Čo je hypotéka REIT (mREIT) - definícia, riziká a vhodnosť

V poslednej dobe rastie záujem o skupinu REITov nazývaných mREIT, ktoré tiež platia vysoké dividendy, ale predstavujú trochu iný súbor rizík..

Čo je MREIT?

„M“ znamená „hypotéka“, pretože mREIT sú špeciálnou skupinou REIT, ktoré zakladajú svoje investície do nehnuteľností na hypotekárnom trhu. Z veľkej časti to znamená, že MREIT kupujú hypotéky na sekundárnom hypotekárnom trhu - inými slovami, kupujú hypotekárne dlhy..

Keď banka požičia peniaze niekomu, kto si kúpi dom, banka predá túto hypotéku hypotekárnemu kupujúcemu (napríklad MREIT) a keďže sadzby hypoték sú viazané na trh so štátnymi dlhopismi, aj mREIT sú úzko spojené s týmto trhom..

Druhy mREITov

Ak je založený MREIT, zvyčajne sa špecializuje na jeden typ hypotekárneho dlhu. Niektoré spoločnosti kupujú iba hypotéky, ktoré sú podporované federálnou agentúrou ako Fannie Mae, Freddie Mac alebo Ginnie Mae. Vyberajú si tieto hypotéky, pretože sú kryté federálnou zárukou, a preto existuje nižšie riziko zlyhania, čo znamená, že sú tiež menej ziskové.

Iné mREIT, niekedy nazývané neagentúrne mREIT, sa špecializujú na hypotéky, ktoré nie sú garantované federálnou agentúrou. Majú tendenciu vyplácať vyššie dividendy, najmä preto, že existuje vyššie riziko zlyhania hypotéky.

Vlastnené akcie

Investori môžu nakupovať do týchto mREITov nákupom akcií spoločností, ktoré sú verejne obchodované na burze cenných papierov. Ako čiastočný majiteľ spoločnosti dostávajú akcionári dividendy z MREIT - a práve tu prichádzajú tieto atraktívne vysoké výnosy..

Rovnako ako iné verejné spoločnosti, hodnota MREIT stúpa a klesá, pretože trh prehodnocuje hodnotu spoločnosti. Ak sa investori domnievajú, že MREIT sa stane menej ziskovým, pretože pre neho je drahšie získavať peniaze alebo pretože hypotéky budú nedostatočne výkonné, cena akcií klesne. Pretože veľa investorov vníma MREITy ako zdroj pasívneho príjmu vďaka týmto vysokým dividendám, odpisujú sa aj MREIT akcie, ak si investori myslia, že dividendy klesnú.

zdanenie

Aj keď vysoké dividendové výnosy môžu byť atraktívne, MREIT dividendy by sa nemali brať za nominálnu hodnotu. Dôvodom je, že mREITové spoločnosti musia platiť najmenej 90% svojich príjmov akcionárom podľa zákona, čo znamená, že príjem nie je zdanený REIT, ale namiesto toho je zdanený ako bežný príjem akcionárovi. MREITNÉ dividendy sa preto nepovažujú za kvalifikované dividendy, ktoré sú oprávnené na preferované daňové zaobchádzanie, ale sa považujú za bežné dividendy a zdaňujú sa s hraničnou daňovou sadzbou pre akcionárov. Preto, čím vyššia je vaša daňová sadzba, tým menej budete profitovať.

Keďže REIT sú zdaňované bežnou sadzbou príjmu a nie nižšou dividendovou sadzbou, môžu byť veľmi neefektívnym spôsobom, ako z pasívneho hľadiska získať pasívny príjem. Pre niektorých ľudí je to irelevantné, ale ak príjem z investície REIT presunie investora do skupiny s vyššou daňou z príjmu alebo ak sú už v jednom, bolo by pre investora pravdepodobne múdrejšie zvoliť si nižšie výnosy z akcií s dividendami. ktoré sú zdaňované nižšou dividendovou sadzbou.

Existuje jeden spôsob, ako sa vyhnúť daňovej sankcii pri dividendách REIT: Ponechajte si REIT podiely na dôchodkovom účte s odloženým daňovým poplatkom, aby ste sa vyhli tomu, aby sa tieto dividendy REIT úplne pridali k vášmu zdaniteľnému príjmu, kým stále pracujete.

VKLADY a dlhopisy

Jedným z hlavných faktorov, ktorý ovplyvňuje ziskovosť a výnos z dividend, je zmena na dlhopisovom trhu. mREITy nielen kupujú hypotéky s reinvestovaným ziskom z činností spoločnosti. V skutočnosti, keďže toľko ziskov spoločnosti ide investorom, musí si spoločnosť požičať peniaze, aby mohla kúpiť hypotéky.

Tu sa trh s dlhopismi stáva rozhodujúcim pre operácie mREIT. Jednoducho povedané, MREIT si požičiava peniaze za úrokové sadzby krátkodobých dlhopisov a požičiavajú ich za úrokové sadzby blízke vyšším dlhodobým úrokovým sadzbám dlhopisov - keď kupujú hypotéky, tieto peniaze v podstate požičiavajú pri súčasných úrokových sadzbách hypotéky. Keďže úrokové sadzby hypoték sú viazané na vyššie, dlhodobé úrokové sadzby dlhopisov, zisky MREIT sú priamo úmerné rozdielu (alebo „rozpätiu“) medzi mierami krátkodobých a dlhodobých dlhopisov..

Keďže úrokové sadzby hypoték sú viazané na úrokové sadzby dlhopisov, je potrebné, aby sa investor na trhu MREIT pozrel na trh s dlhopismi, ako aj na trhy s nehnuteľnosťami a hypotéky, aby pochopil tento potenciálny zisk. Čím väčšia je medzera medzi úrokovými mierami krátkodobých a dlhodobých dlhopisov, tým je rentabilnejšie podnikanie MREIT. Ak Federálny rezervný systém dodrží svoj prísľub udržania nízkych úrokových mier, rozpätia dlhopisov by mali zostať veľké a MREIT dividendy by mali zostať vysoké.

Najväčšou hrozbou pre MREIT je zvýšenie krátkodobého výnosu štátnej pokladnice. To je čiastočne dôvod, prečo sa mREIT stali populárnymi v priebehu celého roka 2012. V januári predseda Ben Bernanke oznámil zámer Fedu udržať sadzby na nízkej úrovni do konca roka 2014, čo v podstate zaručuje ziskové marže MREITov na tri roky. Sľub pokračovať v vkladaní hotovosti v rámci QE3 v septembri tiež spôsobil ďalšie skokové ceny MREIT, rovnako ako vyhlásenie Bernankeho, že Federálny rezervný systém plánuje udržiavať nízke sadzby do roku 2015..

Riziká a úskalia pre investorov MREIT

Skôr ako dôjdete a naplníte svoje portfólio partiou MREITov, je treba zvážiť niekoľko bodov. Napriek tomu, že potenciálny zisk môže byť vysoký, rizikoví investori riskujú stratu peňazí v základnej cene akcie a tiež znížením dividend.

1. Dividendové rezy
Niekoľko MREITov v posledných rokoch znížilo vyplácanie dividend. Existuje mnoho možných dôvodov: zlyhané pôžičky, zlá správa a zmenšujúce sa príležitosti na sekundárnom hypotekárnom trhu. A keďže MREIT dividendy sú veľmi citlivé na výkyvy úrokových sadzieb dlhopisov a na množstvo hotovosti v ekonomike, ak sa Federálny rezervný systém rozhodne zvýšiť úrokové sadzby, mREIT by bola prvou stratou hodnoty.

2. Hypotekárne zlyhanie a refinancovanie
Vyššie náklady na prijaté úvery a pôžičky by ovplyvnili všetky hypotéky, ale individuálne hypotéky môžu byť tiež zranené slabými pôžičkami. Ak dôjde k omeškaniu hypotéky v držbe MREIT, stratí MREIT peniaze. Aj keď sú hypotéky zvyčajne veľmi diverzifikované medzi rôznymi hypotékami, stále sú obmedzené na jeden trh, a preto im chýba rozmanitosť, aby vydržali kolaps na hypotekárnom trhu..

Ak by ďalšia katastrofa, ako je hypotekárna kríza s hypotékami, spôsobila zlyhanie držiteľov hypotéky pri ich hypotékach, mohlo by to zničiť trh MREIT. Existuje však jeden spôsob, ako zmierniť toto riziko: Niektoré MREIT investujú iba do hypoték zabezpečených agentúrami, ako sú pôžičky Fannie Mae a Freddie Mac. Keďže tieto pôžičky agentúr majú vládnu záruku USA, sú nižšie riziko ako neobchodné mREITy a zvyčajne ponúkajú nižší dividendový výnos..

Druhý extrém je však rovnako zlý: Ak bude hypotéka splatená skoro, tak MREIT stratí aj peniaze, pretože už nebude dostávať úrok z tohto dlhu a bude musieť kúpiť nový dlh. Vysoká miera refinancovania hypoték v roku 2012 ublížila niektorým MREITOM, a hoci si aj naďalej môžu požičiavať peniaze za nízke sadzby a nakupovať hypotéky, tieto hypotéky pravdepodobne budú mať nižšie sadzby.

3. Prevádzkové straty
Po tretie a čo je najhoršie, mnohé z najväčších mREITov pracujú s malým ziskom alebo stratou. Ak bude mREIT naďalej pracovať so ziskom menším, ako je suma, ktorú musí vyplatiť na dividendy, bude potrebné túto dividendu znížiť. Ak sa tieto zníženia dividend oznámia, zvyčajne klesne aj cena akcií MREIT. Samozrejme, ak spoločnosť bude fungovať dostatočne dlho so stratou, podnik prestane fungovať a akcie budú bezcenné.

V druhom štvrťroku 2012 vykázali niektoré z najväčších MREIT podľa trhovej kapitalizácie straty v miliónoch dolárov a prevádzkové marže od -30% do -60%. Dôvodom je, že dlhodobé úrokové sadzby dlhopisov poklesli, čím sa zúžilo rozpätie medzi krátkodobými a dlhodobými úrokovými mierami dlhopisov, keďže investori hľadali bezpečný trh s dlhopismi..

Keďže žiadna spoločnosť nemôže fungovať naveky so stratou, tieto sklamajúce výnosy vyvolávajú nepríjemné otázky o udržateľnosti zhodnocovania MREIT, ak sa rozpätia dlhopisov budú naďalej zužovať. Vynára tiež otázku, do akej miery sú špekulácie a riziká na trhu MREIT, pretože tieto straty zasiahli spoločnosti práve vtedy, keď sa ich akciové ceny prudko zvyšovali..

4. QE3 a riziko predplatenia
Nedávne rozhodnutie Federálneho rezervného systému o začatí tretieho kola kvantitatívneho uvoľňovania (QE3) je ďalším problémom pre MREIT. QE3 je na rozdiel od svojich predchodcov zameraná na hypotekárne záložné cenné papiere - Fed plánuje nákup neobmedzeného množstva týchto cenných papierov mesačne, až kým ekonomika nevyzerá lepšie..

Tieto cenné papiere sú tie isté, do ktorých investuje MREIT, takže toto oznámenie ich priamo ovplyvňuje. Ak bude Federálny rezervný systém agresívnejším hráčom na trhu, môžu mať držitelia hypotéky viac možností refinancovať. To je zlé pre mREIT, pretože refinancovanie znamená, že hypotéka, ktorú drží, je splatená skoro - a príjem, ktorý zarobili z úrokových platieb, sa zastaví.

Na druhej strane môže mať QE3 pozitívnejší vplyv na sekundárny hypotekárny trh. Tým, že povzbudzuje viac upresnení, vytvára väčšiu hypotekárnu aktivitu, a tým viac obchodných príležitostí pre MREIT. Keďže tiež udržiava nízke úrokové sadzby krátkodobých dlhopisov, malo by zostať veľké rozpätie medzi krátkodobými a dlhodobými dlhopisovými sadzbami, čo by MREITOM umožnilo požičiavať si peniaze za oveľa nižšiu sadzbu, než akú požičiavajú..

5. Obmedzený kapitál
Keďže tieto spoločnosti musia akcionárom vrátiť 90% svojich príjmov, sú veľmi obmedzené v tom, ako môžu spravovať a reinvestovať svoje zisky, čo sťažuje rast v dobrých časoch a udržanie nad vodou v zlých časoch. Vďaka tomu je štruktúra REIT zo svojej podstaty riskantnou záležitosťou. Kompromisom pre toto riziko je oveľa vyšší krátkodobý dividendový výnos, ale tento kompromis nie je vždy udržateľný.

vhodnosť

Keďže mREIT sú volatilné a hypotekárny trh, trh s nehnuteľnosťami a trh s federálnymi vládnymi dlhopismi ich ľahko ovplyvňujú, predstavujú rizikovú stávku. Vďaka ich vysokým výnosom a priamej platbe ziskov pre investorov sa z nich v krátkom čase stáva veľkým zdrojom hotovosti.

Okrem toho ponúkajú likvidnú formu investovania do nehnuteľností a prístup k profesionálnemu riadeniu. Nákupom akcií v MREITe môžu jednotliví investori nepriamo požičiavať peniaze ľuďom na hypotekárnom trhu. Ak si myslíte, že dôjde k oživeniu na realitnom a hypotekárnom trhu, MREIT sú jedným zo spôsobov, ako túto stávku dosiahnuť.

Mladší a agresívnejší investori, ktorí sami nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť, ale bývajú v oblasti nehnuteľností, by mohli chcieť zvážiť MREIT. MREIT však môžu mať aj miesto vo vyspelejších portfóliách, pokiaľ percento, ktoré tvoria, nie je väčšie, ako si investor môže dovoliť stratu.

Záverečné slovo

Úskalia v mREIToch neznamenajú, že by sa im malo vždy vyhnúť. Využívaním dlhopisových spreadov, ktoré sú reálne predvídateľné a ponúkajú likviditu na trhu s nehnuteľnosťami, poskytujú MREITS cennú službu a príležitosť pre investorov, aby odovzdali svoje prostriedky odborníkom, ktorí môžu hrať trhy s dlhopismi aj na trhu s nehnuteľnosťami, aby dosiahli zisk..

Pred investovaním sa však pozrite na tieto dvojciferné dividendové výnosy bez ohľadu na to, ako sa prvýkrát objavia. Pri pohľade na súvahu MREIT, výkazy o peňažných tokoch a minulú výkonnosť môžu investori získať dobrý prehľad o tom, či sa oplatí investovať do spoločnosti a či môžu znášať riziko..

Aké sú vaše názory na investovanie do mREITS?