8 vecí, ktoré je potrebné zvážiť pred investovaním do nehnuteľností na kľúč

Iste, niektorí investori v oblasti nehnuteľností vytvárajú kapitál renováciou nehnuteľností. Ale najímanie, riadenie a vyjednávanie s dodávateľmi má svoje bolesti hlavy. A niektorí investori nemajú žalúdok na ťažkosti s povolením, pôžičkovým plánom čerpania a prekvapením náklady na opravu.

Našťastie investori, ktorí chcú diverzifikovať svoje aktíva a kúpiť si nájomné nehnuteľnosti, môžu preskočiť renovácie s nehnuteľnosťami na kľúč prostredníctvom webových stránok ako Roofstock. Nehnuteľnosť na kľúč je presne to, čo znie: nehnuteľnosť, ktorá je buď v stave pripravenom na prenájom alebo je už prenajatá platiacemu nájomcovi.

Znie to ako sen pre nového investora do nehnuteľností? Aj keď to môže byť spôsob, ako začať s investovaním do prenájmu, nie je to ako kliknúť na tlačidlo a kúpiť si investíciu do nehnuteľností alebo investovať do nehnuteľností. Od vysokých počiatočných investičných nákladov po nízku likviditu, nehnuteľnosti - aj vo forme nehnuteľností na kľúč - prichádzajú so svojimi vlastnosťami a výzvami pre investorov..

Hlavné úvahy o vlastnostiach na kľúč

Než začnete nakupovať na kľúč, musíte vedieť, do čoho sa dostávate. S každou nehnuteľnosťou stojacou desiatky tisíc dolárov v záverečných nákladoch a zálohových platbách si nemôžete dovoliť robiť veľa chýb.

Tu je osem vecí, ktoré by ste mali zvážiť, keď začnete hodnotiť potenciálne nehnuteľnosti na kľúč ako investície.

1. Maximálna sadzba

Najväčšou nevýhodou vlastností na kľúč je problém s nájdením dobrých obchodov.

Premýšľajte o tom. Niekto iný už pre vás urobil všetku prácu pri aktualizácii nehnuteľnosti a jej uvedení do perfektného stavu pripraveného na prenájom. Predávajú vám hotový produkt, pripravení začať vyplácať pasívny príjem.

To ponecháva málo mäsa na kosti pre kupujúcich na kľúč v podobe hodnoty za peniaze. Predajca, často plutvový stroj, už donútil kapitál aktualizáciou nehnuteľnosti a možno do nej dokonca umiestnil nájomcu. Keď sa vám predávajú, vyplácajú z tohto majetku.

Kupujete teda v plnej trhovej hodnote nehnuteľnosti alebo blízko nej.

Ako investor s príjmami sa vaše zameranie sústreďuje viac na trvalý potenciál zárobku nehnuteľnosti, ako je jeho súčasná trhová hodnota. Investori s príjmami často merajú tento potenciál zárobku pomocou miery kapitalizácie alebo maximálnej výšky kapitálu.

Horné sadzby sú jednou z mier návratnosti nehnuteľnosti. Vzorec vyzerá takto:

Čistý prevádzkový výnos (NOI) ÷ Kúpna cena

Čistý prevádzkový výnos je ročný príjem, ktorý môže nehnuteľnosť generovať mínus všetky prevádzkové náklady, ako sú opravy, údržba, poplatky za správu majetku, miera neobsadenosti, dane z nehnuteľností a poistenie..

Predstavte si, že uvažujete o dvoch rovnakých vlastnostiach naprieč ulicou. Obe nehnuteľnosti prinášajú čistý ročný prevádzkový príjem vo výške 20 000 dolárov. Jeden predajca požaduje 275 000 dolárov, zatiaľ čo druhý požaduje 250 000 dolárov, maximálna sadzba 7,3% oproti 8%..

Upozorňujeme, že zatiaľ čo stropy poskytujú spôsob, ako objektívne porovnávať nehnuteľnosti, nezodpovedajú za vašu návratnosť investícií. Na tento účel je potrebné vypočítať výnosy z hotovosti.

2. Výnosy z hotovosti

Keď financujete nehnuteľnosť na kľúč, z vrecka prídete len s určitým množstvom vlastnej hotovosti. Konkrétne prídete s prostriedkami na zálohy a náklady na zatvorenie.

Investujete menej hotovosti, ale každý rok uvidíte aj menší čistý príjem, pretože máte hypotéku. Výnosy z hotovosti merajú návratnosť peňazí, ktoré ste museli položiť.

Povedzme, že si kúpite nehnuteľnosť v uvedenom príklade za 250 000 dolárov. Znížili ste 20% alebo 50 000 dolárov, plus 10 000 dolárov na záverečné náklady v celkovej sume 60 000 dolárov. Ale to vám dáva hypotéku vo výške 200 000 dolárov, čo vám povie, že vás stojí zhruba 1 200 dolárov mesačne za 30-ročnú pôžičku so 6% úrokovou sadzbou. Hypotekárna splátka znižuje váš ročný čistý príjem z 20 000 USD na 5 600 USD.

Vaša návratnosť hotovosti v hotovosti pre túto nehnuteľnosť teraz vyzerá takto: 5 600 USD v ročnom príjme vydelené vašou investíciou vo výške 60 000 USD, s ročným výnosom 9,3%. To vám ukazuje silu pákového efektu nielen pri znižovaní vašich hotovostných investícií, ale aj pri zrýchľovaní vašich peňažných výnosov.

3. Financovanie

Ako už bolo uvedené, financovanie mení vaše výpočty - niekedy k lepšiemu, ale nie vždy. Predtým, ako urobíte ponuku, musíte vedieť, aké podmienky financovania môžete očakávať pre danú nehnuteľnosť.

Povedzme napríklad, že vo svojom domovskom meste máte miestneho veriteľa, ktorý je ochotný vám požičať 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 6%. Ale nepožičiavajú štát. Keď sa teda pozriete ďalej na nehnuteľnosti na kľúč, budete musieť hľadať iného veriteľa, ktorý môže mať odlišné podmienky požičiavania.

Nadviazajte vzťahy s viacerými veriteľmi na každom trhu, na ktorom plánujete investovať, v prípade, že váš poskytovateľ pôžičiek prvej voľby neumožňuje danú nehnuteľnosť z akéhokoľvek dôvodu. Každý veriteľ má svoje vlastné pravidlá upisovania, a to aj tie, ktoré nie sú vždy predvídateľné. Veriteľ niekedy jednoducho nepáči vzhľad nehnuteľnosti a odmietne pôžičku.

Nezabúdajte tiež na to, že pre nehnuteľnosti na kľúč potrebujete skôr dlhodobé financovanie než krátkodobý úver na tvrdé peniaze. Vyhľadajte veriteľov portfólia a miestne komunitné banky, najmä tie, ktoré neuvádzajú informácie o vašom úvere na pôžičky na investície do nehnuteľností.

4. Správa nehnuteľností

Pred nákupom nehnuteľnosti na prenájom by ste si mali naplánovať, kto ju spravuje.

To by ste, samozrejme, mohli byť vy. Spravovanie vlastných nehnuteľností na prenájom, najmä pri prvom investovaní, je vynikajúcim spôsobom, ako sa rýchlejšie učiť priemyslu. Z vás robí lepšieho investora s hlbším pochopením toho, ako sa líšia náklady a náklady na správu v závislosti od rôznych typov nehnuteľností, štvrtí a nájomcov..

Spravovanie vlastných nehnuteľností na prenájom však nie je vždy praktické. Ak žijete v inom štáte, porodíte trojčatá, vezmete si náročné nové zamestnanie alebo zhromaždíte desiatky nehnuteľností, musíte sa pripraviť na deň, keď ich nemôžete sami spravovať. Z tohto dôvodu veľa majiteľov objaví, že správa nájomného prichádza s príliš veľkým množstvom problémov a jednoducho to nenávidia. Takže aj keď máte v úmysle spravovať nehnuteľnosť sami, pripravte si pohotovostný plán pre správu nehnuteľností.

A uistite sa, že máte rozpočet na správu nehnuteľností, aj keď ho pôvodne nemáte v úmysle použiť. Správa majetku je výdavok na prácu, či už vykonávate túto prácu alebo niekoho iného. Nájomné nehnuteľnosti nie sú úplne pasívnym zdrojom príjmu.

Ak sa rozhodnete najať správcu nehnuteľnosti, uistite sa, že pred nákupom nehnuteľnosti na tomto mieste skúmate spoločnosti na trhu a robíte s nimi rozhovory. Ako východiskový bod vo vyhľadávaní správcu nehnuteľností si prezrite Roofstock, ktorý vedie celoštátny zoznam certifikovaných správcov nehnuteľností.

5. Existujúci nájomníci

Je v majetku už umiestnený nájomca? Ak áno, ako dlho tam boli? Aký je ich kredit? Ich príjem? Boli už niekedy vysťahovaní? Aká je ich platobná história?

Je vhodné kúpiť nehnuteľnosť s čistým a spoľahlivým dlhodobým nájomcom. Ale rovnako ľahko môžete zdediť nájomcu nočnej mory, ktorý bude predvolený vo vašom prvom mesiaci vlastníctva.

Ak má nehnuteľnosť nájomcu, preveďte ho rovnakým spôsobom ako u nového žiadateľa. Skontrolujte ich platobnú históriu, všetky kontroly na pozadí, ich žiadosť o prenájom a ich príjem.

Pamätajte, že kvalita vašich nájomníkov určuje kvalitu vašich návratov.

6. Vek mechanických systémov

Našli ste nehnuteľnosť v obývateľnom stave, ktorá je pripravená inzerovať pre nových nájomcov alebo s existujúcimi nájomníkmi. To však neznamená, že pec na budúci mesiac nezomrie, alebo že kabeláž nie je peklo čakajúce na to, aby sa stalo.

Výraz „Livable“ nie je synonymom „new“, „renoved“ alebo „modern“. Aj keď predajca predá nehnuteľnosť ako „aktualizovanú“ alebo „renovovanú“, neznamená to, že nahradil všetky komponenty na nehnuteľnosti.

Prezrite si každý mechanický systém a konštrukčnú súčasť nehnuteľnosti, aby ste zhodnotili jej vek a zostávajúcu životnosť. Spýtajte sa na príspevok svojho realitného agenta a potvrďte tieto stanoviská s domácim inšpektorom.

To, že jeden alebo viac systémov starne, neznamená, že sa nechcete posunúť vpred s touto vlastnosťou. Musíte však vedieť, do čoho sa dostávate, a podľa toho rozpočet.

7. Kvalita renovácií

Podobne ani skutočnosť, že nehnuteľnosť bola nedávno renovovaná, neznamená, že bola zrekonštruovaná dobre.

Ploutve nemusia žiť v majetku alebo ho dlhodobo udržiavať; ich prioritou je zisk. Ich cieľom je minúť najmenšie množstvo peňazí na vytvorenie hotového produktu. To niekedy znamená menej výdavkov na druhotných dodávateľov alebo materiály.

Vyberte si nehnuteľnosť pomocou jemne ozubeného hrebeňa a požiadajte svojho domáceho inšpektora, aby urobil to isté. Požiadajte inšpektora a realitného agenta o ich názory na kvalitu renovácie.

Ak sa vám trom nepáči, čo vidíte, preskočte vlastníctvo a choďte na ďalší. Viditeľný dôkaz otravnej práce je iba povrchom problému - to, čo nemôžete vidieť, by vás skutočne malo zastrašiť.

8. Dlhodobé ekonomické zdravie miestneho trhu

Nákup nehnuteľností na prenájom, na rozdiel od preklápacích domov, predstavuje dlhodobú investíciu. Chcete investovať do mesta a susedstva s rastúcou populáciou, pracovnými miestami a dopytom po bývaní. Chcete tiež mesto s klesajúcou kriminalitou, neobsadenými miestami a sociálnymi problémami.

Už neinvestujem do mesta, kde som vyrástol, pretože neverím jeho dlhodobému hospodárskemu a politickému zdraviu. Dozvedel som sa tvrdo, že dolné štvrte často vyzerajú dobre na papieri s vysokými stropmi, ale tieto stropy zakrývajú menej viditeľné náklady, ako sú obrat, zločin a protekcionistické zákony.

Je tu miesto pre investorov, ktorí zarábajú dobré zisky v zápasiacich mestách a štvrtiach. Ale presne to je: výklenok s jedinečnou dynamikou. Odolajte pokušeniu nízkym nákupným cenám a vysokým nákladom na papieri. Na to, aby sa v nej zarobili peniaze, si vyžaduje odborné znalosti.

Ak si nie ste úplne istí, že mesto a okolie sa pohybujú správnym smerom, neinvestujte tam.

Kde kúpiť vlastnosti na kľúč

Ste pripravení diverzifikovať nehnuteľnosti na prenájom, ale neviete, kde ich nájdete? Diverzifikujte bez bolesti hlavy pomocou možností, ktoré nevyžadujú dlhoročné skúsenosti s investovaním do nehnuteľností.

Roofstock

Počas posledných niekoľkých rokov, Roofstock sa stala poprednou platformou pre prenájom nehnuteľností na kľúč. Je to lacnejšie pre predajcov ako prenájom realitného agenta a kupujúcim poskytuje obrovské množstvo údajov.

Tieto údaje zahŕňajú podrobnosti o susedstve, ako napríklad kvalita miestnych škôl, stredné hodnoty domova a história ocenenia. Pokiaľ ide o samotnú nehnuteľnosť, táto platforma obsahuje nastaviteľné kalkulačky a údaje o maximálnych sadzbách, vnútornej návratnosti a predpokladanom zhodnotení.

Strešný materiál obsahuje aj dve záruky. Prvým je záruka vrátenia peňazí. Kupujúci môžu odpredať nehnuteľnosť na predaj, ak s ňou nie sú spokojní do 30 dní od nákupu a spoločnosť Roofstock zaručuje, že získajú späť svoju kúpnu cenu. Druhou je záruka umiestnenia nájomcu. Ak si kúpite neobsadenú nehnuteľnosť a do nej do nového dňa nepridáte nových nájomcov, spoločnosť Roofstock zaplatí 90% trhového nájomného, ​​kým tak neurobíte..

Ponechajte si realitného agenta

Vždy môžete ísť do starej školy a najať si realitného agenta. Väčšina domov v USA predsa len predáva MLS. Okrem toho predajca platí najviac - ak nie všetky - poplatky agenta. Ako kupujúceho vás stojí len veľmi málo, ak si chcete najať realitného agenta.

Len sa uistite, že si najmete hviezdneho realitného agenta so skúsenosťami s prácou s investormi - a pokiaľ možno s tým, kto je sám investorom.

Problém s domácnosťami kótovanými na zozname MLS je, že podľa definície predávajú za trhové ceny. Ak sa nájde dohoda, je to buď tvrdohlavým vyjednávaním alebo úplným šťastím. Nebudete bodovať dohodu, o ktorej nikto iný nevedel medzi domami otvorene uvedenými na predaj.

Súkromní predajcovia / ploutve na kľúč

Mnohí investori v oblasti nehnuteľností žijú tak, že obracajú domy s dlhodobými investormi. Na schátranom dome nachádzajú veľa, renovujú ho a predávajú ako nehnuteľnosť na kľúč. Niektorí do nej umiestňujú nájomníkov, aby počas ich predaja na pokrytie nákladov na prepravu.

Zatiaľ čo niektorí z týchto predajcov uvádzajú svoje nehnuteľnosti na MLS alebo Roofstock, iní pôsobia prostredníctvom súkromných zoznamov kontaktov. Nájdete ich pomocou vyhľadávania Google pre predajcov na kľúč vo vašom trhu podľa výberu alebo v oblasti nehnuteľností investujúcich skupiny alebo fóra Facebooku.

Niekedy títo predajcovia umožňujú určitý priestor na vyjednávanie bez dodatočných nákladov realitného agenta alebo strešných poplatkov. Ale ako vždy, majte na pamäti vyššie uvedené úvahy pred zakúpením kľúča od plutvy.

Prístup k existujúcim prenajímateľom

Ľudia radi nenávidia majiteľov. Faktom však je, že byť prenajímateľom prichádza s bolesťou hlavy, od telefonických hovorov od 3 hodín ráno od kričiacich nájomcov po neplatené nájomné až po neustále sťažnosti a požiadavky..

Mnoho majiteľov je tak úbohých, že vyložia svoje nehnuteľnosti prvému človeku, ktorý prejaví záujem. Nemusia práve teraz predávať, ale sú takí nešťastní, že keď príde ponuka, pokúšajú sa o pokušenie..

Priama pošta, zasielanie správ v sociálnych médiách, dokonca aj telefonáty, môžu fungovať ako terénna taktika pre existujúcich majiteľov. V nehnuteľnostiach sa často platia nájomníci už na mieste, čo ich robí nielen na kľúč, ale aj už je prenajaté.

To však neznamená, že sú to dobrí nájomníci. Zostavte plán pre správu týchto nehnuteľností lepšie ako vaši predchodcovia a pevne sa zúčastnite na výbere nájomného, ​​kontrole jednotky a vymáhaní nájomnej zmluvy..

Záverečné slovo

Ak hľadáte diverzifikáciu v oblasti nehnuteľností a nechcete mať bolesti hlavy v priamom vlastníctve, máte veľa možností na nepriame investovanie do nehnuteľností..

Ale pre tých, ktorí sú pripravení stať sa prenajímateľom, nehnuteľnosť na kľúč umožňuje relatívne rýchly a ľahký spôsob diverzifikácie na nájomné nehnuteľnosti - nie je potrebné kladivo ani klince..

Okrem iných výhod existuje veľa daňových výhod z investícií do nehnuteľností. A ak predávate nehnuteľnosť a nechcete platiť výnosy z kapitálových výnosov, vždy môžete urobiť výmenu 1031 tak, že si s nimi kúpite nehnuteľnosť na kľúč..

Len nezabudnite spustiť čísla a skontrolovať nehnuteľnosť a nájomníkov skôr, ako investujete desiatky tisíc ťažko zarobených dolárov.

Uvažujete o kúpe nehnuteľnosti na kľúč? Čo vám bráni v investovaní?