Ako zastaviť a vyhnúť sa uzavretiu trhu vo vašej domácnosti

Majitelia domov môžu v tejto situácii skončiť z mnohých rôznych dôvodov. Niektorí prídu o prácu a už nemôžu dosiahnuť koniec. Pokiaľ ide o iných, zdravotná kríza im ponecháva statné lekárske účty, ktoré konzumujú dostupné prostriedky. Niektorí jednoducho urobia chybu, že si kúpia viac domu, ako si môžu dovoliť, takže aj malá zmena ich financií je dostatočná na to, aby sa platby dostali mimo ich dosah..

Bez ohľadu na to, prečo sa to stane, vylúčenie je hrozný zážitok. Strata domova je vždy desivá a depresívna, ale keď ju stratíte, pretože ste nedokázali splniť platby, môžete mať pocit, že je to vaša chyba. To hromadí pocity hanby a viny na vrchole všetkých vašich ostatných stresov. A aby to nebolo horšie, zabránenie prístupu vážne poškodzuje vaše kreditné skóre, takže v budúcnosti bude pre vás oveľa ťažšie kúpiť si iný dom..

Ak sa stretávate s týmto problémom, má zmysel robiť všetko, čo je v jeho silách, aby ste mu zabránili. Existuje niekoľko spôsobov, ako majitelia domov s obmedzenými peniazmi zabrániť vylúčeniu - alebo sa aspoň chránia pred niektorými z najhorších účinkov vylúčenia..

Zvyšovanie extra hotovosti

Ak ste nezaostali pri splácaní hypotéky o viac ako mesiac alebo dva, stále máte šancu dostať sa späť na správnu cestu. Ak sa vám podarí získať dostatok peňazí navyše, môžete si zmeškať platby a uložiť svoj domov pred vylúčením.

Tu je niekoľko spôsobov, ako rýchlo získať peniaze.

Znížte svoje výdavky

Ak ste tak ešte neurobili, začnite vystrihovaním všetkých doplnkov vo svojom rozpočte. Zrušte svoju káblovú televíziu, prispôsobte sa lacnejšiemu plánu mobilných telefónov, zrušte členstvo v telocvični, prestaňte piť balenú vodu a prestaňte jesť, aj keď je ráno iba na kávu.

Ak to nestačí na vyplnenie medzery vo vašom rozpočte, je čas prejsť k extrémnejším stratégiám. Vyhľadajte spôsoby, ako znížiť vaše účty s potravinami, nájsť dostupnú zdravotnú starostlivosť a prípadne dokonca vzdať svoje auto. Utiahnutie pásu je také bolestivé, ale je to lepšie ako stratiť domov.

Použite programy pomoci

Ak máte nárok na akúkoľvek formu štátnej pomoci - napríklad Medicaid, SNAP (pečiatky) alebo pomoc pri zahrievaní - zoberte ju. Dodatočné peniaze, ktoré sa uvoľnia vo vašom rozpočte, vám môžu umožniť držať krok s hypotékou. Vyhľadávač výhod na adrese Benefits.gov vám môže pomôcť nájsť a požiadať o programy vo vašom štáte.

Predajte veci

Vyhľadajte vo svojom dome všetku hodnotu, ktorú môžete predať, aby ste získali nejaké peniaze. Medzi hodnotné predmety patria šperky, elektronika, zberateľské predmety, nástroje, hudobné nástroje a dokonca aj nejaký nábytok alebo druhé auto, ak sa dokážete bez nich obísť. Svoje veci môžete predať na eBay, uverejniť ich na Craigsliste alebo ich preniesť do záložne.

Zvýšte svoj príjem

Vyhľadajte spôsoby, ako zarobiť nejaký extra príjem, aby ste dosiahli ciele. Uvidíme, či je váš šéf ochotný dať vám nejaké ďalšie zmeny alebo nadčasové hodiny v práci. Ak to nepomôže, pozrite sa na získanie druhého zamestnania alebo vedľajšieho koncertu, ako je jazda po Uber. Prenajatie náhradnej izby vo vašej domácnosti, ak ju máte, je ďalším spôsobom, ako získať nejaké peniaze navyše.

Klepnite na váš dôchodkový fond

Ak máte peniaze vyňaté z dôchodkového fondu, zvážte predčasné výbery. Ak máte Roth IRA, môžete z nej vyberať peniaze bez toho, aby ste museli platiť dodatočné dane alebo pokuty. Ak tak urobíte, bude vás to stále pozerať na vašich dôchodkových úsporách, ale môžete si robiť starosti s dobehnutím neskôr, keď vaša finančná kríza prepadne.

Ak máte tradičnú IRA alebo 401 000, budete musieť zaplatiť dane a pokuty pri každom predčasnom výbere, ale cena môže stáť za to, aby ste si zachránili svoj domov..

refinancovanie

Niektorí ľudia sa ocitnú v ťažkostiach kvôli hypotékam s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ktoré majú nízku zvládnuteľnú platbu za prvých pár rokov, potom náhle vyskočia na úroveň, ktorá je mimo dosahu. Medzi najhoršie páchateľov patria úročené pôžičky, ktoré sú oveľa drahšie, keď musíte začať platiť istinu, ako aj úroky. Iní ľudia majú hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, ale úroková sadzba je veľmi vysoká - možno preto, že mali zlý úver, alebo pravdepodobne preto, že sadzby sa práve v tom čase stali práve vysokými.

Ak ste v niektorej z týchto situácií, môže refinancovanie hypotéky stačiť na to, aby ste mesačnú splátku dostali na úroveň, ktorú zvládnete. Toto môže byť alternatíva, aj keď ste na pôžičku hore nohami. Banky zvyčajne nechcú refinancovať hypotéku, pokiaľ nemáte primeranú sumu vlastného imania, ale ak je alternatívou zabránenie prístupu na pôžičku, banka môže zarobiť viac peňazí tým, že vám umožní refinancovanie, než tým, že prejde procesom vylúčenia..

Refinancovanie verzus vylúčenie

Refinancovanie vášho úveru na bývanie, ak je to možné, je zvyčajne najlepšou alternatívou k vylúčeniu. Ponúka niekoľko výhod:

• Najmenší dopad na úver. Žiadosť o novú pôžičku vždy trochu zhorší vaše kreditné skóre, ale pokles je len dočasný. V porovnaní s inými možnosťami, ako je napríklad predaj nakrátko, úprava úveru alebo skutok namiesto vylúčenia, by refinancovanie malo z dlhodobého hľadiska čo najmenej poškodiť váš úverový rating..
• Dostupnejšia pôžička. Refinancovanie vášho domu nahrádza nenahraditeľnú pôžičku za dostupnú. Budete mať mesačné platby, ktoré budú pohodlnejšie zapadať do vášho rozpočtu, namiesto toho, aby ste ich predlžovali na limit alebo nad rámec.
• Udržujete svoj domov. Najdôležitejšie je, že refinancovanie vám umožní udržať váš domov. Budete musieť prejsť niekoľkými problémami, ktoré vypĺňajú papierovanie, ale to je oveľa menej problémov ako presťahovanie sa do nového domu..

Spôsoby refinancovania

Ak ste si vo svojom dome vybudovali dostatok vlastného kapitálu, vaša banka by vám mala radi refinancovať hypotéku. Aj keď nemôžete získať nižšiu úrokovú sadzbu, mali by ste byť schopní znížiť svoje mesačné platby predĺžením vašej úverovej lehoty.

Napríklad, ak ste mali pôžičku 200 000 dolárov a už ste vyplatili 50 000 dolárov, môžete si vziať novú 30-ročnú pôžičku za 150 000 dolárov. Bude to trvať dlhšie, kým sa váš dom vyplatí týmto spôsobom, ale je to lepšie ako stratiť svoj domov úplne.

Ak nemáte veľa vlastného imania, je tu šanca, že môžete refinancovať pomocou niektorých špeciálnych programov. Tie obsahujú:

• HARP. Program Home Reffordable Refinance Program (HARP) pomáha majiteľom domov, ktorých domy stratili hodnotu, refinancovať svoje hypotéky, aj keď sú teraz hore nohami. Tento program je k dispozícii iba pre hypotéky, ktoré vznikli do mája 2009 prostredníctvom programov sponzorovaných vládou Fannie Mae alebo Freddie Mac. Na webových stránkach HARP sa dozviete, či spĺňate podmienky a ktoré vám pomôžu prihlásiť sa. Platnosť HARP vyprší na konci roku 2018, takže na používanie tohto programu budete musieť konať rýchlo.
• Programy FHA. Ak je vaša hypotéka krytá Federálnym úradom pre bývanie (FHA), môžete na refinancovanie využiť niektoré špeciálne programy FHA. Jednoduché refinancovanie FHA je dobrou možnosťou, ako dosiahnuť najnižšiu možnú úrokovú sadzbu a udržať nízke náklady mimo vrecka, zatiaľ čo refinancovanie FHA Streamline vám pomôže rýchlo refinancovať a vyhnúť sa papierovaniu..
• IRRRL. Majitelia domov s hypotékou financovanou Ministerstvom pre záležitosti veteránov alebo VA, sa môžu uchádzať o refinančnú pôžičku na zníženie úrokovej sadzby (IRRRL). Táto pôžička, ktorá sa niekedy označuje ako pôžička VA Streamline alebo VA-to-VA, vám pomáha refinancovať nižšiu úrokovú sadzbu. Tento typ pôžičky môže poskytnúť ktorýkoľvek veriteľ, ale nie je potrebný žiadny veriteľ, takže možno budete musieť kúpiť banku, ktorá vám poskytne túto pôžičku.

Hypotekárne cvičenie

Ak nemôžete refinancovať svoj úver na bývanie, môžete skúsiť požiadať svojho veriteľa, aby súhlasil s „hypotekárnym cvičením“. Znie to ako cvičebný plán pre váš dom, ale v skutočnosti je to plán, ktorý vám pomôže „vypracovať“ spôsob, ako zaistiť lepšiu správu hypotéky. Existuje niekoľko druhov hypotekárnych cvičení, vrátane úprav pôžičiek, splátkových kalendárov a splátkových kalendárov.

Úverová modifikácia

Po úprave pôžičky sa váš veriteľ zaväzuje zmeniť podmienky hypotéky, aby boli platby dostupnejšie. Napríklad, poskytovateľ pôžičky by mohol znížiť úrokovú sadzbu, zmeniť pôžičku z nastaviteľnej sadzby na pevnú sadzbu alebo predĺžiť dobu trvania pôžičky. Jednou z výhod úprav pôžičiek je to, že žiadosť o dočasné pozastavenie procesu vylúčenia z trhu vám poskytne viac času na uloženie vášho domu.

Ak chcete mať nárok na úpravu pôžičky, musíte preukázať, že ste utrpeli finančné ťažkosti a už nemôžete uspokojiť svoje súčasné pôžičky. Aby ste to dokázali, musíte poskytnúť dokumenty, ako sú výplaty, daňové priznania a bankové výpisy. Musíte tiež prejsť skúšobným obdobím, aby ste preukázali, že si môžete dovoliť uskutočniť nové, nižšie platby.

Existuje mnoho rôznych programov úpravy pôžičiek. Najťažšie zasiahnutý fond (HHF), ktorý poskytuje úvery na bývanie a inú pomoc pre majiteľov domov s ťažkosťami, je k dispozícii v 18 štátoch a okrese Columbia do konca roku 2020. Pre pôžičky VA a FHA sú k dispozícii špeciálne programy na modifikáciu pôžičiek, pretože ako aj programy riadené bankami.

Ak chcete požiadať o zmenu pôžičky, kontaktujte oddelenie pre zmierňovanie strát vášho veriteľa (známe tiež ako oddelenie pre zadržiavanie domácností). Mali by ste byť schopní nájsť kontaktné informácie pre toto oddelenie vo svojom mesačnom výpise z hypotéky alebo na webovej stránke veriteľa. Webová stránka Making Home Cenfordable (MHA) obsahuje viac informácií o tom, čo musíte použiť.

trpezlivosť

V niektorých prípadoch je finančná kríza, ktorá stavia hypotéku mimo dosah, iba dočasná. Napríklad ste možno prišli o prácu, ale viete, že za pár mesiacov začnete novú. Alebo možno máte zdravotné problémy, ktoré vám dočasne neumožnili pracovať.

V takejto situácii vám dohoda o odpustení pomoci pomôže, až kým sa nevrátite na nohy. Podľa týchto plánov hypotekárny veriteľ súhlasí so znížením alebo dokonca pozastavením vašej splátky hypotéky na stanovenú dobu. Sľubujú tiež, že počas tohto obdobia nebudú vylúčené z majetku. Na oplátku súhlasíte s obnovením splácania hypotéky v plnej výške, keď uplynie lehota, ako aj s platením ďalších, aby ste dobehli zmeškané platby..

Proces hľadania splácania úveru začína rovnakým spôsobom ako získanie úpravy úveru: kontaktujte svojho veriteľa a požiadajte ho, aby vám pomohol zostaviť plán. Nezabudnite, že znášanlivosť je len dočasné riešenie. Nepomôže vám to zostať v dome, ktorý si nemôžete dovoliť.

Splátky plánu

Možno vám hrozí vylúčenie z trhu, pretože ste pri krátkodobej kríze vynechali niekoľko splátok hypotéky, ale teraz ste späť na nohách a znova ich splácate. V takom prípade vám splátkový plán ponúka spôsob, ako vás chytiť a zabrániť vylúčeniu.

V splátkovom kalendári váš veriteľ spočíta všetky platby, ktoré vám unikli, a potom rozdelí celkovú sumu na malé kúsky, ktoré sa pripočítajú k vašej pravidelnej splátke hypotéky počas stanoveného obdobia. Napríklad, ak ste pozadu o 3 000 dolárov, môžete do každej hypotekárnej splátky pridať ďalších 500 dolárov na nasledujúcich šesť mesiacov. Dĺžka obdobia splácania sa líši, je však typická doba od troch do šiestich mesiacov.

Krátky predaj

Ak si domov už nemôžete dovoliť, najlepšou voľbou by mohol byť jeho predaj. Problém je v tom, že ak ceny nehnuteľností klesli, suma, ktorú váš domov získa na trhu, by mohla byť menšia ako suma, ktorú dlhujete na hypotéke, čím zostanete v červenej farbe. V takomto prípade by mohol byť riešením krátky predaj - predaj vášho domu za menej ako množstvo, ktoré vám zostalo na hypotéke. Ak s tým veriteľ súhlasí, môžete dom predať, odísť a začať znova.

Predpokladajme napríklad, že v súčasnosti dlhujete hypotéku 100 000 dolárov. Na splatenie tejto sumy a tiež na pokrytie vašich záverečných nákladov na predaj by ste mali uviesť dom za 105 000 dolárov. Trh s bývaním vo vašej oblasti je však taký chladný, že za túto cenu nedostanete žiadne ponuky.

Pri krátkom predaji by ste mohli požadovanú cenu domu znížiť na 95 000 dolárov. S 5 000 USD na náklady na uzavretie zostane iba 90 000 USD na splatenie vašej starej hypotéky. Veriteľ však súhlasí s prijatím tejto menšej sumy ako úplnej platby za pôžičku, namiesto toho, aby prešiel drahým a časovo náročným procesom vylúčenia z trhu v domácnosti. Niektorí veritelia v skutočnosti požadujú, aby ste vyskúšali krátky predaj skôr, ako zvážia akékoľvek iné alternatívy k vylúčeniu, ako je napríklad úprava pôžičky..

Krátky predaj vs. vylúčenie

Krátky predaj má oproti uzavretiu trhu niekoľko výhod, má však aj určité nevýhody. Tu je porovnanie:

• Menej čakania na kúpu nového domu. Ak váš dom prechádza uzavretím trhu, musíte počkať päť až sedem rokov, kým vám banka znova poskytne hypotéku. Táto čakacia lehota sa môže skrátiť na tri roky, ak môžete preukázať, že vylúčenie z trhu bolo spôsobené okolnosťami, ktoré ste nemohli ovplyvniť. Po krátkom predaji by ste však mohli získať úver na bývanie znova za dva roky.
• Kontrola predaja. Krátkym predajom ovládate proces predaja vášho domu. Môžete sa rozhodnúť, koľko o to požiadate a budete vedieť, kto je konečný kupujúci. Pri uzavretí trhu banka jednoducho zabaví váš dom a nemáte žiadny spôsob, ako zistiť, čo sa s ním stane.
• Menej sociálnej stigmy. Pre mnohých majiteľov domov je krátky predaj oveľa menej trápny ako uzavretie trhu. Susedom to vyzerá rovnako ako akýkoľvek iný predaj domov; iba banka vie, že za nehnuteľnosť máte menej, ako dlhujete.
• Pokračujúce platby. Aj keď predávate svoj dom, ste stále v predaji, aby ste mohli splácať hypotéku až do ukončenia predaja. Ak je váš dom vo vylúčení, môžete naopak zastaviť vykonávanie platieb a naďalej žiť v dome, až kým vás banka nevykopne..
• Rovnaký vplyv na úverové skóre. Krátky predaj a uzavretie trhu poškodzujú váš úverový rating približne o rovnakú sumu. Každá z týchto možností môže spôsobiť zníženie vášho kreditného skóre o 105 až 160 bodov. Obaja nechajú negatívnu známku, ktorá sa bude držať vašej kreditnej správy až sedem rokov, ale vaše skóre sa môže začať zotavovať po prvých dvoch rokoch..

Ako urobiť krátky predaj

Ak chcete získať súhlas na krátky predaj, obráťte sa na oddelenie zmierňovania strát svojej banky, rovnako ako v prípade úpravy pôžičky na bývanie. Budete musieť vyplniť žiadosť a zálohovať ju množstvom dokumentov, ktoré zobrazujú všetky podrobnosti o vašich financiách. Banka použije tieto informácie na zistenie, či je predaj nakrátko skutočne jedinou alternatívou k vylúčeniu.

Väčšina bánk tiež vyžaduje, aby ste dostali ponuku od kupujúceho skôr, ako prijmú krátky predaj. Musíte teda uviesť dom za nižšiu cenu, získať ponuku, zobrať ju do banky, potom sa pred rozhodnutím, či ponuku prijmete, počkať, či bol schválený predaj nakrátko. To všetko tam a späť medzi predajcom, kupujúcim a veriteľom robí z krátkeho predaja veľmi komplikovaný proces, ktorý môže trvať až celý rok..

Je dôležité uistiť sa, že ak veriteľ schváli predaj, súhlasí tiež s tým, že vás nebude žiadať o dodatočnú sumu, ktorú ešte nemáte na hypotéke zaplatenú. Veriteľ sa niekedy zaväzuje uvoľniť svoje záložné právo alebo zákonné pozastavenie majetku, aby ste ho mohli predať, ale nesúhlasí s tým, aby výnosy prijal ako úplnú platbu vašej pôžičky. Namiesto toho môže proti vám požiadať o „posúdenie nedostatkov“, aby získal peniaze navyše takým spôsobom, ako je vyzdvihnutie vašej mzdy.

V niektorých štátoch - menovite v Arizone, Kalifornii, Nevade a Oregone - sú rozsudky o nedostatkoch po krátkom predaji nezákonné. Pokiaľ nežijete v jednom z týchto štyroch štátov, musíte od svojho veriteľa získať písomnú dohodu, v ktorej sa uvádza, že ho nebude hľadať. V opačnom prípade by ste svoj dom mohli predať za cenu nižšiu, ako sa oplatí, a stále by ste boli v diere.

Listina v Lieu o vylúčení

Ak všetko ostatné zlyhá, je ešte jedna vec, ktorú môžete urobiť, aby ste sa vyhli dlhému a bolestivému procesu vylúčenia. Nazýva sa to skutok namiesto vylúčenia a je to transakcia, pri ktorej v podstate odovzdáte svoj domov hypotekárnemu veriteľovi. Na oplátku veriteľ súhlasí, že vás prepustí z vášho dlhu, aj keď to bolo viac ako to, čo teraz stojí za dom.

Listina v Lieu vs. uzavretie zmluvy

Namiesto toho je skutkom stále uzavretie trhu, ale je to rýchlejšie a ľahšie. Hneď ako odovzdáte svoj dom, váš dlh sa okamžite zruší. Takisto sa vyhnete veľmi verejnému rozpakom z konania o vylúčení.

Skutok namiesto toho pravdepodobne poškodí vaše kreditné skóre rovnako ako bežné vylúčenie. Nebudete však musieť čakať tak dlho, kým nebudete môcť kúpiť dom. Voľba skutku namiesto toho môže skrátiť čakaciu dobu z najmenej piatich rokov na štyri - alebo dokonca dva, ak môžete preukázať poľahčujúce okolnosti.

Ako získať listinu v Lieu o vylúčení

Proces založenia zmluvy sa začína kontaktovaním oddelenia zmierňovania strát vo vašej banke. Budete musieť vyplniť rovnaký druh dokumentácie ako pri úprave pôžičky alebo pri krátkom predaji, čo dokazuje, že ste utrpeli finančné ťažkosti a už nemôžete splniť svoje platby..

Rovnako ako vy, vaša banka s najväčšou pravdepodobnosťou vyzerá ako skutok ako posledná možnosť. Je to menej nákladné a časovo náročné ako uzavretie trhu, ale nie je to také dobré ako refinancovanie alebo dokonca krátky predaj. Niektoré banky budú požadovať, aby ste sa pokúsili predať nehnuteľnosť skôr, ako prijmú listinu, a požiadajú o doklady, ktoré preukazujú, že ste ju uviedli na trh..

Ak vaša banka súhlasí s činom, musíte podpísať dva dokumenty. Prvé odovzdanie vášho domu veriteľovi a druhé, nazývané čestné prehlásenie, vysvetľuje, či banka prijíma listinu ako úplnú platbu za váš hypotekárny dlh. Vo väčšine prípadov vás banka uvoľní z vášho dlhu po skutku namiesto toho, ale v zriedkavých prípadoch si môže vyhradiť právo požiadať proti vám rozsudok o nedostatku. Aby ste sa tomuto problému vyhli, pred podpisom papierovania sa uistite, že v ňom je uvedený konkrétny skutok.

Čo nefunguje: Uzavretie podvodov

Možno sa čudujete, prečo tento článok nespomínal žiadne služby pomoci pri vylúčení, ktoré inzerujú prostredníctvom miestnych novín, letákov a online reklám. Tieto služby tvrdia, že výmenou za poplatok môžu zachrániť váš dom pred vylúčením. Môžu ponúknuť:

• Vyjednajte so svojím veriteľom refinancovanie vašej pôžičky
• Prevezmite pôžičku, aby ste im platili hypotéku, nie banke
• Vykonajte forenznú úverovú kontrolu, aby ste zistili, či váš veriteľ porušuje nejaké zákony
• Pomôžu vám nájsť programy pomoci pre majiteľov domov v núdzi
• Pomôžeme vám podať žiadosť o bankrot

Tieto tzv. Služby sú, bohužiaľ, skutočne finančnými podvodmi, ktoré obťažujú zraniteľných ľudí, ktorí sa snažia zachrániť svoje domovy. V najlepšom prípade vás jednoducho spoja so skutočnými programami, ako je HARP, ktoré môžete používať zadarmo. V najhoršom prípade ukradnú hypotekárne splátky, ktoré by mali ísť do banky, a kopajú vás ešte hlbšie do dlhov.

Vo všeobecnosti môžete bezpečne predpokladať, že akýkoľvek program, ktorý vám pomôže vyhnúť sa zabráneniu prístupu na trh za poplatok - na rozdiel od skutočných programov od vlády, ktoré sú zadarmo - je podvod.

Záverečné slovo

Niekedy nie je možné zachrániť váš domov pred vylúčením alebo niektorou z jeho alternatív, ako je napríklad krátky predaj. Dobrou správou je, že kredit je možné znova vybudovať, aby ste mohli niekedy opäť vlastniť dom. Zamerajte sa na okamžité zaplatenie všetkých vašich účtov a na splatenie všetkých ostatných dlhov, ako sú zostatky kreditných kariet. Asi po dvoch rokoch by ste mali vidieť, že sa vaše kreditné skóre začína obnovovať.

Keď ste konečne pripravení znovu kúpiť dom, poučte sa zo svojej chyby, aby ste neskončili s ďalšou hypotékou, ktorú si nemôžete dovoliť. Predtým, ako ponúkate nejaký dom, urobte matematiku a uistite sa, že mesačná platba neje viac ako 28% vášho príjmu. Čím nižšie môžete získať platbu, tým lepšie sú vaše šance na udržanie domu, ak čelíte ďalšiemu finančnému neúspechu.

Akú radu by ste dali niekomu, kto čelí možnosti vylúčenia?