Skutočné náklady na kúpu a vlastníctvo domu - môžete si to dovoliť?

Aj keď nejde o hmatateľný prínos, pocit vlastníctva je jedným z najlepších aspektov pri kúpe domu. Konkrétne ste šéf - nemusíte odpovedať majiteľovi domu, ktorý vám nedovolí maľovať steny, inštalovať novú chladničku alebo prestavať. Keď vlastníte dom, máte čo robiť s tým, čo chcete.

2. Daňové výhody

Dane určite nepatria medzi najzaujímavejšie časti majiteľstva domu, ale šetria len peniaze. Ak vlastníte bydlisko, úrok, ktorý platíte z hypotéky, je odpočítateľný z daní. Môžete si tiež odpočítať federálnu daň za dane z nehnuteľností zaplatené v priebehu roka.

Oslobodenie od dane z kapitálových výnosov môžete využiť aj v prípade, že sa zvyšuje hodnota vášho bydliska a nakoniec ho predáte za účelom zisku. Upozorňujeme, že si môžete uplatniť nárok až do výšky 250 000 dolárov pre jedného daňovníka alebo do 500 000 dolárov pre spoločne podaných vydatých daňovníkov. Túto nehnuteľnosť musíte udržiavať ako svoje primárne bydlisko najmenej dva roky pred predajom.

3. Potenciálna návratnosť investícií

Vlastníctvo domu nie je spoľahlivou investičnou stratégiou, akú bývala. Svedčiť o tom môže každý, kto si kúpil nehnuteľnosť začiatkom 2000 rokov a skončil predajom na veľkú stratu - alebo, čo je horšie, bol vylúčený -.

Druhá možnosť - minúť peniaze na nájom - však nemá žiadny investičný potenciál. Vlastníctvo, napriek jeho riziku, prinajmenšom prináša možnosť návratnosti investícií.

Veľa vecí vám môže pomôcť zlepšiť vaše šance na návratnosť vášho nákupu domu vrátane využitia historicky nízkych úrokových sadzieb a nákupu na najbližšom mieste. Samozrejme, jednou z najdôležitejších vecí, na ktorú treba pamätať, je, že musíte kúpiť dom, ktorý si v prvom rade môžete dovoliť.

Trap „chudobných“

Tancujú sa v hlave žulové dosky a vane na pazúry? V závislosti od toho, kde sa v živote nachádzate, by vlastnosti ideálneho domu mohli znamenať niečo od vynikajúcich školských štvrtí po geografickú blízkosť baru so zabijáckymi špeciálnymi hodinami..

Samozrejme, veľké skrinky, podlahy z tvrdého dreva a garážové státia sú skvelé, ale neznamenajú absolútne nič, ak vám ich zaplatenie na konci každého mesiaca zanechá byt. Ľudia, ktorí sú „chudobní“, minú neúmerne vysoké percento svojich príjmov na hypotéky a náklady spojené s bývaním, a ponechávajú im relatívne malý diskrečný príjem. Predstavte si, že sedíte vo svojich nádherných domovoch s rozlohou 3 000 štvorcových stôp každú noc, ktoré jedia ramenové rezance, a získate obraz.

Či už ste sledovali priveľa epizód „Real Housewives“ alebo sa jednoducho snažíte držať krok so svojimi priateľmi, existuje veľa dôvodov, prečo sa ľudia pri kúpe domu držia na dosah. V prvom rade je tu spoločná tendencia spájať kúpu domu s kúpou domu snov. Pravda je, že domov - či už je to váš prvý, druhý alebo tretí - nemusí byť dokonalý. Dnes to len musí vyhovovať vašim cieľom.

Skutočné náklady na kúpu domu

Mnoho ľudí hrubo podceňuje skutočné náklady na kúpu domu. Tu je zoznam výdavkov, ktoré treba mať na pamäti.

1. Záloha

Zlatý štandard pre zálohu je 20% z kúpnej ceny. V dome s 250 000 dolármi to znamená vyše 50 000 dolárov v hotovosti.

Pred recesiou by vás veľa veriteľov nechalo dostať preč s oveľa menšou sumou, alebo by vám umožnilo previesť zálohu na mesačné splátky hypotéky. Avšak dnes, aj keď existujú výnimky, takmer všetci veritelia požadujú súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI), ak uskutočňujete zálohu vo výške menej ako 20% z kúpnej ceny.

Dobrá vec pri vyššej zálohe je, že znižuje sumu dlhu, ktorý prijímate pri kúpe domu. To znamená menší úrok a lepší pomer dlhu k príjmu.

2. Záverečné náklady

Ak vymažete svoj bankový účet z dôvodu mimoriadnej platby, zadržte dych - pretože je toho viac. Očakáva sa tiež, že sa na konci ukážete s ďalším kusom hotovosti, ktorý pokryje určité náklady, ktoré sa majú zaplatiť veriteľovi a iným stranám. Tieto „náklady na zatváranie“ spojené s logistikou kúpy domu zvyčajne zahŕňajú poistenie titulu, poplatky za vyhľadávanie titulov, hodnotenie, upisovanie, prieskum a vznik úveru..

Kupujúci môžu vo všeobecnosti očakávať, že v záverečných nákladoch zaplatia medzi 2% a 5% kúpnej ceny domu. Pre náš hypotetický dom 250 000 dolárov to znamená 5 000 až 12 500 dolárov. Kupujúci niekedy môžu rokovať s predajcami o pokrytí týchto nákladov, ale s tým by ste sa nemali spoľahnúť.

3. Platba hypotéky

Pokiaľ sa vám nedarí kúpiť si dom v hotovosti, každý mesiac musíte zápasiť s hypotekárnou splátkou - k sume prispieva niekoľko faktorov..

• hlavná. Toto je množstvo peňazí, ktoré ste si požičali na financovanie svojho domu. S domom 250 000 dolárov, za predpokladu, že ste vykonali zálohu vo výške 50 000 dolárov, dlhujete istine 200 000 dolárov.
• záujem. Úrok je v zásade poplatok, ktorý si veritelia účtujú výmenou za pôžičky, ktoré poskytujú vlastníkom domu. Úrokové sadzby hypoték voľne kolíšu, ale v čase písania tohto textu sa pohybovali okolo 3,7% v prípade konvenčnej 30-ročnej fixnej ​​pôžičky, pričom opäť predpokladajú 20% akontáciu..
• Daň z nehnuteľností. Vaša miestna vláda vyberá dane z vášho majetku s cieľom pokryť orbu snehu, údržbu ulíc, údržbu stromov, vládnu správu, políciu, hasičov a ďalšie mestské služby. Dane z nehnuteľností tiež financujú verejné školy, knižnice a parky. V súčasnosti veritelia vo všeobecnosti požadujú, aby dlžníci platili svoje dane na viazaný účet. Skôr než hromadne rozdeľovať celý svoj daň z majetku raz ročne, je to rozdelené na mesačné sumy, ktoré sú zhrnuté v splátke hypotéky a uložené na osobitnom účte, ktorý vedie veriteľ. Keď je splatná vaša daň z nehnuteľnosti, váš veriteľ ju zaplatí za použitie týchto prostriedkov. Daň z nehnuteľností sa počíta ako percento hodnoty vášho domu a sadzby sa výrazne líšia v závislosti od miesta. Zatiaľ čo 1,2% je bežný odhad (pri zaokrúhľovaní v našom vzorovom dome to predstavuje 3 000 dolárov ročne), stojí za zmienku, že v Louisiane by ste mohli zaplatiť iba 0,18%, ale viac ako 10-krát viac, ako prekročením hranice do susednom Texase.
• poistenie. Vaša splátka hypotéky môže zahŕňať aj poistenie majiteľov domov, ktoré je podobne ako platby dane z nehnuteľností uložené na viazanom účte. Po uzavretí poistenia majiteľa domu môže váš veriteľ s najväčšou pravdepodobnosťou uskutočniť platby vo vašom mene. Pravidlá poskytovania pôžičiek sa však líšia, takže sa uistite, že sa to týka vašej situácie. Na rozdiel od vyššie uvedeného súkromného hypotekárneho poistenia sa poistky majiteľov domov často zaoberajú krádežou, vandalizmom, požiarom a poškodením počasia. Povodne a zemetrasenia sú zvyčajne vylúčené zo štandardných politík. V prípade domu s 250 000 $ je 1 500 USD solídnym odhadom ročného poistenia majiteľov domov.
• Poistenie súkromných hypoték (PMI). Ako už bolo spomenuté, vaša banka bude pravdepodobne vyžadovať súkromné ​​hypotekárne poistenie, ak uskutočníte zálohu vo výške menej ako 20%. V prípade, že prestanete splácať hypotéku alebo ak úplne zlyháte, súkromné ​​hypotekárne poistenie pomáha chrániť veriteľa tým, že kryje váš záväzok. PMI sa často vkladá aj do vašej mesačnej hypotekárnej matice, hoci niektorí veritelia umožňujú paušálnu platbu. Náklady na PMI sa pohybujú medzi 0,5% a 1% zo sumy úveru ročne.

Aby som to zhrnul, nasledujúce predstavuje mesačnú splátku hypotéky vo vzorke 250 000 dolárov:

• Príkazca a úroky: 931,31 USD
• Daň z nehnuteľností: 250,00 dolárov
• Poistenie majetku: 125,00 dolárov
• Celkom: 1 306,91 USD

Tieto čísla predpokladajú, že ste vykonali zálohu vo výške 20%. Ak tak neurobíte, musia sa zohľadniť náklady na PMI, čo by v tomto scenári bolo 1 250 až 2 500 $ ročne..

O 30 rokov neskôr, keď ste konečne splatili pôžičku vo výške 200 000 dolárov, ste tu strávili spolu:

• hlavná: 200 000 dolárov
• záujem: 135 489,29 dolárov
• Daň z majetku: 90 000 dolárov
• poistenie: 45 000 dolárov
• Celkom: 470 489,29 dolárov

Zvýšte svoje zálohové a záverečné náklady vo výške 50 000 dolárov a minuli ste výrazne viac ako dvojnásobok pôvodnej kúpnej ceny vášho domu - a to len vtedy, ak sa vám podarilo uzamknúť dobrú úrokovú sadzbu.

Náklady na vlastníctvo domu

Skutočný nákup je samozrejme iba začiatok. Vlastníctvo a údržba domu so sebou prináša aj veľa výdavkov.

1. Nástroje

Ak ste si niekedy požičali, pravdepodobne ste zvyknutí platiť účty. Pravdepodobnosť, že niektoré z nich boli zabudované do vášho mesačného nájomného. Ako majiteľ domu musíte platiť za všetky nasledujúce položky:

• teplo
• elektrina
• plynový
• stoka
• voda
• Kôš a recyklácia
• Voliteľné predmety ako je kábel a internet

2. Údržba

S domom sa môže pokaziť veľa vecí. Pec môže vyhodiť do vzduchu, ohrievač vody by sa mohol pokaziť, rúry môžu prasknúť, systém HVAC môže ísť na seno a váš elektrický systém nemusí byť v poriadku. Navyše, vaša strecha môže presakovať, váš komín by mohol prasknúť, vaša izolácia by mohla byť nedostatočná a vaše batoľa by sa mohlo natiahnuť po stenách v permanentnej značke..

Ako prenajímateľ jednoducho zavoláte prenajímateľovi, keď sa niečo pokazí alebo sa zhorší. Ale keď vlastníte, dolár sa zastaví s vami.

Poistenie majiteľov domov je jedným z riešení týchto potenciálnych problémov, ale nepokrýva napríklad bežnú údržbu, plesne, zálohy kanálov ani termity. Navyše, aj keď máte poistenie, nakoniec zaplatíte spoluúčasť, keď uplatníte nárok, a vaše sadzby sa môžu v dôsledku toho zvýšiť. Aby sa predišlo akýmkoľvek problémom, každý by si mal ponechať značnú hotovostnú rezervu na pokrytie dodatočných nákladov na údržbu, bežných aj neočakávaných.

Výpočet, koľko si môžete dovoliť

Tieto čísla sú skľučujúce, áno, ale je dôležité absorbovať realitu vlastníctva domu a zabezpečiť, aby ste si kúpili dom, ktorý príliš nepredlžuje váš rozpočet. Otázkou teda je, ako presne zabezpečujete primeranú kúpnu cenu pre svoju úroveň príjmu?

Vieme, že vzorový domový dom vo výške 250 000 dolárov stojí o niečo viac ako 1 300 dolárov mesačne po počiatočných nákladoch na zálohu a na zatvorenie - nepočítajú sa nástroje a údržba. Väčšina finančných expertov odporúča - a mnohí veritelia vyžadujú - aby vaše náklady na bývanie nepresiahli 28% vášho hrubého mesačného príjmu. Tieto náklady zahŕňajú hypotéku a úrok, plus dane a poistenie.

Pre náš vzorový dom by ste potrebovali ročný príjem okolo 56 000 dolárov, aby ste dosiahli 28%. A samozrejme, 28% predstavuje maximálny odporúčaný počet pre pomer dlhu k príjmu v domácnosti (HDTI). Môžete byť omnoho pohodlnejší - t. J. Menej „chudobní“ - ak dokážete spravovať 20% až 25% HDTI. Potrebovali by ste ročný príjem vo výške takmer 63 000 dolárov, aby ste mohli mať 25% HDTI pre dom s 250 000 $. Na 20%, a váš príjem by musel byť zhruba 79 000 dolárov za 20% HDTI v rovnakom dome.

Pri pohľade na to z inej perspektívy je v nasledujúcej tabuľke uvedené približne to, čo si kupujúci môže dovoliť pri rôznych ročných príjmoch. Jedná sa, samozrejme, o hrubé odhady - náklady sa líšia podľa miesta a úrokové sadzby sa menia každý deň.

Ročný príjem: 30 000 dolárov

• 28% HDTI: kúpna cena 118 000 dolárov
• 25% HDTI: kúpna cena 104 000 dolárov
• 20% HDTI: kúpna cena 82 000 dolárov

Ročný príjem: 50 000 dolárov

• 28% HDTI: kúpna cena 220 000 dolárov
• 25% HDTI: 193 000 dolárov
• 20% HDTI: kúpna cena 150 000 dolárov

Ročný príjem: 70 000 dolárov

• 28% HDTI: kúpna cena 310 000 dolárov
• 25% HDTI: 281 000 dolárov nákupná cena
• 20% HDTI: kúpna cena 220 000 dolárov

Ročný príjem: 90 000 dolárov

• 28% HDTI: kúpna cena 414 000 dolárov
• 25% HDTI: nákupná cena 368 000 dolárov
• 20% HDTI: kúpna cena 291 000 dolárov

Ak sa môžete dostať preč s ešte nižším ako 20% HDTI, potom to v každom prípade urobte.

Pre väčšinu ľudí nie sú náklady na bývanie jediný dlh. Z tohto dôvodu úplné pomery dlhu k príjmu (DTI) zohľadňujú všetky opakujúce sa mesačné dlhové záväzky. Zahŕňajú platby autom, študentské pôžičky, výživné na dieťa alebo výživné a minimálne mesačné platby kreditnou kartou. Nechcete, aby váš celkový dlhový záväzok prekročil 36% vášho hrubého príjmu.

Ak máte v súčasnosti nulový dlh, môžete pohodlnejšie uniknúť stláčaním horného konca odporúčaného percentuálneho podielu dlhu na bývaní. Ak však žonglujete s pôžičkou na auto, študentskou pôžičkou a splácate kreditné karty, musíte nasmerovať ďaleko, ďaleko od 28% bytového pomeru.

Záverečné slovo

Vlastníctvo domu je drahé - aj za najlepších okolností. Je dôležité, aby ste si uvedomili, čo si vy a vaša rodina môžete pohodlne dovoliť. Uistite sa, že môžete ľahko vykonávať svoje mesačné platby a stále vám zostanú peniaze na cestovanie, oblečenie a príležitostné večere, ktoré nevychádzajú z mikrovlnnej rúry. Ak pristupujete k vlastníctvu domu obozretne, nie impulzívne, postavíte sa do pozície múdreho rozhodnutia.

Uvažujete o kúpe domu?