7 tipov, ktoré treba dodržiavať pri kúpe vášho prvého nehnuteľného investičného majetku

Ako zdroj pasívneho príjmu nikdy nezasychá ani nedospieva, ale namiesto toho poskytuje priebežný príjem bez straty majetku. V skutočnosti sa podkladové aktívum v priebehu času oceňuje, aj keď proti nemu splácate hypotéku. To robí z investícií do nehnuteľností vynikajúci zdroj dôchodkových príjmov. Diverzifikuje vašu alokáciu aktív a chráni pred sekvenciou rizika výnosov, pretože na získanie príjmu nemusíte predávať žiadne aktíva.

Potom existujú daňové výhody. Investori si môžu odpočítať všetky možné výdavky, od hypotekárnych úrokov po náklady na údržbu až po poplatky za správu nehnuteľností. Môžu dokonca odpočítať niektoré výdavky na papier, ktoré nikdy v skutočnosti nevznikli, ako napríklad odpisy.

Ale pre všetky tieto výhody, to tiež prichádza s jeho podielom nevýhod a rizík. Každá nehnuteľnosť vyžaduje vysokú hotovostnú investíciu vo forme zálohy a nákladov na zatvorenie. Nehnuteľnosť je notoricky nelikvidná, čo ju predáva draho a pomaly. Vyžaduje si to aj zručnosti a prácu, aby ste mohli investovať, na rozdiel od akcií, ktoré si môžete okamžite kúpiť prostredníctvom indexového fondu bez špecializovaných znalostí..

Avšak vedomosti a zručnosti, ktoré potrebujete na kúpu svojho prvého majetku, nie sú raketovou vedou. Ktokoľvek sa môže naučiť, ako investovať do nehnuteľností. Tu je sedem tipov, ktoré treba dodržiavať pri kúpe vašej prvej investície do nehnuteľností, aby ste sa vyhli úskaliam a od začiatku dosahujte silný zisk.

1. Získajte čísla správne

Najčastejšou chybou, ktorú vidím nových investorov do nehnuteľností, je prepočítavanie nákladov, hodnôt a nájomného.

Ak z tohto článku neberiete nič iné, vezmite túto lekciu k srdcu: Naučte sa, ako presne vypočítať peňažný tok a prehodiť zisky, pretože to nie je intuitívne. Takto investori prichádzajú o peniaze.

Náklady na opravy a prepravu

Keď prevrátite domy alebo si kúpite nehnuteľnosť na rekonštrukciu, musíte presne vedieť, koľko bude stáť oprava. Znie to ľahko na povrchu; koniec koncov, dodávatelia vám dajú písomnú cenovú ponuku, správne?

Problém je v tom, že s dodávateľmi sa notoricky ťažko pracuje a renovácie len zriedka prebiehajú tak hladko, ako sa plánovalo. Dodávatelia často nadmerne sľubujú a nedostatočne plnia svoje záväzky, pokiaľ ide o náklady a časový harmonogram.

Pri prvej investícii do nehnuteľností sa držte s relatívne malými kozmetickými opravami. Potom si naplánujte obrovskú rezervu na prekročenie nákladov, aby ste zvládli nevyhnutné škytavky. Len o tom nehovorte dodávateľovi, alebo nájdu ospravedlnenie, ako ho minúť.

Získajte najmenej tri ponuky od licencovaných dodávateľov a buďte si úplne vedomí požadovaných opráv. Ak necháte priestor na tlmočenie, necháte zmluvným dodávateľom priestor na ďalšie účtovanie poplatkov.

A nezabudnite, že samotné náklady na renováciu sú iba začiatkom. Náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti tiež stoja peniaze, zatiaľ čo sa uvoľňuje pri opravách. Tieto účtovné náklady alebo „mäkké náklady“ zahŕňajú hypotéku, poplatky, poplatky, poistenie a povolenia.

Pri prvej transakcii si rozpočet 50% navyše ako rezervu na náklady na renováciu a 50% vankúš na odhadované náklady na prepravu. Pozornou správou svojich dodávateľov sa môžete vyhnúť tomu, aby ste ich utratili, ale ako nový investor by ste pri práci s dodávateľmi mali počítať s chybami..

Tip pre profesionálov: Skôr ako začnete hľadať dodávateľa, pozrite sa HomeAdvisor. Vykonali kontroly na pozadí a našli najlepších dodávateľov vo vašej oblasti, z ktorých si môžete vybrať. Vyberte niekoľko z ich zoznamu a každý vám dá cenovú ponuku na prácu, ktorá sa má vykonať.

Hodnota po oprave (ARV)

Tak ako noví investori zvyčajne podceňujú náklady, často aj nadhodnocujú hodnotu po oprave (ARV) svojho majetku.

Urobte si vlastný prieskum Trulia alebo Zillow a získajte pocit porovnateľnej hodnoty renovovaných nehnuteľností. Potom navštívte niekoľko porovnateľných domov, ktoré sú v súčasnosti na predaj. Prejdite sa nimi a získajte predstavu o tom, ako sú dokončené nehnuteľnosti ocenené v okolí.

Ako nováčik, váš názor sám osebe ho nezníži, takže pred zakúpením získajte aj tri znalecké posudky o rozsahu ARV pre danú nehnuteľnosť. Najprv sa opýtajte na názor svojho realitného agenta a požiadajte ho, aby bol vo svojom rozsahu hodnôt konzervatívny. Potom nájdite skúseného investora pôsobiaceho na vašom trhu a požiadajte ho o názor. Nakoniec preskúmajte odhadcu veriteľa, či sa k nemu vyjadrili.

Ak máte tieto tri názory na rozsah ARV, vezmite spodnú hranicu rozsahu ako svoj pracovný ARV. Toto nie je čas ani miesto na optimizmus; musíte poznať svoj minimálny zisk z prevrátenia nehnuteľnosti a uistite sa, že nie je negatívny.

Prenájom po oprave

Ak si nehnuteľnosť ponecháte ako nájom, potrebujete presný odhad nájomného po oprave. Prejdite rovnakým postupom ako odhad ARV, ale tentoraz na prenájom.

Ak ste miestni, nevynechajte prechádzky cez vlastnosti okolia, ktoré sú momentálne vypožičané. Neexistuje žiadna náhrada za to, ako miestne compy vyzerajú na vlastné oči. Chcete rozvíjať zmysel pre miestny trh s prenájmom, ako aj očakávanú úroveň povrchovej úpravy a vybavenia.

Priebežné náklady na prenájom

Opakujte po mne: Váš peňažný tok nie je nájom mínus hypotéka.

Ďalšou skupinou čísel, ktorú noví investori mýlia, sú pokračujúce náklady na prenájom. Vo všeobecnosti platí, že vaše hypotekárne výdavky sú v priemere asi 50% z nájomného. Napríklad podľa pravidla 50%, ak je nájomné 1 200 dolárov, vaše prebiehajúce nemateriálne výdavky budú v priemere 600 dolárov. Ak je vaša hypotéka 500 dolárov, zostane vám priemerný mesačný peňažný tok 100 dolárov - čo je ďaleko od 700 dolárov, ktoré mnohí začínajúci investori očakávajú.

Nehypotekárne náklady zahŕňajú:

• Daň z majetku
• Poistenie majetku
• Miera neobsadenosti
• Hlavné opravy a kapitálové výdavky (CapEx)
• údržba
• Náklady na správu nehnuteľností
• Účtovníctvo, vedenie účtovníctva a právne náklady

Nevylučujte náklady na správu nehnuteľností, pretože plánujete nehnuteľnosť spravovať sami. Nie každý má čas a temperament potrebný na dobré riadenie nájomného. Aj keď to máte dnes, neznamená to, že ho budete mať budúci rok. Okrem toho je správa nájomného nákladom na prácu, či už robíte prácu alebo niekto iný. Buďte finančne pripravení najať správcu nehnuteľnosti zahrnutím týchto nákladov do výpočtu peňažných tokov.

Pri výpočte sa však nespoliehajte výlučne na pravidlo 50%. Je to všeobecné pravidlo a pred nákupom je potrebné vypočítať jednotlivé výdavky pre danú nehnuteľnosť.

2. Zvážte vlastnosť na kľúč

Nie každý sa chce zmiasť s dodávateľmi, povoleniami a refinancovaním na dlhodobú hypotéku. S tým nie je nič zlé.

Ak vás myšlienka dozoru nad renováciou zaplní stresom, kúpte si nehnuteľnosť na kľúč. Môžete si kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je už prenajatá stabilným, spoľahlivým nájomcom alebo kúpiť nehnuteľnosť v stave pripravenom na prenájom.

V dnešnom stále viac prepojenom svete môžete dokonca kúpiť nehnuteľnosti na kľúč kdekoľvek v krajine pomocou takých platforiem, ako sú Roofstock. Predstavte si celonárodnú, verejne prístupnú verziu MLS len pre nehnuteľnosti na kľúč a máte dobrý zmysel pre silu a pohodlie tejto platformy..

Roofstock tiež obsahuje množstvo údajov pre každú uvedenú nehnuteľnosť, od údajov o miestnom trhu po historické a predpovedané trendy v oblasti hodnoty nehnuteľností po podrobnosti o stave nehnuteľnosti. Najlepšie zo všetkého je, že obsahujú dve záruky: jedna vám umožňuje „vrátiť“ nehnuteľnosť bezplatne do 30 dní a ďalšiu záruku, že si nehnuteľnosť prenajmete nájomcovi do 45 dní od nákupu. Viac informácií nájdete v našej úplnej recenzii o streche.

3. Zostaňte oddelení a buďte trpezliví

Ako je uvedené vyššie, nákup nehnuteľností si vyžaduje prácu. Táto práca sa vynásobí desaťnásobne, ak chcete nájsť veľa - čo by ste mali lepšie ako investor, alebo čo má zmysel?

Mnoho začínajúcich investorov sa citovo pripája k prvému majetku, ktorý priťahuje ich záujem. Milujú miesto a myslia si: „Rád by som tu odišiel do dôchodku,“ alebo milujú kuchyňu alebo mozaiku v druhej kúpeľni na poschodí..

Emócia nemá miesto v investovaní akéhokoľvek druhu. Vedie to k rozhodnutiam prijatým z nesprávnych dôvodov ak „intuitívnemu investovaniu“, napríklad k pokusu o časovanie trhu.

Nikdy sa nikdy nedovoľte, aby ste si vytvorili emocionálny vzťah k budúcej investícii do nehnuteľností. So všetkou pravdepodobnosťou budete musieť skontrolovať desiatky - možno stovky - nehnuteľností skôr, ako nájdete tú správnu ponuku. Ak ponúkate ponuky na 15 nehnuteľnostiach, existuje veľká šanca, že s vami bude rokovať päť predajcov a z nich sa s vami tri dohodnú. Z týchto troch budú dvaja prepadnúť pred vyrovnaním, čo vám umožní všetky uzavreté dohody.

Len málo ľudí má trpezlivosť a schopnosť zostať oddelení od každej z týchto obchodov. Priame investovanie do nehnuteľností je hra s číslami v dvoch zmysloch: Je to všetko o číslach ziskov a výdavkov a iba malé percento vašich budúcich obchodov sa skutočne blíži. Prijmite tieto skutočnosti už predtým, než stratíte obrovské množstvo času a peňazí pri neúspešnom pokuse o investíciu.

4. Rokujte (a nebojte sa odísť)

Predajcovia očakávajú, že budete rokovať. Ak tak neurobíte, začnú druhý-hádať ich ceny a premýšľal, či by mali požiadať o viac.

Vyjednávanie nehnuteľností začína výskumom predajcu. Zistite všetko o predajcoch, napríklad o tom, ako naliehavo chcú predať, prečo predávajú a kedy sa pohybujú, či je nehnuteľnosť obsadená vlastníkom. Ak používate realitného agenta, požiadajte ho, aby upozornil na kótovacieho agenta. Boli by ste prekvapení, ako často sú agenti kótovaní na rozhovor.

Poďte s najnižšou ponukou, ktorú si myslíte, že predajca bude brať dostatočne vážne, aby čelil. Čím naliehavejšie chce predajca uzavrieť, tým nižšie môže byť toto číslo.

Ak chcete znížiť svoju hotovosť splatnú pri vyrovnaní, neváhajte do vyjednávania postaviť koncesiu predajcu.

Najdôležitejšie je, aby ste stanovili stropnú cenu skôr, ako ponúknete svoju otváraciu ponuku. Zaväzujte sa to písomne ​​a povedzte niekomu, čo to znamená zamknúť. Ak po prerokovaní tam a späť predajca neakceptuje číslo pod týmto stropom, choďte preč. Prekvapivý počet predajcov vám po niekoľkých dňoch zavolá a povie: „No, možno budem môcť tieto čísla napokon fungovať.“ Predajcovia klam a držanie tela, ale keď zostanete emocionálne oddelení, môžete odísť od nie tak hviezdnych obchodov, ktoré vás postavia na to, aby ste si kúpili iba dobré ponuky.

Dodržiavajte tieto vyjednávacie taktiky, aby ste pri rokovaniach pevne zvládli a vždy buďte pripravení kráčať.

5. Zabezpečiť financovanie pred ponúkaním

Pri predložení ponuky predajcovia očakávajú, že poskytnete podrobnosti o tom, ako plánujete skutočne zaplatiť za svoj majetok. Čo znamená, že musíte zarovnať financovanie skôr, ako začnete hádzať ponuky. Vaše možnosti sa líšia v závislosti od toho, či hľadáte krátkodobý úver na nákup alebo rehabilitáciu alebo hypotéku na dlhodobý prenájom nehnuteľnosti.

V prípade krátkodobých pôžičiek na nákup a rehabilitáciu choďte na veriteľa s ťažkými peniazmi. Sú rýchle a flexibilné, ak sú drahé. Prípadne môžete nájsť šťastie v miestnej komunitnej banke, ale tie fungujú individuálne a každá z nich má inú úverovú politiku.

Pri hypotékach na dlhodobý prenájom si môžete vyskúšať konvenčných hypotekárnych veriteľov, keď začnete prvýkrát investovať. Banky a zodpovední veritelia však nie sú škálovateľní nad rámec vašich prvých pár nehnuteľností, pretože obmedzujú počet hypoték, ktoré môžete nahlásiť z úveru..

Považujte veriteľov portfólia za financovanie „ďalšej úrovne“. Títo veritelia nepredajú vašu pôžičku veľkému podnikovému veriteľovi, ale skôr ho ponechajú v podniku. Miestne komunity banky niekedy ponúkajú tieto pôžičky, rovnako ako niektorí poskytovatelia online.

Keď ste už dokázali úspech, môžete si od priateľov a rodiny požičať peniaze na financovanie svojich obchodov. Ale to prichádza roky po vašej prvej dohode.

Tip pre profesionálov: Pri hľadaní hypotekárneho veriteľa na financovanie vášho prvého majetku začnite s LendingTree. Počas niekoľkých minút môžete mať k dispozícii niekoľko ponúk na pôžičky, ktoré môžete porovnávať vedľa seba.

6. Nechcem Bank na ocenenie

Nehnuteľnosti nie sú vždy v hodnote. Domovy obyčajne stúpajú do hodnoty, ale ak počítate s „zvyčajne“, potom špekulujete, neinvestujete.

Ak ste plutvy, otočte sa na základe dnešných cien. Ak ste investor v oblasti dlhodobého prenájmu, nakupujte na základe dnešných peňažných tokov. Kým domáce hodnoty sa môžu zrútiť, nájomné zostáva prekvapivo odolné. Dokonca aj vo Veľkej recesii, keď ceny domov klesli o 27,42%, podľa amerického sčítania ľudu Bureau of rent.

To je krása investovania do prenájmu. Keď sa dozviete, ako predpovedať hotovostný tok, môžete presne vypočítať návratnosť každého investičného majetku a môžete sa rozhodnúť investovať iba do vysoko výnosných nehnuteľností. A keď investujete do prenájmu nehnuteľností na základe súčasných peňažných tokov, akékoľvek zhodnotenie je pomalé.

7. Buďte pripravení na vynútenie a vysťahovanie

Rovnako ako nie každý má temperament byť investorom v oblasti nehnuteľností, to isté platí pre to, aby ste boli efektívnym prenajímateľom. Vyžaduje si to detail, sebadisciplínu a ochotu presadiť pravidlá vašej nájomnej zmluvy.

Ľudské bytosti tlačia proti svojim hraniciam. Ako prenajímateľ to znamená, že niektorí z vašich nájomníkov sa budú snažiť posunúť vaše hranice. Je vašou úlohou brániť tieto hranice. Nie každý má disciplínu v presadzovaní pravidiel nájmu vzhľadom na vzlykajúceho nájomcu. Presadzovanie pravidiel je však jednou z výziev bytia prenajímateľa, s ktorým musíte byť spokojní, ak chcete uspieť.

Váš hypotekárny veriteľ sa nebude hojdať, ak im zavoláte vzlykanie a požiadate ich, aby vám neúčtovali poplatok za oneskorenie alebo nezačali proces vylúčenia. Ak nájom nie je na konci obdobia odkladu, doručte varovné oznámenie o vysťahovaní, ktoré nájomcovi poskytne druhé odkladné obdobie predtým, ako podáte žiadosť o vysťahovanie. Ak nezaplatia do konca druhého obdobia odkladu, obráťte sa na miestny súd. Začne sa tým ďalší zdĺhavý proces s prípadným dátumom vypočutia a uzamknutia, ktorý trvá mesiace.

K tomu, samozrejme, len zriedka. Keď doručíte varovné oznámenie o vysťahovaní a okamžite sa zaregistrujete na súde, nájomníci často začínajú uprednostňovať svoje nájomné pred účtami na kreditných kartách, diskrečnými výdavkami a inými nákladmi..

Ak sa vám nepáči zvuk ničoho z toho, nie ste sami. Ale to znamená, že nie ste temperamentne prispôsobení majiteľom. Mali by ste ho zadať externe správcovi nehnuteľnosti alebo nájsť iné spôsoby, ako investovať do nehnuteľností.

Záverečné slovo

Priame investovanie do nehnuteľností nie je vhodné pre mnoho ľudí, ba dokonca pre väčšinu ľudí. Jednoducho nemajú trpezlivosť a disciplínu.

Našťastie nemusíte investovať priamo, aby ste získali expozíciu nehnuteľností vo svojom portfóliu. Nepriame spôsoby investovania do nehnuteľností zahŕňajú REIT, ktoré si môžete okamžite kúpiť prostredníctvom svojho brokerského účtu alebo IRA. Môžete tiež investovať do webových stránok na crowdfunding nehnuteľností. Kým tieto raz umožnili účasť iba akreditovaným investorom, niekoľko, napr Fundrise, teraz umožňujú komukoľvek investovať.

Ak máte záujem, trpezlivosť a temperament investovať priamo do nehnuteľností, vaša disciplína bude odmenená predvídateľnými výnosmi, silnými daňovými výhodami a pasívnym príjmom s vysokým výnosom. Jedným z jednoduchých spôsobov, ako si kúpiť prvú investičnú nehnuteľnosť, je žiť v nej vlastným hackovaním. Na rozdiel od všeobecného presvedčenia nemusíte kupovať nehnuteľnosť na viac rodín, aby ste si mohli prenajať hack. Môžete preniknúť do hacku so spolubývajúcimi, s bytovou jednotkou, prenajímaním miestností na Airbnb alebo dokonca privezením devízovej študentky.

Máte veľa možností na investovanie do nehnuteľností, či už si vyberiete priame vlastníctvo alebo prístup založený na viacerých rukách. V oboch prípadoch nezabudnite urobiť svoju domácu úlohu a skontrolovať každú investíciu opatrne, pričom osobitnú pozornosť venujte číslam.

Uvažujete o kúpe investičného majetku? Aký je váš dlhodobý plán?