Ako nájsť skvelého realitného agenta (realitného agenta), ktorému môžete veriť

Pokiaľ ide o prenájom realitného agenta, táto povinná starostlivosť sa však často nachádza na okraji cesty. Kúpa alebo predaj domu je jedným z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré urobíte, a nájdenie správnej osoby, ktorá bude zastupovať vaše záujmy, je kľúčom k dosiahnutiu čo najlepšej ponuky alebo najlepšej návratnosti vašej investície..

Ak vyberiete správneho realitného agenta, proces bude prebiehať relatívne hladko. Zlý agent však môže pri transakcii spôsobiť zmätok a možno dokonca úplne stratí váš predaj. Inými slovami, je to veľké rozhodnutie.

Čo by ste však mali hľadať pri zamestnávaní realitného agenta? Na aké červené vlajky by ste si mali dávať pozor? Tu je to, čo potrebujete vedieť, aby ste našli skvelého realitného agenta.

Aký typ agenta potrebujete?

Prvé veci ako prvé: Kupujete dom alebo predávate dom? Táto odpoveď je kľúčom k zisteniu typu agenta, ktorý potrebujete.

Agenti, ktorí pracujú s majiteľmi domu predávajúcimi dom, sa nazývajú „agenti predajcu“ alebo „agenti uvedení na zozname“. Títo agenti zastupujú záujmy vlastníka domu počas procesu kótovania a vyjednávania.

Agenti, ktorí pracujú s domácimi kupujúcimi, sa nazývajú „agenti kupujúcich“ alebo „predávajúci agenti“. Títo agenti zastupujú záujmy kupujúceho počas procesu vystavovania a vyjednávania. Niektorí agenti kupujúcich pracujú výlučne s kupujúcimi, čo znamená, že vôbec neuvádzajú žiadne domácnosti.

Pojmy „agent predávajúceho“ a „predajca“ často zamieňajú ľudí v procese nákupu a predaja domov, pretože znejú takmer rovnako. Zastupujú však rôzne strany s rôznymi záujmami. Zástupcovia predávajúceho zastupujú stranu predávajúcu dom, zatiaľ čo predávajúci agenti predstavujú stranu kupujúcu dom; „predajca“ sa však označuje až po podpísaní konečnej zmluvy.

Duálni agenti

Niektorí agenti sa nazývajú „duálni agenti“, čo znamená, že sa dohodli na zastupovaní záujmov kupujúceho aj predávajúceho počas procesu nákupu domov..

Takto to funguje. Predstavte si, že chodíte do otvoreného domu a zamilujete si to miesto. Je to horúca nehnuteľnosť a vy viete, že to nebude trvať. Práve ste začali vyhľadávanie domov a nemáte svojho agenta. Agent so zoznamom je však na mieste a chcel by som vám pomôcť ponúknuť ponuku priamo tu. Nechcete čakať na získanie vlastného agenta, takže súhlasíte s ňou. V tomto prípade ste práve vstúpili do pracovného vzťahu s duálnym agentom.

Duálna agentúra je kontroverzná, pretože agenti sú nútení kráčať po veľmi jemnej línii a zostať neutrálni počas celého procesu. Koniec koncov, zastupujú predajcu, ktorý chce získať najvyššiu možnú cenu za svoj domov, a kupujúceho, ktorý chce získať najnižšiu možnú cenu za ten istý domov..

Existuje aj potenciálny konflikt záujmov z dôvodu provízie. Pri typickom predaji agent kupujúceho a agent kótovania rozdelili zhruba 6% províziu, pričom každá z nich získala zhruba 3%. Dual agent si ponecháva 100% provízie, čo znamená, že je v ich najlepšom záujme predať dom za najvyššiu možnú cenu. Funguje to skvele pre predávajúceho, ale pre kupujúceho to nie je také skvelé.

Mnoho realitných odborníkov sa cíti pevne o duálnej agentúre s dobrým dôvodom. Duálnym agentom je zo zákona zakázané zúčastňovať sa na transakcii alebo zdieľať dôverné informácie. Dostanú tak dvojnásobok provízie, pričom obidvom stranám poskytujú menej rád a usmernení. Jedinou osobou, ktorá skutočne ťaží, je väčšinou agent.

Duálna agentúra je legálna iba v niektorých štátoch, napríklad v Kalifornii a Texase. V štátoch, v ktorých je to povolené, sú zástupcovia povinní zverejniť svoju dvojitú agentúru pred podpisom zmluvy. Ak chcete zistiť, či je duálna agentúra vo vašom štáte legálna, jednoducho kliknite na položku „Je spoločnosť Microsoft legálne duálna agentúra“ spolu s názvom vášho štátu.

Ako nájsť skvelého realitného agenta

Nie každý agent tam bude pre vás vhodný. Aj vysoko úspešní agenti majú svoje nevýhody.

Napríklad najpredávanejší agent vo vašej oblasti môže mať pôsobivý rozpočet na reklamu a veľký tím na pomoc klientom. Môže to však znamenať, že počas procesu nákupu alebo predaja skončíte s niekoľkými rôznymi ľuďmi. Ak hľadáte osobnú pozornosť, nemusí byť tento konkrétny agent najvhodnejší.

Na druhej strane by ste sa mohli stretnúť s agentom, ktorý má oveľa menej skúseností, ale ktorého osobnosť dokonale zapadá do vášho. Máte podozrenie, že ich snaha o radosť - a na oplátku dostanú veľmi potrebné odporúčania a posudky - môže byť dôležitejšia ako samotná skúsenosť..

Pri hľadaní najlepšieho agenta pre vašu situáciu je treba veľa zvážiť. Tu je návod, ako začať.

1. Vytvorte krátky zoznam agentov

Vďaka spoločnosti Google môžete ľahko nájsť desiatky až stovky agentov vo vašej oblasti pomocou niekoľkých stlačení klávesov. Podrobnejšie informácie o agentoch však nájdete zvyčajne prostredníctvom webovej stránky o nehnuteľnostiach.

Jedným z najlepších miest na vyhľadávanie je Zillow's Agent Finder, ktorý vám umožňuje zobraziť úplný zoznam miestnych agentov s ich klientskymi posudkami a nedávnymi zoznamami. Najnovšia funkcia záznamu je obzvlášť užitočná. Najprv ho môžete použiť na nájdenie agentov, ktorí nedávno spolupracovali s predajcami alebo kupujúcimi v oblasti, ktorú zvažujete. Ak predávate svoj dom, umožňuje vám to tiež analyzovať, ako každý agent fotografuje a predáva svoje zoznamy. Napríklad, vyzerá každý zoznam profesionálne a príťažlivo? Je tu video prehliadka?

Medzi ďalšie užitočné webové stránky patria Realtor.com a HomeLight.

Urobte si zoznam najmenej troch agentov, ktorých zaujímate o rozhovor.

2. Položte veľa otázok

Teraz, keď už máte krátky zoznam agentov, je ďalším krokom s nimi hovoriť osobne. Áno, môžete uskutočniť telefonický rozhovor, ale osobné stretnutie je lepšie.

Osobné stretnutie vám umožní skutočne získať pocit, kto je táto osoba, aké sú jej hodnoty a či sa jej osobnosť dobre hodí k vašej. Toto je osoba, ktorá vás bude sprevádzať stresujúcim a finančne významným procesom; musíte sa s nimi pohodlne rozprávať. Musíte tiež vedieť, či vám povedia pravdu namiesto cukru potiahnutím zlých správ. A musíte vedieť, že zdieľate rovnaké základné hodnoty.

Začnite týmito všeobecnými otázkami:

Pracujete v oblasti nehnuteľností na plný úväzok?
Ako dlho máte licenciu?
Ste členom Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR)? (NAR vyžaduje ďalšie školenie a dodržiavanie prísneho etického kódexu.)
Pracujete s tímom? Ak áno, budem primárne pracovať s vami alebo s niekým iným?
Koľko z vášho podnikania pochádza zo sprostredkovaní?
Aký je váš priemerný počet súčasných klientov??
Ako sa vám páči komunikácia? (Napríklad váš agent môže uprednostňovať rýchle textové správy, aby vám poskytoval informácie, zatiaľ čo by ste radšej telefonovali. Uistite sa, že ste na tej istej stránke, pretože dobrá komunikácia je kľúčom k úspešnému pracovnému vzťahu.)
Podal klient niekedy sťažnosť proti vám alebo vašej agentúre? Ak áno, ako ste to zvládli?
Získali ste nejaké profesionálne ocenenia?
Aký druh zmluvy ponúkate? Čo sa stane, ak nebudem spokojný s naším pracovným vzťahom?
Čo sa vám na realite páči najviac? Čo sa vám páči najmenej?

Tieto otázky sú skvelým spôsobom, ako začať konverzáciu. Budete však musieť klásť ďalšie otázky v závislosti od toho, či kupujete alebo predávate.

Ak predávate dom

Ak predávate dom, opýtajte sa potenciálnych agentov na nasledujúce otázky:

Koľko predajov ste uzavreli tento rok?
Koľko domov ste predali v mojej oblasti? Boli v podobnom cenovom rozpätí ako môj domov?
Koľko z týchto domovov sa predalo za katalógovú cenu alebo blízko nej?
Vyžadujete pred kvalifikáciou hypotéku predbežnú kvalifikáciu alebo predbežné schválenie??
Aký je váš poplatok? Za aké ďalšie poplatky za nehnuteľnosti budem zodpovedný? (Nezabudnite, že poplatky za nehnuteľnosti sú obchodovateľné.)
Aká je vaša marketingová stratégia pre domácnosť, ako je tá moja??
Používate profesionálneho fotografa alebo domáceho stagera?
Čo musím urobiť, aby som svoj dom pripravil na predaj alebo aby zvýšil svoju pohotovostnú príťažlivosť? (Môžu mať nejaké návrhy na prestavbu projektov na zvýšenie hodnoty vášho domu.)
Hostíte otvorené domy?
Ako dlho si myslíte, že to bude trvať, kým môj dom predám?
Kto je môj cieľový kupujúci?

Ak kupujete dom

Ak kupujete dom, zvážte tieto otázky:

Ako ste oboznámení s oblasťami alebo oblasťami, ktoré ma zaujímajú?
Deje sa v tejto oblasti alebo okolí niečo, o čom by som mal vedieť? Ak áno, ovplyvnia tieto zmeny teraz alebo v budúcnosti ceny domov?
O koľkých časoch máte k dispozícii domy?
Ako často mi pošlete nové záznamy, ktoré zodpovedajú tomu, čo hľadám?
Môžete mi odporučiť ďalších odborníkov, ktorých budem potrebovať, napríklad domáceho inšpektora?
Ako dlho trvá obvyklý nákupný proces??
Koľko domov vystavujete kupujúcim v priemere predtým, ako predložia ponuku? (Toto je dôležitá štatistika, pretože dobrý obchodník vie, čo jeho klienti chcú, a bude musieť ukázať menej domovov, než nájde to správne riešenie. To šetrí čas a energiu pre všetkých zúčastnených.)
Zúčastňujete sa každej domácej inšpekcie? (Zástupcovia, ktorí sa zúčastňujú domácich inšpekcií, môžu priamo požiadať domáceho inšpektora o podrobné otázky; tieto informácie im môžu pomôcť dohodnúť sa na nižšej cene.)
Aký je váš pomer predaja a predaja za posledných 10 transakcií? (Rozdiel medzi predajnou cenou a katalógovou cenou vám poskytne dôležitú predstavu o tom, ako dobrý je tento agent pri rokovaniach.)

3. Porozprávajte sa s predchádzajúcimi klientmi

Po osobnom pohovore s niekoľkými agentmi je nevyhnutné hovoriť s niektorými z ich predchádzajúcich klientov. Požiadajte každého agenta, aby vám poskytol kontaktné informácie najmenej pre troch klientov, s ktorými v minulom roku pracovali.

Zvážte položenie nasledujúcich klientov:

Aká bola vaša skúsenosť s týmto agentom celkovo??
Čo sa vám na tomto agentovi najviac páčilo? Čo sa vám páčilo najmenej?
Ak ste predali svoj dom, ako agent predával vašu nehnuteľnosť? Máte pocit, že to bolo efektívne? Ako dlho bol váš domov na trhu?
Ak ste si kúpili svoj dom, máte pocit, že agent bol ochotný vám ukázať každú nehnuteľnosť, ktorá vás zaujímala? Cítili ste, že rozumeli tomu, čo ste v dome skutočne chceli?
Boli rýchle reagovať na telefónne hovory a e-mail?
Sú dobrým poslucháčom?
Aká bola katalógová cena vášho domu a konečná predajná cena?
Myslíte si, že vám tento agent získal najlepšiu možnú cenu??

4. Overte ich licenciu

Je ťažké uveriť, že niekto by klamal o tom, že je licencovaným realitným agentom, ale stáva sa to. Našťastie existuje pre spotrebiteľov jednoduchý spôsob, ako skontrolovať, či je agentova licencia oprávnená. Asociácia úradníkov v oblasti práva nehnuteľností (ARELLO) má prehľadávateľnú databázu, ktorá umožňuje spotrebiteľom overiť licenciu alebo registráciu agenta.

Práca s novými agentmi: Klady a zápory

Ak uvažujete o spolupráci s agentom s malými alebo žiadnymi skúsenosťami, musíte sa dozvedieť viac o ich súčasnej situácii a budúcich cieľoch.

Napríklad veľa agentov začína svoju kariéru pri predaji domov na strane, zatiaľ čo stále drží na plný úväzok. Aj keď s tým nie je nič zlé, je dôležité zistiť, či bude mať tento agent čas a flexibilitu, ktorú potrebujete. Zvážte tieto otázky:

Budete môcť vrátiť telefónne hovory alebo e-maily počas dňa alebo iba večer?
Budete sa obmedzovať na predvádzanie domov iba cez víkend?
Máte mentora, na ktorého sa môžete obrátiť, ak je proces vyjednávania komplikovaný alebo neznámy?
Zúčastnili ste sa posledných konferencií alebo seminárov? Ak áno, ktoré?

Majte na pamäti, že noví agenti nebudú mať skúsenosť skúsených profesionálov; nehnuteľnosť je určite profesia „uč sa, ako idete“. Tento nedostatok skúseností môže byť nevýhodou pri rokovacom stole, najmä pri zložitých transakciách. Ste pohodlne súčasťou procesu učenia tohto agenta?

To znamená, že noví agenti majú hlad po klientoch i skúsenostiach a podľa starého príslovia „hladný vlk loví najlepšie“. Neskúsený agent sa pravdepodobne bude ohýbať dozadu, aby vyhovoval vašim potrebám a urobil z vás radosť. Pravdepodobne bude mať veľa času, aby vám venovali pozornosť jeden na jedného. Pred podpisom zmluvy zvážte, čo chcete a čo vám vyhovuje

Červené vlajky, ktoré treba dávať pozor

Podľa ARELLO, ako uvádza NAR, v Spojených štátoch existuje približne 2 milióny aktívnych realitných agentov. To znamená, že existuje veľa skvelých agentov. Znamená to tiež, že pravdepodobne narazíte na zlé jablká.

Dbajte na to, aby ste našli agenta, ktorý je pre vás ten pravý, sledujte tieto červené vlajky.

1. Chcú uviesť váš domov za vysokú cenu

Ak predávate svoj domov, počiatočná katalógová cena je kľúčom k úspešnému predaju.

Dúfajme, že plánujete pohovor s najmenej tromi agentmi kótovania. Každý z týchto agentov by vám mal byť schopný povedať, na čo by chceli uviesť váš domov. Táto katalógová cena je založená na mnohých faktoroch vrátane vašej polohy, štvorcových záberov, nedávneho porovnateľného predaja vo vašej oblasti (nazývaného „comps“) a veku a stavu domácnosti..

Všetci agenti, s ktorými robíte rozhovor, používajú rovnaké informácie na ocenenie vášho domova, čo znamená, že všetky citácie by mali byť dosť podobné. Dajte si pozor na agenta, ktorý si cení váš domov výrazne vyššie ako ostatní agenti, s ktorými ste sa rozprávali; je to známka neskúsenosti, chamtivosti alebo oboch.

Cena, ktorá je príliš vysoká, znamená, že veľa potenciálnych kupcov sa ani na váš domov nebude pozerať, pretože je to z ich rozpočtu alebo jednoducho príliš drahé na to, čo dostanú. Váš domov bude na trhu mávať mesiace dlhšie ako doma, ktorý má konkurenčné ceny, a mohol by sa dokonca predávať za oveľa menej, ako by mal, s presnou východiskovou cenou..

2. Sú zlý komunikátor

Až príliš často je nedostatok komunikácie sťažnosťou č. 1 od ľudí pracujúcich s realitnými agentmi.

Jasná a včasná komunikácia je nevyhnutná pri nákupe a predaji domov. Realitní agenti musia byť vynikajúcimi komunikátormi, aby mohli účinne pomáhať svojim klientom a zabezpečiť, aby sa tento komplikovaný proces úspešne ukončil. V niektorých prípadoch budete s touto osobou komunikovať každý deň.

Pozorne si prečítajte e-maily potenciálneho agenta, marketingové materiály a ich webovú stránku alebo blog. Je ich písanie jasné a bez chýb? Je ľahké pochopiť, o čom hovoria? Keď ste ich pôvodne kontaktovali, vrátili váš hovor alebo e-mail včas? Počas pohovoru si robia čas na to, aby si vypočuli, čo hovoríte, alebo vás prerušia a začnú hovoriť?

Zlé písanie a komunikačné zručnosti by mohli znamenať, že agent nebude sprostredkovať dôležité informácie rýchlo alebo jasne, alebo to môže znamenať, že sú príliš zaneprázdnení na to, aby s vami mohli pracovať. Či tak alebo onak, choďte ďalej.

3. Nepýtajú sa

Skvelí agenti sú skvelí poslucháči. Vedia, že kľúč k úspešnému pracovnému vzťahu závisí od pochopenia toho, čo chcete a čo potrebujete.

Dobrý agent si vyžiada viac informácií o svojich snoch a cieľoch. Napríklad, ak kupujete dom, dobrý agent bude chcieť vedieť, či ste investor alebo hľadáte dlhodobý dom. Ak predávate, dobrý agent sa môže opýtať na vašu časovú os, flexibilitu stanovovania cien a to, čo hľadáte vo vzťahu.

Toto je len niekoľko príkladov; ide o to, že dobrý agent bude klásť otázky, aby zistil, čo hľadáte. Ak agent drží mamu, choďte s niekým iným.

4. Ich provízia je nízka

Predávajúci platí provízie za nehnuteľnosti, ktoré sú zvyčajne zahrnuté v katalógovej cene domu. Zvyčajne sú provízie 6%, čo je rozdelené medzi obchodným zástupcom a kupujúcim.

Ak vám agent ponúkne províziu nižšiu ako 5%, dajte si pozor. Možno sa pokúšajú získať vaše podnikanie tým, že vám ponúknu obchod, ale táto ultra nízka provízia pravdepodobne odradí ostatných agentov, ktorí nechcú zdieľať taký nízky poplatok..

Záverečné slovo

Nákup a predaj domu je emocionálny a stresujúci z mnohých dôvodov. V stávke je veľa a je to jedno z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré urobíte vo svojom živote. Nájdenie správneho agenta pre vašu situáciu je kľúčom k tomu, aby transakcia prebehla hladko a všetci odišli šťastne.

Keď som predal svoj prvý domov, nepremýšľal som nad tým, kto bude mojím agentom v kótovaní - spoločná chyba pre prvopočiatočníkov. Išiel som s agentom, ktorý sme použili, keď sme kúpili dom, pretože bola priateľská a poznali sme ju.

Aj keď bola dobrým kupujúcim, bola hroznou agentkou na kótovanie. Cenila náš domov príliš vysoko pre trh, robila nulový marketing, a ako výsledok trvalo viac ako dva roky, kým sa predal. Nakoniec som sa zobral a našiel som úžasného agenta, ktorý predal náš dom do niekoľkých mesiacov od prevzatia zoznamu.

Keby som si urobil domáce úlohy od začiatku, náš domov by sa pravdepodobne predal rýchlo a za konkurencieschopnú cenu. Namiesto toho to na trhu zaniklo a stratili sme takmer 40 000 dolárov. Bola to drahá chyba, ktorú už nikdy neurobíme. Pripravujeme sa na predaj nášho súčasného domu a môžete sa staviť, že budeme viesť pohovor s niekoľkými agentmi, aby sme našli tú pravú pre našu situáciu.

Urobte svoj výskum. Áno, vyžaduje si to čas a úsilie, ale výber správneho agenta z dlhodobého hľadiska vyplatí obrovské dividendy.

Pracovali ste pri kúpe alebo predaji svojho domu s vynikajúcim (alebo nie tak veľkým) agentom? Aká bola tvoja skúsenosť?