FHA vs. VA vs. konvenčné hypotekárne úvery - ako sa líšia?

Či už kupujete nový dom na výstavbu alebo starý dom s opravovňou, je veľká šanca, že nemáte dostatok peňazí na kúpu domu. Nákup budete musieť financovať hypotekárnym úverom.

Podobne, ak ste si kúpili svoj domov, keď boli úrokové sadzby vyššie, ale nemáte dostatok hotovosti na splatenie hypotéky v plnej výške, môžete byť pripravení refinancovať svoj nákupný úver. To znamená, že uzatvorenie novej pôžičky na bývanie vám splatí existujúcu pôžičku a zablokuje sa nižšia úroková sadzba, ktorá vám ušetrí tisíce - a možno aj desiatky alebo dokonca stovky tisíc - počas zostávajúcej doby vašej pôžičky..

Druhy úverov na bývanie: nezhodujúce sa a nezhodujúce sa

Úvery na nákup a refinancovanie prichádzajú v mnohých rôznych konfiguráciách. Predtým, ako urobíte ponuku na bývanie alebo sa zaviažete refinancovať svoju aktuálnu hypotéku, budete musieť zhodnotiť svoje možnosti a vybrať si tú, ktorá najlepšie vyhovuje vašim potrebám..

Pôžičky na bývanie je možné rozdeliť do dvoch širokých kategórií: konvenčné a nekonvenčné. Niekedy uvidíte aj odkaz na „vyhovujúce“ a „nespĺňajúce“ pôžičky. Tieto výrazy nie sú synonymá, ale niekedy sa používajú zameniteľne.

Konvenčné vs. nekonvenčné pôžičky: kľúčové rozdiely

Najdôležitejším rozdielom medzi konvenčnými a nekonvenčnými pôžičkami je, že konvenčné pôžičky nie sú vydané alebo kryté federálnou vládnou agentúrou.

Naopak, nekonvenčné pôžičky vydávajú alebo kryjú útvary výkonného odboru vrátane ministerstva veteránskych záležitostí (VA), federálnej správy bývania (FHA, časť ministerstva bývania a rozvoja miest) a ministerstva poľnohospodárstva. (USDA).

Spĺňanie úverových požiadaviek

Najbežnejšie pôžičky sú vyhovujúce, čo znamená, že sa musia riadiť úverovými limitmi stanovenými Federálnou národnou asociáciou hypoték (Fannie Mae) a Federálnou hypotekárnou spoločnosťou pre nehnuteľnosti (Freddie Mac), dvoma kvázi vládnymi podnikmi, ktoré majú obrovský vplyv na americký priemysel požičiavania domácností. Fannie Mae a Freddie Mac zaručujú úvery, ktoré sú v súlade s týmito limitmi, čím zabezpečujú likvidný sekundárny trh s hypotekárnymi úvermi na bývanie.

Limity veľkosti úveru

Aby bolo možné kvalifikovať sa ako vyhovujúci úver, istina úveru nemôže prekročiť tvrdé maximum, ktoré sa každý rok upravuje nahor, aby odrážalo trhové podmienky. V roku 2017 bol tento limit približne 424 000 dolárov pre rodinné domy v kontinentálnom USA a približne 625 000 dolárov vo vysokorýchlostných oblastiach (vrátane Aljašky, Havaja a drahých pobrežných miest, ako sú Seattle a San Francisco)..

Úvery bez vládnych zdrojov s väčšími istinami sa nazývajú jumbo pôžičky. Fannie a Freddie nezaručujú pôžičky spoločnosti Jumbo, takže ich sekundárny trh je menší a rizikovejší.

Oprávnené typy majetku

Oprávnenými typmi nehnuteľností sú rodinné domy s jednou alebo štyrmi rodinami, byty, nové stavebné domy v plánovanom vývoji, bytové družstvá a vyrobené domy. Condos, co-op domy a vyrobené domy však podliehajú určitým ďalším obmedzeniam.

Požiadavky na úver a dlh

Vo väčšine prípadov sú vyhovujúce pôžičky vyhradené pre dlžníkov s dobrým až vynikajúcim úverom. Pre dlžníkov s skóre FICO pod 680 je zriedkavé, aby sa kvalifikovali na poskytovanie pôžičiek, aj keď veritelia majú určitú možnosť rozhodnúť sa pre výnimky. Hlavné ceny sú vyhradené pre majiteľov domov s vynikajúcim kreditom.

Väčšina veriteľov navyše vyžaduje, aby vyhovujúci žiadatelia o úver mali pomer dlhu k príjmu (DTI) nižší ako 43%. Niektorí veritelia sú prísnejší a vyžadujú pomer menej ako 36%. V niektorých prípadoch však môžu ukazovatele DTI stúpnuť nad 50%, hoci úrokové sadzby pôžičiek s vysokým DTI budú pravdepodobne vyššie. Váš pomer dlhu k príjmu je definovaný ako podiel (percentuálny podiel) vášho mesačného príjmu vynaloženého na dlhovú službu vrátane nezabezpečených úverových produktov, ako sú kreditné karty a zabezpečených úverových produktov, ako sú bankovky.

V nasledujúcich častiach sa hlbšie ponoríme do rozdielov medzi bežnými hypotekárnymi úvermi, hypotekárnymi úvermi FHA a hypotekárnymi úvermi VA..

Konvenčné hypotekárne úvery: sadzby, podmienky a parametre

Druhy konvenčných pôžičiek

Bežné pôžičky na bývanie prichádzajú v niekoľkých rôznych konfiguráciách. Pokiaľ nie je uvedené inak, tieto typy pôžičiek sa môžu použiť na nákup alebo refinancovanie:

• Fixna sadzba. Úrokové sadzby pôžičiek s pevnou úrokovou sadzbou sú pevne stanovené na celú dobu pôžičky. Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sa pohybujú od 10 do 40 rokov, častejšie sú však 15 a 30 rokov. Vo väčšine prípadov majú dlhodobejšie pôžičky vyššie úrokové sadzby - napríklad začiatkom roka 2018 boli 30-ročné RPMN takmer o 1 percentuálny bod vyššie ako 10-ročné RPM pre dlžníkov s vynikajúcou úverovou hodnotou. Najlepšie ceny sú vyhradené pre hlavných dlžníkov - pre tých, ktorí majú skóre FICO nad 740.
• Nastaviteľný-Rate. Úrokové sadzby pôžičiek s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) zostávajú pevné počas stanoveného počiatočného obdobia. Na konci tohto obdobia sa upravujú smerom nahor a potom sa menia každoročne alebo dvakrát ročne s prevládajúcimi úrokovými mierami (s referenčným štandardom LIBOR alebo iným všeobecne akceptovaným štandardom). Väčšina mechanizmov ARM má pravidelné a celoživotné obmedzenia úrokových sadzieb - zvyčajne 1 až 2 percentuálne body ročne a 5 až 6 percentuálnych bodov počas životnosti úveru, čo znamená, že ARM s pôvodnou sadzbou 4% sa môže zvýšiť iba na 5% alebo 6 % počas jedného roka a 9% až 10% počas celého jeho funkčného obdobia. Počiatočné podmienky môžu byť krátke ako 1 rok a až 10 rokov. Ak sú všetky ostatné veci rovnaké, počiatočné APR APM sú výrazne nižšie ako APR s pevnou sadzbou, hoci vždy stúpnu nad prevládajúce APR s pevnou sadzbou. Niektoré ARM sú konvertibilné, čo znamená, že za určitých okolností ich možno previesť na pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou.
• ARM iba pre záujmy. Úrokové ARM sú štruktúrované ako tradičné ARM, s jedným dôležitým rozdielom: Počas počiatočného obdobia platí dlžník iba úrok z úverového zostatku. To podstatne znižuje platby na začiatku, ale brzdí vytváranie kapitálu a neznižuje istinu úveru. Po počiatočnom období sa pôžička amortizuje a dlžník je zodpovedný za vyplatenie istiny a úrokov. Prechod od výplaty úrokov iba na splátky istiny a úrokov môže byť prudký, takže dlžníci musia potvrdiť, že si môžu dovoliť budúce platby istiny a úrokov skôr, ako si zaistia ARM založené iba na úrokoch. Úrokové ARM iba pre úroky sú často vhodné pre kupujúcich, ktorí očakávajú, že predajú svoje domovy v krátkodobom až strednodobom horizonte, predtým, ako sa naštartujú platby istiny a úrokov a sadzby sa upravia smerom nahor. Niektoré ARM (vrátane úrokov) však nesú sankcie za predčasné splatenie, ktoré sa uplatňujú, keď sú vyplatené v plnej výške v stanovenom časovom rámci..

Záloha

Záloha je rozhodujúcim faktorom pre kupujúcich, ktorí hľadajú úver na kúpu. Refinančné pôžičky si nevyžadujú akontácie, hoci nesú značné náklady na uzavretie.

Historicky požadovali veritelia najmenej 20% -ný pokles od bežných pôžičiek, napr. 40 000 dolárov z 200 000 dolárov. V posledných rokoch sa veritelia stali menej prísnymi. Do roku 2014 mnoho z nich začalo prijímať akontácie až z 3%, napr. 6 000 dolárov na pôžičku 200 000 dolárov.

Bežné pôžičky s nízkym splácaním (splátky pod 10% kúpnej ceny) sa nazývajú konvenčné pôžičky 97. Úrokové sadzby môžu byť pri takýchto pôžičkách vyššie, rovnako ako sú vyššie pre dlžníkov s vedľajšími úvermi. Nezabúdajte, že mnohí veritelia sa vyhýbajú pôžičkám podľa štandardu 97, takže je ťažšie ich nájsť vo vašej oblasti, najmä ak máte vedľajší úver.

Poistenie súkromných hypoték (PMI)

Dlžníci, ktorí odkladajú menej ako 20% z konvenčnej pôžičky, musia platiť súkromné ​​hypotekárne poistenie alebo PMI. Prémie za PMI sa zvyčajne vyplácajú mesačne. V závislosti od pomeru úveru k hodnote (LTV) môžu ročné platby PMI z konvenčných pôžičiek tvoriť až 1% istiny úveru, pričom vyššie pomery LTV vytvárajú vyššie platby PMI..

Záverečné náklady

Existuje veľa hypotekárnych poplatkov, ktorým sa treba vyhnúť, ale väčšina konvenčných pôžičiek stále prichádza so zníženými nákladmi na zatváranie. Medzi najbežnejšie položky patria:

• Dane z predplateného majetku. Kupujúci spravidla musia zaplatiť dane z nehnuteľností, ktoré vzniknú medzi dátumom uzávierky a ďalším dátumom splatnosti dane z nehnuteľností. Sadzby daní sa v rôznych jurisdikciách veľmi líšia, kupujúci by si však na túto položku mali vziať rozpočet najmenej niekoľko sto dolárov.
• Predplatené poistenie nebezpečenstva. Kupujúci musia tiež zaplatiť poistné za prvé roky majiteľa domu, ktoré sa môže pohybovať od menej ako 0,25% do viac ako 1% odhadovanej hodnoty domu.
• Prieskum nehnuteľností a oceňovanie. V závislosti od typu a umiestnenia vašej nehnuteľnosti bude možno potrebné vykonať prieskum. Vo väčšine prípadov stačí relatívne lacný prieskum hypotéky za cenu nižšiu ako 500 dolárov. Budete tiež musieť financovať ocenenie nehnuteľností, ktoré bolo objednané poskytovateľom pôžičky, čo potvrdzuje, že za nehnuteľnosť neplatíte príliš veľa, a tým sa znižuje expozícia veriteľa finančnej strate pri vylúčení. Hodnotenia zvyčajne stoja menej ako 500 dolárov.
• Stanovenie povodní a hodnotenie životného prostredia. Aj keď sa zdá, že nehnuteľnosť nie je náchylná na povodne, na potvrdenie tohto stavu a overenie, či povodňové poistenie nie je potrebné, je potrebné určiť povodeň. Stanovenie povodní zvyčajne stojí 20 až 50 dolárov. V niektorých regiónoch sa môžu vyžadovať ďalšie environmentálne hodnotenia, ako napríklad hodnotenie nebezpečenstva požiaru.
• Domáca inšpekcia. Domáca inšpekcia je voliteľná, ale vysoko sa odporúča, pretože môže odhaliť potenciálne chyby a bezpečnostné riziká skôr, ako sa transakcia stane oficiálnou. Náklady na dôkladné inšpekcie sa pohybujú okolo 500 dolárov.
• Vyhľadávanie titulov a poistenie. Vyhľadávanie titulov potvrdzuje, že predávajúci má právo predať vám nehnuteľnosť - nikto iný nemá platný nárok na svoj titul. Poistenie vlastníctva pokrýva náklady na opravu všetkých problémov objavených pri vyhľadávaní, ako aj akýchkoľvek problémov (vrátane nárokov na majetok), ktoré môžu vzniknúť v budúcnosti. Náklady na vyhľadávanie titulov sú zvyčajne viazané na náklady na poistenie titulov a celý balík zvyčajne prekračuje 1 000 dolárov (jednorazový, splatný pri ukončení)..
• Nahrávanie a prenos. Tieto poplatky pokrývajú náklady na zaznamenanie predaja na príslušnom úrade (zvyčajne na mestskom alebo okresnom úrade) a na formalizáciu prevodu pomocou nástrojov známych ako „známky“. Náklady na nahrávanie a prenos sa zvyčajne pohybujú od 300 do 700 dolárov.
• Poplatok za založenie. Toto je riadková položka typu catch-all, ktorá spája nižšie náklady na uzavretie. Náklady bežne zahrnuté v pôvodnom poplatku zahŕňajú kuriérske poplatky, poplatky za úschovu, poplatky za dokumenty a poplatky za právne zastúpenie. Tieto poplatky by mali byť jasne stanovené v odhade dobrej viery, ktorý dostanete počas procesu zatvárania. Poplatky za založenie sa môžu výrazne líšiť, ale 1% z kúpnej ceny je bežné.
• Zľavové body. Ide o voliteľný, hoci bežný spôsob, ako môžu veritelia zvýšiť výnosy z úverov nad stanovenými úrokovými mierami. Diskontné body sú v zásade vopred zaplatené úroky, pričom každý bod zodpovedá 1% celkovej výšky úveru a znižuje úrokovú sadzbu úveru až o 0,25%. Kupujúci s dostatočnou hotovosťou na záver môžu znížiť svoje prebiehajúce mesačné platby (a zlepšiť hotovostný tok svojej domácnosti) platením bodov.

Hypotekárne úvery FHA: ideálne pre majiteľov domov v domácnosti

Hypotekárne úvery FHA sú poskytované súkromnými poskytovateľmi pôžičiek a sú zaručené Federálnou správou bývania. Úvery určené na nákup homosexuálov s obmedzenými aktívami a menej ako dokonalým úverom sú historicky kľúčovou pomocou pre Američanov s nízkymi príjmami, ktorí hľadajú výhody majiteľstva domu. Až na jednu výnimočnú výnimku musia byť domy, ktoré boli zakúpené alebo refinancované pôžičkami FHA, obsadené majiteľom a použité ako hlavné bydlisko dlžníka..

Pôžičky na kúpu agentúry FHA môžu byť pevne stanovené (hypotekárny úver 203b, ktorý sa vzťahuje na rodinné domy s jednou až štyrmi rodinami, je najbežnejší) alebo s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (pôžička podľa oddielu 251 sa vzťahuje na rodinné domy s jednou až štyrmi rodinami). ). Obe konfigurácie umožňujú rôzne termíny, pričom najbežnejšou možnosťou pevnej sadzby sú termíny 15 a 30 rokov.

Refinančné úvery FHA, ako napríklad produkt zjednodušeného refinancovania FHA, umožňujú vlastníkom domov s dotáciou FHA refinancovať nižšie náklady ako bežné refinančné úvery. Sú k dispozícii aj v konfiguráciách s pevnou a nastaviteľnou sadzbou. Zjednodušené refinančné pôžičky agentúry FHA neobsahujú požiadavky na hypotekárne poistenie (MIP) - obrovskú finančnú pomoc vlastníkom domov s obmedzenými rozpočtami.

Rozdiely medzi FHA a konvenčnými pôžičkami

Pôžičky FHA a konvenčné pôžičky sa líšia niektorými dôležitými spôsobmi:

• Maximálne úverové limity. Na väčšine trhov je maximálna povolená kúpna pôžička FHA 115% priemernej ceny miestneho predaja (zvyčajne sa počíta na úrovni okresu). V kontinentálnom USA je najnižšie maximum 271 050 dolárov (na trhoch s nízkymi nákladmi) a najvyššie maximum je 625 000 dolárov (na trhoch s vysokými nákladmi). Na Aljaške, Havaji a zámorských protektorátoch, ako je Guam, je maximálna hodnota 938 250 USD. Tieto limity sa môžu meniť s prevládajúcimi cenami nehnuteľností na bývanie. V prípade reverzných hypoték (alebo HECM, populárneho produktu FHA) je maximálny povolený úverový limit 625 000 USD na celom kontinentálnom území USA a 938 250 USD na mimo kontinentálnych jurisdikciách. Vyhľadajte svoje miestne limity pomocou kalkulačky hypotekárnych úverov FHA od spoločnosti HUD.
• DTI a pomer bývania. Pôžičky FHA umožňujú vyššie pomery DTI - spoľahlivo až 43% a niekedy aj vyššie. Pomer bývania alebo pomer nákladov na bývanie k príjmu dlžníka môže byť tiež vyšší ako štandardný úverový štandard 28% - až 31%, vo väčšine prípadov.
• Záloha. Pre dlžníkov s skóre FICO 580 alebo lepším môžu byť splátky pôžičky FHA nižšie ako 3,5% z kúpnej ceny, napr. 7 000 dolárov na dom 200 000 dolárov. To je výrazne menej ako historická požiadavka na zálohu vo výške 20% pre konvenčné pôžičky, napr. 40 000 dolárov na dom 200 000 dolárov. Je to tiež menej ako 10% medza výplaty medzi konvenčnými a konvenčnými 97 pôžičkami, napr. 20 000 dolárov na dom 200 000 dolárov.
• Poistenie hypotéky. Poistenie hypotéky je omnoho drahšie pri nákupe pôžičiek FHA a väčšiny refinančných pôžičiek FHA (okrem racionálnych refinančných úverov). Podľa zákona sú dlžníkom účtované paušálne poplatky vo výške 1,75% zo sumy úveru pri ukončení, bez ohľadu na typ úveru, termín alebo sadzbu. Tento poplatok je zvyčajne zabalený do pôžičky, čím sa zvyšuje istina, hoci sa môže vyplatiť aj mimo vrecka. V budúcnosti musia dlžníci, ktorí začínajú s 90% LTV alebo vyššou (o 10% alebo menej), platiť priebežné poistné na hypotéky až do splatenia celého úveru - až 1,05% z výšky úveru každý rok, v závislosti od doby úveru a financovaná suma. Dlžníci, ktorí začínajú s menej ako 90% LTV, musia platiť priebežné poistné po dobu najmenej 11 rokov. Naproti tomu od konvenčných úverových vypožičiavateľov, ktorí začínajú na 80% LTV alebo menej, sa od hypotekárneho poistenia nevyžaduje vôbec. Jediný spôsob, ako môže väčšina dlžníkov FHA zrušiť svoje hypotekárne poistenie, je prostredníctvom zjednodušeného refinančného programu FHA.
• Úrokové sadzby. Ak sú všetky ostatné veci rovnaké, pôžičky FHA na nákup a refinancovanie majú takmer vždy nižšie úrokové sadzby ako porovnateľné bežné pôžičky. Úspory úrokových sadzieb však môžu byť kompenzované vyššími poplatkami za hypotekárne poistenie.
• Požiadavky na úver. Pôžičky FHA majú voľnejšie požiadavky na upisovanie ako bežné pôžičky. Môžete získať pôžičku FHA o 3,5% nižšie so skóre FICO 580 alebo lepším a pôžičku FHA o 5% nižšie so skóre FICO 500 alebo lepším.
• Náklady na zatvorenie platené predajcom. Pôžičky FHA umožňujú predajcom zaplatiť až 6% z kúpnej ceny pri uzatváraní, napr. 12 000 dolárov na dom 200 000 dolárov. To je potenciálne obrovská výhoda na trhoch kupujúcich. Bežné pôžičky obmedzujú uzatváracie náklady platené predajcom na 3% z kúpnej ceny, napr. 6 000 dolárov na dom 200 000 dolárov.
• predpoklad. Pôžičky FHA sú predpokladané, čo znamená, že ich možno previesť z predajcu na kupujúceho s minimálnymi zmenami sadzieb a podmienok. Aj keď predpoklady podliehajú schváleniu FHA a upísaniu veriteľa, ako aj schopnosti kupujúceho pokryť rozdiel (buď v hotovosti alebo prostredníctvom druhej hypotéky) medzi zostávajúcim zostatkom úveru a odhadovanou cenou domu, sú obrovské z hľadiska času a stresu. - sporitelia pre motivovaných predajcov. Bežné pôžičky sa zvyčajne nedajú predpokladať.

Druhy pôžičiek FHA

Okrem pôžičiek od 203b a podľa oddielu 251 pre rodinné domy s jednou alebo štyrmi rodinami majú pôžičky FHA niekoľko ďalších foriem:

• Pôžičky na byty. Známe ako úvery podľa oddielu 234c, kondomíniové úvery s poistením FHA zdieľajú veľa spoločného s 30-ročnými pôžičkami s poistením FHA s fixnou sadzbou pre rodinné domy. Pevne stanovený 30-ročný čas je však jedinou možnosťou financovania nákupu kondomínium financovanou FHA. Na to, aby bolo možné získať pôžičku podľa oddielu 234c, musí byť poskytnutá na kúpu jednotlivej bytovej jednotky v rámci výstavby s najmenej piatimi jednotkami. Požiadavky na obsadenosť vlastníkov sú voľnejšie pre pôžičky podľa oddielu 234c, ale program vyžaduje, aby najmenej 80% pôžičiek poistených FHA v akomkoľvek danom vývoji bolo poskytnuté vlastníkom - obyvateľom..
• Pôžička na bezpečné refinancovanie. Úvery zabezpečené refinancovaním FHA konvertujú konvenčné hypotekárne úvery vrátane pôžičiek, ktoré upadli do delikvencie z dôvodu úprav úrokových sadzieb na konvenčných ARM smerom nahor, na úvery s pevnou úrokovou sadzbou podporované FHA. Ak sa rozhodnete pre refinancovanie v hotovosti, horný limit pôžičiek je 85% LTV. V prípade bezhotovostných refinancovaní je horná hranica 97,75% LTV.
• Zjednodušené refinancovanie FHA. Zjednodušené refinančné pôžičky FHA sú určené na refinancovanie existujúcich pôžičiek FHA bez hodnotenia domácnosti a relatívne nízkych nákladov na zatváranie (zvyčajne menej ako 4% istiny). Požiadavky programu sú dosť zhovievavé na papieri - napríklad môžete technicky refinancovať hlboko podvodný domov a neexistujú žiadne formálne limity príjmu ani zamestnania. Väčšina veriteľov však vyžaduje slušný úver (FICO na 620 alebo vyšší) a overenie zamestnania. Pôžičky tiež nemôžu byť vážne delikventné. Na získanie nároku musí vaša nová pôžička znížiť vašu mesačnú platbu najmenej o 5% (napríklad od 1 000 do 950 USD). Niektorí veritelia ponúkajú možnosť zaúčtovať uzatváracie náklady do istiny úveru, čo vedie k pôžičke s „nulovými nákladmi“, hoci to vedie k vyššej mesačnej splátke počas trvania úveru.
• Hypotéky na konvertovanie vlastného kapitálu (HECM alebo reverzná hypotéka). Pôžičky HECM, známe tiež ako reverzné hypotéky, pomáhajú starším majiteľom-obyvateľom (vo veku 62 a viac rokov) využívať ich vlastný kapitál bez toho, aby predali svoje domovy a odsťahovali sa. Nezvyčajne pre hypotekárny produkt HECM nevyžadujú mesačné platby. Namiesto toho sú ideálnym zdrojom bezcolnej hotovosti pre dlžníkov s pevnými príjmami a obmedzenými aktívami. Avšak z dôvodu ich významných právnych a finančných dôsledkov je najlepšie nevyberať HECM pred konzultáciou s právnikom alebo finančným poradcom..
• Úverová splátka. Úvery s odstupňovanými splátkami alebo úvery podľa oddielu 245 majú spočiatku veľmi nízke mesačné splátky. V priebehu prvých 5 až 10 rokov životnosti úveru sa tieto platby postupne zvyšujú sadzbami medzi 2% a 7,5% ročne. Na konci zvýšeného obdobia plató zostávajú a zostávajú konštantné po zvyšok funkčného obdobia. Úvery s odstupňovanými splátkami sú ideálne pre dlžníkov, ktorí očakávajú, že sa ich príjem v priebehu času výrazne zvýši.
• Pôžička na rast vlastného imania. Známe ako úvery podľa oddielu 245a, rastúce akciové úvery sú v zásade všestrannejšie a finančne odpustiteľné verzie odstupňovaných platobných úverov. Platia pre väčšinu typov bývania vrátane družstevných jednotiek a existujúcich domov určených na rekonštrukciu alebo rehabilitáciu. Ročné zvýšenie platby je postupnejšie ako možnosť odstupňovanej platby - ročné zvýšenie je obmedzené na 5%. Podmienky sú tiež kratšie - max. 22 rokov.

Výhody pôžičiek FHA oproti konvenčným pôžičkám

Tu je zhrnutie hlavných výhod pôžičiek FHA oproti konvenčným pôžičkám:

• Požiadavky na voľné upisovanie (kreditné skóre)
• Požiadavky na nižšie zálohy (až 3,5% pre dlžníkov s FICO 580 alebo lepšou)
• Pravdepodobnosť (môže byť prevedená z predajcu na kupujúceho s minimálnym trením)
• Vyšší príspevok na záverečné náklady platený predajcom
• Nižšie úrokové sadzby
• Voľnejšie DTI a požiadavky na pomer bývania

Nevýhody pôžičiek FHA oproti konvenčným pôžičkám

A zásadné nevýhody pôžičiek FHA v porovnaní s konvenčnými pôžičkami:

• Splátky hypotekárneho poistenia vopred požadované podľa zákona o úveroch na nákup a neefektívnych refinančných úveroch (1,75% z výšky úveru)
• Vyššie priebežné poistné na hypotekárne poistenie (až do 1,05% z výšky úveru ročne)
• Hypotekárne poistenie nie je možné zrušiť okrem zjednodušeného refinancovania
• Nižšie zaručené úverové limity na nízkorozpočtových trhoch (nevýhodné pre špičkových kupujúcich v týchto oblastiach)
• Domy musia byť obývané majiteľmi a majú bydlisko

VA Hypotekárne úvery: skvelé pre vojenské rodiny

Program VA na pôžičky na bývanie, ktorý bol schválený zákonom o úprave stavu pracovníkov z roku 1944 (SRA), pomáha súčasným a bývalým servisným zástupcom realizovať sen o vlastníctve domu. Rovnako ako pôžičky FHA, väčšina pôžičiek VA je poskytovaná súkromnými poskytovateľmi pôžičiek a je podporovaná Ministerstvom pre záležitosti veteránov - nejde o priame pôžičky podľa VA. Rovnako ako pôžičky FHA, pôžičky VA sa môžu použiť iba na domy obývané majiteľmi, ktoré sa kvalifikujú ako primárne rezidencie dlžníkov..

Úvery VA môžu financovať nákupy a refinančné úsilie. Rovnako ako FHA a konvenčné pôžičky, sú k dispozícii v širokej škále konfigurácií, vrátane 15- a 30-ročných fixných sadzieb a rôznych podmienok s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Úrokové sadzby sú zvyčajne porovnateľné s bežnými úvermi a vyššie ako úvery poskytované FHA.

Požiadavky na oprávnenosť

Požiadavky na akceptovateľnosť pôžičky VA sa do istej miery líšia v závislosti od odvetvia, dátumu a trvania služby.

Spravidla majú služobníci v službe v služobnom pomere po ukončení služby po 180 po sebe idúcich dňoch služby, niekedy len za 90 po sebe nasledujúcich dní. Veteráni vrátane záložníkov a príslušníkov národnej gardy sú oprávnení po 90 až 180 po sebe idúcich dňoch služby kedykoľvek a počas svojej kariéry. Záložníci a personál národnej gardy, ktorí nevidia aktívnu službu, sú oprávnení po šiestich po sebe nasledujúcich rokoch služby. Škodlivé výboje sú diskvalifikujúce.

V tabuľke spôsobilosti VA nájdete ďalšie informácie o kvalifikácii a podrobnosti o žiadosti o osvedčenie o spôsobilosti (CoE)..

Rozdiely medzi VA a konvenčnými pôžičkami

Okrem požiadaviek na spôsobilosť na služby sa pôžičky VA a konvenčné pôžičky líšia niekoľkými základnými spôsobmi:

• Poplatok za financovanie. Najväčší a najnákladnejší rozdiel medzi pôžičkami VA a konvenčnými pôžičkami je poplatok za financovanie VA. Poplatok za financovanie VA je jedinečný poplatok, ktorý sa nevzťahuje na konvenčné pôžičky alebo pôžičky FHA. Výrazne sa líši v závislosti od odvetvia služieb, typu úveru a výšky splátok, ale vo všeobecnosti uprednostňuje prvopočiatočníkov alebo refinancovateľov s predchádzajúcimi skúsenosťami z aktívnej služby a pod hranicou 90% LTV. V prípade nákupu a splácania refinančných úverov sa poplatky za financovanie zvyčajne pohybujú od 1,25% do 3,3% z istiny úveru, napr. 2 500 až 6 600 USD pri pôžičke 200 000 dolárov. Pokiaľ ide o refinančné pôžičky bezhotovostné, môžu predstavovať iba 0,50% z istiny úveru.
• Maximálna výška úveru. Úvery VA sú na väčšine trhov garantované až do výšky 424 100 USD, avšak toto obmedzenie sa môže meniť podľa trhových podmienok. Ak vás váš veriteľ schváli pre väčšiu pôžičku, môžete si ju vziať zadarmo, VA však nepreberá nadmernú zodpovednosť. Na trhoch s vyššími nákladmi môže VA zaručiť väčšie pôžičky.
• Záloha. Jednou z najväčších výhod pôžičky od VA je nedostatok požiadavky na zálohu na menšie pôžičky. Ak máte nárok na pôžičku od VA, môžete potenciálne financovať celú kúpnu cenu vášho domu. Výhoda bez platby však má kľúčové praktické obmedzenie: zvyčajne je obmedzená na štvornásobok štandardného nároku na VA vo výške 36 000 dolárov na kupujúceho alebo 144 000 dolárov. Väčšie pôžičky si vyžadujú zálohy, aj keď nie nevyhnutne 10% -né preplatky, ktoré bežne požadujú bežní veritelia.
• Poistenie hypotéky. Úvery VA nevyžadujú hypotekárne poistenie, aj keď je LTV vyššia ako 80%.
• Požiadavky na úver. Štandardy upisovania úverového programu VA nie sú také voľné ako štandardy programu FHA. Väčšina veriteľov vyžaduje, aby sa kvalifikovali minimálne skóre FICO 620, výnimky však môžu byť stanovené prípad od prípadu (napríklad dlžníci s vysokými príjmami).
• Záverečné náklady. Poskytovatelia pôžičiek podľa zákona nemôžu posudzovať určité typy nákladov na zatváranie pôžičiek VA. Patria sem honoráre advokáta, poplatky za zverenie práv, poplatky za upisovanie a poplatky za spracovanie dokumentov. Namiesto týchto podrobne rozpísaných poplatkov môžu veritelia určiť poplatky za pôvod až do 1% z výšky úveru.
• predpoklad. Rovnako ako pôžičky FHA, aj pôžičky VA sa dajú získať so súhlasom VA a kvalifikáciou kupujúcich.

Typy pôžičiek VA

Pôžičky VA majú niekoľko rôznych foriem:

• Kúpna pôžička. Pôžičky na nákup VA nevyžadujú žiadne peniaze - inými slovami, prípustná hodnota LTV je až 100%. S určitými obmedzeniami môžu byť použité pre existujúce detašované domy, domy postavené podľa špecifikácií (nová výstavba), bytové jednotky, vyrobené domy a pozemky a projekty na nákup a obnovu (podobné ako rehabilitačný úver FHA 203k)..
• Peňažná refinančná pôžička. Podobne ako bežné pôžičky a pôžičky refinancované spoločnosťou FHA, refinančné pôžičky VA nahrádzajú pôvodnú pôžičku a poskytujú dlžníkovi jednorazovú sumu, ktorú môžu použiť podľa vlastného uváženia. Táto paušálna suma môže byť až 100% vlastného imania dlžníka v domácnosti - napríklad ak dlžník dlhuje 100 000 dolárov za dom v hodnote 200 000 dolárov, môže v hotovosti získať až 100 000 dolárov. Peňažné refinančné pôžičky majú zvyčajne nižšie úrokové sadzby ako pôžičky, ktoré nahrádzajú. Pôvodný (refinancovaný) úver nemusí byť nevyhnutne úver VA.
• Refinančný úver na zníženie úrokovej sadzby (IRRRL). IRRRL, ktoré sa tiež nazývajú refinančné pôžičky VA Streamline (alebo jednoducho zjednodušené refinancovanie), sú špeciálne navrhnuté na refinancovanie existujúcich pôžičiek na nákup VA bez druhej žiadosti o pôžičku VA. Neexistuje žiadna možnosť výplaty, s výnimkou vyčlenenia 6 000 dolárov na energeticky efektívne projekty na zlepšenie domácnosti.
• Americký priamy úverový program (NADL). Navrhnuté špeciálne pre členov služby a veteránov indiánskeho pôvodu, pôžičky NADL poskytuje priamo VA. Sú vždy nakonfigurované ako 30-ročné pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou. Podľa VA sa NADL môžu použiť iba na „financovanie nákupu, výstavby alebo vylepšenia domov vo spolkovej krajine spolkovej krajiny (rezervačný pozemok) alebo na refinancovanie predchádzajúcej NADL na zníženie úrokovej sadzby.“

VA tiež poskytuje dva rôzne typy prispôsobených grantov na bývanie, ktoré sú pôžičkami bez pôžičky pre veteránov s ťažkým trvalým zdravotným postihnutím. Tieto granty sú určené na financovanie výstavby, nákupu alebo dodatočného vybavenia bývania prispôsobeného zdravotne postihnutým veteránom so zdravotným postihnutím a ich rodinám. Nemusia sa splácať.

Výhody pôžičiek VA oproti konvenčným pôžičkám

Uvádzame rýchlu rekapituláciu hlavných výhod pôžičiek VA oproti bežným hypotékam:

• Nevyžadujú sa žiadne zálohy na konkrétne pôžičky
• Nevyžaduje sa žiadne hypotekárne poistenie
• Assumability
• Vysoké limity na refinancovanie pôžičiek (hotovostné vyplatenie až do výšky 100% vlastného imania v domácnosti)
• Nízke náklady na racionálne refinančné pôžičky
• Obmedzenia týkajúce sa uzatvárania typov nákladov a hodnôt

Nevýhody pôžičiek VA oproti konvenčným pôžičkám

A ich hlavné nevýhody:

• Poplatok za financovanie VA požadovaný vopred
• Obmedzené len na servisných technikov, veteránov a ich rodiny
• Limity výšky úveru, ktoré môžu znevýhodňovať kupujúcich na trhoch s vysokými nákladmi
• Domy musia byť obývané majiteľmi a majú bydlisko

Záverečné slovo

Ak žijete v metropolitnej oblasti definovanej sčítaním ľudu, je pravdepodobné, že budete mať nárok na bežný úver, VA alebo FHA. Ak ste však časťou široko otvorených priestorov, vaša najlepšia možnosť na pôžičku na bývanie by mohla byť tá, o ktorej sme sa zmienili iba v tomto dokumente: pôžička USDA.

S podporou Ministerstva poľnohospodárstva USA sú pôžičky USDA určené špeciálne pre nákupcov, ktorí sa prvýkrát usilujú usadiť mimo metropolitných oblastí definovaných sčítaním ľudu, v ktorých žije veľká väčšina Američanov. Pre tých, ktorí sa kvalifikujú, je úverový program USDA neuveriteľne veľkorysý - ponúka 100% financovanie (bez peňazí), ultra nízke úrokové sadzby a zľavnené PMI. Predtým, ako požiadate o konvenčnú pôžičku alebo o jednu z najbežnejších nekonvenčných alternatív, urobte si láskavosť (a svoju peňaženku) a pozrite sa na tento nepolapiteľný, potenciálne lukratívny produkt financovania nehnuteľností..

Ak chcete zvýšiť svoje šance na schválenie hypotéky, prečítajte si tento článok: 6 tipov na schválenie hypotekárneho úveru na bývanie.

Ktorý z rôznych hypotekárnych úverov - FHA, VA alebo konvenčný - je pre vás ten pravý?