od domu k domu, aby sa osobne rozprávali s majiteľmi domu.
4. Vydávanie sa za iných
Niektorí podvodníci podvádzajú majiteľov domov tvrdením, že pochádzajú z ich súčasnej banky alebo hypotekárnej spoločnosti. Ponúkajú im pomoc pri refinancovaní alebo úprave hypotéky, ale hovoria im, že musia začať posielať svoje hypotekárne splátky na inú adresu. Netreba dodávať, že tieto platby do banky naozaj nepôjdu.
5. Široká reklama
Niekedy sa podvodníci neobťažujú vystopovať problémových majiteľov domov, aby sa zamerali. Namiesto toho prijímajú široký prístup a zverejňujú reklamy, kde ich uvidí veľa ľudí vrátane majiteľov domov, ktorí potrebujú pomoc..
Tieto reklamy by mohli byť v miestnych novinách, v televízii a rádiu alebo online. Podvodníci môžu tiež uverejňovať letáky na telefónnych stožiaroch, na autobusových zastávkach a na stredných pruhoch diaľnice.
Čo podvodníci sľubujú urobiť pre vás
Podvodníci ponúkajú pomoc majiteľom domov v núdzi rôznymi spôsobmi, všetky sú falošné. Tu sú niektoré z vecí, ktoré môžu sľúbiť:
1. Rokujte so svojím veriteľom
Podvodníci ponúkajú vyjednávanie s bankou vo vašom mene, aby vám pomohli refinancovať alebo upravovať váš úver na bývanie a znižovať platby. Niekedy tvrdia, že majú „osobitné vzťahy“ s bankami, ktoré im pomáhajú získať nižšie sadzby alebo rýchlejšie schválenie. Môžu vám tiež odporučiť, aby ste sa sami nekontaktovali s veriteľom alebo aby sa nehovorili s právnikom alebo iným úverovým poradcom.
2. Vykonajte forenzný úverový audit
Niektorí podvodníci sa účtujú ako „audítori“ na forenznú pôžičku, hypotekárny úver alebo na zabránenie prístupu na trh. Výmenou za poplatok ponúkajú, aby právnik alebo iný odborník prešiel cez vaše hypotekárne doklady, aby zistil, či váš veriteľ porušil nejaké zákony.
Tvrdia, že vám to pomôže vyhnúť sa zabráneniu prístupu na burzu, získať súhlas na úpravu úveru, znížiť výšku istiny vášho úveru alebo sa z úveru dostať úplne. Niekedy dokonca vykonávajú tento „audit“, ako bolo sľúbené.
Bohužiaľ, neexistuje žiadny dôkaz, že audit forenznej pôžičky vám vlastne pomôže získať úverovú modifikáciu alebo iný druh dohody od veriteľa..
3. Žalovajte svojho veriteľa
Niektorí podvodníci v oblasti hypotekárnych úľav, ako napríklad tí v Kalifornii v roku 2016, tvrdia, že sú právnikmi alebo zástupcami advokátskej kancelárie. Ponúkajú, aby vám pomohli žalovať vášho hypotekárneho veriteľa alebo sa pripojiť k žalobe v triede.
Existujú federálne zákony, ktoré vám umožňujú podať žalobu na hypotekárneho veriteľa v súvislosti s chybami v dokumentoch o pôžičke. Neexistuje však žiadna záruka, že vyhráte, a to aj so skutočným právnikom. A aj keď vyhráte súdny spor, váš veriteľ stále nemá povinnosť znižovať svoje platby, aby boli cenovo dostupnejšie.
4. Spojte sa s programami štátnej pomoci
Podvody s hypotékou niekedy ponúkajú, aby vás naučili o vládnych programoch, ktoré majiteľom domov pomáhajú refinancovať ich domy alebo meniť podmienky ich pôžičiek na bývanie.
Tieto programy existujú, ale nie je potrebné, aby ste si niekoho najali, aby ste ich mohli používať. Všetku pomoc, ktorú potrebujete, môžete získať zadarmo na vládnom webe Vytvorenie dostupného domu (MHA) alebo na telefónnom čísle 888-995-HOPE (4673). Program MHA už neposkytuje pomoc s refinancovaním alebo úpravami pôžičiek, ale stále poskytuje bezplatné poradenstvo a pomoc majiteľom domov pri riešení hypotekárnych úverov..
5. Pomôžte vám podať žiadosť o vyhlásenie konkurzu
Ostatné podvodníci ponúkajú pomoc pri podaní návrhu na vyhlásenie konkurzu, aby ste sa zbavili splácania hypotéky. Podanie žiadosti o konkurz v kapitole 7 dočasne zastaví uzavretie trhu, ale nezachráni váš domov, ktorý budete musieť predať, aby ste splatili svoje dlhy. Konkurz v kapitole 13 vám môže umožniť udržať si domov, ale nezruší to váš dlh voči banke; jednoducho ho reštrukturalizuje.
V oboch prípadoch nepotrebujete právnika ani nikoho iného, kto by vám pomohol podať žiadosť o vyhlásenie konkurzu. Môžete to urobiť sami pomocou formulárov dostupných na webových stránkach súdov USA. A nejde o rýchlu alebo ľahkú opravu; je to dlhý, komplikovaný proces, ktorý trvá niekoľko mesiacov a má svoje vlastné negatívne následky. Úpadok bankrotu na vašom zázname rozbije vaše kreditné skóre, čo v budúcnosti sťaží kúpu domu alebo auta a dokonca môže poškodiť vaše šance na získanie zamestnania..
6. Staňte sa novým majiteľom
Jedným z najnebezpečnejších podvodov pri splácaní hypotéky je podvod s „nájomným na kúpu“. Podvodníci vám hovoria, že ak im odovzdáte svoj dom, môžu použiť ich dobrý úverový rating na jeho refinancovanie s nižšou úrokovou sadzbou. Môžete tam aj naďalej bývať ako prenajímateľ, kým refinancovanie prechádza, a potom ho kúpiť späť.
V skutočnosti scammer utečie buď s peniazmi a potom spláca novú pôžičku, alebo, čo je horšie, zdvihne nájomné, kým si ho už nemôžete dovoliť. V tom momente vás vysťahuje. V každom prípade ste stratili svoj domov a stále veríte rovnako skutočnému hypotekárnemu veriteľovi ako predtým.
7. Predajte svoj dom za vás
Iné podvodníci vám môžu povedať, že nájdu kupca pre váš dom, ak im odovzdáte listinu a odídete. Sľubujú vám zaplatiť časť zisku, keď sa dom predá. To, čo v skutočnosti robia, je, samozrejme, udržiavať a prenajímať si dom, bez toho, aby ste mali domov - a stále máte k dispozícii hypotekárny úver..
8. Kúpte si svoj dom
Niektorí podvodníci sú za vaším domom, nie za vaše peniaze. Budú ponúkať kúpiť od vás, ale za oveľa nižšiu cenu, ako to stojí za to.
Mohlo by sa zdať, že stojí za to zbaviť sa hypotekárnych problémov, ale predaj domu vás nezbavuje hypotekárneho dlhu. Stále budete musieť splatiť to, čo dlhujete banke, a už nebudete mať šancu predať dom za jeho skutočnú hodnotu..
Ako podvodníci získavajú peniaze od obetí
Akonáhle podvodníci majú svoje obete na háku, dostanú od nich peniaze rôznymi spôsobmi. Najbežnejšie je účtovať počiatočný poplatok za forenznú pôžičku alebo nejakú inú falošnú právnu službu. Tieto poplatky môžu bežať stovky alebo dokonca tisíce dolárov. Akonáhle podvodníci majú peniaze, jednoducho prestanú vracať hovory obete.
Podvodníci tiež zarábajú peniaze vyberaním nájomného alebo hypotéky od svojich obetí. Niektorí z nich presviedčajú svoje obete, aby im začali platiť hypotéky priamo, a nie do banky, zatiaľ čo „rokujú“ s veriteľom. Po niekoľkých mesiacoch zmiznú s peniazmi a obeťami zostanú skutočné hypotéky ďalej ako predtým.
V niektorých prípadoch podvodníci neberú len peniaze od svojich obetí; v skutočnosti kradnú svoje domy. Dostanú majiteľa, aby podpísal zmluvu, sľubujú buď prerokovať úver a predať ho späť vlastníkom, alebo ho predať niekomu inému a zdieľať peniaze. Namiesto toho udržiavajú dom, vykopávajú pôvodných majiteľov a predávajú alebo prenajímajú niekomu inému.
Je známe, že podvodníci podvádzali ľudí, aby podpísali svoje domy bez toho, aby o tom vedeli. V podvode „návnady a vypínače“ máte v rámci procesu refinancovania k dispozícii balík papierov na podpis. Skryté v zásobníku je však forma, ktorá prenecháva titul vášmu domu podvodníkom. Ak si pred podpísaním dokumentu nečítate každý dokument dôkladne, môžete prísť o svoj domov skôr, ako dôjde k uzavretiu trhu.
Chráňte sa pred podvodmi pri splácaní hypotéky
Ak máte problémy s hypotékou, môžete sa trochu zúfalstvo. Keď podvodníci s odpustením hypotéky prídu so svojimi falošnými sľubmi, je príliš ľahké pochopiť túto „záchrannú lavicu“ bez toho, aby ste skutočne videli, k čomu je pripojená. V čase, keď si uvedomíte, že je to skôr kotva ako záchranca života, sú podvodníci už dávno preč so svojimi peniazmi.
Kľúčom k tomu, aby sa zabránilo podvodom s hypotekárnymi úľavami, je potrebné informovať sa o nich a hľadať ich. Poznajte svoje práva pri rokovaniach s advokátskou kanceláriou alebo akoukoľvek inou spoločnosťou a buďte ostražití pri varovaní pred podvodom. A aj keď ponuka vyzerá legitímne, podniknite niekoľko základných opatrení na ochranu seba a svojho domu v prípade, že sa ukáže, že ide o podvod.
Poznať svoje práva ako majiteľ domu
V roku 2010 FTC uverejnila svoje Pravidlo pomoci pri poskytovaní hypotekárnych služieb (alebo pravidlá MARS) na ochranu majiteľov domov pred podvodmi s hypotékou. Podľa tohto pravidla spoločnosť, ktorá sľubuje pomoc pri pôžičke, od vás nemôže vyberať žiadne poplatky po dostali ste výsledky, ktoré sľúbili. Aj keď súhlasíte s prijatím pomoci spoločnosti, nemusíte platiť cent, kým nedostanete a neprijmete písomnú ponuku hypotekárneho úveru od svojej banky.
Pravidlo MARS tiež vyžaduje od spoločností, aby vo svojich reklamách a telemarketingových hovoroch uvádzali niektoré základné skutočnosti. Musia oznámiť, že nepracujú pre vládu ani pre vášho hypotekárneho veriteľa a že ani vláda, ani váš veriteľ ich služby nijako neschválili. Musia vás tiež upozorniť, že váš veriteľ možno nesúhlasí s úpravou vašej pôžičky na bývanie.
Spoločnosť vám okrem toho nemôže legálne povedať, aby ste prestali hovoriť so svojím hypotekárnym veriteľom. Vždy by ste mali mať pokoj s priamym jednaním so svojou bankou a zistiť, aké možnosti ponúka. Spoločnosť môcť radí vám, aby ste prestali platiť hypotéky, ale musí vás tiež upozorniť, že by to mohlo poškodiť kredit a prípadne spôsobiť stratu domova..
Pravidlo MARS tiež stanovuje niektoré požiadavky pre právnikov, ktorí ponúkajú službu splácania hypotéky. Môžu si účtovať počiatočný poplatok, ale iba ak poskytujú skutočnú službu spôsobom, ktorý je v súlade so všetkými pravidlami etiky štátu. Všetky peniaze, ktoré im poskytnete, musia ísť na klientsky dôveryhodný účet a môžu si ich vybrať iba po dokončení služby. Musia vás tiež informovať o každom výbere.
Ako si všimnúť podvod
Všeobecne platí, že každá spoločnosť, ktorá sa vám pokúša účtovať poplatok za hypotekárne poradenstvo, úpravu úveru alebo iné druhy hypotekárnych úľav, je s najväčšou pravdepodobnosťou podvod. Niekoľko programov, ktoré môžu skutočne pomôcť núdznym majiteľom domov, napríklad programy MHA, je zadarmo.
Buďte zvlášť opatrní pri každej spoločnosti, ktorá trvá iba na vstupnom poplatku, ale bude akceptovať iba pokladničný šek alebo bankový prevod - dva spôsoby platby, ktoré sa dajú veľmi ťažko zistiť.
Medzi ďalšie varovné príznaky podvodu na hypotéku patria:
1. Garantované výsledky
Dajte si pozor na každú spoločnosť, ktorá „zaručuje“, že môže zmeniť váš úver na bývanie alebo zastaviť vylúčenie. Úverovú úpravu môže schváliť iba váš hypotekárny veriteľ a tento výsledok nemôže zaručiť žiadna tretia strana.
Podozrenie je dokonca aj tvrdenie, že „takmer všetci“ klienti spoločnosti dostanú hypotekárny úver. Neverte ani na „záruku vrátenia peňazí“; je zbytočné, ak podvodníci zmiznú a nemôžete ich nájsť.
2. Falošná adresa
Ak dostanete list alebo telefonát s hypotékou od spoločnosti hypotéky, ale chce, aby ste začali odosielať platby na adresu, ktorá sa nezhoduje s adresou uvedenou vo výpise z hypotéky, je to falošný.
Skutočná banka nezmení svoju adresu bez toho, aby o tom najskôr upovedomila svojich klientov. Ak máte akékoľvek pochybnosti, kontaktujte svojho hypotekárneho veriteľa na jeho starom telefónnom čísle a opýtajte sa, či je zmena adresy skutočná.
3. Tlak na podpis
Podvody s hypotekárnymi úľavami, podobne ako iné podvody, sa snažia prekĺznuť cez obranu tak, že vás naliehajú, aby ste konali rýchlo, a nie aby ste si našli čas na premýšľanie. Každý, kto vás núti podpísať dokument, ktorému nerozumiete - alebo nemal ani možnosť prečítať ho - nemá v srdci vaše najlepšie záujmy.
4. Odrezanie od skutočnej pomoci
Podvodníci hypotekárnych úľav vám často hovoria, aby ste sa nekontaktovali so svojím skutočným hypotekárnym veriteľom, právnikom alebo poradcom v oblasti bývania. Je na to dobrý dôvod: každý z týchto informovaných ľudí by rýchlo odhalil podvod a varoval vás o tom.
Každej spoločnosti, ktorá nemá čo skrývať, nebude vadiť, ak budete konzultovať svoje služby s ostatnými.
5. Pokúšam sa prevziať skutok
Ak sa spoločnosť z akéhokoľvek dôvodu pokúsi prinútiť vás, aby ste podpísali zmluvu, je to veľká červená vlajka. To isté platí pre akúkoľvek spoločnosť, ktorá vám povie, aby ste prestali platiť hypotekárne splátky alebo aby ste ich vyplácali namiesto bežnej hypotekárnej spoločnosti..
Preventívne opatrenia
Ak ste vlastníkom domu, ktorý hľadá pomoc s hypotékou, buďte veľmi opatrní pri akejkoľvek spoločnosti, s ktorou obchodujete. Tu je niekoľko bezpečnostných opatrení, ktoré musíte podniknúť na ochranu pred podvodmi.
1. Vyskúšajte spoločnosť
Pred obchodovaním s akoukoľvek spoločnosťou vykonajte nejaký prieskum, aby ste sa uistili, že je legitímna. Navštívte jeho webovú stránku a uistite sa, že obsahuje kontaktné informácie vrátane skutočnej adresy firmy (nielen poštovej schránky)..
Vyhľadajte spoločnosť na webových stránkach Better Business Bureau a vyhľadajte názov spoločnosti pomocou slova „podvod“, aby ste zistili, čo sa objaví. Neposielajte žiadne osobné údaje vrátane čísla bankového účtu alebo čísla sociálneho zabezpečenia žiadnej spoločnosti, ktorú ste nezkúmali.
2. Vykonajte previerku právnikov
Urobte si domácu úlohu s právnikmi, s ktorými chcete obchodovať. Požiadajte o ich mená, štát alebo štáty, v ktorých majú licenciu, a ich licenčné číslo vo vašom štáte. Potom sa obráťte na advokátsku komoru vášho štátu, aby ste sa uistili, že právnici sú legitímni a či v súčasnosti nemajú problém s porušovaním etických pravidiel. (Ak chcete nájsť advokátsku kanceláriu svojho štátu, jednoducho vyhľadajte na webe „advokátska komora“ a názov štátu.)
3. Sledujte, čo podpíšete
Nepodpisujte žiadny dokument bez toho, aby ste si ho prečítali a porozumeli presne tomu, s čím súhlasíte. Ak máte akékoľvek ťažkosti s porozumením jazyka, požiadajte právnika alebo iného nezávislého experta, aby formulár skontroloval a vysvetlil vám ho pred podpisom..
4. Pokračujte v splácaní hypotéky
Niektorí podvodníci vám poradia, aby ste prestali platiť hypotéky, kým „rokujú“ s vašou bankou. Nerob to! Spomalenie splátok hypotéky iba zvyšuje riziko vylúčenia a poškodenia vášho úveru.
Okrem toho nezačínajte posielať svoje mesačné hypotekárne splátky nikomu inému ako vášmu hypotekárnemu veriteľovi, pokiaľ vám to veriteľ výslovne písomne neschválil..
5. Neupravujte svoj dom
Ak spoločnosť príde s ponukou na kúpu domu, skontrolujte, či je cena primeraná. Vyhľadajte „kompakty“ alebo ceny podobných domov vo vašom okolí na stránkach ako Zillow alebo Trulia. Ak je suma, ktorú spoločnosť ponúka, omnoho menšia ako domáca spoločnosť, takmer určite môžete lepšie predať domov niekomu inému.
6. Nepodpisuj svoj skutok
Čokoľvek robíte, nikdy podpíšte listinu k svojmu domovu tretej strane v nádeji, že to nejako „zachráni“ váš domov. Jediný čas, ktorý má zmysel na podpísanie zmluvy, je, keď predáte domov alebo keď ho odovzdáte svojej hypotekárnej spoločnosti v rámci dohody o odpustení dlhu..
Čo robiť, ak ste sa stali obeťou
Ak ste sa stali obeťou podvodu na hypotéku, existuje niekoľko spôsobov, ako to nahlásiť:
- Asistent sťažnosti FTC vám umožňuje nahlásiť podvody všetkých typov.
- Národná asociácia prokurátorov vám môže dať do kontaktu s kanceláriou generálneho prokurátora vo vašom štáte.
- Úrad Better Business Bureau prijíma sťažnosti týkajúce sa produktov a služieb firiem. Ak chcete s nimi podať sťažnosť, musíte poznať názov a miesto podnikania.
- Úrad pre spotrebiteľské financie rieši sťažnosti týkajúce sa finančných produktov a služieb. Sťažnosť môžete podať online alebo na telefónnom čísle 855-411-CFPB (2372)..
- Ak sa podvod týka bankrotu, môžete ho nahlásiť v miestnej kancelárii správcu USA. Miestnu kanceláriu nájdete na webovej stránke ministerstva spravodlivosti.
- Nakoniec môžete nahlásiť podozrivé podvody prostredníctvom horúcej linky MHA na čísle 888-995-HOPE (4673). Táto linka vás tiež môže spojiť s legitímnymi zdrojmi hypotekárnej pomoci.
Nahlásenie podvodov je vaša najlepšia šanca na vrátenie niektorých vašich peňazí. Pravdepodobne sa vám však všetko nepodarí dostať späť a proces môže trvať roky. Napríklad kontrola vrátenia peňazí, ktorú FTC zaslal obetiam v januári 2018, bola urovnanie sťažnosti pôvodne podanej v roku 2013. Priemerná suma vyplatená každej obeti bola 619,24 dolárov - približne 26% toho, čo stratili.
Záverečné slovo
Bohužiaľ, neexistuje rýchla a ľahká oprava za nedostupný úver na bývanie. Ak máte problémy s hypotékou, najlepším krokom je kontaktovať veriteľa, vysvetliť situáciu a požiadať ho, aby s vami spolupracoval na vytvorení plánu na zaplatenie toho, čo dlhujete.
Ísť na veriteľa môže byť desivé a trápne, ale je to vaša najlepšia šanca na záchranu vášho domova. Uzavretie trhu je pre banky časovo náročné a drahé, takže majú všetky motívy, aby vám pomohli nájsť ďalšie riešenie, pokiaľ je to možné.
Existujú tiež legitímne vládne programy, ktoré môžu pomôcť. Najlepší spôsob, ako ich nájsť, je prostredníctvom webovej stránky MHA alebo horúcej linky. Môžete tiež kontaktovať agentúru pre bývanie svojho štátu prostredníctvom Národnej rady štátnych bytových agentúr a zistiť, či má program na zabránenie prístupu na trh..
Už ste niekedy narazili na podvod s hypotékou? Čo sa stalo?
