Čo je súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI) - Ako sa vyhnúť plateniu

Ale prečo to platíte? V podstate váš veriteľ požaduje, aby ste zaplatili poistné za poistnú zmluvu, ktorá ich čiastočne preplatí v prípade, že nesplníte svoju hypotéku. Budeme diskutovať o tom, kedy musíte mať PMI, čo toto poistenie chráni, kto ho musí nosiť, a spôsoby, ako sa vyhnúť jeho plateniu.

Pomer pôžičky k hodnote (LTV)

Pomer pôžičky k hodnote (LTV) je to, čo veriteľ sleduje, aby určil, či musíte alebo nemusíte platiť PMI, a kedy môžete prestať platiť. Na výpočet tohto pomeru zoberte sumu úveru a porovnajte ju s aktuálnou hodnotou vášho domu. Napríklad, ak je vaša hypotéka 150 000 dolárov a váš domov má v súčasnosti hodnotu 200 000 dolárov, pomer úveru k hodnote je 75%.

Keď si kúpite nový domov, váš veriteľ sa bude pozerať na výšku vašej zálohy v porovnaní s predajnou cenou, aby určil pomer vašej pôžičky a hodnoty. Ak teda kúpite dom za 200 000 dolárov a znížite hodnotu 20 000 dolárov, pomer vašej pôžičky a hodnoty je 90%. Ak je pomer vašej pôžičky a hodnoty vyšší ako 80%, budete zvyčajne musieť platiť PMI.

Čo je súkromné ​​poistenie hypotéky?

Keď požiadate o hypotéku, veriteľ sa chce ubezpečiť, že váš domov bude mať dostatok vlastného imania na splatenie zostatku úveru, ak by ste ho neplánovali a uzavreli vylúčenie. Ale pretože vylúčené domácnosti sú často predávané za „zľavu“, veritelia požadujú rezervu vo výške najmenej 20%. Inými slovami, chcú mať primeranú istotu, že môžu získať späť peniaze, ktoré vám požičali, ak sa musí domov predať za nižšiu cenu, ako bola pôvodná predajná cena..

To však neznamená, že veritelia nie sú ochotní písať pôžičky, keď odložia menej ako 20%. Prostredníctvom služby PMI vám za poplatok viac účtujú viac. Týmto spôsobom získate hypotéku a minimalizujú riziko pri poskytovaní pôžičky. Súkromné ​​hypotekárne poistenie je skutočná poistná zmluva vydaná poisťovňou, z ktorej majú úžitok váš veriteľ. Ak je váš dom vylúčený z trhu a veriteľ nie je schopný získať späť nevyrovnaný zostatok z predaja domu, poisťovňa, ktorá vydala váš PMI, zaplatí veriteľovi rozdiel..

PMI sa nazýva „súkromný“, pretože sa ponúka iba súkromným spoločnostiam a nie vládnym agentúram alebo verejným hypotekárnym veriteľom. Verejné programy, ako napríklad hypotekárne programy FHA a VA, majú vlastné hypotekárne poistenie, ale prevádzkujú sa odlišne a interne sa spravujú. Jeden pozoruhodný rozdiel medzi PMI a hypotekárnym poistením, ktorý je spojený s mnohými pôžičkami FHA a VA, spočíva v tom, že tieto pôžičky nikdy neskončia. Inými slovami, budete naďalej platiť hypotekárne poistenie na úvery FHA a VA, aj keď pomer úveru k hodnote klesne pod 80%.

Kto potrebuje súkromné ​​poistenie hypotéky?

Všeobecne platí, že ak je váš pomer LTV nižší ako 80%, máte jasno. Ak však máte zlý úver alebo ste inak považovaní za vysoké riziko pre veriteľa, môže sa od vás vyžadovať, aby ste nosili PMI, aj keď máte pomer pôžičiek k hodnote 70%, 60% alebo dokonca 50%..

Môžete byť považovaný za „vysoko rizikový“, ak ste predali viac domov v poslednom čase, boli vám vylúčení alebo ak máte nestabilný alebo nezdokumentovaný príjem. Malo by to však byť jasne uvedené v dokumentoch o pôžičke a ak si nie ste istí, ako to funguje, pred podpisom úverovej zmluvy si dajte jasnú odpoveď od svojho úverového referenta..

Ako sa vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia

Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť plateniu PMI, je nezačať s pôžičkou! Ak kupujete nový dom, ale nebudete mať výrazné zálohy, požiadajte svojho úverového úradníka o návrhy, ako sa vyhnúť PMI.

V minulosti bola populárnou možnosťou hypotéka 80-10-10 alebo piggyback, ktorá využívala kombináciu druhej hypotéky alebo hypotekárneho úveru na bývanie a vašu zálohu na zníženie pomeru úveru k hodnote primárnej hypotéky. Toto môže byť stále dostupné prostredníctvom niektorých veriteľov.

Ale ak už máte hypotéku, ktorá má PMI, máte dve možnosti, ako ju odstrániť:

1. Zoznámte sa s pomerom úveru k hodnote

Ak sa vaša pôžička blíži k hranici 80% alebo k akémukoľvek limitu, ktorý váš poskytovateľ úveru stanovil v počiatočnej dokumentácii o hypotéke, poskytovateľ pôžičky automaticky odstráni PMI. V praxi väčšina veriteľov čaká na 78%, ale ak zavoláte a opýtate sa, odstránia to skôr.

Keďže váš veriteľ vypočíta LTV z pôvodnej kúpnej ceny, budete musieť sledovať aktuálnu trhovú hodnotu vášho domova. Inými slovami, ak sa váš domov zvýšil hodnota, môžete získať odborné posúdenie a predložiť ho veriteľovi ako dôkaz, že hodnota sa zvýšila.

Kým profesionálne hodnotenie zvyčajne stojí niekoľko stoviek dolárov, môžu to byť dobre vynaložené peniaze, ak vás dostanú z platenia PMI o niekoľko mesiacov alebo rokov skôr, ako by ste inak mali..

2. Refinancovanie hypotéky

Pred refinancovaním hypotéky zvážte náklady s mesačnými úsporami. Tiež sa uistite, že porovnávate jablká s jablkami. Inými slovami, ak máte 25 rokov na vašej aktuálnej pôžičke, požiadajte veriteľa o ponuku na 25-ročnú hypotéku na vašu aktuálnu sumu zostatku na pôžičke a zistite, ako sa tieto čísla spočítajú.

Ak váš súčasný úver vyžaduje PMI a nový by to neurobil, a ak spĺňate podmienky na nižšiu úrokovú sadzbu, pravdepodobne bude mať zmysel refinancovanie. Povedzme napríklad, že vaša súčasná pôžička vyžaduje pomer pôžičky k hodnote 70%, aby ste mohli prestať platiť PMI, a vaša súčasná pôžička k hodnote je 75%.

Ak sa váš úver od doby, keď ste požiadali o pôvodnú hypotéku, zlepšil, možno budete môcť refinancovať novú hypotéku, ktorej hranica pre PMI je 80%. To znamená, že za novú hypotéku by ste nemuseli platiť PMI.

Ale aby ste zistili, či vám toto refinancovanie skutočne šetrí peniaze, pozrite sa, ako dlho trvá vrátenie vašich nákladov na zatvorenie prostredníctvom mesačných úspor a uistite sa, že budete v dome tak dlho. Znova, a to sa nedá preháňať, uistite sa, že porovnávate jablká s jablkami pri kontrole úverových kotácií: nová úverová lehota a zostatok musia byť rovnaké ako pri súčasnej hypotéke..

Záverečné slovo

Platenie súkromného hypotekárneho poistenia je často nevyhnutnou cenou, ak si chcete kúpiť dom bez významnej zálohy. Musíte však porozumieť podmienkam vašej súčasnej hypotekárnej zmluvy a vypočítať pomer úveru k hodnote, aby ste sa vyhli plateniu dlhšie, ako je nevyhnutne potrebné..

Navyše, vedieť, kedy a ako odstrániť PMI, zníži váš mesačný hypotekárny účet. Postupujte podľa vyššie uvedených tipov a nabudúce, keď požiadate o hypotéku, uistite sa, že rozumiete pravidlám PMI a požiadajte o vysvetlenie pred podpis.

Platíte súkromné ​​hypotekárne poistenie? Aké kroky podniknete na odstránenie hypotekárneho úveru??