Uzatváranie domu - proces, hypotekárne doklady a postupy

Proces zatvárania sa však začína hneď potom, ako predajca prijme vašu kúpnu ponuku. To je zvyčajne 30 až 60 dní pred skutočným dátumom uzávierky - za predpokladu, že upísanie úveru je zachytené, nízke ocenenie alebo závažná chyba zistená pri bežnej domácej inšpekcii, obchod nezdržiava. Počas tohto obdobia sa predaj vášho domu považuje za „čakajúci na vybavenie“. Ak je na vašom trhu zvyčajné vykonať podstatný vklad (v niektorých prípadoch až 10% dohodnutej kúpnej ceny) na viazaný účet, keď je vaša ponuka prijatá, môžete sa tiež zmieniť o procese zatvárania ako o podmienené obdobie - ako „dom, ktorý kupujeme, je v úschove do nášho záverečného dňa.“

Nezáleží na tom, čomu hovoríte, medzi dňom, keď predajca prijme vašu nákupnú ponuku, a dňom, keď si sadnete, aby sa transakcia stala oficiálnou, je potrebné veľa urobiť. Tu je prehľad všeobecnej postupnosti udalostí, ktoré sa vyskytnú počas procesu zatvárania rezidenčných nehnuteľností, čo a koľko môžete očakávať, že zaplatíte pred a v deň uzávierky, a dokumenty a zverejnenia, ktoré musíte pochopiť a podpísať, aby ste si urobili svoj skutočný úradník transakcie s nehnuteľnosťami.

Kľúčové míľniky procesu ukončenia

Je dôležité si uvedomiť, že colné a právne požiadavky, ktorými sa riadia transakcie s nehnuteľnosťami, sa medzi jednotlivými miestami podstatne líšia. Nasledujúci text predstavuje všeobecnú časovú os a popis toho, čo môžete očakávať (a kedy) medzi dňom podania vašej nákupnej ponuky a dňom, ktorý ste blízko k nehnuteľnosti, vaša skutočná skúsenosť sa však môže líšiť. Ak sa chcete dozvedieť viac o tom, ako tento proces funguje na vašom konkrétnom trhu, obráťte sa na nezávislého realitného odborníka so skúsenosťami v tejto oblasti.

1. Prijatá ponuka nákupu

Proces uzatvárania sa oficiálne začína, keď predajca prijme, podpíše a vráti vašu kúpnu ponuku (známu aj ako kúpna zmluva). Vo väčšine prípadov potom predajca vloží šek, ktorý kupujúcemu zarobí peniaze - zvyčajne 0,5% až 2% z kúpnej ceny - na viazaný účet..

Kúpna zmluva sa zvyčajne môže zmeniť a doplniť tak, aby odrážala rokovania alebo nepredvídané prípady na poslednú chvíľu, ako napríklad problém odhalený pri domácej inšpekcii, bez sabotovania obchodu. Všetky strany zúčastnené na transakcii - kupujúci a predávajúci, ich agenti, veriteľ, majiteľ práv alebo právny zástupca, prípadne aj právnici kupujúceho a predávajúceho - však začínajú proces uzatvárania za predpokladu, že kúpna zmluva je konečná..

V niektorých štátoch a trhoch musíte krátko po tom, čo predajca prijme vašu ponuku, vykonať 5% až 10% viazaný vklad (na zálohu a / alebo náklady na zatvorenie). Kupujúci, ktorí pracujú so zákonnými zástupcami, zvyčajne môžu počkať, kým ich právnici preskúmajú kúpnu zmluvu, aby mohli vykonať úschovu.

Ak si nie ste istí, či je na vašom trhu potrebný depozitný vklad, opýtajte sa realitného agenta s dostatočným časovým predstihom, aby ste sa uistili, že máte dostatok likvidných prostriedkov na zúčtovanie vkladu..

2. Domáce inšpekcie kupujúcim

Do niekoľkých dní od prijatia vašej kúpnej ponuky predávajúcim musíte naplánovať domácu inšpekciu s profesionálnym inšpektorom. Cieľom domácej inšpekcie je hľadať menšie a väčšie chyby, ako sú štrukturálne problémy, nefunkčné zariadenia a prvky, ktoré môžu porušovať miestne stavebné predpisy..

Mnoho veriteľov to vyžaduje ako podmienku upísania hypotekárneho úveru. Dokonca aj keď váš nie, je tu nevýhoda, ako získať dôkladný pohľad na dom, ktorý sa chystáte kúpiť. Ak kontrola odhalí závažný problém, ktorý je potrebné odstrániť pred uzavretím (alebo má za následok zníženie dohodnutej kúpnej ceny), štandardný poplatok za inšpekciu 300 až 500 dolárov sa bude javiť ako výhodná.

3. Vznik a upísanie úveru

Keď predajca prijme vašu ponuku, pošlite ju svojmu veriteľovi. V tomto okamihu váš poskytovateľ pôžičiek začne zdĺhavý (a nákladný) proces vytvárania a upisovania vašej pôžičky.

Pokiaľ si nekúpite starší dom s mnohými fyzickými poruchami, je to súčasť procesu zatvárania, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou spôsobí oneskorenia alebo fatálne chyby, ktoré úplne narušia obchod - najmä ak máte nerovnomerný úverový profil alebo nestabilný tok príjmov..

Vytvorenie a upísanie úveru si vyžaduje veľa práce v mene vášho veriteľa. Z vášho pohľadu sa však v zásade scvrkáva na jednu otázku: Splníte podľa názoru veriteľa znalecký posudok splatenie mnohých tisícov dolárov, ktoré požadujete, aby vám požičal?

Žiadosť o hypotéku
Aj keď je každý veriteľ iný, väčšina žiadateľov o hypotéku podrobuje intenzívnu kontrolu. Váš veriteľ vám pravdepodobne pošle žiadosť o hypotéku v celkovej výške 30 alebo 40 strán vrátane formulárov, ako je žiadosť o uvoľnenie vašej kreditnej správy od jedného alebo viacerých úverových spravodajských úradov, žiadosti o prepisy z minulých rokov a informácie o vašich predchádzajúcich miestach bydliska.

Spolu so žiadosťou bude váš veriteľ pravdepodobne vyžadovať dôkaz o príjmoch a aktívach, ako napríklad:

Vaše posledné daňové priznania (jeden alebo dva roky)
Vaše posledné výplaty (aspoň posledné dve)
Vaše posledné vyhlásenia W-2 (jeden alebo dva roky)
Vaše posledné bankové výpisy (jeden až tri mesiace)

Hodnotiť zámok
Ak ste dostali hypotéku na hypotekárny úver, ktorý si zvyčajne vyžaduje úverovú kontrolu, váš veriteľ pravdepodobne nastaví (alebo „zamkne“) úrokovú sadzbu vašej pôžičky v čase, keď pošle aplikačné materiály. Ak žiadate o hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) alebo iný typ pôžičky bez pevnej sadzby počas celého obdobia, zámok sa môže vzťahovať iba na počiatočnú sadzbu.

Sadzby sa zvyčajne blokujú na úrovni, ktorá ovplyvňuje prevládajúce úrokové sadzby v tom čase, plus úverové riziko dlžníka. Čím nižšie je vaše kreditné riziko, tým nižšia bude pravdepodobne vaša uzamknutá sadzba.

Ak nemáte povolenie, veriteľ bude pravdepodobne počkať, kým výsledky vašej kreditnej žiadosti vašej aplikácie uzamknú vašu sadzbu. Môže k tomu dôjsť kedykoľvek medzi dátumom podania prihlášky a týždňom pred uzávierkou. V každom prípade je zámok kurzu dobrý iba na pevne stanovenú dobu - typický je 30 až 60 dní.

Odhad pôžičky
Pomocou uzamknutej sadzby (alebo, ak nie je uzamknutá, najlepšieho odhadu pôvodnej sadzby zo strany veriteľa), veriteľ vytvorí odhad úveru, ktorý môžete skontrolovať, podpísať a vrátiť sa. Odhad pôžičky je dokument v jednoduchom jazyku, ktorý sumarizuje, čo môžete očakávať, že zaplatíte za svoju hypotéku a zatváranie, a kedy.

Obsahuje nasledujúce informácie:

Identifikácia úveru. Patria sem jedinečné identifikačné číslo úveru, typ (pevná sadzba, nastaviteľná sadzba), dĺžka obdobia (15 rokov, 30 rokov, 5/1), účel (nákup, refinancovanie) a trvanie blokovania sadzby..
Úverové podmienky. Popisuje istinu úveru, úrokovú sadzbu alebo rozsah úrokových sadzieb, mesačné splátky istiny a úrokov, penále (ak je to uplatniteľné) a platbu balónom (ak je to použiteľné).
Predpokladané platby. Spočíta súčty vašej celkovej mesačnej platby vrátane odhadovaného poistenia, daní a splátok istiny a úrokov. Môže tiež určiť, ako sa majú platiť dane a poistenie - napríklad z viazaného účtu.
Záverečné náklady. Zahŕňa podrobné vyúčtovanie vašich odhadovaných nákladov na uzavretie a celkovej hotovosti do konca (ktorá zahŕňa vašu zálohu). Označuje tiež, za ktoré zatváracie náklady ste oprávnení nakupovať, napríklad poistenie vlastníctva a za ktoré nemôžete nakupovať, napríklad znalec veriteľa.
nákupný. Obsahuje prehľad o tom, koľko môžete očakávať, že zaplatíte istinu a úrok počas nasledujúcich piatich rokov, APR vašej pôžičky a celkové percento úroku - pomer vašej celkovej platby úrokov k vašej celkovej výške úveru. Tieto informácie sú užitočné pri porovnávaní vašej pôžičky s pôžičkami ostatných veriteľov.
Ďalšie úvahy. Zahŕňa dôležité upozornenia a informácie, napríklad či je možné úver prevziať (prevedený na budúceho kupujúceho bez toho, aby sa zmenili podmienky), či veriteľ plánuje previesť svoj úver na servisnú spoločnosť a pokuty za oneskorenú platbu.

Pred októbrom 2015 väčšina poskytovateľov pôžičiek používala odhady dobrej viery (GFE) na poskytovanie odhadov úverov a záverečných nákladov. GFE a odhady pôžičiek obsahujú podobné informácie, ale GFE sú formátované odlišne a majú menej vysvetlení v jednoduchom jazyku. Akonáhle je odhad úveru vo vašich rukách, váš veriteľ môže stanoviť predbežný dátum uzávierky - podmienený hladkým upísaním, pôvodom a vyhľadaním titulu..

4. Posúdenie veriteľa

Veritelia chránia svoje investície alebo aspoň znižujú pravdepodobnosť strát zadaním odhadu v určitom okamihu počas upisovacieho procesu. Kupujúci obvykle platia poplatok za hodnotenie, a to buď pred alebo pred dátumom hodnotenia, alebo v deň uzávierky. Poplatok za hodnotenie je zvyčajne rovnaký ako poplatok za domácu inšpekciu.

Ak váš odhadca zistí, že váš domov má hodnotu aspoň takú, ako ste súhlasili s jeho zaplatením, nemusíte sa obávať. Ak sa však hodnotenie zníži na nízku hodnotu - pod akceptovanú kúpnu cenu - veriteľ súhlasí, že bude financovať iba sumu rovnajúcu sa odhadovanej hodnote. Nízke ocenenie zvyčajne vyžaduje, aby kupujúci a predávajúci opätovne prerokovali kúpnu cenu a upravili kúpnu zmluvu, čím by prípadne došlo k oneskoreniu obchodu..

5. Získanie majiteľov domov a poistenie titulu

Väčšina veriteľov vyžaduje, aby kupujúci predložili doklad o poistení majiteľov domov ako podmienku schválenia pôžičky alebo aspoň pred jej uzavretím. Ak chcete zaistiť, aby ste dostali politiku za primeranú cenu, ktorá vyhovuje vašim a vašim veriteľom potrebám, začnite nakupovať pre majiteľov domov čoskoro v procese zatvárania. Okamžite nemusíte platiť za prvý rok, aj keď je to určite možnosť - väčšina poisťovacích spoločností vám umožňuje spojiť svoje poistné za prvý rok s nákladmi na zatváranie, ktoré sa majú zaplatiť v deň uzávierky..

Aj keď to váš veriteľ nevyžaduje, je tiež rozumné kúpiť si poistnú zmluvu o titule kupujúceho. Poistenie vlastníckych práv pokrýva náklady na vyriešenie akýchkoľvek závad s majetkom, ako napríklad nezaplatená daň alebo záložné právo dodávateľa, a chráni váš majetok pred pohľadávkami, ktoré môžu vzniknúť v budúcnosti..

Ak ste ochotní použiť tú istú spoločnosť, ktorú váš veriteľ používa pre svoju politiku v oblasti titulov, jednoducho povedzte svojmu spracovateľovi úveru, že chcete, aby kupujúci platili, a obe tieto politiky môžu byť spojené do vašich konečných nákladov. Ak chcete nakupovať za lepšiu politiku kupujúceho, váš poisťovateľ môže požadovať, aby ste za túto politiku zaplatili vopred. Bez ohľadu na to, či platíte za obe politiky pri zatváraní alebo za politiku kupujúceho vopred a politiku požičiavateľa pri zatváraní, môžete očakávať celkové kombinované výdavky vo výške 1 000 USD (v priemere) v závislosti od vášho trhu a domácej hodnoty..

6. Schválenie úveru

Keďže upisovanie môže trvať mesiac alebo dlhšie, schválenie vašej pôžičky zvyčajne prebehne na konci procesu uzávierky. Toto je posledná veľká časť, ktorá musí spadnúť na svoje miesto, aby vaše zatváranie pokračovalo podľa plánu.

7. Záverečné oznámenie a zverejnenie

Záverečné oznámenie
Akonáhle sú všetky kusy na svojom mieste, váš titul alebo sprostredkovateľ escrow (alebo právnik) vám musia zaslať formálne oznámenie o ukončení s časom, dátumom, zúčastnenými realitnými agentmi (kupujúcimi a predávajúcimi) a miestom uzávierky, čo je spravidla kancelária obchodného zástupcu alebo povereného zástupcu alebo kancelária advokáta zapojeného do transakcie. V oznámení sa tiež vysvetľuje, čo potrebujete na podujatie priniesť, zvyčajne vrátane nasledujúcich informácií:

Obaja kupujúci (ak sú manželmi) alebo notársky overená plná moc, ktorá umožňuje súčasnému kupujúcemu podpísať sa pre neprítomného
ID fotografie (pas alebo občiansky preukaz)
Zoznam vašich pobytov za posledných 10 rokov
Dostatočná platba na pokrytie nákladov na zatváranie (zvyčajne bankovým šekom alebo bankovým prevodom)

Záverečné zverejnenie
Váš titul alebo sprostredkovateľ úschovy je tiež povinný poslať oficiálne zverejnenie záverečnej správy najmenej tri pracovné dni pred dátumom uzávierky. Pred októbrom 2015 slúžil HUD-1 alebo „vyhlásenie o urovnaní“ na rovnaký účel ako záverečné zverejnenie.

Podobne ako v prípade odhadu úveru je aj zverejnenie záverečného dokumentu dokumentom v jednoduchom jazyku, ktorý obsahuje všetky vaše skutočné finančné záväzky súvisiace s transakciou - vaše skutočné náklady na uzavretie, prebiehajúce daňové a poistné povinnosti a rozpis hypotekárneho úveru. Zhruba sleduje šablónu odhadu pôžičky, hoci je vo všeobecnosti podrobnejšia a často obsahuje účtovné riadkové položky alebo zverejnenia a upozornenia, ktoré neboli v odhade prítomné..

Starostlivo skontrolujte svoje záverečné zverejnenie
Keď dostanete vaše záverečné informácie, dôkladne ich skontrolujte, aby ste sa uistili, že stanovené povinnosti sú zhruba v súlade so záväzkami uvedenými v odhade vášho úveru. Tiež sa uistite, že podmienky hypotekárneho úveru sú také, ako sa očakávalo - napríklad či sa vaša sadzba alebo štruktúra sadzieb nezmenila od odhadu úveru.

Ak sa vaše náklady na uzavretie výrazne líšia od odhadov alebo sa váš hypotekárny úver líši od pôvodného popisu, váš poskytovateľ úveru alebo oprávnenie alebo agent úschovy by mohol porušovať zákon. Preto je dobrým nápadom - a často finančne výhodným - ponechať si právnika počas trvania procesu uzavretia.

Spoločné náklady na zatváranie

Aj keď sa očakáva, že kupujúci zaplatia všetky uzatváracie náklady, ak neexistujú iné dojednania, kupujúci a predávajúci často súhlasia s rozdelením uzatváracích nákladov - najmä na trhoch kupujúcich. Táto dohoda je zvyčajne načrtnutá v akceptovanej kúpnej zmluve a môže sa kedykoľvek zmeniť pred uzavretím. V mnohých prípadoch sa strany nedostanú do špecifík toho, kto platí, ktoré náklady na zatvorenie platia - jednoducho sa dohodnú na pomere, napríklad „predajca zaplatí 40% a kupujúci zaplatí 60%“, alebo sa dohodnú, že jedna strana zaplatí pevnú sumu smerom k zatváraniu a zvyšná zbiera.

V mnohých prípadoch sú náklady na zatvorenie hradené bankovým šekom alebo bezhotovostným prevodom. Bankový šek je spravidla výhodnejší, pretože zriedka stojí viac ako 1 $ alebo 2 $, zatiaľ čo banky často účtujú 10 a viac dolárov za ten istý deň bezhotovostným prevodom. Ak váš titul alebo agent úschovy nevyhnutne vyžaduje bankový prevod, uistite sa, že vám pošlú úplné pokyny (vrátane čísla účtu prijatia a čísla bankového smerovania) s upozornením..

Bez ohľadu na to, ako rokujete a uskutočňujete platbu, môžete očakávať, že zaplatíte nasledujúce náklady pri ukončení. Niektorí môžu vyžadovať zásah z vašej strany, napríklad vytvorenie poistky majiteľov domov, pred uzávierkou. Iné sa vo vašom záverečnom zverejnení jednoducho zobrazia ako riadkové položky a nevyžadujú priamu akciu.

Inšpekcia a hodnotenie domácnosti. Ak tieto neboli zaplatené vopred, pripočítajú sa k vašim záverečným nákladom. Medzi týmito dvoma službami sa očakáva, že zaplatia spolu 600 až 1 000 dolárov.
Poplatky za vznik a upísanie úveru. Tieto poplatky pokrývajú náklady na vznik hypotekárneho úveru a služby súvisiace s upisovaním, okrem úverových správ a iných poplatkov. Väčšina poplatkov za pôvod sa počíta ako percento z celkovej kúpnej ceny, zvyčajne v rozmedzí od 0,5% do 1,5%. Tieto percentá sa niekedy označujú ako „body“ - napríklad 1% pôvodný poplatok by bol jeden bod. Poplatky za upisovanie sa môžu účtovať ako percento z kúpnej ceny alebo paušálneho poplatku. V obidvoch prípadoch stojí upisovanie zvyčajne menej ako 1% kúpnej ceny domu. Upozorňujeme, že niektoré hypotekárne pôžičky, známe ako „žiadne náklady“ alebo „žiadne poplatky“, nemajú poplatky za vznik alebo upisovanie. Úvery „bez nákladov“ však majú vo všeobecnosti vyššie úrokové sadzby ako porovnateľné tradičné pôžičky.
Správa o úvere. Kupujúci vo všeobecnosti musia platiť za úverové kontroly a správy svojho veriteľa - kdekoľvek od 20 do 60 dolárov, v závislosti od toho, koľko veriteľa beží a s ktorými spravodajskými úradmi..
Povodňová certifikácia. Jedná sa o malý poplatok - zvyčajne okolo 20 dolárov - ktorý pokrýva náklady na kontrolu polohy vášho domu v porovnaní s miestnymi mapami povodňových rizík. Povodňová certifikácia je kritická, ak nakoniec potrebujete povodňové poistenie. V niektorých oblastiach možno budete musieť zaplatiť aj jednorazový poplatok za monitorovanie povodní (často medzi 25 a 50 USD).
Úroky za prvý mesiac. Mnohí veritelia požadujú zálohu hypotekárneho úroku stanovenú vopred, aby vznikli medzi dátumom uzávierky a dátumom prvej platby. Upozorňujeme, že ak zatvoríte účet v polovici mesiaca, pravdepodobne nebudete musieť uskutočniť platbu istiny až na začiatku mesiaca nasledujúceho po mesiaci, za predpokladu, že vaše platby sú splatné v prvý mesiac. Napríklad moja manželka a ja sme zavreli v dome začiatkom augusta a prvú splátku istiny sme neuskutočnili až do prvého októbra - ale na záver sme urobil musia zaplatiť úroky, ktoré sa majú nazbierať v auguste.
Počiatočný úschovný účet. Veritelia požadujú zálohu na zabezpečený účet viazaného účtu, aby pokryli daňové a poistné povinnosti stanovené na to, aby vznikli medzi uzávierkou a ich príslušnými dátumami splatnosti. V praxi to znamená, že musíte zložiť poistné na majiteľov domov za celý rok - pokiaľ ste nezaplatili vopred - a kdekoľvek od 1 do 12 mesiacov poistného na nehnuteľnosti. Aj keď sa majetkové dane obvykle platia každých šesť mesiacov, veritelia sa zdráhajú založiť nový viazaný účet s zostatkom, ktorý je sotva dostačujúci na uhradenie prvej platby dane. Moja manželka a ja sme napríklad skončili s výberom dosť na to, aby sme pokryli napríklad dane z majetku v hodnote siedmich mesiacov.
Podmienená rezerva. Mnohí veritelia požadujú, aby kupujúci vložili dodatočný vankúš na pokrytie úprav daní a poistného v nahor v krátkodobom horizonte a na zníženie pravdepodobnosti oneskorenej platby, ktorá by spôsobila záporný zostatok na úschove. Veľkosť vyrovnávacej pamäte je zvyčajne funkciou mesačných daňových a poistných záväzkov - naša bola približne dvojnásobná ako mesačná povinnosť.
Poplatky združenia majiteľov domov. Ak žijete v komunite, ktorú poskytuje združenie vlastníkov domov (spoločné s bytmi), musíte platiť poplatky HOA mesačne, ročne alebo dvakrát ročne. Niektorí veritelia spájajú poplatky na váš viazaný účet a platia ich vo vašom mene, rovnako ako v prípade daní a poistného. Ak je to váš prípad HOA, pravdepodobne budete musieť zaplatiť poplatky za HOA do konca prvého platobného obdobia (pravdepodobne do jedného roka po uzavretí). V iných prípadoch, či už z dôvodu požičiavania alebo politiky HOA, poplatky HOA nie sú zahrnuté v úschove a musia byť zaplatené osobitne..
Názov / Podmienené služby a poistenie. Náklady na poistenie titulov veriteľa a kupujúceho (ak boli zakúpené) sú spojené do tejto kategórie - priemerne 1 000 dolárov pokrýva obe poistky, ale je veľmi variabilný v závislosti od polohy a hodnoty nehnuteľnosti. Táto kategória zahŕňa aj náklady na ďalšie práce na tituloch vykonávané vašou titulnou spoločnosťou, agentom úschovy alebo právneho zástupcu (v závislosti od vašej jurisdikcie) - ďalšie vysoko variabilné náklady, ktoré budú pravdepodobne vyššie, ak použijete licencovaného advokáta. Nakoniec, táto kategória obvykle obsahuje poplatok za vysporiadanie, ktorý v zásade platí za čas vášho titulku alebo agenta úschovy v deň uzávierky a zvyčajne sa pohybuje od 200 do 400 dolárov.
Poplatok za nahrávanie. Mestský alebo okresný úrad zodpovedný za zaznamenávanie prevodov nehnuteľností vo vašej oblasti účtuje poplatok za vykonanú prácu. Poplatky sa veľmi líšia v závislosti od miesta a môžu závisieť od hodnoty alebo veľkosti vášho majetku.
Dane z prevodu. Vaše miestne a štátne vlády pravdepodobne vyberajú dane z prevodu z transakcií s nehnuteľnosťami na základe hodnoty nehnuteľnosti a prípadne zónového označenia pozemku. Celková štátna a miestna daň z prevodu nehnuteľností na bývanie sa zvyčajne pohybuje od vysokého trojciferného po stredne štvormiestny rozsah.
Maklérsky poplatok. Zástupcovia kupujúcich preberajú províziu od výnosu predávajúceho, čo znamená, že ich neplatia priamo. Zamestnávatelia agentov - realitné skupiny alebo sprostredkovatelia - však často kupujúcemu účtujú relatívne malé poplatky za služby alebo sprostredkovanie. Môžu sa pohybovať od nominálnych súm (100 dolárov alebo menej) až po 500 alebo viac dolárov.

V závislosti od toho, kde sa uskutoční vaša transakcia, sa vaše poplatky za zatvorenie môžu výrazne líšiť od poplatkov, ktoré sú tu popísané. Ak chcete získať ešte lepšie informácie o tom, čo môžete očakávať, porozprávajte sa s dôveryhodným, nestranným realitným profesionálom alebo právnikom vo vašej oblasti..

Čo môžete očakávať v deň uzávierky

V deň uzávierky sa z domu, ktorého ste sa rozhodli kúpiť, stane dom, ktorý ste hrdo vlastní. Je však potrebné urobiť veľa práce, kým sa budete môcť preskakovať prednými dverami a skutočne z nich urobiť svoj domov.

Záverečná prehliadka

Vaša posledná prehliadka je vaša posledná príležitosť na zaistenie toho, aby bol dom v dobrom stave - alebo, ak kupujete zvršok, v stave, v ktorom ste sa dohodli na jeho zakúpení. Vo väčšine transakcií je posledný prechod. sa môže vyskytnúť kedykoľvek do 24 hodín od naplánovaného času uzávierky.

Počas záverečnej prehliadky sa ubezpečte o nasledujúcom:

Všetky požadované opravy boli vykonané
Všetky svietidlá a zásuvky fungujú
Domáce mechaniky (kúrenie, klimatizácia, ohrievač vody) fungujú
Vodovodné batérie a vodovodné armatúry sú funkčné
Kuchynské a pracie spotrebiče sú spojené a funkčné
Od vašej domácej inšpekcie nedošlo k žiadnemu novému poškodeniu alebo opotrebeniu (ako sú otvory v stene, chýbajúce podlahové dosky, poškodené šindle a podobne).
Dom je čistý a uprataný zvnútra aj zvonka
Osobné vlastníctvo predávajúceho je preč alebo sa sťahuje

Ak počas prehliadky narazíte na neočakávané problémy, nie je príliš neskoro na to, aby sa veci napravili. Ak chcete prediskutovať svoje možnosti, kontaktujte svojho realitného agenta alebo sprostredkovateľa. Vo väčšine prípadov bude predajca súhlasiť s tým, že zaplatí za potrebné opravy alebo čistenie, aj keď to znamená odklad uzávierky o niekoľko dní..

Pri zatváraní - podpisovanie dokumentov

V určený čas uzávierky si sadnete a podpíšete početné dokumenty s vaším titulom alebo viazaným agentom, realitným agentom a prípadne právnikom. Predajcovia prinášajú aj svoje náprotivky, aj keď predajcovia nemajú toľko dokladov na podpis, a preto sa často nezobrazujú, kým nie ste v dobrej podpisovej odyseji..

Vzhľadom na závažnosť transakcie a množstvo zahrnutých peňazí si toľko času, ako potrebujete, aby ste si prečítali a porozumeli všetkému, čo podpisujete. Niektoré záverečné dokumenty sú napísané hustou právnickou osobou, preto sa opýtajte svojho právneho zástupcu alebo realitného agenta, ak vám nie je nič jasné. Nenechajte sa ponáhľať s titulom alebo agentom úschovy - v minulosti už vykonali stovky stretnutí a pravdepodobne sa viac obávajú toho, aby sa ich ďalšie stretnutie alebo vystúpenie z kancelárie včas uskutočnilo, ako by ste sa ubezpečili, že máte 100% hore a hore.

Nasledujú najdôležitejšie dokumenty, ktoré je potrebné prečítať a podpísať počas zatvárania:

Úpis. To predstavuje váš záväzný záväzok splácať hypotekárny úver. Zahŕňa celkovú sumu, ktorú dlhujete za svoju pôžičku, úrokovú sadzbu vašej pôžičky, vaše mesačné dátumy splatnosti, trvanie (obdobie) vašej pôžičky a prijateľné spôsoby platby (s fyzickou adresou na zasielanie osobných šekov). Ak máte hypotéku ARM alebo hypotéku s variabilnou úrokovou sadzbou, vaša zmenka bude obsahovať aj podrobné vysvetlenie toho, ako, kedy a do akej miery sa vaša sadzba a platby môžu zmeniť.
Hypotekárna zmluva. Hypotéka (alebo listina o dôvere), známa tiež ako bezpečnostný nástroj, je zmluva, ktorá dáva vášmu veriteľovi právo zabaviť váš majetok vylúčením, ak svoju hypotéku nezaplatíte podľa dohody. Hypotéka opakuje informácie obsiahnuté v zmluve, zároveň však prechádza do väčšej hĺbky o vašich právach a povinnostiach majiteľa domu a dlžníka - napríklad opisuje, ako máte nehnuteľnosť obývať (ako primárne bydlisko, nehnuteľnosť na prenájom atď.) ďalej) a vysvetľuje, ako a kedy vás môže veriteľ vyhlásiť v predvolenom nastavení.
Počiatočné zverejnenie úschovy. Toto popisuje, ako váš veriteľ plánuje rozdeľovať peniaze na vašom viazanom účte. Zahŕňa to prepustenie vašich splátok istiny a úrokov a úschovy plus 12 mesačných očakávaných zostatkov úschovy. Zverejnenie úschovy tiež ukazuje, kedy a koľko každej zverenej položky (dane z majetku, poistenie a prípadne poplatky PMI a HOA) sa majú zaplatiť..

Dodatočné záverečné dokumenty na čítanie a podpisovanie

Proces zatvárania zahŕňa aj čítanie a podpisovanie množstva ďalších dokumentov. Znova si zoberte toľko času, koľko potrebujete na prečítanie a porozumenie každej položke. V prípade potreby položte otázky. Koniec koncov, jedna vec, ktorú proces zatvárania nezahŕňa, je šanca na zmenu.

Tieto dokumenty sa bežne uzatvárajú, ale vaša transakcia môže vyžadovať trochu inú kombináciu na základe pravidiel vo vašej oblasti a typu kupovaného domu..

Čestné prehlásenie. V podstate ide o dôkaz, ktorý veriteľ, správca úveru, vládne subjekty a všetky ďalšie relevantné strany používajú na určenie zákonnosti vášho podpisu vo všetkých ostatných záverečných dokumentoch. Je to užitočné najmä pri vyšetrovaní hypotekárnych podvodov.
Osvedčenie o obsadení / vyhlásenie o obsadení. Ak kupujete nový stavebný dom, musíte podpísať osvedčenie o obsadení, ktoré dokazuje, že dom je pre obyvateľov pripravený a bezpečný. Z technického hľadiska môže chýbajúce osvedčenie o obsadení oddialiť proces zatvárania. Ak kupujete existujúci dom, musíte podpísať vyhlásenie o obsadení domu, v ktorom bude uvedený účel domu, ako skoro sa musíte do domu nastúpiť a čo sa môže stať, ak dom používate dom spôsobom, ktorý je v rozpore s uvedeným účelom (napr. napríklad vylúčenie).
Oznámenie o prvej platbe. Týmto sa prepočíta suma (spolu s rozdelením viazaných prostriedkov, istiny a úrokov) a dátum vašej prvej splátky hypotéky. Zahŕňa tiež informácie o tom, ako uskutočniť platbu, vrátane fyzickej a webovej adresy opravcu.
Koncesie na predávajúceho / požičiavateľa. V tomto dokumente je uvedené, ktoré prípadné náklady na zatvorenie platí predajca a veriteľ.
Poskytovanie informácií. Toto identifikuje správcu vašej pôžičky - pôvodného veriteľa alebo spoločnosť, ktorá následne kúpi hypotéku - a potvrdzuje vaše pochopenie, že úver možno previesť v budúcnosti.
Zverejnenie súkromného hypotekárneho poistenia. Ak je váš pomer úveru k hodnote (LTV) vyšší ako 80%, váš veriteľ pravdepodobne vyžaduje súkromné poistenie hypotéky (PMI). Toto zverejnenie definuje PMI a popisuje vaše príslušné práva a povinnosti, ako a kedy sa vypláca (zvyčajne mesačne, do úschovy) a kedy môžete požiadať o jeho zrušenie (zvyčajne po prekročení limitu 80% LTV).
Vyhlásenie o nebezpečenstve povodne. Potvrdzuje sa tým, že váš domov sa nachádza alebo sa nenachádza v špeciálnej zóne povodňových rizík. Ak je váš domov v povodňovej zóne, pravdepodobne si vyžaduje povodňové poistenie.
Potvrdenie ocenenia. Potvrdzuje sa tým, že máte právo na získanie kópie hodnotenia vášho domova. Je často súčasťou aj žiadosti o hypotéku.
Zverejnenie zákona o rovnakých úverových príležitostiach. Tento federálne poverený formulár opakuje, že vašu pôžičku nemožno odmietnuť na základe chráneného stavu, napríklad rasy alebo vyznania. Často je súčasťou žiadosti o hypotéku.
Zverejňovanie pravdy. Toto je ďalší federálne poverený dokument, ktorý uvádza charakteristiky vášho hypotekárneho úveru, vaše mesačné splátky a celkovú sumu (vrátane istiny a úroku), ktorú môžete očakávať počas životnosti úveru.
Vyhlásenia o hypotekárnych podvodoch. Tento dokument definuje rôzne formy hypotekárnych podvodov, uvádza možné pokuty pre tých, ktorí boli uznaní vinnými z hypotekárnych podvodov, a načrtáva kroky, ktoré podnikla vláda USA na vyšetrovanie a stíhanie osôb podozrivých z podvodu.
Zmluvy o združení vlastníkov domov a dohody. Zmluvy, ktoré sa vzťahujú na vaše členstvo v združení majiteľov domov, sa niekedy objavujú na záverečný deň, aj keď sa často uzatvárajú aj pred dňom uzávierky..
Zverejňovanie nebezpečenstva. Aj keď kúpna zmluva zvyčajne obsahuje všetky potrebné informácie o nebezpečenstve pre váš domov, nebuďte prekvapení, keď vidíte to isté alebo ďalšie informácie vo svojom záverečnom pakete. Bežné zverejnenia zahŕňajú olovené farby (pre domy postavené pred rokom 1978), radónové a podzemné vrty.

Záverečné slovo

Moja manželka a ja sme sa uzavreli v našom prvom dome v lete 2015. Náš záverečný deň bol víchrica: hektický záverečný priechod; dopravná jazda do vzdialeného sídla spoločnosti; nekonečné spracovanie formulárov a zverejnení, ktoré sa majú podpísať a parafovať; mätúce zmätky kľúčov, rukou písané vysvetlivky a odporúčania predajcu na poslednú chvíľu - bolo veľa spracovať.

Napriek tomu bol záverečný deň iba začiatkom zdĺhavého obdobia pohybu a usadenia. Môžeme len dúfať, že nasmerujeme tú istú starostlivosť, organizáciu a surovú energiu, ktorá nás priviedla do záverečného dňa, do tvrdej, často zdĺhavej práce, ktorá je potrebná na premenu obyčajného domu na mimoriadny domov. Ak ste v procese kúpy domu, nezabudnite, že je úplne v poriadku osláviť v deň uzávierky - ak sa potom dostanete späť do práce.

Máte nejaké rady o procese zatvárania?