Ako vypočítať pomer dlhu k príjmu pre hypotéku alebo pôžičku

Aj keď nepotrebujete encyklopedické vedomosti o všetkých zložkách dobrého kreditného skóre alebo o aspektoch spojených s rozhodnutiami o upisovaní pôžičiek, neubližuje vám to, čo páči veriteľom potešenie - a čo ich vypína..

Okrem vlastného úverového skóre je jednou z metrík hodných ďalšieho vyšetrovania aj pomer dlhu k príjmu.

Je ťažké zveličiť centrálny vzťah medzi príjmami a príjmami a procesom upisovania. Ak je váš pomer príliš vysoký, je pre vás ťažké zaistiť si osobné pôžičky a iné typy úverov za primeranú cenu. To môže mať vážne následky pre váš životný štýl a osobné finančné zdravie, o niektorých z nich sa budeme podrobnejšie zaoberať nižšie.

Čo potrebujete vedieť o pomere dlhu k príjmu: ako je vypočítaný, prečo je dôležitý, jeho obmedzenia ako ukazovateľa finančného zdravia a čo môžete urobiť pre zlepšenie vášho osobného pomeru alebo pomeru domácnosti.

Aký je pomer dlhu k príjmu?

Je to celkom jednoduchý koncept.

Porovnáva sa váš pomer dlhu k príjmu čo dlhuješ proti čo zarobíš. Z matematického hľadiska ide o kvocient vašich mesačných záväzkov vydelený vašim hrubým mesačným príjmom: R  = D/ja, kde D je váš celkový dlh, I je váš celkový príjem a R je váš pomer dlhu k príjmu.

Ako vypočítať pomer dlhu k príjmu

Pomer dlhu k príjmu môžete vypočítať v štyroch jednoduchých krokoch:

1. Pridajte svoje dlhy. Najskôr si spočítajte všetky svoje dlhy. Povinnosti bežne používané na výpočet pomeru dlhu k príjmu zahŕňajú hypotéku (vrátane viazaných daní a poistenia) alebo nájomné, platby autom, študentské pôžičky, osobné (a iné) pôžičky, pôžičky na pôžičky, ktoré spolu podpísaná (dôležitá riadková položka pre rodičov s dospelými deťmi s dlhovým zaťažením), výživné, podpora dieťaťa, pôžičky do vlastného kapitálu a minimálne platby kreditnou kartou (aj keď účtujete viac). Toto nie je úplný zoznam dlhov, ktoré môžu ovplyvniť váš pomer dlhu k príjmu. Ak si nie ste istí, čo váš veriteľ hľadá, obráťte sa priamo na svojho úradníka pre úver.
2. Vylúčte výdavky, ktoré sa nepovažujú za dlhy. Čitateľ pomeru dlhu k príjmu zahŕňa iba výdavky považované za dlhy. Nejde o celkové zúčtovanie vašich mesačných záväzkov. Nefaktorové náklady bežne zahŕňajú platby za služby (ako je voda a elektrina), väčšina druhov poistenia (vrátane poistenia automobilov a zdravia), náklady na dopravu (okrem pôžičiek na autá), účty za mobilné telefóny a ďalšie telekomunikačné náklady, potraviny a potraviny, väčšina daní (bez dane zo spotrebovaného majetku) a diskrečné náklady (napríklad zábava).
3. Pridajte svoj hrubý príjem. Sčítajte všetky zdroje príjmu pred zdanením. Ak máte prácu na plný úväzok W-2, je to také ľahké ako pozrieť sa na svoju poslednú výplatnú pásku. Ak máte viac pracovných miest na čiastočný úväzok, pracujete ako nezávislý dodávateľ viacerých klientov alebo vlastníte malú firmu, pravdepodobne je najjednoduchšie odvolať sa na daňové priznanie za predchádzajúci rok (za predpokladu, že sa váš príjem významne nezmenil) alebo ručne spočítať príjmy pomocou vaše posledné výpisy z bankového účtu.
4. Rozdeľte krok 1 krokom 3. Vydeľte svoje celkové mesačné dlhy definované v kroku 1 hrubým príjmom podľa definície v kroku 3. To je váš aktuálny pomer dlhu k príjmu!

Tu je jednoduchý príklad. Povedz celkový agregovaný mesačný dlh, bez dlhových výdavkov je $ 1,500. tvoj hrubý mesačný príjem, pred zdanením a domácimi výdavkami, je $ 4,500. tvoj pomer dlhu k príjmu je 1 500 USD / 4 500 USD alebo 33,3%.

Prečo záleží na pomere dlhu k príjmu

Dlh k príjmu patrí medzi najdôležitejšie faktory, ktoré veritelia používajú na hodnotenie žiadateľov o úver.

Pre veriteľov je váš pomer dlhu k príjmu spoľahlivým ukazovateľom vašej schopnosti včas splatiť novú pôžičku. Štatisticky, čím vyššie je vaše súčasné zadlženie vo vzťahu k vášmu súčasnému príjmu, tým je pravdepodobnejšie, že v oblasti dlhovej služby zaostávate.

Hypotekárni veritelia si obzvlášť uvedomujú pomery dlhu k príjmu žiadateľa. Hypotekárni upisovatelia a spoločnosti poskytujúce služby, ktoré po vydaní získajú väčšinu hypoték, majú len malú motiváciu vydávať rizikové pôžičky žiadateľom, ktorí by mohli mať problémy so splnením svojich existujúcich záväzkov..

Veritelia, ktorí vydávajú hypotekárne úvery s vyšším rizikom - známe ako hypotéky na hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou - kompenzujú zvýšené riziko vyžadovaním väčších zálohových platieb a priradením vyšších úrokových mier. Hypotekárne úvery s nízkym výnosom často vyžadujú zálohy dobre na sever od 20% a účtujú úroky presahujúce 8% ročnú percentuálnu mieru nákladov v porovnaní s 3% až 5% v prípade hlavných hypoték..

Aký je dobrý pomer dlhu k príjmu pre veriteľov?

Každý veriteľ je iný, ale 36% je všeobecne uznávaným limitom dlhu k príjmu pre hlavné hypotekárne úvery. Je to maximálny pomer dlhu k príjmu povolený podľa pravidiel Fannie Mae pre ručne upísané pôžičky.

Fannie Mae robí výnimky z pravidla 36%. Podľa matice oprávnenosti spoločnosti Fannie Mae umožňuje spoločnosť Fannie Mae pomer dlhu k príjmu až do výšky 45% z pôžičiek poskytnutých dlžníkom s vyšším kreditným skóre a hotovostnými rezervami..

Pôžičky poskytnuté dlžníkom, ktorých pomer dlhu k príjmu presahuje 43%, môžu postrádať dôležitú ochranu dlžníka, ako sú limity vopred stanovených „bodových“ poplatkov a úrokové obdobia. Ďalšie informácie o tom, čo je a čo nie je povolené, nájdete v literatúre Úradu pre ochranu spotrebiteľa a spotrebiteľov o kvalifikovaných hypotékach.

Menší veritelia sú oslobodení od pravidiel upravujúcich hypotéky s kvalifikáciou, a preto môžu požičiavateľom požičiavať hypotekárne úvery s pomerom dlhu k príjmu vyšším ako 43%. Malí veritelia sú definovaní ako veritelia s aktívami do 2 miliárd dolárov as 500 alebo menej hypotékami vydanými v predchádzajúcom roku. Majte na pamäti, že veritelia majú konečnú voľnosť pri rozhodovaní o upisovaní - a že bez ohľadu na to, ako je váš poskytovateľ úveru zhovievavý, pravdepodobne budete musieť čeliť vyšším úrokovým sadzbám a požiadavkám na zálohy, ak váš pomer dlhu k príjmu presiahne 36%.

Je pomer dlhu k príjmu dobrým ukazovateľom finančného zdravia?

Pravdepodobne je už jasné, že pomer dlhu k príjmu nie je náhradou za peňažný tok domácností. Vylúčením širokých kategórií výdavkov, ako sú verejné služby, poistenie a potraviny, je dlh k príjmu prinajlepšom neúplným obrazom celkového finančného zdravia. Aj keď je jednoduchšie minúť viac, ako zarobíte, s peňaženkou plnou kreditných kariet alebo s rozsiahlym portfóliom osobných pôžičiek, nadmerná páka nie je jediným faktorom, ktorý môže ohroziť vašu finančnú odolnosť..

Dlh k príjmu je dobrým ukazovateľom vašej osobnej úverovej bonity, a to len z dôvodu miery, do akej sa naň veritelia pri rozhodovaní o upisovaní spoliehajú. Ale váš pomer dlhu k príjmu, ktorý je definovaný v štyroch vyššie uvedených krokoch, nie je dostatočný na vytvorenie holistického obrazu o vašej finančnej prosperite..

Aby ste to dosiahli, musíte predefinovať „dlh“.

Ako vypočítať prispôsobený pomer dlhu k príjmu

Váš osobný pomer dlhu k príjmu by mal zodpovedať za opakujúce sa nevyhnutné osobné alebo rodinné výdavky, ktoré nie sú zahrnuté v definícii „dlhy“ v kroku 2. Takéto výdavky môžu zahŕňať:

• Zdravotné poistenie
• Auto poistenie
• Poistenie domácnosti, pokiaľ nie je spojené v úschove
• Náklady na starostlivosť o deti, ak máte malé deti v domácnosti s jedným rodičom alebo s dvoma zárobkami
• Dane z príjmu, ak nie sú úplne zrážané z vašej výplaty
• Náklady na služby a komunikáciu
• koloniál

Je zrejmé, že čím viac výdavkov zahrniete, tým bližšie bude jednoduché prepláchnutie rozpočtu domácnosti. (Ak ešte nemáte rozpočet na domácnosť, prečítajte si, ako si prvýkrát vytvoriť osobný rozpočet.)

Tomu sa môžete vyhnúť sústredením sa na najväčšie povinnosti: vo väčšine prípadov zdravotné poistenie a starostlivosť o deti. Pred vypočítaním vášho osobného pomeru dlhu k príjmu odpočítajte svoje hrubé príjmy zo svojich nákladov na zdravotné poistenie a nákladov na starostlivosť o dieťa (ak sú použiteľné)..

Ak máte nárok na daňové úľavy alebo odpočty súvisiace s niektorými výdavkami, pripočítajte ich späť. V závislosti od vášho príjmu môžete mať nárok na daňový úver rovnajúci sa 20% až 35% oprávnených služieb dennej starostlivosti alebo iných výdavkov na dohľad nad deťmi a závislými osobami mladšími ako vek. 13, s maximálnou sumou 3 000 dolárov na jedno dieťa a 6 000 dolárov na výdavky pre dve alebo viac detí. Plný kredit je k dispozícii iba rodičom s nízkym príjmom. Ak zarobíte viac ako 43 000 dolárov ročne, váš kredit je obmedzený na 20%. (Táto prahová hodnota sa môže meniť každý daňový rok, preto si pred akýmkoľvek predpokladom týkajúcim sa vašej oprávnenosti pozrite svoje posledné daňové priznanie a súčasné publikácie IRS.)

Výpočet pomeru dlhu k príjmu: Príklad

Prejdime si príklad. Povedzte svoj podiel na svojom plán zdravotného poistenia vás stojí 2 500 dolárov ročne, Vaše celkové náklady na starostlivosť o deti 11 000 dolárov ročne pre dve deti, a tvoj hrubý ročný príjem je 70 000 dolárov. Za predpokladu, že vaše deti majú nárok na daňový úver pre dieťa a závislú starostlivosť, mali by ste mať nárok $ 2,200.

Ak chcete nájsť svoj „skutočný“ základ pre výpočet osobného dlhu k príjmu, odpočítajte si $ 13,500 z $ 70,000, potom pridajte späť $ 2,200: 58 700 dolárov ročný príjem, alebo približne 4 892 dolárov mesačne.

Potom môžete na základe maximálnej výšky zadlženosti veriteľov určiť výšku vášho maximálneho odporúčaného dlhu na základe výšky príjmu. Ak žiadate o hypotéku a chcete mať istotu, že spĺňate podmienky pre čo najlepšie sadzby a podmienky svojho úverového profilu, strieľajte maximálne na 36% dlh k príjmu. Na základe mesačného príjmu $ 4.892, bez účtovania akýchkoľvek dodatočných výdavkov si môžete dovoliť minúť najviac 1 761 dolárov mesačne o dlhovej službe.

Tipy na zlepšenie pomeru dlhu k príjmu

Zníženie pomeru dlhu k príjmu sa môže zdať samo-vysvetľujúce, ale splatenie dlhu sa často ľahšie povie, ako urobí. Postupujte podľa týchto tipov, aby ste dosiahli zmysluplný a včasný vplyv na pomer dlhu k príjmu pred žiadate o hypotéku alebo inú významnú pôžičku:

1. Spotrebná daň z vášho rozpočtu každý mesiac. Môže to byť ranná latte, balík káblových telefónov a internetu, ktorý sotva používate, predplatné na doručenie jedla, ktoré nemáte na varenie. Identifikujte jednu takúto finančnú slabosť za mesiac, naplánujte si život bez nej a spotrebujte ju zo svojho rozpočtu.
2. Urýchlite splátky dlhu na splátky. Splátky pôžičiek zahŕňajú pôžičky na autá, hypotéky, osobné pôžičky a iné pôžičky s pevnými mesačnými splátkami. (Na rozdiel od toho sú kreditné karty a línie vlastného kapitálu v úverovej starostlivosti známe ako „revolvingové“ dlhy, pretože ich môžete čerpať voľne a nesplatený zostatok môže podľa toho stúpať alebo klesať.) Ak vaše vysoké mesačné platby na splátky započítajú vaše zvýšené pomer dlhu k príjmu, skúste do každej platby pridať trochu, aby ste znížili počet mesiacov potrebných na vyplatenie zostatku. Pre dlžníkov, ktorých sa týka predovšetkým zníženie dlhu k príjmu v krátkodobom až strednodobom horizonte, táto stratégia funguje najlepšie, keď sa pôžičky blíži k výplate: povedzme, pôžička na auto so zostávajúcimi 24 mesačnými splátkami. Nie je to také efektívne pre nedávno vydané dlhodobejšie pôžičky: povedzme, 30-ročná hypotéka, do ktorej by malo zostať 280 mesiacov. Každý mesiac platiť viac na istiny dlhodobejších pôžičiek môcť znížiť celkové úrokové náklady úveru. Je to dobré pre vaše dlhodobé finančné zdravie, ale nie priamo súvisiace s vašou krátkodobou situáciou dlhu k príjmu.
3. Vyplatiť kreditné karty v plnej výške každý mesiac. Pokiaľ nevyužívate časovo obmedzenú 0% zľavu APR na financovanie veľkého nákupu alebo na splatenie dlhu z kreditnej karty s vyšším úrokom prostredníctvom prevodu zostatku, nenoste zostatky na kreditných kartách z mesiaca na mesiac. Zvyšuje sa tým vaša minimálna mesačná platba - a tým aj pomer dlhu k príjmu.
4. Využite ponuky na prevod zostatkov. Ak je váš kredit v dobrej kondícii, môžete sa uchádzať o kreditné karty s nízkou APR, ako je Chase Slate alebo Citi Simplicity. Tieto karty často prichádzajú s dlhým 0% prevodom zostatkov APR, ktoré v podstate zmrazujú akumuláciu úrokov z prevedených dlhov kreditných kariet s vysokým úrokom, čím znižujú náklady na ich zaplatenie. Využite ich!
5. Každý týždeň vyzdvihnite niekoľko hodín práce na voľnej nohe. Zvýšenie príjmu je často jednoduchšie ako zníženie dlhu. Ak máte obchodovateľné zručnosti alebo talenty, ktoré sa dobre prekladajú na externý kontraktačný alebo konzultačný trh, zaveste si digitálny pásový opar. Vyhľadajte pracovné miesta na renomovaných nezávislých pracovných webových stránkach.
6. Odložiť veľké nákupy. Plánujete veľký projekt na zlepšenie domova? Pining pre nové auto? Zvážte odloženie týchto nákupov, kým nebudú vaše súčasné dlhy pod kontrolou. Ak potrebujete financovať akúkoľvek časť týchto nákupov, zvýšite pomer dlhu k príjmu, čím zrušíte všetku ťažkú ​​prácu, ktorú ste vložili.
7. Vyhnite sa žiadosti o nové pôžičky alebo kreditné karty. Tieto „vopred schválené“ ponuky kreditných kariet sú lákavé, ale nie sú dobré pre váš pomer dlhu k príjmu. Vyvarujte sa prijímania nových dlhov, najmä pôžičiek s vysokým úrokom a úverových línií, až kým nebude pomer dlhu k príjmu pod kontrolou. Vyhýbajte sa dravým pôžičkám, ako sú pôžičky pred výplatou.

Záverečné slovo

Pomer dlhu k príjmu sa dá ľahko pochopiť abstraktne. Tam, kde guma dopadne na cestu, nie sú veci vždy také jasné.

Ak z tohto príspevku vyvodíte jeden záver, dúfam, že váš pomer dlhu k príjmu nie je rozhodujúcim subjektom vášho finančného zdravia. Áno, ide o kritickú protihodnotu pre veriteľov a vysoký pomer dlhu k príjmu pravdepodobne zvýši vaše náklady na pôžičky alebo vás úplne vylúči zo sporu. Z tohto jediného čísla však nie je možné získať úplný a zmeraný obraz o vašom finančnom stave.

Vypočítali ste svoj pomer dlhu k príjmu v poslednej dobe? Je v dobrej kondícii alebo je potrebné urobiť viac práce?