Ako vypočítať dane z nehnuteľností a odvolať sa proti vášmu odhadu

Aj keď môžu prijať zákony, ktoré majú priamy alebo nepriamy vplyv na výber daní z nehnuteľností, vlády štátov vo všeobecnosti dane z nehnuteľností neberú na vlastné účely.

Dane z nehnuteľností sa nevyhodnocujú jednotne. Severovýchodné Spojené štáty sú neslávne známe pre svoju statnú daň z nehnuteľností, zatiaľ čo južné a západné štáty - s výraznými výnimkami, ako je Texas - sú oveľa vhodnejšie pre majiteľov domov. Ako uvádza správa Realtor.com, New Jersey mala v roku 2016 najvyššiu efektívnu sadzbu dane z nehnuteľnosti (2,14%) a celkové daňové zaťaženie z majetku (8 374 USD). Havaj mal najnižšiu efektívnu sadzbu (0,29%), zatiaľ čo Alabama malo najnižšie celkové zaťaženie daňou z nehnuteľností (667 dolárov) kvôli porovnateľne nízkej hodnote nehnuteľností.

Dobrá správa: Bez ohľadu na to, kde žijú alebo koľko platia, majitelia domov majú vždy právo odvolať sa na daň z nehnuteľnosti. Tento proces nie je vždy jednoduchý alebo bez finančného rizika, ale stojí za to ho sledovať - alebo aspoň preskúmať - ak si skutočne myslíte, že vaše daňové zaťaženie z nehnuteľnosti je príliš vysoké..

Pozrime sa bližšie na to, ako sa vypočíta daň z nehnuteľností a kto, ako vyšetriť a odvolať sa na jej výpočet dane z nehnuteľností a aké sú klady a zápory odvolaní..

Ako sa vypočíta daň z majetku

Podľa Inštitútu pre daňovú a hospodársku politiku daňové orgány vypočítavajú dane z nehnuteľností podľa tohto vzorca:

Hodnotená hodnota: Trhový pomer x odhad
Zdaniteľná hodnota: Hodnotená hodnota - výnimky
Daň z nehnuteľností pred úvermi: Zdaniteľná hodnota x celková sadzba na mlyny
Celková daň z majetku: Daň z nehnuteľností pred úvermi - úvery na bývanie a ističe

Upozorňujeme, že výnimky, kredity pre usadlosť a ističe môžu mať všetky nulové hodnoty. V týchto prípadoch sa daň z nehnuteľnosti dá vypočítať ešte jednoduchším vzorcom: odhadovaná hodnota x celková sadzba mlyna.

Definície dane z nehnuteľností

Poďme rozobrať tento vzorec ešte ďalej:

Trhová hodnota: Toto je najlepší odhad vášho daňového úradu na reálnej trhovej hodnote vášho majetku - za čo by sa predal, keby niekto zajtra ponúkol ponuku. Vypočítava sa pomocou verejných a privilegovaných informácií o vašom vlastníctve. Medzi faktory, ktoré ovplyvňujú trhovú hodnotu vášho domu, patria jeho umiestnenie, ocenenia porovnateľných nehnuteľností predaných v nedávnej dobe („comps“), nedávne doplnenia alebo vylepšenia a všeobecný stav. Naj subjektívnejším faktorom pri výpočtoch dane z nehnuteľností je trhová hodnota, ktorá je pre väčšinu odvolaní o daň z nehnuteľnosti rozhodujúca.
Pomer hodnotenia: Hodnotiaci pomer sa môže pohybovať od 0 do 1. Ber to ako zľavu na reálnu trhovú hodnotu. V mnohých jurisdikciách je pomer hodnotenia vysoký - 0,9 alebo vyšší. V iných je to dosť nízke - 0,2 až 0,4. Niektoré štáty majú zákony, ktoré vylučujú dramatické zmeny pomerov miestneho posudzovania alebo vytvárajú jednotné ukazovatele naprieč jurisdikciami. Iné predpisujú zložitejšie pravidlá, ktoré účinne obmedzujú zvyšovanie pomeru posudzovania. Napríklad zákony štátu New York obmedzujú „rast ročných poplatkov ... na menej ako 2 percentá alebo index spotrebiteľských cien (CPI), s výhradou určitých obmedzených výnimiek a úprav“ mimo piatich štvrtí v New Yorku. Hodnotiace pomery sa často líšia aj podľa typu nehnuteľnosti. Napríklad komerčný alebo poľnohospodársky majetok môže mať nižší odhadovací pomer ako obytný majetok.
Oslobodenia od dane z nehnuteľností: Výnimky znižujú stanovenú zdaniteľnú hodnotu pre vybrané skupiny vlastníkov domov. Spoločné výnimky sa vzťahujú na usadlosti (primárne rezidencie), seniorov (často okrem seniorov s vysokými príjmami), majiteľov domov so zdravotným postihnutím, členov aktívnych služieb a veteránov, domácnosti, ktoré nedosahujú stanovené limity s nízkymi príjmami, energeticky efektívne vylepšenia domácnosti a niektoré ďalšie obnovy. a upgrady.
millage: „Millage rate“ je efektný spôsob, ako povedať „tax rate“. V prekrývajúcich sa daňových jurisdikciách - napríklad okresných a školských daňových okresoch - alebo v jednotlivých jurisdikciách, kde dane z nehnuteľností podporujú viac tokov príjmov, je celková millage sadzba daného súčtu súčtom všetkých podriadených daňových sadzieb uplatniteľných na tento majetok..
Dane z nehnuteľností: Úvery na daň z nehnuteľnosti priamo znižujú daň z nehnuteľnosti. V niektorých jurisdikciách sa výhody pre usadlosti prideľujú prostredníctvom kreditov, nie výnimiek. Medzi ďalšie kredity na dane z bežného majetku patria úvery na dane vypočítané prekrývajúcimi sa okresmi, napríklad kredity na školné za okresné dane; Kredity „prvého dolára“ za vylepšenia neobsadenej pôdy; a kredity za lotérie alebo hry financované z príjmov zo štátnych lotérií alebo miestnych herných zariadení. Nezamieňajte si kredity aplikované priamo na dane z nehnuteľností s kreditmi na dane z majetku aplikovanými na dane z príjmu štátu.
Istič: Ističe dane z nehnuteľností sú špeciálne kredity pre majiteľov domov s nízkymi príjmami v jurisdikciách s vysokou daňou. Podľa Inštitútu pre dane a hospodársku politiku: „Ak návrh zákona o dani z nehnuteľností presiahne určité percento z príjmu daňovníka, istič zníži dane z majetku presahujúce túto úroveň„ preťaženia “.“

Kto je úplne oslobodený od dane z majetku?

Aj po zohľadnení výnimiek a úverov je väčšina majiteľov domov so strednými a vysokými príjmami povinná platiť aspoň nejakú daň z nehnuteľnosti. Majitelia domov s veľmi nízkymi príjmami, ktorí majú nárok na oslobodenie v dôsledku chráneného stavu, nemôžu v skutočnosti platiť žiadnu daň z nehnuteľností.

Inštitúcie úplne oslobodené od dane z nehnuteľností za normálnych okolností zahŕňajú:

Náboženské organizácie a bohoslužby
Neziskové organizácie a mimovládne organizácie
Neziskové vzdelávacie inštitúcie a priľahlé organizácie

Tieto organizácie sú vo všeobecnosti oslobodené od iných štátnych a federálnych daní.

Ako sú majitelia domov informovaní o svojich majetkových daniach

Vymeranie dane z nehnuteľností sa stáva záväzným - „pripojeným“ právnym predpisom - každý rok v stanovený deň. Tento dátum sa líši podľa jurisdikcie, ale často je prvým dňom kalendárneho roka (1. januára) alebo fiškálneho roka (premenná)..

Navrhované dane z nehnuteľností

Väčšina jurisdikcií posiela navrhované oznámenia o dani z nehnuteľností koncom roka pred záväzným dátumom. Ak je vašim záväzným dátumom 1. január, pravdepodobne dostanete svoje navrhované daňové oznámenie v októbri alebo novembri.

Oznámenie by malo byť dosť podrobné a malo by obsahovať riadky so všetkými faktormi zahrnutými do výpočtu dane z nehnuteľnosti, vrátane odhadovanej hodnoty (vrátane zmeny z predchádzajúceho roka), celkovej sadzby za millage, výnimiek, kreditov, informácií o statkoch a osobitných odhadov..

V prípade, že majetkové dane vymeriavajú viaceré jurisdikcie, majitelia domov môžu dostať jedno konsolidované oznámenie o výmere alebo viac oznámení špecifických pre príslušnú jurisdikciu.

Lehota na odvolanie

Navrhované oznámenie o dani z nehnuteľností bude obsahovať lehotu na odvolanie. Lehota môže byť 30 až 45 dní po prijatí, ale môže byť aj dlhšia. Bez ohľadu na to je to najdôležitejší dátum v kalendári dane z nehnuteľnosti, takže na to nezabudnite. Akonáhle to prejde, je oveľa ťažšie - ak nie nemožné - odvolať sa proti daňovému výmeru za nehnuteľnosť alebo získať späť daňové zvýhodnenie v predchádzajúcom roku.

Daňové priznania

Po nastavení dane z nehnuteľnosti dostanete daňový výkaz s uvedením, kedy a koľko musíte zaplatiť. Väčšina jurisdikcií akceptuje platby daní dvakrát ročne, pričom každá z nich predstavuje polovicu celkovej sumy. Ak sú dane delikventné alebo sa vyžadujú špeciálne výmery, veľkosť platieb môže byť nerovnomerná.

Ako sa odvolať k dani z nehnuteľnosti

Nasleduje všeobecný prehľad o opravnom prostriedku k dani z nehnuteľnosti.

1. Skontrolujte webovú stránku vášho hodnotiteľa

Postupy odvolania proti majetkovej dani sa líšia v závislosti od jurisdikcie. Hneď ako dostanete oznámenie o navrhovanej dani z nehnuteľností, skontrolujte webovú stránku vášho daňového úradníka pre obec alebo okres, kde sa dozviete, čo musíte urobiť ďalej. Táto webová stránka by mala byť zreteľne označená v oznámení.

Pri návšteve webu nezabudnite:

Protestné a odvolacie lehoty
Uplatniteľné formuláre
Telefónne čísla, na ktoré sa môžete obrátiť pred odvolaním
Miesta, otváracie hodiny a dátumy osobných vypočutí
Prijateľné formy dokumentácie a dôkazov podporujúce váš nárok

Mnoho jurisdikcií obsahuje pokyny na preskúmanie a odvolanie sa proti navrhovaným oznámeniam o dani z nehnuteľností. Toto vzorové oznámenie o dani z nehnuteľností z centrálneho hodnotenia okresu Williamson (Texas) uvádza osobné a online protestné postupy a termíny. Ak chcete zistiť, či je vo vašej jurisdikcii online podobný materiál, vykonajte vyhľadávanie obrázkov Google, kde nájdete oznámenie „[váš posudzujúci orgán] navrhol daň z nehnuteľnosti.“

2. Vykonajte sebahodnotenie

Ak má váš hodnotiaci orgán online nástroj na výpočet dane z nehnuteľností, dokončite ho pred pokračovaním vo svojom odvolaní. Hoci to nemá žiadnu právnu váhu, je to nízkorizikový spôsob, ako určiť silu vášho nároku - a či skutočne máte nárok..

Tip pre profesionálov: Niektoré jurisdikcie, ako napríklad Clay County, Missouri, umožňujú online sebahodnotenie iba počas odvolacieho obdobia. Ak chcete dokončiť sebahodnotenie, musíte poskytnúť podrobné informácie o svojom vlastníctve vrátane:

Typ domácnosti (rodinný dom, duplex, multiplex)
Dokončené štvorcové zábery
Veľkosť dávky
Veľkosti izieb
Spálňa a kúpeľňa počet
Posledné zlepšenia vyžadujúce povolenie
Typ a priemerný vek hlavných prvkov (napr. Strecha)

Väčšinu týchto informácií nájdete vo svojich majetkových záznamoch v mestách alebo okresoch, aj keď ich budete chcieť krížovo porovnávať s tým, čo skutočne viete o svojom dome. Funkcie „Ghost“ vo verejnom zázname, ako napríklad polovičný kúpeľ, ktorý v skutočnosti neexistuje, môžu umelo zvyšovať odhadovanú hodnotu vášho domu. Aj pomerne malé veci, napríklad krb, majú rušivé účinky.

Ak sa výsledky vášho sebahodnotenia podstatne nelíšia od vášho navrhovaného výpočtu dane z nehnuteľností, nezúfajte. Zatiaľ nemáte možnosti.

Tip pre profesionálov: Mnohé hodnotiace orgány majú pravidlá odvolania na majetkovú daň s nulovou nevýhodou. V týchto hodnotených hodnotách nehnuteľností môžu majitelia domov klesať iba na základe odvolania, nikdy nie hore. Iné jurisdikcie však šťastne zvyšujú hodnotené hodnoty, keď sú predložené nové dôkazy. Keďže sú anonymné a nezáväzné, je sebahodnotenie na týchto miestach o to dôležitejšie.

3. Zhromažďujte písomné dôkazy na podporu svojho nároku

Skontrolujte, či Zillow alebo iný spoľahlivý zdroj neobsahuje nedávno predané domy vo vašom okolí. Vráťte sa 12 až 24 mesiacov. Vyhľadajte najnovší predaj čo najbližšie k vašim a čo sa týka veľkosti a konštrukcie. Veľké medzery medzi ich predajnými cenami a vašou odhadovanou hodnotou - po započítaní hodnotiaceho pomeru - sú červené vlajky, ktoré si vyžadujú ďalšie prešetrenie. Vytlačte alebo uložte si príslušné zoznamy.

Potom pomocou nástroja na interaktívne záznamy o vlastníctve vašej obce alebo okresu porovnajte hodnotené hodnoty blízkych nehnuteľností s vlastnými. Pozrite sa za hranice nedávneho predaja do porovnateľných domov - s rovnakým počtom lôžok a kúpeľa a veľkostí dávok, ak je to možné - ktoré boli chvíľu v rovnakých rukách. Ak sú ich hodnotené hodnoty výrazne nižšie ako vaše, je to ďalšia červená vlajka. Opäť si vytlačte alebo uložte do záložiek relevantné zoznamy pre neskoršie použitie.

Prejdite si tiež záznamy o povoleniach svojho mesta alebo okresu a získajte informácie o významných projektoch na zlepšenie domova, renováciách alebo dodatkoch dokončených súčasným alebo predchádzajúcim vlastníkom. Skontrolujte odhady hodnotiaceho orgánu pre pridanú hodnotu pre každý projekt. Porovnajte tieto odhady so všeobecne akceptovanými pridanými hodnotami pre takéto projekty, pričom si všimnite významné rozdiely. Remodeling.net má dobrú kalkulačku, ktorá zodpovedá za regionálne rozdiely v nákladoch na prestavbu a vo výsledkoch opätovného predaja.

Ak nemôžete dokončiť online sebahodnotenie, manuálne dvakrát skontrolujte všetky údaje týkajúce sa domu a šarže, ktoré váš hodnotiaci orgán použil na určenie hodnoty vašej nehnuteľnosti. Dokonca aj malé chyby, ako napríklad niekoľko extra hotových štvorcových stôp, môžu zvýšiť odhadovanú hodnotu vášho domu. Vytvorte zoznam všetkých nezrovnalostí.

Vyhľadajte štrukturálne alebo mechanické problémy, ktoré by mohli mať negatívny vplyv na vašu hodnotenú hodnotu. Pokiaľ váš hodnotiaci orgán nezaslal zamestnanca na vykonanie domácej inšpekcie na mieste, tieto problémy nebudú mať vplyv na jeho hodnotenie, pokiaľ na ne nebudete upozornený. Príklady zahŕňajú:

Poškodená alebo poškodená strešná krytina a vlečka
Základy a štrukturálne otázky
Hlavné mechanické problémy, napríklad nefunkčné vykurovacie zariadenia
Problémy s kódom, napríklad chybné inštalačné systémy

Zdokumentujte tieto problémy pomocou fotografií a záznamov o údržbe.

Ďalej hľadajte problémy životného prostredia alebo kvality života vo vašom okolí alebo v bezprostrednom okolí. Blízke priemyselné zariadenia, prenosové vedenia, hlasné obchodné podniky, zvýšené diaľnice a narušené vodné cesty môžu mať negatívny vplyv na hodnotu nehnuteľností, niekedy výrazne. Môže tak ísť aj o množstvo ďalších problémov spôsobených životným prostredím a človekom. Pokúste sa dať do všetkých týchto otázok dolárové hodnoty, a to buď krížovým odkazom na porovnateľné nehnuteľnosti v štvrtiach, v ktorých nie sú, alebo sa porozprávajte s miestnym realitným profesionálom. Vytvorte zoznam alebo tabuľku všetkých problémov a ich dolárových hodnôt.

Nakoniec skontrolujte, či máte nárok na oslobodenie od dane z nehnuteľností a kredity. Výnimky z rodinných domov a úvery sú ovocím s nízkou visutou hodnotou. Ak ste nikdy o niektorú z nich nepožiadali, vaše mesto alebo okres si možno neuvedomuje, že váš domov je vaším primárnym bydliskom. Podobne si overte všetky osobitné štatúty, ktoré by ste mohli mať - veterán, starší občan, zdravotné postihnutie, príjem - s príslušnými miestnymi výhodami. Urobte si zoznam chýbajúcich daňových úľav, na ktoré podľa vás máte nárok.

Tip pre profesionálov: Formálne hodnotenie certifikovaným odhadcom nehnuteľností tretej strany môže výrazne posunúť vyváženie dôkazov vo váš prospech. Takéto hodnotenia sa takmer vždy vykonávajú ako súčasť procesu zatvárania, takže ak ste si nedávno zakúpili svoj domov, vaše hodnotenie požičiavateľa môže stačiť. Ak nie, očakávajte, že za nové hodnotenie zaplatíte kdekoľvek od 300 do 500 dolárov.

4. Usporiadajte a predložte svoje dôkazy

Usporiadajte všetky dôkazy, ktoré ste zhromaždili v treťom kroku, a získajte ich vo forme pripravenej na prezentáciu. Budete chcieť:

Vytlačte si akékoľvek záznamy o nehnuteľnostiach - alebo, ak prezentujete prípad elektronicky, skonvertujte ich do formátu PDF
Vytlačte alebo stiahnite a uložte fotografie problémov vo vašom dome s vysokým rozlíšením, podľa potreby s podpornými dôkazmi (ako sú napríklad odhady opráv pri štrukturálnych problémoch).
Vytlačte alebo stiahnite všetky príslušné povolenia a odhady hodnoty ďalšieho predaja
Vytvorte dokument so špeciálnymi výnimkami a kreditmi, na ktoré máte oprávnenie, podľa potreby spolu s podpornými dôkazmi (napríklad kópiou rodného listu alebo lekárskych záznamov).

Písomne stručne zosumarizujte význam každej položky. Napríklad, budete chcieť zdôrazniť, prečo si myslíte, že váš domov bol nadhodnotený v porovnaní s jeho kompasmi a koľko. Neočakávajte, že to váš hodnotiteľ „získa“, pokiaľ ho nevyjadríte.

5. Kontaktujte svojho hodnotiteľa

Ďalším krokom je zavolať alebo poslať e-mailom hodnotiteľovi. Toto nie je iba zdvorilostné - niektoré hodnotiace orgány, ako napríklad hodnotiteľ okresu Ramsey (Minnesota), neprijmú odvolania bez toho, aby najskôr preskúmali odvolateľov..

Počas prvého hovoru budete musieť skontrolovať obrysy svojej sťažnosti, takže sa uistite, že máte všetky zhromaždené a usporiadané dôkazy v krokoch tri a štyri pred vami..

Ak je chyba hodnotiaceho orgánu jednoduchá alebo závažná, problém sa tu a tam dá vyriešiť vo váš prospech. Je však pravdepodobnejšie, že kontrolór určí, či je vaša sťažnosť opodstatnená, ale nemožno ju okamžite vyriešiť. Následne naplánujete následný telefonický hovor alebo priamo prejdete na formálne písomné odvolanie.

6. Odošlite odvolací formulár

Skontrolujte webovú stránku vášho hodnotiaceho orgánu alebo osobne navštívte jeho kanceláriu, aby ste dostali formulár na odvolanie proti majetkovej dani. Ak ste zmätení ohľadom akýchkoľvek otázok alebo polí vo formulári, požiadajte niekoho v kancelárii orgánu posudzovania. Nesprávne vyplnené alebo neúplné formuláre oneskoria spracovanie, pravdepodobne po uplynutí lehoty na odvolanie.

Vo formulári budete chcieť zahrnúť všetky dôkazy a dokumentáciu, ktoré ste zhromaždili v krokoch tri a štyri. Budete tiež chcieť uviesť stručný, ale podrobný odvolací list. V liste by sa malo zhrnúť:

Každý nezrovnalosť a nedostatok vo vašom stanovení dane z nehnuteľnosti, ktorý je uvedený ako samostatné riadkové položky - napríklad „Nemám druhú kúpeľňu v druhom poschodí, ako je uvedené“
Odhadované hodnoty pre každý rozpor, uvedené vedľa popisu položky
„Neviditeľné“ problémy týkajúce sa vášho domu a majetku, ako sú problémy so založením a strechou, s odhadovanými dolárovými hodnotami pre každý z nich
Problémy týkajúce sa životného prostredia a kvality života v susedstve, ktoré negatívne ovplyvňujú hodnotu vašej nehnuteľnosti, s odhadovanými dolárovými hodnotami pre každú z nich
Zhrnutie celkových negatívnych vplyvov zo všetkých uvedených skutočností

Formulár odošlite do dátumu splatnosti, zvyčajne 30 až 90 dní od navrhovaného daňového oznámenia. Reagujte okamžite na akékoľvek následné kroky, vrátane žiadostí o naplánovanie osobnej konzultácie - niekedy známej ako „stretnutie s otvorenou knihou“ - alebo domácej inšpekcie hodnotiteľom mesta alebo okresu..

7. Zúčastnite sa plánovaného vypočutia alebo hodnotenia

Ďalej sa zúčastnite plánovaného vypočutia alebo sa pripravte na osobné posúdenie. Je to potrebné iba v prípade, že vaše odvolanie nie je uspokojivo vyriešené alebo odvolací orgán rozhodne, že na dosiahnutie záveru potrebuje ďalšie informácie.

Nezabúdajte, že v niektorých jurisdikciách sa pred prijatím formálnych odvolaní konajú stretnutia „otvorenej knihy“, takže je možné, že budete mať neformálne vypočutie - a prípadne vyriešite svoju sťažnosť - ešte pred dokončením šiesteho kroku..

Počas formálneho vypočutia predstavíte všetky dôkazy, ktoré ste získali, a presvedčivo uvediete, prečo by sa vaše dane z nehnuteľností mali znížiť o sumu, ktorú ste navrhli. Ak sa necítite s istotou, že to urobíte pred niekým, kto rozhodne o takýchto veciach pre bývanie, zvážte ponechanie právnika.

Bez ohľadu na vypočutie si mnoho jurisdikcií vyžaduje pred úpravou dane z nehnuteľností osobnú kontrolu. Vaša kontrola sa pravdepodobne uskutoční po vašom vypočutí. Uistite sa, že ste k dispozícii po celú dĺžku inšpekcie, ktorá by mala trvať od jednej do troch hodín.

Po vypočutí a kontrole dostanete poštou alebo prostredníctvom zabezpečenej elektronickej správy oznámenie o rozhodnutí hodnotiaceho orgánu.

8. Eskalujte alebo pokračujte ďalej

Ak je vaše odvolanie priamo zamietnuté alebo ak je vaše hodnotenie znížené o neuspokojivú sumu, máte na výber: vzdajte sa alebo pokračujte v boji.

Pokiaľ ide o prvé, nemusíte nič robiť, kým nedostanete ďalšie navrhované oznámenie o dani z nehnuteľností.

Ak je to posledný, budete sa musieť poradiť so svojím hodnotiacim orgánom, či sú prijaté ďalšie potrebné kroky. V jurisdikciách, kde počiatočné odvolania nezaručujú osobné vypočutia, sa následné odvolania zvyčajne robia. Protokoly sa líšia, ale zvyčajne budete musieť zhromaždiť ďalšie podporné dôkazy na vypočutie jeden až dva mesiace po pôvodnom termíne odvolania. Ak ste si už poradcu neudržali, môžete to urobiť teraz, ak sú vaše očakávané úspory dostatočné na to, aby odôvodnili prípadný honorár právnika, ktorý je zvyčajne 33,3%.

Petície za dane z nehnuteľností: Spory z daní v predchádzajúcom roku

Je tu ešte jedna možnosť pre majiteľov domov, ktorí nie sú spokojní so svojimi daňami z nehnuteľností. A je retroaktívny, potenciálne niekoľko rokov.

To je dobrá správa. Zlá správa: Budete sa musieť obrátiť na súd.

Petície za nehnuteľnosti môžu byť nákladné a vyčerpané, takže sú priemerné usadlostky zriedkavé. Ak váš domov stojí vysoko nad národným priemerom, alebo ste prenajímateľ, ktorý vlastní viacgeneračné vlastnosti s príjmami, váš počet sa môže líšiť.

Nasleduje základný postup pre petície dane z nehnuteľností podľa odhadcu okresu Ramsey (Minnesota). Váš hodnotiteľ môže robiť veci inak, preto sa s nimi pred vykonaním akýchkoľvek predpokladov oboznámte:

Získajte formulár žiadosti o majetkovú daň.
Vyplňte požadovaný počet kópií a ku každému priložte daňové priznania k majetku.
Doručujte overené kópie požadovaným agentúram (zvyčajne vášmu miestnemu hodnotiacemu orgánu a daňovému alebo občianskemu súdu, ktorý dohliada na prípad).
Získajte číslo spisu od súdu (môže to trvať mesiace).
Dodržiavajte všetky termíny uzávierky prihlášok, na ktoré sa vzťahuje súd.
Naplánujte a vyplňte osobné hodnotenie.
Ak je to možné, rokujte o urovnaní.
Ak nedôjde k urovnaniu, naplánujte si dátum konania, dostavte sa na súd a argumentujte svojím prípadom s právnym zastúpením alebo bez neho.

Podanie petície môže trvať rok alebo dlhšie, takže nejde o menšie spory. Poraďte sa s právnikom, ktorý má skúsenosti s daňou z nehnuteľnosti, a požiadajte ho o personalizované poradenstvo.

Výhody odvolania sa na daň z nehnuteľnosti

1. Môžete ušetriť stovky alebo tisíce dolárov

To nie je nadsázka. V závislosti od odhadovanej hodnoty vášho domu a celkovej mlyny vo vašej oblasti by sa vaše daňové zaťaženie z majetku mohlo ľahko dostať na päťmiestne územie. Je to pravdepodobné najmä v štátoch s vysokými daňami, ako sú New Jersey, kde domov s 600 000 dolármi s účinnou 4% daňou z nehnuteľnosti nesie ročné daňové zaťaženie 24 000 dolárov. V takom prípade vám 10% zníženie vašej odhadovanej hodnoty, čo je dosah, ale je realizovateľné, zabezpečí 2 400 USD ročne..

2. Z vrecka to nestojí nič

Odvolanie sa na daň z nehnuteľnosti stojí málo alebo nič z vrecka. Maximálne budete musieť zaplatiť nominálny poplatok za podanie odvolania, zvyčajne nie viac ako 25 alebo 30 dolárov. V mnohých prípadoch sa od tohto poplatku upúšťa.

Advokáti spravidla pomáhajú majiteľom domov s daňami z nehnuteľností na základe nepredvídaných okolností. Za odvolanie, ktoré je dosť zložité na to, aby ste vyžadovali právnu pomoc, zaplatíte iba vtedy, ak sa to ukáže ako úspešné, a až potom z vášho neočakávaného.

3. Proces je vzdelávací

Pokiaľ nič iné, príťažlivé pre váš daň z nehnuteľnosti je vzdelanie. Akékoľvek cvičenie, ktoré demystifikuje byrokraciu a zvyšuje vašu dôveru vo vašu schopnosť navigácie, sa oplatí, bez ohľadu na to, aké bolestivé je v súčasnosti. Nikdy nevieš, kedy to budeš musieť urobiť znova.

4. Riziko poklesu je zvládnuteľné

Vo väčšine prípadov je absolútnym najhorším výsledkom odvolania sa proti dani z nehnuteľnosti nominálna finančná strata z vášho poplatku za registráciu a niekoľko zbytočných hodín. Existuje malé, ale skutočné riziko, že vaše odvolanie môže viesť k vyššiemu daňovému zaťaženiu majetku, ale aj to môže byť požehnaním v maskovaní, ak plánujete predať v blízkej budúcnosti.

Nevýhody odvolania sa na daň z nehnuteľnosti

1. Neexistuje žiadna záruka úspechu

Nie je zaručené, že odvolania týkajúce sa dane z nehnuteľností budú úspešné. Miera úspechu sa v jednotlivých krajinách veľmi líši. V oblasti Chicaga, daňové odvolania v okrese Cook, ktorý zahŕňa mesto Chicago, uspeli v roku 2016 80% času. V prímestskej oblasti Will County bola miera úspechu oveľa nižšia, iba 2,4%.

Nízka miera miestnej úspešnosti nie je nevyhnutne prerušovačom obchodov, ale bolo by rozumné, keby ste si ju poradili. Predtým, ako investujete svoj čas a energiu do odvolania, porozprávajte sa s priateľmi a susedmi, ktorí prešli procesom vo vašej jurisdikcii. Nechajte ich, aby vás sprevádzali odvolacími procesmi, zaznamenávaním akcií a nečinnosťou, ktoré mohli prispieť k ich konečnému úspechu alebo zlyhaniu. Nie je na škodu priamo kontaktovať kanceláriu posudzovateľa a požiadať, bodovo, o aktuálnu mieru úspešnosti. Pokiaľ nepožiadate o informácie, ktoré sa priamo týkajú vášho prípadu, pravdepodobne zdieľajú svoje údaje.

2. Tento proces je časovo náročný a zdĺhavý

Aj pri právnej pomoci môže byť proces odvolania zdĺhavý a zdĺhavý. Predtým, ako sa ponoríte, zistite, či vaše pravdepodobné úspory skutočne stoja za čas a úsilie, ktoré musíte investovať. Chýbajúce alebo prerušené viacdenné práce nemusia stáť za to malé neočakávané zopár dolárov. A majte na pamäti, že nemáte istotu rýchleho rozlíšenia. Spory vyžadujúce viacnásobné vypočutie môžu vyriešiť mesiace.

3. Vaše dane by sa mohli zvýšiť po vyhodnotení

Mnoho jurisdikcií zakazuje daňovým odhadcom zvyšovať dane z majetku na základe odvolania. To však nie je všade.

Skontrolujte, či na webovej stránke vášho hodnotiteľa nie je jazyk, ktorý naznačuje, že posudzovaná hodnota môže vzrásť alebo klesnúť. Malo by sa to uviesť transparentne. Ak je to tak, vykonajte online hodnotenie, ak je k dispozícii, pred formálnym príťažlivým. Výsledky nie sú záväzné ani verejné a najhorším scenárom je jednoducho to, že nebudete pokračovať vo svojom odvolaní.

4. Môžete neúmyselne zhoršiť nerovnosť príjmu a neistotu pri bývaní

Z rôznych dôvodov, vrátane jednoduchého faktu, že z cvičenia majú úžitok, majú vlastníci domu, ktorí žijú v drahších štvrtiach, väčšiu pravdepodobnosť, že sa budú proti svojim daňovým výmerom odvolať. Majitelia domov v lacnejších štvrtiach, ktorí bývajú chudobnejší a menej sebavedomí pri navigácii miestnymi byrokraciami, sa relatívne menej pravdepodobne odvolajú proti svojim hodnoteniam..

Tento nesúlad má v priebehu času škodlivý účinok. Bohatšie štvrte sú podhodnotené, zatiaľ čo chudobné štvrte sú nadhodnotené. Inými slovami, najväčšie daňové zaťaženie nakoniec pripadá na tých, ktorí si ho môžu najmenej dovoliť.

To však neznamená, že by ste sa nemali proti nespravodlivému odhadu vášho nadpriemerného domu odvolávať. Možno však môžete odčiniť prispievaním svojho času a vedomostí k iniciatívam miestnej finančnej gramotnosti alebo pomoci pri bývaní.

5. Mohlo by to negatívne ovplyvniť predajnú hodnotu vášho domu

Hodnotená hodnota nie je rovnaká ako ocenená alebo trhová hodnota. Ale tiež neexistuje vo vákuu. Hodnotená hodnota je jedným z niekoľkých faktorov, ktoré používajú domáci majitelia domov a zdroje údajov o nehnuteľnostiach orientované na spotrebiteľa, ako je napríklad spoločnosť Zillow, na stanovenie reálnej trhovej hodnoty..

Pokiaľ miestne zákony výslovne neobmedzujú medziročné zvýšenie dane z pridanej hodnoty, môžete sa staviť, že kupujúci, ktorí sa zaujímajú o váš dom, využijú pri rokovaniach medzeru medzi zostatkom dane a požadovanú cenu. Ak plánujete predať svoj dom v blízkej budúcnosti, zdržanie sa pri odvolaní na daň z nehnuteľností môže byť v skutočnosti múdry finančný krok.

Záverečné slovo

Čo by ste urobili s neočakávanou daňou z nehnuteľností?

Ak plánujete predať relatívne skoro, zvážte možnosť umiestnenia úspor z dane z nehnuteľností smerom k vylepšeniam v domácnosti, ktoré pravdepodobne zvýšia predajnú hodnotu vášho domu. Ak si myslíte, že sa na chvíľu budete držať, dajte svoje úspory na prácu inde, napríklad na dôchodkový účet s daňovým zvýhodnením.

Alebo nerobte to. Ak už máte primerané úspory, využite časť svojho jednorazového neočakávaného poplatku na príjemné stravovanie v reštaurácii, rýchly víkendový výlet alebo na ľubovoľný nákup, ktorý ste už chvíľu sledovali. Obloha je limit - a koniec koncov, sú to vaše peniaze.

Odvolali ste sa niekedy na daň z nehnuteľnosti? Aký bol výsledok?