Daňové implikácie a dôsledky krátkeho predaja alebo vylúčenia

Za normálnych okolností, ak nesplácate úver alebo dosiahnete vyrovnanie za menej ako celú splatnú sumu, váš veriteľ vydá daňový formulár 1099 za rok, v ktorom došlo k omeškaniu, čo vás núti zahrnúť nezaplatenú - alebo „odpustenú“ - časť dlhu ako príjem z daňových priznaní. Ak by sa to stalo, museli by ste platiť daň z „príjmu“, ktorý vám nikdy neprešiel cez vaše ruky. To môže byť veľmi frustrujúce, nehovoriac o náročnom rozpočte. V závislosti od výšky odpusteného dlhu môžu byť dodatočné príjmy - a výsledná daň z toho - značné.

Našťastie dane nemusia nevyhnutne oslabiť liečivé účinky odpustenej pôžičky. Koncom roku 2007 schválil Kongres zákon o odpustení dlhu na základe hypotéky, ktorým poskytoval daňovú úľavu miliónom ľudí, ktorí boli nútení vyrovnať hypotekárne úvery za menej ako dlžnú sumu. Podľa IRS:

Zákon o odpustení dlhu za hypotéku z roku 2007 všeobecne umožňuje daňovníkom vylúčiť príjem z vyrovnania dlhu v mieste ich hlavného bydliska. Dlh znížený prostredníctvom reštrukturalizácie hypotéky, ako aj hypotekárny dlh odpustený v súvislosti so zabránením prístupu na trh, majú nárok na toto odpustenie. Toto ustanovenie sa uplatňuje na odpustené dlhy v kalendárnych rokoch 2007 až 2012. Na toto vylúčenie je možné uplatniť až 2 milióny dolárov odpusteného dlhu (1 milión dolárov, ak sa manželia podávajú samostatne). [dôraz bol pridaný]

Zákon sa vzťahuje nielen na zabavenie majetku, ale aj na krátke predaje alebo vyrovnanie dlhov na vašom primárnom pobyte za menej ako plnú dlžnú sumu..

Ako funguje zákon o odpustení dlhu na hypotéku

Aj keď zákon pomôže znížiť vašu daňovú povinnosť, nezníži to množstvo administratívy, s ktorou sa budete zaoberať. Na získanie daňovej úľavy je potrebné zaznamenať a nahlásiť možný príjem. Ak splatíte dlh za menej, ako sa oplatí, mal by váš veriteľ vydať formulár 1099-C (zrušenie dlhu). Tento formulár uvádza reálnu trhovú hodnotu vášho domu tesne pred uzavretím trhu a výšku odpusteného dlhu. Daňové dôsledky odpustenia dlhu sú uvedené a vypočítané na základe daňového priznania na formulári 982.

Budete musieť nahlásiť dva potenciálne daňové dôsledky:

1. Výnosy zo zrušenia alebo odpustenia dlhu
2. Možný zisk z dispozície domu

Na výpočet zrušenia dlhu na formulári 982 odpočítajte reálnu trhovú hodnotu domu (ako je uvedené v 1099-C, rámček 7) od celkovej sumy dlhu tesne pred uzavretím trhu. Bude predstavovať číslo väčšie ako nula príjem odpustenia dlhu a mali by sa uviesť v riadku 21 (iné príjmy) na strane 1 vášho daňového formulára 1040. Rovnako ako u väčšiny prvkov daňového poriadku existujú výnimky a výnimky, o ktorých budeme diskutovať.

Ak chcete vypočítať zisk z dispozície domu, odpočítajte si upravený základ v domácnosti - to, čo ste zaplatili za dom, plus hlavné vylepšenia domácnosti, ktoré zvyšujú hodnotu - od reálnej trhovej hodnoty domu pri vylúčení (opäť od 1099 ° C, riadok 7). Ak je hodnota domu pri uzavretí trhu vyššia ako váš upravený základ, budete mať zisk podliehajúci hláseniu na formulári 1040, dodatku D (Kapitálové zisky a straty)..

Čo nie je pokrytý

Všimnite si použitie slova „všeobecne“ vo vysvetlení IRS. Je to pravdepodobne jediné najviac naložené slovo, ktoré sa objavuje v predpisoch IRS. A táto nejednoznačná úniková doložka slova sa v ich nariadeniach objavuje pomerne často. V tomto prípade to znamená, že sa nevzťahuje na všetky zabavenia a krátke predaje, takže musíte vedieť, či vám akt môže skutočne pomôcť alebo nie..

Existujú dve významné a významné výnimky zo zákona:

1. Druhé domy a investičné nehnuteľnosti nie sú predmetom zákona. Ak veriteľ odpustí váš dlh niektorému z týchto typov nehnuteľností, môžete musieť nahláste to ako príjem. Ustanovenia zákona sa vzťahujú iba na vás hlavné bydlisko.
2. Možno ešte dôležitejšie je, že podľa zákona môžete vylúčiť iba prepustenie zadlženosť hlavného bydliska. To je dlh používaný na nákup, výstavbu alebo podstatné zlepšenie vášho hlavného bydliska alebo na refinancovanie dlhu, ktorý vznikol na tieto účely. Jednoducho povedané, ak ste refinancovali svoju hypotéku na bývanie (iba raz alebo viackrát) a vybrali si hotovosť prevyšujúcu pôvodný dlh, nemôžete vylúčiť akýkoľvek odpustený dlh z výplaty vašej refi. Musíte ho nahlásiť ako zdaniteľný príjem.

Napríklad, ak ste v minulom roku dali hypotéku vo výške 180 000 dolárov na dom v hodnote 200 000 dolárov a potom hodnota vzrástla na 250 000 dolárov, možno ste refinancovali, aby ste dostali ďalšie peniaze na splatenie kreditných kariet. Rozdiel medzi pôvodnou hypotékou a novou hodnotou, v tomto prípade 70 000 dolárov, sa považuje za zdaniteľný príjem po vylúčení alebo krátkom predaji..

Ak dôjde k zlyhaniu trhu s nehnuteľnosťami a banka zabaví doménu v hodnote 190 000 dolárov, zvyšných 60 000 dolárov, ktorým odpustil váš veriteľ, je zdaniteľné. Ak sa dom vylúči nižšie jeho pôvodná hodnota, povedzme na 160 000 dolárov, zatiaľ čo zatiaľ čo 70 000 dolárov je stále zdaniteľných, 20 000 dolárov odpusteného dlhu (suma pod hodnotou pôvodnej hypotéky) stále spadá pod ochranu zákona.

Podobne budú vylúčené aj úverové linky vlastného kapitálu a druhé hypotéky, ktoré môžete získať po zakúpení vášho domu. Ak však výťažok použijete na výrazné zlepšenie vášho domova, tieto peniaze budú chránené.

Niekoľko dobrých správ: Aj keď sa ocitnete v jednej z výnimiek zo zákona, môžete vylúčiť až 250 000 dolárov (500 000 dolárov, ak sa podáte spolu). raz vylúčenie zisku z primárneho bydliska.

Ak nemáte kvalifikáciu

Ak sa ocitnete v jednej z týchto výnimiek alebo ak IRS zistí ďalší dôvod, prečo vás ich „všeobecne“ klauzula blokuje, stále nájdete úľavu v iných častiach daňového poriadku..

1. bankrot. Ak váš dom a hypotéka sú zahrnuté a zbavené konkurzu, odpustený dlh nie je všeobecne zdaniteľný.
2. Pôžičky bez možnosti vrátenia. V niektorých štátoch sú pôžičky na bývanie „bez postihu“, čo znamená, že opravné prostriedky vášho veriteľa v prípade zlyhania sú obmedzené na hodnotu majetku zabezpečeného pôžičkou. Veriteľ môže nie prenasledujte svoje ďalšie aktíva v snahe uspokojiť dlh. Odpustenie jednorázového úveru nepredstavuje zdaniteľný príjem pre dlžníka. Hypotéky sú nerealizované v 12 štátoch (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), ale overte si u svojho zástupcu, či existujú nejaké ďalšie ustanovenia vo vašej komunite..
3. platobná neschopnosť. Ak vaše celkové záväzky prevyšujú vaše celkové záväzky, ste technicky „insolventní“ a odpustený dlh sa môže kvalifikovať v rámci vylúčenia z platobnej neschopnosti. Ak ste v platobnej neschopnosti, IRS zvyčajne nevyžaduje, aby ste do svojho príjmu zahrnuli odpustené dlhy. Ak si myslíte, že patríte do tejto kategórie, obráťte sa na svojho daňového zástupcu. Požiadavky na zdôvodnenie tohto vylúčenia sú značné a budete potrebovať odborníka, ktorý vám pomôže pripraviť podklady.

Záverečné slovo

Dúfajme, že zabránenie prístupu alebo krátky predaj je situáciou, ktorá sa raz za život stretla, ale ak čelíte výzve straty vášho domu, musíte vedieť, aké daňové dôsledky a dôsledky majú skôr, ako sa na vás plížia a spôsobia väčšie škody na vašom rozpočte. Pochopenie zákona o odpustení dlhu na základe hypotéky môže pomôcť zmierniť niektoré bremeno alebo vás prinajmenšom zabráni, aby vás prekvapil váš účtovník alebo IRS..

Určite nechcete riešiť papierovanie, výpočty alebo právne rozhodnutia sami. Nepokúšajte sa riešiť tieto problémy v prípade daňového priznania pripraveného daňovým poplatníkom alebo pomocou bezplatného softvéru na prípravu daní online. Ak máte čo do činenia s odpustením dlhu za nehnuteľnosti, určite by ste sa mali usilovať o usmernenie CPA, najmä ak potrebujete použiť jednu z metód, na ktorú sa nevzťahuje zákon..

Kompletné informácie o zrušení hypotekárneho dlhu sú k dispozícii v publikácii IRS 4681, ktorá je momentálne nedostupná na webovej stránke IRS. Ak si chcete objednať kópiu, kontaktujte priamo IRS na čísle (800) 829-3676 alebo navštívte pobočku IRS.