Prenájom vs kúpa domu - ako sa rozhodnúť, klady a zápory

Od polovice 20. storočia sa miera vlastníctva USA v USA pohybovala medzi 62% a 70%. Podľa amerického sčítania ľudu, sčítanie ľudu, to sa pohybovalo na 63,7% v druhom štvrťroku 2017, blízko minima nevidel od polovice 60. rokov. Naopak, miera neobsadenosti nájomného bola v Q2 2017 7,3%, čo je takmer 20-ročné minimum.

Majetková sadzba je v móde dlhé roky. Pokles je do značnej miery spôsobený ekonomickými a demografickými faktormi, ako sú napríklad snahy o znižovanie starnutia Baby Boomu, zvýšené ceny bývania na niektorých trhoch s vysokou populáciou a vysoká miera zadlženia študentov, ktoré mnohým mladším kupujúcim bránia v dostatočnej úspore na uskutočnenie zálohy..

Bez ohľadu na veľké socio-ekonomické sily, ktoré ovplyvňujú mieru vlastníctva domov, je určenie, či a kedy kúpiť dom, osobná voľba, ktorá si vyžaduje starostlivé zváženie. Toto rozhodnutie sa líši v závislosti od trhu - to, čo má v Peorii zmysel, nemusí fungovať v San Franciscu a naopak. Pretože americká kultúra do istej miery idealizuje vlastníctvo domácnosti, emocionálne a spoločenské tlaky môžu ovplyvniť rozhodnutie takmer rovnako ako finančné záujmy..

Zaujíma vás nájomca, ktorý má záujem o kúpu domu, alebo majiteľ domu, ktorý sa pýta, či má v tomto okamihu vášho života zmysel viac? Je čas vyhodnotiť relatívne náklady, výhody a nevýhody vlastníctva v porovnaní s prenájmom vášho domu.

Náklady na nákup a vlastníctvo vášho domu

Náklady vopred a za zatvorenie

Kúpa domu so sebou prináša množstvo počiatočných nákladov. Niektoré sa vyplácajú mimo vrecka po tom, čo predajca prijme vašu nákupnú ponuku, zatiaľ čo iné sa platia pri ukončení.

Zarobte si peniaze. Ak chcete predajcovi ukázať, že s nákupom nehnuteľnosti myslíte vážne, je bežné, že k svojej nákupnej ponuke priložíte šek „serióznych peňazí“. Skutočné peniaze sa zvyčajne pohybujú od 1% do 3% kúpnej ceny domu, v závislosti od miestnych trhových podmienok a preferencie predajcu. Po prijatí ponuky predávajúci vloží najskoršie peňažné prostriedky na viazaný účet a táto suma sa pripíše na ťarchu vašich záverečných nákladov..
Záloha. Záloha je percento z kúpnej ceny domu, ktorú platíte vopred, zvyčajne pri uzatváraní. V nákupnej ponuke musíte uviesť čiastku zálohy. Ak s tým predajca súhlasí, môžete ju pred uzavretím zmeniť. Výška vašej zálohy sa veľmi líši v závislosti od vášho úverového profilu, podmienok na miestnom trhu a typu hypotekárneho úveru, pre ktorý ste schválili, ale zvyčajne sa pohybuje od 3,5% (najmä pre úvery FHA) do viac ako 20% kúpnej ceny..
Posúdenie domu. Aby sa zabezpečilo, že ponúkaná cena bude zodpovedať skutočnej hodnote domu, veritelia pred schválením pôžičky vyžadujú domáce ocenenie. Náklady na hodnotenie, zvyčajne 300 až 500 USD, sa platia počas hodnotenia alebo pred hodnotením.
Domáca inšpekcia. Domáci inšpektori s licenciou sú vyškolení na to, aby našli potenciálne problémy a nedostatky, ktoré by nemuseli byť zrejmé pre neskúseného kupujúceho, ktorý vykonáva náhodný prechod. Z tohto dôvodu sa kupujúcim dôrazne odporúča, aby si ho kúpili, aj keď súkromní veritelia len zriedka podmieňujú schválenie úveru vykonaním domácej inšpekcie. Náklady sú podobné hodnoteniu a obvykle sa uhrádzajú pri inšpekcii.
Daň z majetku. Keďže vlastníci nehnuteľností platia dane z nehnuteľnosti vopred, zvyčajne v šesťmesačných prírastkoch, musíte odškodniť predajcu za dane zaplatené v období medzi dátumom uzávierky a koncom súčasného daňového obdobia. Tieto náklady sa veľmi líšia v závislosti od miestnej sadzby dane a dátumu uzávierky. Mohli by ste byť zodpovední za takmer šesť mesiacov majetkových daní alebo za žiadne.
Poistenie majiteľov domov v prvom roku. Veritelia požadujú pred uzavretím zmluvy doklad o poistení majiteľov domov. Takmer vždy musíte zaplatiť prémiu za prvý rok vopred, a to buď v deň zakúpenia zmluvy alebo pri jej uzavretí. Náklady na poistenie majiteľov domov sa líšia v závislosti od hodnoty, štýlu, umiestnenia a obsahu domu, ako aj od vášho kreditného skóre, odpočítateľnej hodnoty za poistné a limitov krytia.. PolicyGenius je skvelým miestom na začatie hľadania poistiek majiteľov domov. Ukážu vám ponuky od viacerých veriteľov, takže viete, že vždy dosahujete najlepšie ceny.
Ostatné náklady na zatváranie. Posúdenie, kontrola, dane a poistenie sú len niektoré z mnohých riadkových položiek, ktoré sú súčasťou vašej uzávierky. Medzi ďalšie náklady na zatváranie patria poplatky za vytvorenie úveru, poplatok za správu úveru, poplatok za povodňovú certifikáciu, poistenie práv majiteľa a majiteľa, záznam daní, štátne a miestne dane z prevodu, hypotekárny úrok z prvého mesiaca a záverečný poplatok. Spravidla môžete očakávať, že vaše celkové náklady na zatváranie sa budú pohybovať od 2% do 4% z kúpnej ceny, pričom tento pomer klesá so zvyšovaním nákupnej ceny..

V závislosti od miestnych podmienok na trhu s nehnuteľnosťami, všeobecnej hospodárskej klímy a rokovaní sa predajca môže dohodnúť na zaplatení niektorých alebo všetkých vašich nákladov na zatvorenie. Pred predložením ponuky sa opýtajte svojho agenta, či je realistické očakávať, že predajca bude zdieľať alebo pokryť náklady na zatváranie na vašom súčasnom trhu.

Opakujúce sa náklady

Majiteľstvo domu zahŕňa aj veľa opakujúcich sa nákladov. Niektoré z nich sú zahrnuté v mesačnej viazanej výplate, ktorú vykonáte svojmu veriteľovi alebo hypotekárnemu správcovi, zatiaľ čo iné sa platia osobitne.

Úverové platby. Po celú dobu životnosti hypotekárneho úveru musíte platiť mesačné splátky istiny a úrokov, zvyčajne 15 alebo 30 rokov. Ak máte hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, vaša splátka úveru zostáva konštantná po celé obdobie. Ak máte hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, vaša sadzba sa viaže na referenčnú hodnotu a vaša platba sa mení podľa zmeny referenčnej hodnoty. Vaša pôžička je súčasťou vašej mesačnej viazanej platby.
Daň z majetku. Vaše mesto alebo okres určuje vaše dane z majetku, ktoré platia za miestne školy, infraštruktúru a ďalšie dôležité služby. Ceny sa veľmi líšia podľa miesta a často sa menia z roka na rok. Dane z nehnuteľností sú súčasťou vašej mesačnej úschovy - mesačne platíte jednu dvanástinu svojho ročného daňového zaťaženia.
Poistenie majiteľov domov. Podľa Inštitútu informácií o poistení bola v roku 2014 priemerná ročná poistná cena majiteľov domov v USA 1 132 dolárov. Poistné majiteľov domov sa však môže z roka na rok líšiť v závislosti od zmien ocenenej hodnoty vášho domu, odpočítateľnej hodnoty a výšky poistného krytia, vašej histórie nárokov, a vaše kreditné skóre. Rovnako ako v prípade majetkových daní platíte mesačnou splátkou úschovy jednu dvanástinu svojho ročného prémie na bývanie.
Poistenie súkromných hypoték. Ak je váš hypotekárny veriteľ súkromnou spoločnosťou a vaša záloha je nižšia ako 20% z kúpnej ceny vášho domu, vaša mesačná výplata podmieneného vkladu spočiatku zahŕňa platbu poistného za súkromné hypotekárne poistenie (PMI). Spoločnosť PMI chráni vášho veriteľa pred finančnou stratou, ak je váš dom vylúčený z predaja a predaný so zľavou v porovnaní s kúpnou cenou. Ak máte dobrý úver, váš poskytovateľ pôžičiek môže posudzovať poistné PMI, kým pomer vášho úveru k hodnote (LTV) - pomer vášho aktuálneho hypotekárneho zostatku k celkovej hodnote vášho domu - nedosiahne 78%. Keď však LTV dosiahne 80%, veritelia vo všeobecnosti uznávajú žiadosti PMI o zrušenie PMI dlžníkov. Ak predstavujete vyššie kreditné riziko, váš veriteľ môže od vás vyžadovať, aby ste nosili PMI, až kým LTV nebude nižšia. Mesačné platby PMI sa zvyčajne pohybujú od 50 do 200 dolárov, v závislosti od zostatku vašej pôžičky a sadzby PMI.
utilities. Ako majiteľ domu nesiete zodpovednosť za zaplatenie všetkých služieb a miestnych služieb vo vašom vlastníctve: voda, plyn, elektrina, odpad a recyklácia, káblové pripojenie a internet a prípadne aj viac. Tieto náklady sa veľmi líšia v závislosti od miesta a použitia.
údržba. Zodpovedáte tiež za všetky náklady na údržbu a údržbu domu, ako je výmena opotrebovaných zariadení a prístrojov, maľovanie a povrchová úprava exteriérov, čistenie interiérov a mechanická údržba (napríklad čistenie a kontrola HVAC). Vo všeobecnosti možno očakávať, že ročne zaplatíte 1% z hodnoty vášho domu za údržbu a výmenu a opravy súvisiace s opotrebením..

Špeciálne alebo jednorazové náklady

Majiteľstvo domu tiež prináša o niečo menej predvídateľné náklady, ktoré sa vyskytnú iba raz alebo v nepravidelných intervaloch.

zariadenie. Ak ste prvýkrát v domácnosti, váš nový domov je pravdepodobne väčší ako váš predchádzajúci priestor. To znamená, že musíte kúpiť nábytok a doplnky, aj keď ste vlastnili niektoré alebo všetky zariadenia vo svojej prenájme. Ak ste opakovaný nákup, vybavenie nie je také nákladné. Bez ohľadu na to sa vaše náklady na vybavenie pravdepodobne líšia v závislosti od vášho rozpočtu. Nákup použitého nábytku a príslušenstva je skvelý spôsob, ako znížiť tieto náklady.
Náklady na sťahovanie. Či už si najmete tím sťahovačov alebo si prenajmete kamión od Uhaul.com a zvolíte si pre domácich majstrov, pohyb sa môže pohybovať v rozmedzí od približne 100 dolárov alebo 200 dolárov do viac ako 1 000 dolárov, v závislosti od toho, koľko sa musíte presunúť a čoho môžete dosiahnuť. tvoj vlastný.
opravy. Ste povinní zaplatiť za opravu akejkoľvek škody, ktorá nie je krytá poistením. Napríklad, ak váš suterén utrpí škodu spôsobenú povodňami zvonka a nemáte poistenie proti povodniam, všetky náklady na sanáciu plesní sú vaše, ktoré musíte zaplatiť priamo z vrecka. Ešte lacnejšie opravy a výmeny sa môžu spočítať. Napríklad dieťa alebo domáce zviera, ktoré prehodí stenu, zrazí a rozbije lampu, alebo zašpiní koberec, ktorý nie je opravený, môže byť drahé.
Projekty na zlepšenie a renováciu. Ak sa chcete zapojiť do projektu vylepšenia alebo renovácie domu, musíte za to buď zaplatiť priamo z vrecka, alebo si vziať pôžičku na vylepšenie domu, ktorú môžete získať od spoločnosti ako LightStream, ktoré môžu prísť so zložitými ustanoveniami. Náklady na projekt sa veľmi líšia. Kompletná renovácia kuchyne alebo doplnenie bonusovej miestnosti môže ľahko stúpať okolo 20 000 dolárov, zatiaľ čo oplotenie vo dvore alebo aktualizácia verandového nábytku môže stáť len niekoľko stoviek dolárov. Hoci projekty na zlepšenie a renováciu môžu zvýšiť ocenenú hodnotu vášho domu, nie je zaručené, že sa odrazí v jeho konečnej predajnej cene..

Náklady na prenájom vášho domu

Náklady vopred

Prenájom nezahŕňa nákladný proces nákupu, takže má menej počiatočných výdavkov. Nasledujúce náklady sa môžu vyskytnúť pred alebo krátko po presťahovaní do nového bytu.

Kaucia. Prenajímatelia požadujú zloženie zábezpeky na poistenie proti škodám na majetku, ktoré si vyžadujú opravu, delikventné nájomné, prerušené nájomné zmluvy a iné vedľajšie udalosti. Mnoho štátov obmedzuje vklady na 1,5-krát mesačné nájomné.
Nájomné za prvý mesiac. Väčšina majiteľov vyžaduje nájomné za prvý mesiac vopred. Ak sa pohnete v polovici mesiaca, váš prenajímateľ môže prijať pomernú platbu nájomného.
Nevratné vklady. V závislosti od zákonov o prenájme nehnuteľností vo vašom štáte, vašej životnej situácii a preferencií vášho prenajímateľa vám môžu byť k vášmu bezpečnostnému vkladu účtované aj nevratné vklady. Bežné sú napríklad vklady domácich miláčikov. Zvyčajne sa pohybujú od 100 do 500 dolárov, v závislosti od typu prenájmu zvierat a základov.
Náklady na sťahovanie. Rovnako ako majitelia domov, nájomcovia musia platiť za to, aby premiestnili svoje veci, či už prenajímaním sťahovacích strojov, prenajatím nákladného vozidla a jeho riadením, alebo spoliehaním sa na priateľov..

Opakujúce sa náklady

Mesačný nájom. Pokiaľ nežijete v susedstve pod kontrolou nájomného alebo v meste s prísnymi zákonmi na ochranu nájomcu, váš nájom sa môže zvýšiť vždy, keď podpíšete novú nájomnú zmluvu. Platby nájomného sa veľmi líšia v závislosti od miestnych trhových podmienok, počtu obyvateľov a veľkosti, stavu a miesta prenájmu.
Prenájom domácich zvierat. Namiesto vkladu domáceho maznáčika si niektorí majitelia účtujú poplatok za domáce zviera. Požičovňa domácich miláčikov rozdeľuje očakávané náklady na opotrebenie domáceho maznáčika po celú dobu pobytu nájomcu. Zvyčajne predstavuje 10 až 40 dolárov mesačne, v závislosti od zvieraťa a základného nájomného.
Poistenie nájomcov. Nájomcovia nie sú povinní niesť poistenie nájomcov (ktoré nájdete cez PolicyGenius) kvôli ich majetku, ale dôrazne sa odporúča chrániť pred stratami v dôsledku krádeže, požiaru a ďalších nebezpečenstiev. Poistné náklady sú založené na hodnote a povahe poisteného majetku, limitoch krytia, odpočítateľných položkách a ďalších faktoroch. Podľa správ USA sú priemerné mesačné náklady na poistenie nájomcov približne 15 dolárov.
utilities. Nástroje sa líšia v závislosti od ubytovateľa a regiónu. V niektorých bytoch, najmä vo väčších bytových domoch, môžu byť všetky mesačné nájomné zahrnuté všetky služby (vrátane vecí, ako sú káble a internet). V iných sú nájomcovia zodpovední za väčšinu alebo všetky služby.
Práčovňa. Veľa výpožičiek nemá práčky v jednotke. Nájomníci musia buď nájsť práčovňu v okolí, alebo používať stroje na mince alebo karty. V obidvoch prípadoch si tento proces vyžaduje priamu platbu vo výške približne 2 až 4 USD za cyklus. Aj pre nájomcov, ktorí využívajú stratégie na šetrenie peňazí za pranie, sa mesačne zvýši až o 9 až 18 dolárov na osobu, za predpokladu, že každá záťaž je každý týždeň.

Výhody nákupu

1. Budovanie vlastného imania v priebehu času

Na rozdiel od nájomcov si majitelia domov časom budujú kapitál. Pri väčšine hypoték ide časť každej mesačnej splátky k úroku z úveru. Zvyšok spláca istinu. (Časový plán amortizácie vášho veriteľa zobrazuje presné podiely, ktoré sa v priebehu času menia pri platbách za každý mesiac.) Každý dolár, ktorý vložíte na príkazcu svojej pôžičky, predstavuje dolár vlastného imania - skutočné vlastníctvo nehnuteľnosti. Akonáhle dosiahnete 20% vlastného kapitálu alebo 80% LTV, môžete na tento kapitál klepnúť prostredníctvom úveru na vlastný kapitál alebo refinancovať hypotéku, aby ste zaistili nižšiu úrokovú sadzbu alebo dlhšiu dobu splácania.

Hodnotnými investíciami do vylepšenia domácnosti môžete tiež zvýšiť hodnotu svojho domu a znížiť tak LTV. Napríklad domov, ktorý sme my, manželka a ja nedávno kúpili, máme iba vozovku so špinavými nečistotami a na konci malý prístrešok. Dláždenie príjazdovej cesty a výstavba vhodnej samostatnej garáže namiesto prístrešku by podstatne zvýšili funkčnosť nehnuteľnosti a obmedzili príťažlivosť, čo by potenciálne zvýšilo jej hodnotu o sumu vyššiu ako celkové náklady projektu..

2. Daňové výhody

Niekoľko daňových výhod sa vzťahuje výlučne na majiteľov domov, hoci nie všetci majitelia domov majú nárok na všetky výhody. Toto sú najvýznamnejšie:

Oslobodenie od usadlosti. Mnoho štátov oslobodzuje obydlia obývané vlastníkmi (usadlosti) od časti daňového zaťaženia, ktoré by za normálnych okolností narástlo. Napríklad Louisiana oslobodzuje od dane z nehnuteľností prvých 75 000 dolárov z hodnoty domácnosti, takže 200 000 dolárov v New Orleans je zdanených, akoby stálo 125 000 dolárov..
Federálne odpočty daní. Ak rozpisujete svoje federálne dane z príjmu, môžete si odpočítať dane z nehnuteľnosti a úroky z hypotéky, čím sa zníži celkové daňové zaťaženie (často výrazne). Toto zvýhodňuje najmä tých, ktorí majú vyššie daňové kategórie.

Nájomcovia tieto výhody nemajú k dispozícii.

3. Potenciál pre príjem z prenájmu

Aj keď si pôvodne nemyslíte, že váš domov je investičnou nehnuteľnosťou, môžete ju zmeniť na zdroj príjmu. To môže čiastočne alebo úplne kompenzovať vaše hypotéky, dane a platby za poistenie.

Najjednoduchší spôsob, ako to dosiahnuť, je prenájom časti alebo celého majetku za predpokladu, že budete dodržiavať všetky miestne zákony o vlastníctve prenájmu. Môžete si prenajať spálňu v suteréne priateľovi, bývať v jednej jednotke duplexu a prenajať si druhú cudzinu, alebo si kúpiť a presťahovať sa do druhého domu, pričom si môžete prenajať celú svoju nehnuteľnosť. Môžete sa tiež ponoriť do ekonomiky zdieľania a prijať krátkodobých nájomcov prostredníctvom Airbnb, vŕbou, alebo iná platforma zdieľania domu.

4. Viac kreatívnej slobody

Ako majiteľ domu vaše výbery na zdobenie, prácu pre domácich majstrov a vylepšenia domov neodpovedajú nikomu, za predpokladu, že neporušia miestne stavebné predpisy alebo neporušia pravidlá asociácie majiteľov domov. Môžete maľovať steny, pridávať nové kúpeľňové doplnky, aktualizovať kuchyňu, dokončovať suterén alebo stavať terasu alebo terasu podľa obsahu svojho srdca..

Radikálna zmena vášho životného prostredia tak, aby vyhovovala vašim rozmarom, je zábavná a dokonca aj katartická stránka vlastníctva domu - a vo všeobecnosti nie je k dispozícii nájomcom..

5. Zmysel pre spoločenstvo a spoločenstvo

Keďže majitelia domov bývajú vo svojich domovoch dlhšie ako nájomníci, je pravdepodobnejšie, že vo svojich komunitách položia korene. To sa prejavuje mnohými spôsobmi. Môžete sa stať členom miestnej susedskej asociácie, sponzorských blokových večierkov alebo National Nights Out, dobrovoľne v neďalekom komunitnom centre, zapojiť sa do školskej skupiny alebo sa spojiť s okresom na zlepšenie podnikania. Ako nájomca nemusíte robiť žiadne z týchto vecí, najmä ak viete, že sa môžete pohybovať o rok alebo dva.

Nevýhody nákupu

1. Potenciál finančnej straty

Aj keď vlastníctvo domu časom buduje kapitál, vlastný kapitál sa nerovná automatickému zisku. Ak sa hodnoty domu vo vašej oblasti počas svojho pôsobenia ako majiteľ domu znížia alebo zostanú rovné a potiahnete odhadnutú hodnotu vášho domu, riskujete finančnú stratu pri predaji. Aj keď nájomné nevytvára vlastný kapitál, nepredstavuje to ani riziko vlastníctva odpisovaného majetku.

2. Zodpovednosť za údržbu a opravy

Ako majiteľ domu nesiete zodpovednosť za pokrytie nákladov na všetky nepoistené údržbárske a opravárenské práce vo vašom dome. Aj keď sa vaše presné výdavky pravdepodobne budú líšiť z jedného roka na ďalší, môžete očakávať, že na tieto výdavky budete platiť ročne asi 1% hodnoty vášho domova. Ak bývate v domove 200 000 dolárov 10 rokov, je to 20 000 dolárov za dané obdobie a možno aj viac, ak musíte nahradiť nákladnú mechanickú položku s dlhou životnosťou, napríklad v peci..

3. Väčšina domov sa nepredáva zariadená

The New York Times nedávno informovali o rastúcom trende v predaji nehnuteľností na vysokej úrovni: plne vybavené nové stavebné domy. Aj keď je tento koncept krásny, nie je ani zďaleka bežný, najmä v rodinných domoch. Pokiaľ vaša predchádzajúca rezidencia nebola rovnako veľká a plne zariadená, musíte novo zakúpený dom stráviť čas, peniaze a energiu..

Naopak, mnoho prenájmov je zariadených. Aj keď ich dekorácie nezodpovedajú úplne vášmu vkusu, zariadené priestory šetria zdroje a zdravý rozum na prednej časti vašej držby.

4. Vysoké počiatočné náklady

Aj keď sa náklady na nákup domov vopred veľmi líšia v závislosti od veľkosti zálohy a hodnoty domu, môžete očakávať, že pred presunom vykryštalizujete najmenej 5,5% hodnoty svojho domu (v prípade pôžičky FHA a relatívne nízke náklady na zatváranie). dovnútra. Mohli by ste minúť viac ako 20% z kúpnej ceny.

Naopak, väčšina nájomcov platí relatívne nízke počiatočné náklady. A tí, ktorí vrátia časť alebo všetky bezpečnostné zálohy svojho predchádzajúceho bytu, môžu ich vložiť k bezpečnostnému vkladu na svojom novom mieste.

Výhody prenájmu

1. Žiadna zodpovednosť za údržbu alebo opravy

Ako prenajímateľ nenesiete zodpovednosť za náklady na údržbu alebo opravu domu. Ak sa záloha zálohuje, praskne potrubie alebo zariadenie prestane fungovať, nemusíte volať drahého opravára - stačí zavolať prenajímateľovi alebo nadriadenému.

2. Presťahovanie je jednoduchšie

Keď si prenajímate, premiestnenie do práce je jednoduchšie, menej náročné na čas a potenciálne menej nákladné. Preto nájomníci, ktorí často menia zamestnanie (alebo majú stabilné zamestnanie, ktoré si vyžaduje časté premiestnenie), sa nájomné zvyčajne prenajímajú, kým sa ich pracovný život nestabilizuje. Aj keď náhle sťahovanie môže vyžadovať prerušenie nájomného, môžete čiastočne alebo úplne vyrovnať náklady spojené s jeho podnájomom alebo vyjednaním s prenajímateľom..

Naopak, predaj domu si vyžaduje čas a úsilie. Ak potrebujete svoj dom predať rýchlo, môžete byť nútení prijať nižšiu cenu a prípadne stratiť svoju investíciu.

3. Žiadna expozícia na trhu s nehnuteľnosťami

Domáce hodnoty kolíšu v závislosti od meniacich sa ekonomických podmienok a môžu časom klesať. Ak ste prenajímateľ, nie je to váš problém - je to váš prenajímateľ.

4. Požiadavky na úver vo všeobecnosti menej prísne

Hoci väčšina majiteľov nehnuteľností vyžaduje, aby sa budúci nájomcovia podrobili úverovej kontrole, je to zvyčajne návrh s nulovou sumou. Vaša žiadosť je schválená alebo zamietnutá na základe vášho kreditného skóre a kreditnej histórie. Pokiaľ nemáte šachovnicovú správu o úvere, ktorá obsahuje bankroty a rozsudky, pravdepodobne nájdete nájomcu, ktorý je ochotný prenajať si ho.

Naopak, hypotekárni veritelia majú zvyčajne vysoké úverové štandardy, pričom úverové skóre pod 680 alebo 700 sa v mnohých prípadoch považuje za hypotéku. Dokonca aj malé zmeny vášho úverového skóre môžu významne ovplyvniť vaše hypotekárne sadzby, čo môže potenciálne zvýšiť úroky z vášho úveru počas doby splatnosti.

Pre tip: ak je vaše kreditné skóre nižšie, ako by ste chceli, zvážte registráciu Experian Boost. Táto bezplatná služba použije vaše platby za telefón a účty za služby na okamžité zlepšenie vášho kreditného skóre.

5. Niektoré pomôcky môžu byť zahrnuté

Mnoho majiteľov budov s viacerými jednotkami pokrýva náklady na väčšinu alebo všetky služby vrátane nepodstatných prvkov, ako je káblová televízia. Táto prax je menej bežná, ale určite stále možná, v menších budovách, ako sú duplexy a rodinné domy. Naopak, majitelia domov musia platiť úplné poplatky za energie, niekedy až niekoľko stoviek dolárov mesačne, v závislosti od veľkosti a využitia obydlia.

Nevýhody prenájmu

1. Žiadne budovanie vlastného imania

Pokiaľ nie ste zmluvou o prenájme, každý dolár, ktorý platíte v prenájme, je navždy preč. Bez ohľadu na to, ako dlho zostanete v nájomnej jednotke alebo ako ste vzorovým nájomcom, nemôžete stavať majetok v nehnuteľnosti na základe štandardnej nájomnej zmluvy. Ak plánujete zostať na rovnakom mieste dlhšie ako niekoľko rokov, nákup môže byť rozumnejšou finančnou voľbou ako prenájom.

2. Žiadne federálne daňové výhody

Kým majitelia domov môžu odpočítať dane z nehnuteľností a hypotekárne úroky zo svojich federálnych daňových priznaní, nájomníci nemajú nárok na federálne daňové úľavy alebo odpočty súvisiace s bývaním. V závislosti od vašej majetkovej dane a hypotekárneho úrokového zaťaženia môže tento nedostatok zvýšiť vašu federálnu daňovú povinnosť o niekoľko stoviek dolárov ročne.

3. Obmedzená kontrola nad prebiehajúcimi nákladmi na bývanie

Pokiaľ nežijete v obci so zákonmi o regulácii nájomného, váš prenajímateľ má možnosť zvýšiť nájomné po uplynutí platnosti vášho súčasného nájomného. Majitelia nájomného zvyšujú nájomné, aby zodpovedali zvýšeniu nájomného inde na trhu, prinútili súčasných nájomcov, aby opustili priestory, a nie aby podpísali novú nájomnú zmluvu, a to z mnohých ďalších dôvodov.

Ak si udržujete dobrý vzťah s prenajímateľom, je menej pravdepodobné, že budete rok od roka čeliť nepríjemnému zvýšeniu nájomného. Bez ohľadu na to, čo robíte, nemôžete však vykonávať úplnú kontrolu nad svojím nájomným. Na rozdiel od toho majitelia domov s hypotékami s pevnou úrokovou sadzbou platia mesačne splátky bez ohľadu na to, čo robí domáci trh s nehnuteľnosťami..

4. Obmedzená bezpečnosť bývania

Zatiaľ čo väčšina jurisdikcií má štedré zákony na ochranu nájomcov, ktoré zakazujú prenajímateľom vysťahovať sa bez príčiny a vyžadujú primerané upozornenie (zvyčajne 30 alebo 60 dní), že nájomníci nebudú mať možnosť obnoviť svoje nájomné zmluvy, žiadny právny predpis vás neoprávňuje zostať v nájomnej jednotke. neurčito. Majitelia domov nečelia takej neistote. Môžu zostať vo svojich domovoch, pokiaľ zostanú v platnosti pri splácaní hypotéky.

Záverečné slovo

The New York Times má šikovnú kalkulačku, ktorá váži známe náklady (finančné aj časové) spojené s prenájmom a nákupom. Aj keď vám táto kalkulačka môže pomôcť pri rozhodovaní o tom, čo má v konkrétnej situácii najväčší finančný význam, nemôže vám pomôcť vyhodnotiť všetky subjektívne nefinančné faktory, ktoré ovplyvňujú vaše konečné rozhodnutie. Iba vy a vaši blízki si môžete urobiť poslednú voľbu, takže ak sa budete usilovať o konečné rozhodnutie, majte otvorenú myseľ. Pamätajte si, že je lepšie počkať a urobiť správne volanie, než sa ponáhľať s výberom, s ktorým budete ľutovať.

Rozhodujete sa, či si dom prenajmete alebo si ho kúpite?