Výhody a nevýhody nákupu bytu - oplatí sa to?

Kúpa bytu môže byť skvelou voľbou, či už práve zakladáte rodinu alebo unikáte syndrómu prázdneho hniezda. Život v byte však nie je pre každého. Existuje niekoľko dôležitých otázok, ktoré je potrebné položiť skôr, ako si kúpite byt, a toľko nevýhod, ako sú výhody. Pozrime sa na výhody a nevýhody bytového života.

Čo je byt?

Byt je ako byt, ktorý vlastníte, však? Druh. Medzi bytom a bytom sú však veľké rozdiely.

Byt, ktorý je skratkou „kondomínium“, je súkromná rezidencia vo väčšej budove alebo komunite, zatiaľ čo byt je prenajímanou rezidenciou vo väčšej budove alebo komunite. Condos zdieľajú spoločné oblasti so všetkými ostatnými jednotkami v ich komunite; Tieto spoločné priestory môžu zahŕňať fitnescentrum, bazén a upravené plochy. Na rozdiel od bytu však majitelia bytových jednotiek platia mesačné poplatky, aby udržali tieto zariadenia v prevádzke av dobrom stave.

Condos môžu byť mestské domy, ktoré sú pripevnené na jednej alebo oboch stranách k inej jednotke. Ak je byt vo väčšej budove alebo vo výškovej budove, môže byť obklopený inými jednotkami.

Výhody kúpy bytu

Ste vyrezaný na to, aby ste boli vlastníkom bytového domu, alebo si radšej kúpite rodinný dom? Je to zložitá otázka. Niektorí ľudia radi žijú v bytovej komunite, zatiaľ čo iní objavujú, že by boli šťastnejší s trochou súkromia a slobody. Condos ponúka dlhý zoznam výhod a nevýhod. Najprv začneme pozitívami.

1. Menej údržby

Jednou z najväčších výhod bývania v byte je to, že údržbu robia iní ľudia. Kosia trávu a udržiavajú pôdu, upravujú strechu a odhadzujú sneh a nemusíte si robiť starosti s hľadaním niekoho, kto nahradí vlečku. Ak ste majiteľom domu prvýkrát, máte zlý zdravotný stav, máte prácu, radi cestujete alebo jednoducho nechcete riešiť všetky tieto práce, je to veľká výhoda.

Condos môže byť tiež dobrou voľbou, ak chcete starnúť, pretože máte blízkych susedov, skúsených pracovníkov údržby, ktorí sa starajú o veľké opravy, a veľa aktivít, ktoré vás udržujú v kontakte s komunitou..

2. Bezpečnosť

Mnohé byty ponúkajú obyvateľom bránové alebo zamknuté vstupy, vrátniky alebo dokonca odborníkov v oblasti bezpečnosti. Ak žijete sami alebo bezpečnosť je pre vás znepokojujúca, môže to byť upokojujúce, pretože by to mohlo znížiť riziko vniknutia do domácnosti. Okrem toho žijete v tesnej blízkosti mnohých ďalších ľudí, čo znamená, že v prípade núdze budete mať veľa ľudí, na ktorých sa obrátiť o pomoc..

3. Vybavenie

Chceš bazén? Fitness centrum? Streda v noci v komunitnom klube? Mnoho bytových komunít ponúka obyvateľom vybavenie, ktoré je pre priemerného majiteľa domu mimo dosahu.

Toto vybavenie vám tiež môže uľahčiť spoznanie vašich susedov. Ak žijete sami alebo sa radi stýkate, môže to byť skvelý nápad.

4. Cenová dostupnosť

Kondómy sú často lacnejšie ako rodinné domy. Podľa údajov Národnej asociácie REALTOR (NAR) sa priemerná predajná cena rodinného domu v auguste 2018 pohybovala okolo 260 000 dolárov. Condos majú zvyčajne nižšiu priemernú predajnú cenu - podľa NAR okolo 248 200 dolárov. V závislosti od regiónu a komunity môže byť požadovaná cena výrazne nižšia ako cena rodinného domu. Takže, ak sa chcete ponoriť do vlastníctva domu, máte obmedzený rozpočet, byt môže byť skvelým prvým krokom.

5. Ocenenie

V minulosti sa byty zvyčajne oceňovali pomalšie ako rodinné domy, pretože rodinné domy sú príťažlivejšie pre viac ľudí. A čo je dôležitejšie, pôdu získate pri kúpe domu a pôda je obrovským faktorom v ocenení.

To sa však mení. The Washington Post cituje výskum, ktorý uskutočnila spoločnosť Trulia, a uvádza, že trhová hodnota pre byty sa v rokoch 2012 až 2017 zvýšila o 38,4%, zatiaľ čo hodnota rodinných domov vzrástla iba o 27,9%..

6. Blízkosť mestského života

Mnohé byty sa nachádzajú v blízkosti pulzujúcich centrálnych oblastí, čo je príťažlivé z mnohých dôvodov.

Po prvé, niektorí ľudia chcú mať možnosť chodiť, dochádzať na bicykli alebo chodiť do práce verejnou dopravou, pretože sú chorí z toho, že trávia hodinu alebo viac dní v dopravnej špičke. Bývanie blízko vašej práce vám môže ročne ušetriť tisíce dolárov v nákladoch na údržbu pohonných hmôt a automobilov.

Bývanie v blízkosti prosperujúceho centra tiež uľahčuje návštevu nových reštaurácií, nakupovanie a vyskúšanie živých vystúpení. Ak môžete chodiť alebo ísť verejnou dopravou, pravdepodobne zistíte, že získate viac cvičenia, pretože ľahšie sa dostanete von. Aj byty nachádzajúce sa v hlavných štvrtiach môžu zvyšovať hodnotu rýchlejšie ako byty na predmestiach, čo z nich môže urobiť hodnotnú investíciu.

Nevýhody nákupu byt

Aj keď existuje veľa výhod bytového života, je ich rovnako veľa.

1. Poplatky za združenie vlastníkov domu

Ako si viete predstaviť, že tento bazén, fitnescentrum, bezpečnostný systém a posádka údržby stoja všetky peniaze. Keď si kúpite byt, v podstate sa stanete obchodným partnerom v tejto komunite. Každý mesiac platíte mesačný poplatok asociácii majiteľov domov (HOA), okrem hypotéky, ktorá smeruje k údržbe nehnuteľnosti, ako aj budúcich investícií, ako je obnova parkovacieho miesta alebo doplnenie parku so psami..

Poplatky HOA sa veľmi líšia v závislosti od miesta, veľkosti a kvality vašej komunity a Trulia uvádza, že poplatky HOA v krajine rastú. V roku 2005 bol priemerný poplatok za HOA 250 dolárov mesačne; do roku 2015 to bolo až 331 dolárov. Samozrejme, kde žijete, hrá dôležitú úlohu. Napríklad priemerný poplatok za HOA v New Yorku je 571 dolárov mesačne, zatiaľ čo priemer v Charlotte v Severnej Karolíne je iba 218 dolárov.

Neustále zvyšovanie poplatkov nie je prekvapujúce, keď sa berie do úvahy inflácia; náklady naďalej stúpajú takmer vo všetkých odvetviach. Čo je prekvapujúce je, že keď Trulia porovnala poplatky HOA so zvýšením a poklesom domácich hodnôt, nedochádzalo k žiadnej zhode; Poplatky HOA naďalej rástli dokonca aj v rokoch, keď priemerné domáce hodnoty klesali. V rokoch 2005 až 2015 poplatky HOA vzrástli o 32,4% v porovnaní s 15,1% -ným nárastom domácich hodnôt.

Takže nielenže musíte platiť statný mesačný poplatok, aby ste mohli bývať v byte, ale môžete počítať aj s tým, že tieto náklady budú v nasledujúcich rokoch stabilne rásť. Ak nemáte rozpočet na zvýšené poplatky, vystavujete sa riziku, že vám bude cena z vášho bytu, pretože si tam nemôžete dovoliť bývať.

2. Potenciálne nesprávne spravované fondy

Mysleli by ste si, že ak platíte 300 dolárov mesačne v poplatkoch HOA, všetko by sa o to okamžite postaralo, ale to nie je vždy tak.

Každá spoločnosť HOA má dva typy účtov: prevádzkový účet a rezervný účet. Finančné prostriedky na prevádzkovom účte sa používajú na bežné náklady na údržbu, ako sú kosenie trávnika, údržba bazéna a odhadzovanie snehu. Rezervný účet je určený na veľké alebo dlhodobé projekty, ako je obnova povrchu parkoviska, výmena oplotenia okolo obce alebo výstavba nového ihriska. Ber to ako účet pre núdzové sporenie.

Dobre spravovaná spoločnosť HOA zabezpečí, aby boli oba účty dobre financované, takže je dostatok peňazí na pokrytie bežných výdavkov, ako aj dostatok peňazí na dlhodobé alebo núdzové projekty. Existuje však veľa HOA, ktoré nie sú dobre spravované. Ak v rezervnom fonde nie je dosť peňazí a dôjde k neočakávaným výdavkom, ako je napríklad pád stromu na strechu, správna rada bude hlasovať o osobitnom posúdení všetkých majiteľov domov. To znamená, že budete musieť podľa zákona zaplatiť dodatočný poplatok, ktorý môže byť stovky alebo dokonca tisíce dolárov, aby ste dosiahli rozdiel.

To sa stalo obyvateľom Sudden Valley v Bellinghame vo Washingtone. Ako uvádza The Bellingham Herald, spoločnosť HOA Sudden Valley sa pokúsila zvýšiť mesačné poplatky o 48%, z 832 USD na 1 237 USD, aby pokryla bežné aj neočakávané opravy. Na pokrytie nákladov nebolo dosť peňazí, pretože dosky v predchádzajúcich rokoch odložili aj bežné opravy a investovali do pochybných zlepšení, ako je napríklad zastávka školského autobusu so solárnymi panelmi..

Tento nedostatok financovania je bežný. Podľa štúdie spoločnosti Association Reserves, spoločnosti, ktorá pomáha komunitným združeniam spravovať svoje finančné prostriedky, až 70% všetkých HOA je nedostatočne financovaných. Dokonca aj zdravé fondy HOA sa môžu zničiť, keď sa do výboru hlasujú finančne negramotní členovia alebo keď skupina kolektívne robí nesprávne rozhodnutia.

3. Nedostatok súkromia

Ďalšou nevýhodou bytového bytia je to, že štrukturálne je to skoro ako byt. A ako si pravdepodobne pamätáte už od mladej dospelosti, bývanie v byte niekedy nie je všetko, čo je popraskané.

V byte máte susedov na druhej strane stien a možno aj nad a pod vami. Máte susedov, ktorí chodia hore a dole po hale alebo prechádzajú pozemkom vo všetkých hodinách dňa a noci. Každú noc o 2:00 sa dozviete ich oslavy, ich argumenty a ich novonarodené pláče.

Ak hľadáte pokoj a pohodu, byt nemusí byť tou pravou voľbou.

4. Delikvencia

V komunite s bytmi zdieľate finančnú zodpovednosť za údržbu so všetkými ostatnými. Keď sa ľudia snažia dosiahnuť ciele, môžu prestať platiť poplatky za združovanie. To spôsobuje, že poplatky idú hore, aby všetci ostatní pokryli kriminalitu, čo znamená, že ste držali krátky koniec palice..

5. Problémy s predajom

Predaj Condos môže byť ťažké z niekoľkých dôvodov.

Po prvé, nie každý chce žiť v byte. Rodiny s malými deťmi často chcú dvor, rodiny s viacerými psami často potrebujú dvor a niektorí ľudia jednoducho nechcú žiť na vrchole niekoho iného. Tieto faktory zúžia vašu skupinu potenciálnych kupcov.

Po druhé, musíte zvážiť svoju HOA. Ak vaša spoločnosť HOA požaduje vysoké poplatky, bude to pre niektorých ľudí cena z nákupu. Ak je vaša HOA nedostatočne financovaná a komunita vyzerá horšie na opotrebenie, ostatní ľudia tam nebudú chcieť bývať. Pri predaji bytu hrá vaša HOA veľkú rolu v tom, ako rýchlo sa pohybuje.

Finančné zdravie vašej spoločnosti HOA bude tiež faktorom pre kupujúcich, ktorí si berú hypotéku. Mnoho veriteľov neschváli pôžičku, ak prebieha súdne konanie proti HOA alebo ak HOA nemá dostatočné rezervy. Ak má komunita vysoký pomer nájomcov, niektorí veritelia pôžičku zamietnu. Všetky tieto problémy môžu ďalej obmedziť vašu skupinu potenciálnych kupcov.

Nakoniec, keďže väčšina bytov v komunite vyzerá rovnako, ak sú vo vašej budove prázdne jednotky, pravdepodobne sa predajú najskôr. A ak je veľa prázdnych jednotiek, veľa šťastia.

6. Ďalšie pravidlá

Život v byte znamená, že musíte žiť podľa pravidiel vedenia. Napríklad povedzme, že chcete nainštalovať technológiu zelenej energie, napríklad solárny panel na streche, aby ste ušetrili energiu doma. Namiesto toho, aby ste začínali, musíte požiadať združenie o povolenie na povolenie. Ak vašu žiadosť zamietnu, máte šťastie.

HOA môžu mať drvivý zoznam pravidiel, ktoré musia vlastníci dodržiavať. Napríklad vaša HOA môže obmedziť počet domácich miláčikov, ktoré máte povolené, a dokonca obmedziť niektoré plemená. Môžu stanoviť limity pre počet návštevníkov, ktorých môžete mať, alebo nastaviť vyhradené „tiché časy“ na obmedzenie hluku. Môžu tiež obmedziť typ renovácie, ktorú máte povolené, alebo dekorácie, ktoré môžete dať do pôvodného stavu.

Žiť podľa pravidiel niekoho iného môže byť pre niektorých ľudí v poriadku, ale pre iných to môže byť nepríjemné.

Tipy na kúpu bytu

Máte pocit, že byt je pre váš životný štýl vhodný? Potom zvážte tieto tipy skôr, ako investujete.

1. Staršie Condos by mohli byť drahšie

Ako uvádza Trulia, poplatky za HOA sú v starších komunitách často vyššie, jednoducho preto, že si tieto komunity vyžadujú väčšiu údržbu. Podľa údajov získaných z amerického sčítania ľudu mali budovy postavené v roku 2005 alebo neskôr poplatky HOA, ktoré boli o 90 dolárov mesačne lacnejšie ako budovy postavené v rokoch 1960 až 1969..

2. Pozorne si prečítajte riadiace dokumenty

Neriešiť veľa domácich prác je pre mnoho ľudí príťažlivé. Je však dôležité, aby ste pochopili, ktoré prvky HOA pokrýva a ktoré sú v konečnom dôsledku vašou zodpovednosťou. Tu je potrebné zvážiť tri kategórie údržby.

jednotka

Najprv musíte pochopiť, ako vaša HOA definuje hranice alebo „jednotky“ vo vašej komunite. Dôležitou súčasťou stanov HOA je definovanie obsahu štandardnej jednotky. Nezabudnite vedieť, čo vlastníte a čo vlastní HOA.

Typicky bude HOA definovať štandardnú jednotku ako čokoľvek obsiahnuté vo vnútorných stenách jednotky vrátane spotrebičov. Keď otvoríte dvere do svojho bytu, je to váš súkromný priestor, takže budete zodpovední za maľovanie stien, upevnenie kvapkania pod kuchynský drez a výmenu koberca..

Spoločné prvky

Bežné prvky sú tie oblasti alebo funkcie, ktoré zdieľajú všetci vlastníci. HOA sú zodpovedné za opravy a údržbu v týchto oblastiach. Môžu zahŕňať:

• bazény
• Tenisové kurty
• studne
• Rekreačné zariadenia alebo kluby
• pozemky
• Parkovacie miesta
• chodníky
• Vonkajšie obklady
• strechy
• chodby
• Oplotenie okolo areálu
• Vchodové brány

Obmedzené spoločné prvky

Obmedzené spoločné prvky sú funkcie, ktoré nespadajú do oblasti vašej štandardnej jednotky, ale nie sú to ani celkom bežné prvky. Obmedzeným spoločným prvkom je zvyčajne ten, ktorý zdieľate s ostatnými vlastníkmi, ale nie so všetkými vlastníkmi v komunite. Môžu to byť prvky, ktoré spadajú mimo vnútorné steny jednotky, ako napríklad patio. Alebo to môžu byť funkcie, ktoré majú iba niektoré byty v komunite, ako napríklad komín alebo svetlíky.

Napríklad garáž, ktorú zdieľate s iným majiteľom, by bola obmedzeným spoločným prvkom, rovnako ako nosná stena, ktorú zdieľate s osobou vedľa. Medzi ďalšie príklady patria:

• Vstupné alebo spoločné dvere
• schránky
• markízy
• Stoops
• okenice
• Balkóny alebo terasy
• Vonkajšie dvere alebo okná

Každá spoločnosť HOA má odlišné pravidlá týkajúce sa obmedzených spoločných prvkov, preto je dôležité, aby ste si pozorne prečítali svoje stanovy a určili, za ktoré ďalšie funkcie budete zodpovední. HOA zvyčajne preberajú zodpovednosť za spoločné prvky, ale vyžadujú, aby vlastníci udržiavali obmedzené spoločné prvky, ktoré sú spojené s ich jednotkou. Ak je potrebné opraviť obmedzené spoločné prvky, HOA môže zaplatiť časť nákladov a požiadať vlastníkov, ktorí zdieľajú prvok, o zvyšok..

3. Porozprávajte sa so susedmi

Je chytrý nápad hovoriť so susedmi pred predložením ponuky na byt. Nielenže vám dáva príležitosť vidieť, s kým budete bývať, ale tiež sa opýtať, ako dobre komunita funguje. Súčasní obyvatelia vám môžu poskytnúť užitočné interné informácie o členoch rady, vibrácii komunity a počte nájomných.

Zistenie pomeru nájomného je dôležité z niekoľkých dôvodov. Po prvé, jednotky, ktoré vlastnia a prenajímajú investori, znamenajú, že vždy prichádzajú a odchádzajú cudzinci. Tieto jednotky sa môžu prenajímať ročne, napríklad ako byt, alebo si ich možno každý týždeň prenajať na dovolenku. Ľudia v dovolenkových jednotkách s väčšou pravdepodobnosťou zostanú hore neskoro, budú nahlas a možno pre komunitu spôsobia problémy.

Ďalším dôvodom, prečo je pomer nájomného dôležitý, je skutočnosť, že niektorí veritelia neschvália pôžičku pre obce s vysokým pomerom nájomného. Toto je zvyčajne väčší problém vo veľkých mestách, ako je New York alebo Miami, kde investori kupujú byty a potom ich prenajímajú turistom..

4. Požiadajte o rozpočet HOA

HOA pravdepodobne neposkytne potenciálnemu kupujúcemu kópiu svojho súčasného rozpočtu. Ak si však myslíte, že kupujete byt, vážne môžete požiadať predajcu, aby vám poskytol kópiu.

Prekročenie rozpočtu organizácie HOA vám dáva možnosť zistiť, kam peniaze idú a koľko majú v rezerve na budúce projekty. Mali by ste sa tiež pozrieť na ich dlh. Koľko dlhu nesie HOA, ak existuje? A čo je dôležitejšie, koľko majiteľov neplatí svoje príspevky? Spoločenstvá s vysokou mierou zlyhania by mohli mať finančné problémy, čo by pre vás mohlo byť drahé na ceste.

Môže byť poučné prečítať si zápisnice z posledných niekoľkých zasadnutí správnej rady. Áno, je to nudná fuška, ale tieto zápisnice vám môžu poskytnúť niekoľko cenných informácií o tom, ako dobre spolupracuje správna rada a komunita. Napríklad budete môcť zistiť, či ten chlapík, ktorý sa nachádza hneď vedľa bytu, ktorý chcete kúpiť, často podáva sťažnosti proti svojim susedom alebo či správna rada zvažuje osobitné hodnotenie na budúci rok. Toto sú informácie, ktoré chcete mať pred investovaním do komunity.

Záverečné slovo

Nie je pochýb o tom, že kúpa bytu môže byť pre niektorých ľudí veľkým rozhodnutím. Starnutie prázdnych hniezd, mladých rodín a zaneprázdnených odborníkov často oslobodzuje život v nízkoúdržbových domoch, kde sa rozhodujú o iných rozhodnutiach. Ak však milujete svoje súkromie a nezávislosť a nechcete žiť podľa pravidiel niekoho iného, ​​potom bývanie pre vás pravdepodobne nie je pre vás to pravé.

Bývate v byte? Páčilo sa vám to, alebo by vám bol vhodný rodinný dom?