Je prepracovanie hypotekárneho úveru lepšou možnosťou ako refinancovanie?

Prepracované znenie úveru v podstate znamená, že zatiaľ čo vaša úroková sadzba a vaša výpožičná lehota zostanú nezmenené, vaša mesačná splátka hypotéky sa zníži, aby odrážala skutočný zostatok úveru. Napríklad, ak máte 6 rokov na 30-ročnú hypotéku, po prepracovaní vašej pôžičky budete mať ešte 24 rokov na jej splatenie. Aby prepracovanie fungovalo, veritelia požadujú dodatočnú paušálnu platbu, aby znížili zostatok. Výška tejto dodatočnej platby ovplyvňuje, koľko môžete ušetriť prepracovaním úveru. Namiesto prepracovania však môžete zaplatiť paušálnu pokutu za existujúcu pôžičku, čo by znížilo váš zostatok, ale neznížilo by vám mesačnú splátku hypotéky.

Ako funguje prepracovanie úveru

Prepracovanie úveru môže mať zmysel, ak zdedíte peniaze (alebo dostanete v práci významný bonus) a chcete ich použiť na zostatok na hypotéke. Pretože zostatok pred termínom znižujete, nakoniec zaplatíte menej úrokov. To umožňuje veriteľom prepracovať úver alebo prepočítať mesačnú splátku hypotéky.

Jednotliví veritelia majú rôzne požiadavky na prepracovanie úveru. Napríklad, niektorí veritelia vyžadujú jednorazovú platbu vo výške 5 000 dolárov alebo 10% z úveru - podľa toho, čo je väčšie - na zníženie zostatku pred kvalifikáciou niekoho na prepracovanie úveru.

Ak máte hypotéku 400 000 dolárov so 4% úrokom po dobu 30 rokov, vaša mesačná splátka istiny a úrokov by bola 1 910 dolárov. Ak pôžičku splatíte 10 rokov, zostávajúci zostatok úveru bude 315 136 dolárov. Paušálna platba vo výške 10% zostávajúceho zostatku úveru by bola 31 554 dolárov, čím by sa zostatok zvýšil na 283 582 dolárov. V tomto prípade by sa mesačné platby znížili na 1 718 dolárov. Nezabúdajte však na to, že zatiaľ čo sporenie hypotéky s úsporou 200 dolárov mesačne je užitočným cieľom, na dosiahnutie tohto zníženia platby budete tiež minúť značné množstvo hotovosti..

Veritelia si samozrejme účtujú za prepracovanie úveru malý poplatok, ktorý je často nízky ako 250 dolárov.

Určenie oprávnenosti

Prepracovanie pôžičiek je povolené pri konvenčných pôžičkách Fannie Mae a Freddie Mac, ale nie pri hypotekárnych úveroch FHA alebo VA. Niektorí veritelia prepracovali jumbo pôžičky, ale zvažujú ich od prípadu k prípadu.

Aby ste sa mohli kvalifikovať na prepracovanie úveru, musíte mať aktuálne informácie o svojich splátkach úveru a mať hotovosť potrebnú na splatenie zostatku istiny. Kontrola kreditu a hodnotenie nie sú potrebné.

Výhody prepracovania úveru

1. Znížená platba. Prepracovaním vašej pôžičky môžete zmierniť svoj cash flow bez výdavkov na refinancovanie domácnosti, čo môže vyžadovať výdavky až do výšky 6% zostatku vašej pôžičky. V skutočnosti by sa v niektorých prípadoch to, čo by sa vynaložilo na refinancovanie, mohlo použiť na dostatočné zníženie vášho zostatku na kvalifikáciu na prepracovanie úveru..
2. Nevyžaduje sa žiadne hodnotenie. Na rozdiel od domáceho refinancovania si prepracovanie úveru nevyžaduje hodnotenie. Ak hodnota vášho domu klesla, pravdepodobne nemáte nárok na refinancovanie, pretože väčšina veriteľov refinancuje iba dom s vlastným imaním najmenej 5% až 10%..
3. Nevyžaduje sa žiadna kontrola kreditu. Prepracované znenie pôžičiek vo všeobecnosti nevyžaduje schválenie úveru. Ak máte úverové problémy a nemôžete sa kvalifikovať na refinancovanie, stále sa môžete kvalifikovať na prepracovanie úveru.

V jednom konkrétnom prípade môže byť prepracovanie úveru obzvlášť užitočné. Ak ste vlastníkom domu, ktorý si pred predajom svojho súčasného domu kúpil nový dom, možno budete musieť dočasne zaplatiť dve hypotéky. Akonáhle ste predali svoj predchádzajúci domov, môžete použiť zisk z tohto domáceho predaja na splatenie zostatku úveru a prepracovať hypotéku, aby boli platby dostupnejšie. Mnoho majiteľov domov na tento účel úmyselne plánuje využiť prepracovanie úveru pri prechode z jedného domu do druhého. Nezabudnite, že zvyčajne musíte počkať 90 dní po tom, čo sa vaša pôžička dostane do vyrovnania, aby ste ju mohli prepracovať.

Nevýhody prepracovania úveru

Predtým, ako sa rozhodnete prepracovať svoju pôžičku, bolo by rozumné ju vyhodnotiť v kontexte celého finančného plánu. Medzi nevýhody prepracovania úveru patrí:

1. Viazanie hotovosti. Ak máte paušálnu sumu v hotovosti, uistite sa, že splácanie hypotéky je najlepším využitím týchto peňazí. Napríklad, ak máte dlh s vysokými úrokmi z kreditnej karty, mali by ste to úplne zaplatiť ako prvé. Ak nemáte núdzový sporiaci fond alebo potrebujete vyčleniť peniaze na ďalšie výdavky, pravdepodobne je najlepšie, aby ste neuhradili celý svoj neočakávaný výnos na splácanie hypotéky..
2. Neznižuje hypotéku. V súvislosti s odchodom do dôchodku by ste mali zvážiť aj prepracovanie úveru. Mnoho starších majiteľov domov dúfa, že splatia hypotéku pred odchodom do dôchodku. Prepracované znenie pôžičky však skráti dobu vašej pôžičky, aj keď by to mohlo zlepšiť váš peňažný tok. Ak je vaším cieľom znížiť zostatok hypotéky, môže byť lepšou voľbou ako prepracovanie úveru prechod na dvojtýždňové splátky hypotéky alebo jednoduché pravidelné splátky na príkazcu..
3. Neznižuje úrokovú sadzbu. Ak platíte vysokú úrokovú sadzbu, môže byť lepšou možnosťou refinancovanie. Veriteľ môže porovnať náklady a mesačné splátky refinancovania a prepracovať úver, aby zistil, ktorý je pre vás najvhodnejší.

Záverečné slovo

Prepracovanie úveru nie je pre každého, ale ak máte peniaze navyše, obráťte sa na svojho veriteľa, aby zistil, či je tento spôsob zníženia mesačnej platby pre vás vhodný. Ak ste majiteľkou domu, ktorý predáva jeden dom a presťahuje sa do iného, ​​môžete veľmi dobre profitovať z prepracovania úveru. Tí, ktorí vlastnia dom so zníženou hodnotou alebo majú problémy s úverom, môžu mať z prepracovania úveru takisto väčší úžitok ako refinancovanie.

Myslíte si, že na ďalšie scenáre, v ktorých by prepracovanie úveru bolo múdre finančné krok?