Ako refinancovať hypotéku u vás doma

Pred podaním žiadosti si uvedomte, čo od vás bude hypotekárny veriteľ požadovať, aký typ hypotéky hľadáte (a nie) a či má zmysel refinancovať teraz alebo čakať.

Ak ste pripravení na refinancovanie, postupujte podľa týchto krokov a získajte najlepšiu možnú ponuku pre svoju novú hypotéku.

5 krokov na refinancovanie hypotéky

1. Pripravte si finančnú kontrolu

Veritelia potrebujú úplný finančný obraz, aby ste zistili, či si môžete dovoliť novú splátku hypotéky. Predtým, ako to poskytnete, je však najlepšie skontrolovať svoje financie sami.

Najprv skontrolujte svoju kreditnú správu. Ak zistíte akékoľvek nepresnosti, požiadajte ich, aby ich opravili. Nechcete, aby materiálne nepresnosti zhoršovali vaše kreditné skóre alebo zvyšovali úrokovú sadzbu, ktorú ponúkate.

Ďalej si dajte dokopy dokumentáciu. Každý bankový alebo hypotekárny maklér, s ktorým pracujete, bude vyžadovať určité položky. Najlepšie je tiež skontrolovať tieto položky ako prvé, takže nemusíte čeliť žiadnym prekvapeniam:

Dôkaz o príjmoch vrátane daňových priznaní, výplatných pások alebo bankových výpisov
Nedávne ocenenie vášho domova (najmä ak nemáte veľa vlastného imania)
Aktuálne úverové skóre a úverové správy
Účty na daň z nehnuteľnosti

2. Stanovte požadovanú hypotéku

Refinancovanie hypotéky vám dáva šancu na „do-over“. Ak ste nedostali to, čo ste chceli prvýkrát, využite príležitosť a prispôsobte svoju novú hypotéku bližšie vašim potrebám.

Vaše kreditné skóre sa tiež mohlo zlepšiť po niekoľkých rokoch včasných splátok hypotéky a teraz môžete získať vyššiu úrokovú sadzbu ako predtým. Ale skôr, ako začnete nakupovať, rozhodnite sa, čo chcete, zo svojho refinancovania.

Ako dlho si chcete požičať??
Možno budete chcieť štruktúrovať svoju refinancovanú hypotéku na splácanie v rovnakom termíne ako pôvodná hypotéka. Napríklad, ak ste spočiatku mali 30-ročnú hypotéku a refinancovali sa v šiestom roku, doba platnosti novej hypotéky by bola 24 rokov.

Môžete tiež získať dlhšie alebo kratšie obdobie, ako ste mali pôvodne. Ak sú úroková sadzba a poplatky rovnaké, pri dlhšej lehote dostanete nižšiu platbu. Avšak, pretože to bude trvať dlhšie, kým sa vyplatí, nakoniec zaplatíte viac úrokov. Ak chcete splácať svoj domov rýchlejšie a platiť menej úrokov, bude vhodnejšia kratšia doba pôžičky, napríklad 15 alebo 20 rokov, pokiaľ si môžete dovoliť vyššie platby..

Chcete hypotéku s pevne stanovenou úrokovou sadzbou?
Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) bola pred pätnástimi rokmi prakticky neslýchaná. Teraz sú však bežne dostupné a sú často jednou z prvých možností, ktoré úverový referent predstavuje.

Väčšina hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou má pevnú úrokovú sadzbu už od niekoľkých mesiacov do viac ako piatich rokov. Po tomto bode sa úroková sadzba upraví podľa indexu úrokových sadzieb, ako napríklad LIBOR. Výhodou ARM je, že úroková sadzba v prvých rokoch je veľmi nízka v porovnaní s 30-ročnou fixnou sadzbou. Tieto hypotéky majú tendenciu sa ľahšie kvalifikovať.

Ak ste si istí, že u vás doma nezostanete dlhšie ako počiatočné obdobie s pevnou sadzbou, môže byť dobrou voľbou ARM. Ak však hypotéku budete držať aj po tomto bode, vaša úroková sadzba sa pravdepodobne zvýši a vaše platby možno budú dokonca nedostupné.

Okrem toho ste vystavení riziku zvyšovania sadzieb. V skutočnosti sa mnoho ľudí, ktorí refinancujú, teraz dostávajú z ARM a na hypotéky s pevne stanovenou sadzbou. Bohužiaľ, je to čiastočne preto, že úveroví dôstojníci tieto pôžičky v minulosti skresľovali.

Napríklad, ak vám správca úveru povie, že sadzba je pevne stanovená, opýtajte sa ho, ako dlho je stanovená. Pretože mnohí ľudia požadujú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou „30 rokov“, niektorí bezohľadní veritelia predložia 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou, ale nespomínajú, že sadzba je stanovená iba na dva roky. Toto je jeden z dôvodov, prečo je nevyhnutné pred podpísaním dôkladne skontrolovať všetky úverové dokumenty.

Čo má teraz váš domov hodnotu?
Keďže ceny domov rastú a klesajú, možno nebudete vedieť, koľko vlastného imania máte doma. Výška vlastného imania je jednoducho suma, ktorú váš dom stojí za to, mínus to, koľko dlhujete za svoju hypotéku a akékoľvek úverové linky, domáce kapitálové pôžičky alebo druhú a tretiu hypotéku..

Je to dôležité, pretože na získanie kvalifikácie na refinancovanie zvyčajne potrebujete určitý kapitál. To znamená, že aj keď máte málo vlastného kapitálu alebo ste hore nohami na hypotéku, stále sa môžete kvalifikovať na refinancovanie prostredníctvom programu podporovaného domácimi výrobkami za dostupnú domácnosť. Tradičnými prostriedkami môže byť ťažké alebo nemožné získať hypotéku na dom s menej ako 10% -ným kapitálom, alebo nemusíte mať nárok na dostatočne nízku sadzbu, aby sa náklady na refinancovanie oplatili..

Zrážate iný dlh do svojej hypotéky?
V niektorých prípadoch môže byť chytré kombinovať úverovú linku pre domáci kapitál, pôžičku na vlastný kapitál alebo druhú hypotéku s vašou primárnou hypotékou pri refinancovaní. To vám umožní získať lepšiu mieru dlhu a prípadne ho rýchlejšie splatiť.

Ak však uvažujete o presunutí dlhu z kreditnej karty s vysokým úrokom na novú hypotéku, najprv starostlivo zvážte možné následky. Napríklad to, čo bolo kedysi nezabezpečeným úverom z kreditnej karty a ktoré bolo možné splniť v prípade bankrotu, sa zaistí vo vašej domácnosti. Inými slovami, vystavujete svoj domov riziku, ak nemôžete splatiť sumu, ktorú ste vložili do hypotéky.

Ak na splácanie akéhokoľvek dlhu používate existujúci domáci kapitál, nevyhnutne znížite výšku vlastného imania vo vašej domácnosti a budete pravdepodobne musieť zaplatiť súkromné hypotekárne poistenie alebo PMI. Kvôli PMI môže niekedy stať, že váš dlh HELOC alebo kreditnej karty bude oddelený, aj keď sú vyššie. PMI sa vo všeobecnosti vyžaduje, keď máte vo svojom dome menej ako 20% vlastného imania a náklady sa od veriteľa mierne líšia.

Aký dobrý je váš kredit?
Dobrý hypotekárny maklér vám môže poskytnúť údaje o sadzbách, na ktoré sa budete kvalifikovať na základe svojho kreditného skóre. Ak nemôžete získať nárok na nižšiu sadzbu, je menej pravdepodobné, že by vám rafinán prospel. Uistite sa, že viete, akú sadzbu musíte dostať na požadovanú dobu pôžičky, aby sa refinancovanie oplatilo.

Po zodpovedaní týchto otázok zapojte informácie do hypotekárnej kalkulačky, aby ste odhadli platby, aby ste mohli lepšie porovnávať ponuky veriteľov a zistiť, ktoré z nich sú „príliš dobré na to, aby to bola pravda“.

Bude vám uložený preddavok??
Keďže veritelia profitujú z úrokov, ktoré platíte, ich zisk klesá, ak splácate hypotéku skôr, ako sa očakávalo, refinancovaním alebo predajom vášho domu. Preto do rovnice zaviedli trochu istoty (pre seba) prostredníctvom sankcie za hypotéku.

Hypotéka so zálohovou platbou vám v zásade účtuje poplatok navyše, ak by ste refinancovali alebo predali svoj domov v priebehu niekoľkých prvých rokov od uzatvorenia hypotéky. Toto trestné obdobie je často medzi tromi a piatimi rokmi, ale môže byť až desať rokov alebo dlhšie. Navyše, účtovaná pokuta je často strmá, napríklad šesťmesačný úrok, ak splatíte pôžičku skôr.

Prečo by ste teda chceli zaplatiť penále za novú pôžičku? Mnoho ľudí nie. Na druhej strane je to tak, že vám môže priniesť nižšiu sadzbu. Prijatie pokuty za predčasné splatenie je riskantné, pretože nikdy neviete, čo vám na vás život hodí a kedy sa budete musieť pohnúť. To znamená, že ak ste si istí, že odteraz budete v rovnakých domácich rokoch, preskúmajte výhodu pridania penále pred vyplatením úveru a hľadajte ten, ktorý vás penalizuje iba v prípade refinancovania a nie v prípade predaja.

3. Určte najlepší čas na refinancovanie

Ak chcete refinancovať z ARM, mohli by ste prísť o potenciálne úspory, ak tak urobíte pred uplynutím pôvodnej nízkej sadzby. Existujú však aj ďalšie faktory, ako napríklad smerovanie úrokových sadzieb a trhu s nehnuteľnosťami na bývanie.

Napríklad, ak máte dva roky pred úpravou sadzby ARM, ale váš vlastný kapitál sa pohybuje okolo 20%, môžete sa rozhodnúť prefinancovať teraz, takže nebudete musieť platiť PMI, ak sa hodnota vášho domu zníži. Zistite od svojho hypotekárneho správcu, kedy sa vaše sadzby začnú meniť, a porovnajte potenciálne riziká a výhody pobytu v ARM o niečo dlhšie v porovnaní s refinancovaním..

Na druhej strane možno budete chcieť načasovať refinancovanie podľa iných udalostí, napríklad čakať, až budete mať dva roky v súčasnej práci, splácať dlhy alebo ušetriť peniaze na refinančné náklady. Každý z týchto faktorov môže uľahčiť proces kvalifikácie úveru alebo znížiť vašu platbu. Keďže žiadosť o refinancovanie poškodí vaše kreditné skóre, pred odoslaním žiadosti je najlepšie počkať, kým sa nezaväzujete. V opačnom prípade môže byť ťažšie kvalifikovať sa, ak proces zastavíte a reštartujete, povedzme o šesť mesiacov neskôr.

Ďalším hľadiskom je, ako dlho plánujete zostať vo svojom dome. Keďže refinancovanie zvyčajne stojí 2 000 až 4 000 dolárov v závislosti od veľkosti vašej hypotéky a miesta, kde bývate, uistite sa, že vám náklady vrátite skôr, ako sa pohnete. Všeobecné pravidlo je, že ak nemáte v pláne žiť vo svojom dome najmenej dva roky, refinancovanie vás bude stáť viac peňazí, ako ušetrí..

4. Vyžiadajte si konzultácie o pôžičke

Refinancovanie hypotéky je vo všeobecnosti jednoduchšie a rýchlejšie ako získanie pôvodnej hypotéky, takže nie je nedostatok bánk a maklérov, ktorí by chceli pomôcť..

Poskytovatelia úverov požičiavania. Dobré miesto pre začiatok je webová stránka ako Lending Tree, ktorá vám umožňuje získať cenové ponuky od niekoľkých rôznych veriteľov. Jednoducho vyplníte jeden formulár a poskytnú vám informácie viacerým poskytovateľom pôžičiek, ktorí budú súťažiť o ponúknutie nízkych sadzieb. Majte na pamäti, že najnižšie sadzby a nízke náklady na zatváranie zvyčajne nie sú ruka v ruke.
Hypotekárny maklér alebo úverový dôstojník. Ak ste s nimi mali dobré skúsenosti, môžete sa obrátiť aj na hypotekárnych maklérov alebo úverových agentov, ktorí vám pomohli s pôvodnou hypotékou. Môžu tiež poskytnúť informácie o tom, na aké druhy sadzieb sa môžete kvalifikovať a ako vyzerá trh skôr, ako sa prihlásite.
Úverová únia alebo banka. Družstevné záložne nie vždy ponúkajú najkonkurenčnejšie sadzby, najmä pri väčších úveroch ako hypotéka. Ale ak máte dlhoročný vzťah s vašou družstevnou záložňou alebo bankou, možno budete mať dobrý obchod.

Bez ohľadu na to, či sa rozhodnete pre spoluprácu s miestnou bankou alebo družstevnou záložňou, významnou bankou alebo sprostredkovateľom, vaša lojalita by mala byť voči vašej peňaženke. Starostlivo zvážte ponuky zo všetkých strán, aby ste čo najlepšie určili, ktorý je pre vás vhodný. Pozrite sa na celkové náklady na refinancovanie (vrátane počiatočných bodov, zľavových bodov, poistenia titulu a ďalších poplatkov) a nezameriavajte sa iba na náklady na hotovosť alebo vašu platbu. Veritelia sa stali veľmi kreatívni pri poskytovaní pôžičiek, ktoré sú v skutočnosti „vysokými nákladmi“, sa zdajú byť „lacnými“.

Pri kontrole rôznych ponúk tiež skontrolujte, či jablká porovnávate s jablkami. Inými slovami, potvrďte, že každá kotácia, ktorú dostanete, sa týka rovnakého typu pôžičky - tej, ktorú ste požadovali. Bohužiaľ, niektorí bezohľadní veritelia vám ukážu úžasné „ponuky“, ktoré vás navijú. Neskôr zistíte, že „dohoda“ sa týkala úplne iného typu pôžičky, ako je 6-mesačná ARM. V skutočnosti, ak požiadate o 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou a úverový referent vám ukáže 30-ročnú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou so 6-mesačnou pevnou lehotou, vstaňte a odíďte!

5. Náklady mimo kapsu

Musíte zvážiť, či zaplatiť náklady na refinancovanie mimo vrecka alebo ich zabaliť do pôžičky. Aj keď veritelia ponúknu nízke alebo žiadne spresnenie nákladov, uvedomte si, že mnohí z nich jednoducho zabalia náklady do pôžičky, ktorá sa má vyplatiť neskôr..

Preskúmajte ponuky, ktoré dostanete, aby ste určili, ako budú uhradené náklady na zatváranie a ako budú ovplyvnené podmienky úveru zahrnutím týchto nákladov v porovnaní s platením za ne. Nezabúdajte, že ak financujete svoje zatváracie náklady, bude vám trvať dlhšie, kým ich uhradíte. Balenie záverečných nákladov v rámci pôžičky vám však môže umožniť refinancovanie, aj keď nemáte k dispozícii dostatok hotovosti na pokrytie nákladov.

Záverečné slovo

Najdôležitejšia vec pri nákupe refinancovania je prísť k stolu pripravená a skontrolovať všetko, čo ste povedali alebo „zaručené“. Toto územie si stále dáva pozor. Nenechajte sa zasvätiť tomu, aby ste si našli ľahkú cestu a „dôverovali“ každému.

Neskôr by ste mohli napríklad zistiť, že obchod, o ktorom ste si mysleli, že je príliš dobrý na to, aby to bola pravda, v skutočnosti prišiel s predplatným, ktorý vám zabráni predať váš dom. Urobte si láskavosť a urobte si domáce úlohy. Nezabúdajte tiež, že hypotéka je hypotéka bez ohľadu na to, kde ju dostanete, a väčšina sa po podpise okamžite predá inému správcovi..