6 možností, ak potrebujete presťahovať a nemôžete svoj dom predať

Napriek tomu, že sme na jar uvádzali náš dom na trh - poprednú realitnú sezónu - a skutočnosť, že daňový dobropis na bývanie po prvýkrát uplynul dva mesiace pred naším sťahovaním, sme si boli istí, že dom predáme v rámci niekoľko mesiacov.

Chlapče, mýlili sme sa.

Trvalo takmer celý rok - do mája 2011 -, kým sme boli schopní predať náš dom, a za cenu takmer o 20 000 dolárov nižšiu, než sme očakávali..

Toto je príliš bežná situácia pre rodiny, ktoré sa musia presťahovať. Po havárii na bývaní už nie je predaj domu relatívne ľahkou súčasťou premiestnenia. Našťastie existuje niekoľko možností pre majiteľov domov, ktorí sa snažia predať.

Možnosti pre tých, ktorí nemôžu predať svoj dom

1. Predajte za správnu cenu

Počas piatich rokov v našom dome v Columbuse sme s manželom dali mnoho tisíc dolárov na vylepšenie domova a nespočet hodín našej vlastnej práce. Aj keď sme vedeli, že zlepšenie domácnosti je niečo, čo by sa malo uskutočniť, pretože sme chceli výsledky (a nielen zvýšenú hodnotu pri opätovnom predaji), stále sme si nemohli pomôcť, ale dostali sme do očí znamenie dolára, keď sme začali plánovať náš krok. Pôvodne sme uviedli náš dom za približne 25 000 dolárov viac, ako sme zaň zaplatili - cenu, ktorá by bola primeraná nášmu domovu pred haváriou na bývaní, ale nie cenou, ktorú by sme mohli získať v roku 2010..

V čase, keď sme predali, sme mali šťastie, že sme predali za pouhých 6 000 dolárov viac, ako bola pôvodná kúpna cena. Aj keď je nepravdepodobné, že pôvodný zoznam nášho domu za túto cenu by urýchlil predaj - kupujúci boli prvými jednotlivcami, ktorí prejavili vážny záujem o dom za každú cenu - je však potrebné pamätať na to, že peniaze (a čas) vložené do dom často nezvyšujú kúpnu cenu, najmä na dolnom trhu.

Spolupracujte so svojím Realitným agentom, aby ste našli realistické číslo, ktoré vás necení z trhu a umožní vám rýchlo predávať. Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je pozrieť sa na ceny porovnateľných domov, ktoré sa nedávno predali. Ak naopak vidíte zoznam ceny domov podobné vašim, možno nebudete mať presný pocit z trhu, pretože tieto ceny by mohli byť výrazne vyššie ako ceny, ktoré je predajca ochotný zaplatiť.

A čo je najdôležitejšie, keď na trhu s bývaním zažíva lepok, musíte si uvedomiť, že cena, v ktorej môžete predať svoj domov, bude pravdepodobne menšia, ako by ste chceli, a možno dokonca menej, ako ste zaplatili za dom. Pamätajte však, že ak si nemôžete dovoliť predať svoj dom za menej, ako ste zaplatili, nie ste bez možností.

2. Počkajte

Plánovanie toho najhoršieho je to, čo musia urobiť všetci predajcovia domov, a nerobiť to bola najväčšia chyba, ktorú sme s manželom urobili. Predpokladali sme, že krach na bývanie neovplyvnil naše okolie. Ale s dvoma zabaveniami v niekoľkých blokoch od nás a niektorými domami v susedstve, ktoré predávali za menej, ako sa im vyplatilo, mali sme (a náš Realitný agent) vidieť písanie na stene. Namiesto toho sme si bezstarostne kúpili nový dom ihneď v Indiane, mysliac si, že by sme mali iba pár mesiacov hypotéky.

Lepším plánom by bolo pre nás prenajať si byt na rok alebo dva, keď sme čakali na predaj prvého domu. To by nás nielenže zbavilo finančného tlaku, ale tiež by nám dalo príležitosť dozvedieť sa viac o rôznych štvrtiach v našom novom meste..

Ďalšou možnosťou počas tvrdého trhu s nehnuteľnosťami na bývanie je, že časť rodiny zostane na mieste, zatiaľ čo nový zamestnanec sa sám presťahuje, aby prijal nové zamestnanie. Aj keď to môže byť emocionálne ťažké, uľahčuje vám to udržiavanie domu v špičkovej podobe pre prehliadky a umožňuje vyhnúť sa zvýšeným nákladom na poistenie prázdneho domu..

Nakoniec je najlepšie predpokladať, že svoj dom nepredáte rýchlo, a na základe toho vytvoríte svoje plány bývania a presťahovania.

3. Staňte sa prenajímateľom

V niektorých ohľadoch môže byť prenájom vášho domu šťastným riešením predajných problémov. Predtým, ako sa do toho pustíte, je však veľa informácií o tom, že ste prenajímateľom.

náklady

Poistenie majiteľa domu. Prenajatie domu so sebou nesie niekoľko súvisiacich nákladov, ktoré nemusíte očakávať. Napríklad, poistenie vášho majiteľa domu sa musí zmeniť na politiku, ktorá sa osobitne týka vlastníkov nehnuteľností / prenájmu. Podľa Inštitútu o informáciách o poistení: „Podmienky prenajímateľov vo všeobecnosti stoja približne o 25% viac ako v prípade štandardných pravidiel vlastníkov domov, pretože majitelia nehnuteľností potrebujú väčšiu ochranu ako typickí vlastníci domov.“
Správa nehnuteľností. Okrem toho by náklady na správu nehnuteľností - najmä ak ste vzdialeným prenajímateľom - mohli potenciálne zjesť veľkú časť príjmu z prenájmu. Ak ste v inej časti krajiny, budete musieť mať po ruke niekoho, kto by sa postaral o všetky problémy, od upchatých odtokov, cez bežnú údržbu, až po nájomcov. Vo väčšine prípadov potrebujete najať správcu nehnuteľnosti, ktorý vás spravidla stojí asi 10% z mesačného nájmu.
Kapitálové zisky. Nakoniec sa vaše daňové zaťaženie pravdepodobne zmení, keď sa stanete prenajímateľom. Jedným z potenciálnych daňových obáv je napríklad vaša možná strata oslobodenia od dane z kapitálových výnosov. Pokiaľ žijete vo svojom dome dva z piatich rokov pred predajom vášho domu, nemusíte platiť z daní až do zisku 250 000 dolárov (500 000 dolárov pre manželské páry) z predaja vášho domu. Ak však skončíte v prenájme domu viac ako tri roky po presťahovaní a potom predáte za zisk, za tento zisk dlhujete federálnej vláde peniaze.

Potenciálne daňové výhody

Uplatnenie kapitálovej straty. Jednou zo strán, ktorá znepokojuje stratu oslobodenia od dane z kapitálových výnosov (najmä na dolnom trhu), je to, že prenájom vášho domu a jeho predaj so stratou znamená, že si môžete uplatniť kapitálovú stratu proti svojmu príjmu. Môže to byť obrovská daňová úľava, a preto je pre predajcov na dolnom trhu často dobrý nápad prenajať si domov pred predajom, pretože časť svojich strát môžu skutočne získať späť prostredníctvom daní..
Daňové úľavy. Majitelia domov, ktorí si prenajímajú svoje domovy, zatiaľ čo sú prenajímateľmi, majú nárok na vašu kapitálovú stratu. Prenajímatelia si môžu odpočítať prakticky všetky výdavky spojené s údržbou a marketingom svojho nájomného domu, ako sú poistné, opravy, náklady na reklamu, služby terénnych úprav, služby správy nehnuteľností, hypotekárne úroky a dokonca aj cestovné náklady spojené s prenájmom..

Nastavenie vašich sadzieb
Môže byť ťažké poznať primeranú sumu, ktorá sa má účtovať za nájom. Všeobecné pravidlo pre investičné nehnuteľnosti naznačuje, že na vygenerovanie pozitívneho cash flow musíte účtovať najmenej 1% z výšky hypotéky. Toto pravidlo je však o niečo zložitejšie, keď si prenajímate svoj existujúci dom.

Najprv musíte určiť, koľko nájomného je typické pre vaše okolie. Aj keď bývate málo nehnuteľností na bývanie, stále môžete určiť primeranú cenu. Porozprávajte sa s agentúrami správy nehnuteľností, aby ste sa dozvedeli viac o sadzbách a hľadali podobné výpožičky online. Craigslist, Rentometer a Rent.com sú tiež dobré zdroje na kontrolu.

Musíte tiež zohľadniť mieru voľných pracovných miest, aby ste získali predstavu o tom, koľko peňazí môžete očakávať počas jedného roka od prenájmu. Väčšina odporúčaní týkajúcich sa investícií do nehnuteľností naznačuje, že plánujete iba 10 a pol mesiaca obsadenia ročne, čo znamená, že počas ľubovoľného obdobia, v ktorom si prenajímate, môžete očakávať 10% neobsadených miest.

Aj keď zistíte, že výška nájomného, ktoré by ste mohli účtovať (mínus príslušné prepravné náklady a miera neobsadených miest), nepostačuje na pokrytie vášho mesačného hypotekárneho účtu, stále môže mať zmysel prenajať si domov, skôr ako sa pokúsiť prevziať hypotéku sami.

Hľadanie nájomcov
Jedným z najťažších aspektov prenájmu vášho domu je nájdenie spoľahlivých nájomcov. Musíte sa uistiť, že inzerujete na vysoko viditeľných miestach: online, a to na stránkach s prenájmom ako Rent.com a Craigslist, ako aj na stránkach sociálnych sietí, ako je Facebook; prostredníctvom miestnych relokačných firiem a oddelení ľudských zdrojov; na akýchkoľvek miestnych univerzitách; a na vašom dvore so staromódnou značkou.

Keď máte žiadateľov, je nevyhnutné, aby ste ich podrobili skríningu. Aplikácie na platforme platní a nájomné zmluvy nájdete online, musíte sa však uistiť, že sa pýtate potenciálnych nájomcov na ich príjem, históriu zamestnania a históriu prenájmu - a zavolajte na všetky svoje referencie..

Nezabudnite tiež, že môžete požiadať o čísla sociálneho zabezpečenia na overenie totožnosti a kontrolu kreditu prostredníctvom webovej stránky, ako je elektronický nájomca. Tieto zázemie a kreditné šeky stoja nominálny poplatok (okolo 25 dolárov), ale mohli by vám ušetriť množstvo bolesti hlavy.

4. Zmeňte svoj dom na dovolenku na prenájom

Aj keď nie je možné stať sa dlhodobým prenajímateľom alebo vás k tomu nepriťahovať, stále môžete niektoré z nákladov uhradiť prenajatím vášho domu cestujúcim. Uvádzanie vášho domu ako dovolenkového prenájmu na Vrbo alebo na stránke prenájmu ubytovania typu peer-to-peer vám Airbnb pomôže prekonať prepad trhu, až kým nebudete môcť predať.

Okrem toho, ak využívate svoj domov ako dovolenkový prenájom tak často, že sa kvalifikuje ako nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjem, a vy ho predáte skôr, ako sa trh zotaví, môžete si uplatniť nárok na stratu daní.

5. Položte svoj domov na krátky predaj

Ak sa absolútne musíte premiestniť a ste doma pod vodou, krátky predaj je poslednou možnosťou priekopy, ktorá vás prinajmenšom dostane z domu. V takom prípade by ste sa vy a váš veriteľ dohodli na predaji domu za výrazne zníženú cenu, len aby ste ho predali. Váš veriteľ potom odpustí nedostatok medzi tým, čo ste schopní zaplatiť za hypotéku, a úplnou sumou. Je však dôležité poznamenať, že v niektorých prípadoch je tento nedostatok nie odpustené, a predajca je stále zodpovedný za jeho zaplatenie veriteľovi.

Bohužiaľ, aj keď je tento nedostatok odpustený, krátky predaj môže mať dlhodobé finančné následky. Môže to poškodiť vaše kreditné skóre, aj keď nie toľko ako zabránenie prístupu na trh, ktorému sa krátky predaj často často snaží vyhnúť. Veritelia tiež vo všeobecnosti súhlasia s predajom nakrátko, ak majiteľ domu už platby zaostal a dostal predvolené oznámenie.

Stačí povedať, že krátky predaj je riešením, iba ak je váš hypotekárny problém inak neprekonateľný.

6. Choďte do uzavretia trhu

V niektorých prípadoch sa môže zdať, že povolenie banky vylúčiť z predaja je vaša jediná možnosť. Aj keď vás vylúčenie z trhu dostane z vášho neporiadku v bývaní, je to alternatíva, ktorej sa musíte vyhnúť tvrdej práci. Väčšina ľudí chápe, že zabránenie prístupu na trh má veľké kreditné následky - ale málo si uvedomuje, že prístup k vašej kreditnej karte by vás mohol stáť za vašu kreditnú kartu. Po vylúčení z trhu môže bývalý majiteľ domu nájsť kreditné karty zrušené alebo znížené limity. Okrem toho trvá roky (zvyčajne tri až sedem), kým sú banky ochotné využiť hypotéku pre majiteľa domu, ktorý vylúčil bývanie z domu.

Uzavretie trhu tiež nevyhnutne neznamená, že majiteľ domu môže odísť bez toho, aby musel minúť peniaze. Vo väčšine štátov môžu banky legálne ísť po majiteľoch domu za nedostatok, čo je rozdiel medzi tým, čo sa banka dokázala dostať do domu, a tým, čo ešte dlhuje hypotéka. A dokonca aj tí majitelia domov, ktorí žijú v štáte so zákonmi proti nedostatkom, musia stále odpovedať banke, ak si už niekedy vzali druhú pôžičku alebo refinancovali hypotéku, aby vyplatili nejaký kapitál. V týchto prípadoch majitelia domov nechránia zákony proti nedostatkom.

Čokoľvek, čo môže vlastník domu urobiť, aby sa zabránilo vylúčeniu, je v konečnom dôsledku to najlepšie finančné rozhodnutie, pretože vylúčenie môže v nadchádzajúcich rokoch naďalej negatívne ovplyvňovať financie..

Záverečné slovo

Možno nebude možné predať váš dom v požadovanom časovom rámci alebo za cenu, ktorú by ste chceli, ale akceptovanie tejto skutočnosti a podľa toho aj vaše rozhodnutia vám môžu pomôcť dosiahnuť najlepší finančný výsledok pre vašu situáciu. Za predpokladu, že na trhu s bývaním je to najhoršie, je s najväčšou pravdepodobnosťou najbezpečnejší postup pre váš konečný výsledok.

Už ste sa nedávno pokúsili predať svoj dom? Aké ďalšie tipy navrhujete tým, ktorí sa snažia predať?