Kúpa druhého rekreačného domu - klady a zápory, čo je potrebné zvážiť

Znížia sa ceny? Nie je možné povedať, ale Stan Humphries, hlavný ekonóm v Zillowe, hovorí: „Je hlúpy blázon, keď sa snažím časovať dno pre ekonómov - aj pre kupujúcich a predávajúcich. Ak nájdete dom, ktorý máte radi a chcete byť v ňom na dlhú dobu, teraz je potenciálne vhodný čas na brodenie sa na trh. “

Výhody vlastníctva druhého domu

Či už ste milovníkom horských svahov v Colorade alebo Utahu, milovníkom pláží v južnej Kalifornii a na Floride, alebo potenciálnym dôchodcom, ktorý sa snaží uniknúť zo severovýchodného pobrežia zasneženého snehom pre široké otvorené slnečné územia Arizony alebo Juhu. V Texase sú k dispozícii domy na uspokojenie širokej škály rozpočtov. Rovnaké výhody vlastníctva domu sa vzťahujú aj na majiteľa kondomínia v Bostone alebo sídla na statku v Hot Springs vo Virgínii..

1. Dlhodobý zisk
Zatiaľ čo všetky aktíva v krátkodobom horizonte kolíšu, hodnota dovolenkových nehnuteľností si s väčšou pravdepodobnosťou udrží svoju hodnotu a zhodnotí sa jednoducho preto, že sa nachádzajú v populárnych oblastiach s geograficky obmedzenou ponukou. K dispozícii je konečný pobrežie alebo hora, na ktorom je možné stavať domy, a iba 18 jamiek na golfovom ihrisku.

Nehnuteľnosti, ako napríklad akcie, dlhopisy a iné investície, však vždy kolísali, pokiaľ ide o ich hodnotu, a pravdepodobne tak budú aj v budúcnosti pokračovať. Preto si uvedomte, že neexistuje žiadna záruka, že druhý dom sa v budúcnosti predá za vyššiu cenu.

2. Daňové odpočty
Mnoho ľudí, ktorí vlastnia druhé domovy, ich dáva prednosť tomu, aby boli neobsadení, keď sa nepoužívajú na osobné potešenie. Ak povolíte a účtujete nájomné za užívanie nie dlhšie ako dva týždne ročne, úrok z hypotéky a dane z nehnuteľnosti sú odpočítateľné z vášho hrubého príjmu. Inými slovami, na daňové účely môžete s touto hypotékou zaobchádzať rovnako ako s hypotékou na svoje hlavné bydlisko.

3. Príjem z prenájmu
Ak sa rozhodnete prenajať si svoj dom, ale nehnuteľnosť používate aj osobne, budete musieť určiť, či máte nárok na odpočet prevádzkových nákladov. Ak to chcete zistiť, spočítajte dni, v ktorých ste nehnuteľnosť prenajali. Ak ste nehnuteľnosť obsadili menej ako 10% dní, v ktorých ste si prenajali, alebo menej ako dva týždne - podľa toho, čo je väčšie - môžete si odpočítať všetky prevádzkové náklady domu vrátane úrokov, energií, poplatkov za upratovanie, údržby trávnika a správy. poplatky. Ak potrebujete pomoc pri určovaní toho, čo máte nárok na odpočet, kontaktujte daňového odborníka alebo si prečítajte publikáciu IRS 527 o prenájme dovolenky.

Nájomné sa líši v závislosti od ročného obdobia a obľúbenosti letoviska. Vo väčšine letovísk sú týždenné poplatky za prenájom v hlavnej sezóne zvyčajne rovnaké alebo vyššie ako mesačná splátka hypotéky, ktorá vám umožní zlomiť sa s ročnou obsadenosťou približne 30% z hľadiska cash flow.

4. Známe
Návrat na rovnaké miesto a čas od času môže byť ukľudňujúci, keď sa zoznámite a budete s miestom spokojní. Umožňuje vám slobodu byť sám sebou a príležitosť rozšíriť dlhodobé priateľstvá s obyvateľmi - môžete sa stať súčasťou sociálnej štruktúry.

5. Pohodlie
Schopnosť pohodlne skladovať predmety, ktoré sa používajú výlučne v druhom dome, zjednodušuje cestovanie a balenie. Lyžiarske vybavenie mojej rodiny spolu s mimoriadnym zimným oblečením bolo uložené v našom dome v Breckenridge, Colorado, čo nám umožňuje ľahko vykonávať neplánované výlety na víkendový lyžovač bez problémov s balením alebo obavou, ak by naše lyže dorazili na ten istý let leteckých spoločností..

6. Štart odchodu do dôchodku
Aj keď môžeme milovať miesta, kde pracujeme a žijeme, každé miesto má svoje nevýhody. Ak napríklad žijete v Texase, letá s teplotami nad 100 stupňov sú brutálne. Ľudia v Chicagu, Philadelphii a ďalších severných mestách často nenávidia každoročný boj so snehom.

Spoločným cieľom odchodu do dôchodku je mať miesto ústupu na obdobie roka, ktoré sa nám najviac nepáči v našom hlavnom bydlisku. Umiestnenie a kúpa druhého domu pred odchodom do dôchodku vám umožňuje zažiť výhody azylu pred skutočným odchodom do dôchodku, čas na opravu a zmenu vašich plánov, ak je realita iná ako sen.

7. Miesto pre stretnutia
Miesta vyvolávajú spomienky na ľudí, vzťahy a dobré časy. Ako člen veľkej rozšírenej rodiny som si vždy užíval každoročný Deň nezávislosti, ktorý sa konal v dome môjho bratranca pri jazere. Stretnutia sa začali, keď som bol malý chlapec, keď môj otec a jeho dvaja bratia veľa kúpili na veľkom jazere v západnom Oklahome a pokračovali narodením svojich detí a vnúčat. Každoročná návšteva sa stala tradíciou, ktorá udržiavala našu stále rastúcu rodinu pri šírení po celom regióne a krajine.

Nehmotný prínos vlastníctva a odovzdávania majetku z generácie na generáciu - najmä domov, ktorý bol a bude miestom mnohých šťastných stretnutí - je nevyčísliteľný..

8. Prístup k iným dovolenkovým domom
Mnoho druhých domov sa nachádza v oblastiach, ktoré ľudia radi navštevujú - letoviská, golfové ihriská, hory, morské pobrežia - a ich príťažlivosť je univerzálna. V dôsledku toho vlastníci na jednom mieste často zariadia, aby obchodovali s časom vo svojom dome s časom v dome nachádzajúcom sa v inom regióne. Toto sa označuje ako domáca ústredňa.

Ako partner v dome v Pebble Beach v Kalifornii som raz vymenil týždeň v dome na karibskom ostrove dva týždne v dome (so kuchárom a hospodárkou). Majiteľ domu v St. Maarten chcel vziať svojich kamarátov na dlhý golfový výlet na známe ihriská Pebble Beach, zatiaľ čo som chcel vziať svoju rodinu na predĺženú plážovú dovolenku. Výmena fungovala dobre pre obe strany.

Nevýhody vlastníctva druhého domu

Vlastníctvo druhého domu bez ohľadu na miesto nie je pre každého.

1. Počiatočné nákupné náklady
Väčšina ľudí má vyššie očakávania, pokiaľ ide o nehnuteľnosť, ktorú majú v úmysle vlastniť, a nie o nájom. Tieto očakávania sa môžu prejaviť vo vysokých cenách.

V populárnych oblastiach, kde je obmedzený priestor, môže byť cena domu vyššia ako cena vášho primárneho domu. Okrem toho noví majitelia domov zvyčajne znášajú náklady na vybavenie nového nákupu všetkým, od nábytku po bielizeň a riad, náklady, ktoré môžu ľahko prekročiť 25% až 33% kúpnej ceny..

2. Vysoké hypotéky
V nedávnej minulosti boli veritelia na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie vážne upálení, a preto sa môžu zdráhať požičať si nový nákup. Percento zálohy a úroková sadzba z akejkoľvek hypotéky bude pravdepodobne vyššia pri dovolenkovej nehnuteľnosti. V závislosti od umiestnenia, stavu a trhovej hodnoty nehnuteľnosti (ako aj od vášho vlastného finančného stavu a úverovej histórie) si typická hypotekárna hypotéka na bývanie neobývané majiteľom zvyčajne vyžaduje od 20 do 30 rokov, a to od 20 do 30 rokov. % akontácie z predajnej ceny (čím vyššia je akontácia, tým ľahšie nájdete ochotného veriteľa).

3. Údržba domu
Ako majiteľ domu alebo člen skupiny majiteľov domov ste zodpovední za všetku údržbu domu. Ak dôjde k prasknutiu potrubia alebo k úniku strechy, musíte zaplatiť za opravu. Môžete tiež byť ten, kto identifikuje problém, zariadi inštalatéra alebo elektrikára a stretne ich na mieste. V niektorých prípadoch môžete celú návštevu stráviť prácou na nehnuteľnosti, čo určite nie je to, čo ste očakávali, keď ste snívali o vlastníctve..

4. Čas cesty
Je pravdepodobné, že druhý dom sa bude nachádzať hodiny od vášho hlavného bydliska, čo si vyžaduje buď dlhé cesty autom alebo lety leteckých spoločností. Možnosť využitia domu na krátke víkendové výlety závisí výlučne od vzdialenosti, ktorú musíte prejsť. Ak uvažujete o kúpe domu na druhej strane krajiny, plánujte ísť menej často, ale zostaňte dlhšie..

5. Nepružnosť
Ak platíte značné množstvo peňazí každý mesiac za druhý dom, môže sa vám zdať, že je potrebné neustále a výhradne navštevovať nehnuteľnosť, aby ste zdôvodnili svoju investíciu. V dôsledku toho by ste si mali byť istí, že vaše návštevy sa vám budú v budúcnosti páčiť 5 až 10 rokov, rovnako ako aj dnes. Domy nie sú likvidné investície - ak sa rozhodnete predať, môže trvať niekoľko mesiacov alebo dokonca rokov, kým získate požadovanú cenu.

Kroky na kúpu rekreačného domu

Kúpa domu, či už primárneho bydliska alebo dovolenkového miesta, môže byť komplikovaným procesom a významným finančným záväzkom. Vykonaním správnych krokov však môžete túto skúsenosť čo najbolestivejšie.

1. Určite ideálnu polohu
Rekreačné oblasti majú zvyčajne širokú škálu nehnuteľností, aby vyhovovali rôznym rozpočtom. Čím väčšia je oblasť, ktorú ste ochotní zvážiť, tým je pravdepodobnejšie, že nájdete nehnuteľnosť, ktorá vyhovuje vášmu vlastnému rozpočtu. Musíš napríklad žiť pri oceáne alebo na určitom horskom svahu, alebo by si bol ochotný ísť na pláž alebo k lyžiarskemu vleku??

2. Stanovte cenové rozpätie
Vlastnenie druhého domu by malo byť príjemné, nie zdroj neustálej finančnej námahy. Na účely cenového rozpätia predpokladajte, že vaša záloha, náklady na zatvorenie a vybavenie bude 33% z kúpnej ceny. Inými slovami, ak máte 50 000 dolárov v hotovosti, vaše počiatočné cenové rozpätie by malo byť medzi 130 000 a 170 000 dolárov.

3. Zvážte čiastočné vlastníctvo
Zatiaľ čo väčšina dovolenkových nehnuteľností sa prevádza prostredníctvom skutkových úkonov (kupujúci získa zaznamenaný dokument preukazujúci jeho vlastníctvo v konkrétnom identifikovanom nehnuteľnom majetku), čiastkové vlastníctvo nehnuteľností je alternatívou, ktorá sa stala populárnou v 90. rokoch. To umožňuje kupujúcemu presnejšie priradiť jeho predpokladané využitie nehnuteľnosti k nákladom alebo naopak umožňuje kúpiť drahšiu nehnuteľnosť za rovnakú investíciu..

Ak napríklad investor nakúpi zlomkový úrok za 100 000 dolárov s právom užívať nehnuteľnosť 30 dní v roku, hodnota zakúpenej nehnuteľnosti môže byť až 1,2 milióna dolárov (12 investorov * 100 000 dolárov = 1,2 milióna dolárov). Zvyčajne je veľký rozdiel vo vzhľade, ubytovaní a schôdzkach medzi 100 000 a 1 000 000 nehnuteľnosťami.

Čiastočné vlastníctvo sa líši od časovo vymedzeného užívania nehnuteľností. S čiastočným vlastníctvom vlastníte časť nehnuteľnosti, zatiaľ čo v prípade timeshare vlastníte len právo použitie nehnuteľnosť. Tento rozdiel predstavuje daňové výhody zlomkového úroku, ako aj schopnosť ťažiť z akéhokoľvek zvýšenia ceny nehnuteľnosti.

Čiastočné vlastníctvo aj časovo vymedzené užívanie nehnuteľností si vyžadujú koordináciu s ostatnými vlastníkmi, aby sa vyhradil čas v nehnuteľnosti. Ak plánujete nehnuteľnosť využívať vo väčšej miere alebo ak nechcete rokovať s externou agentúrou, môžete si vytvoriť súkromné ​​partnerstvo na nákup a vlastníctvo určitého majetku..

Môj dom na Pebble Beach bol zdieľaný s dvoma partnermi a bolo to perfektné usporiadanie. Rokovali sme s miestnym realitným agentom o správe údržby nehnuteľnosti za malý mesačný poplatok, aby sme sa nemuseli zaoberať krajinármi, upratovačmi domu alebo miestnymi službami, keď sme boli na mieste, vďaka čomu sa náš dovolenkový dom stal skutočným útočiskom..

4. Zapojte miestneho realitného agenta
Pri hľadaní dovolenkového domu svojich snov je neoceniteľná pomoc miestneho realitného agenta. Dobrý agent vás môže sprevádzať procesom nákupu, pomôže vám nájsť hypotekárne financovanie a môže byť schopný správu nehnuteľnosti, keď ste preč. Aj keď kupujete zlomkový úrok od realitného developera, môže vám nehnuteľnosť pomôcť získať lepšiu ponuku.

Záverečné slovo

Priateľ nedávno zakúpil časť majetkového podielu v dome v exkluzívnom golfovom stredisku v Austine v Texase, kde jeho dcéra bude navštevovať vysokú školu. Štvorizbový dom, luxusne zariadený a udržiavaný, zahŕňa golfové a kúpeľné oprávnenia v národnom golfovom stredisku. Predávajúci, majiteľ stavebnej spoločnosti, bol ochotný predať úrok za menej ako pôvodnú cenu pred ôsmimi rokmi v dôsledku zmien v stavebníctve a následnú potrebu plošne znížiť jeho osobné výdavky.

V skutočnosti bol môj priateľ schopný kúpiť časť domu pod jeho stavebnými nákladmi. Z jeho pohľadu má teraz dovolenkový dom tri mesiace v roku za cenu, ktorá je nižšia ako náklady a problémy spojené s prenájmom hotelových izieb, platením strediskových poplatkov alebo nákupom drahých jedál v reštauráciách. Príležitosti sú tam - teraz je čas začať hľadať svoj vysnívaný dovolenkový dom.

Ak už vlastníte druhý dom, urobte to znova?

(fotografický kredit: Bigstock)