Daňové výhody z nehnuteľností na investovanie do nehnuteľností - vysvetlené pravidlá IRS

Domovský kapitál je základom osobného bohatstva v Spojených štátoch amerických a predstavuje asi dve tretiny čistej hodnoty pre väčšinu amerických domácností na Bloomberg. Rozširovanie vlastníctva domov bolo stimulované vládnymi programami a daňovými výhodami, ktoré stimulovali nákup domov. Podľa štúdie o sociálnych silách vedie vlastníctvo domácnosti k „silnejšiemu hospodárstvu, lepším školám a investovanému, proaktívnemu občanovi“. Majitelia domov majú vyššiu mieru hlasovania a viac sa zapájajú do občianskych organizácií.

Vlastníctvo nehnuteľností má niekoľko jedinečných finančných výhod. Napríklad majitelia domov môžu odpočítať hypotekárne úroky, poistné na hypotéky a dane z majetku z bežného príjmu. Výnosy z predaja domu sa tiež považujú za kapitálové zisky pre dane - až 250 000 dolárov zo zisku môže byť vylúčených z príjmu pre jedného daňovníka alebo 500 000 dolárov pre pár, ktorý podáva spoločný výnos..

Vlastníctvo domu alebo investícií do nehnuteľností ponúka obrovské výhody pre spoločnosť aj pre vás individuálne. Tu je návod, ako z vašej investície vyťažiť maximum.

Nehnuteľnosti ako investícia

Vlastníctvo investičnej nehnuteľnosti je výrazne odlišné od vlastníctva nehnuteľnosti, v ktorej žije. Zatiaľ čo investori zdieľajú mnoho spoločných rizík - nelikvidita, nedostatočná transparentnosť, politická a ekonomická neistota - každá investícia do nehnuteľností je jedinečná a líši sa podľa použitia, umiestnenia, zlepšenia a stálosti. Každá investícia môže podliehať komplikovanému výberu daňových pravidiel, ktoré všetky ovplyvňujú čistú návratnosť investícií.

Andy Heller, spoluautor knihy „Kúpiť ešte nižšie: Pravidelná príručka ľudí k bohatstvu nehnuteľností“, poznamenáva, že väčšina ľudí za svoje nehnuteľnosti platí príliš veľa: „Zisk sa zamkne okamžite, keď investor nehnuteľnosť kúpi. Z dôvodu chýb v analýze investor platí príliš veľa a potom je prekvapený, keď nezarobí žiadne peniaze. “

Heller radí, že úspech v investovaní do nehnuteľností vyžaduje:

Dôkladné plánovanie. Príliš veľa ľudí sa do nehnuteľností zamiluje bez stratégie na dosiahnutie zisku.
Realistické očakávania. Nákup, vlastníctvo a predaj nehnuteľností nie je ľahký spôsob, ako zbohatnúť. Eric Tyson, spoluautor filmu „Real Estate Investing for Dummies“, poznamenáva, že musíte byť inteligentní, ochotní pracovať a uvedomovať si svoju toleranciu voči riziku..
Podrobné due diligence. V snahe uzavrieť obchody pred konkurenciou mnohí kupujúci nedokážu primerane skontrolovať históriu, podmienky a obmedzenia potenciálneho nákupu nehnuteľností, čo končí prekvapujúco drahými nákladmi na rehabilitáciu..
Kompetentní a skúsení poradcovia. Úspešní reálni investori majú vždy tím konzultantov, ktorí im pomáhajú pri hľadaní, analýze, nákupe, financovaní, správe a predaji ich nehnuteľností..

Druhy nehnuteľností

Pojem „nehnuteľnosť“ zahŕňa rôzne druhy majetku vrátane:

Nerozvinutá nehnuteľnosť. Investori získavajú surovú pôdu na rôzne účely vrátane fariem a rančov, využívania prírodných zdrojov, ako je ťažba dreva alebo ťažby uhlia, rozdelenie a predaj pozemkov alebo budúci vývoj. Cena surovej pôdy závisí od jej najvyššieho možného využitia, či už poľnohospodárskej alebo na mieste administratívnej budovy. Blízkosť mestských oblastí a schválené územné účely často určujú hodnotu nehnuteľnosti.
Obytné nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti sa bežne používajú na obytné účely, či už ide o rodinné domy alebo rodinné domy vrátane bytov a kondomínií. Tieto vlastnosti - od jedného duplexu po vývoj stoviek nájomných jednotiek - si vyžadujú neustálu údržbu a aktívne riadenie, aby sa udržala obsadenosť a zvýšila sa hodnota..
Obchodné nehnuteľnosti. Tento segment zahŕňa kancelárske budovy, maloobchodné nehnuteľnosti, ako sú obchody s potravinami a obchody, a priemyselné nehnuteľnosti vrátane skladov a výrobných závodov. Komerčné nehnuteľnosti si vyžadujú aktívnu správu z dôvodu konkurencie, fyzickej údržby, konštantného obratu nájomcu a rozmanitosti a zložitosti nájomných podmienok. Majitelia nehnuteľností sa pravidelne stretávajú s právnymi, územnými a environmentálnymi otázkami.

Nehnuteľnosti sa tiež klasifikujú ako:

nezlepšený. Nezlepšené vlastnosti sú surová pôda, ktorá sa ľudskou činnosťou nezmenila, t. J. Bez budov, štruktúr, ciest, umelých rybníkov alebo jazier. Keďže sa pôda považuje za nekonečne užitočnú, nemožno ju odpisovať na daňové účely. Odpočty z vyčerpania však môžu byť k dispozícii, ak sa z majetku získajú prírodné zdroje, ako je drevo, ropa a iné nerasty..
Vylepšené vlastníctvo. Vylepšené vlastnosti sú pozemky, ktoré boli zmenené pridaním budov a umelých štruktúr, obytných alebo komerčných. Aj keď nie je možné pozemok odpisovať, náklady na vylepšenia sa môžu získať späť počas ich životnosti. V mnohých prípadoch je povolené zrýchlené odpisovanie skutočného majetku.

Pravidlá a predpisy týkajúce sa dane z nehnuteľností

Vlastníctvo nehnuteľností na investovanie do nehnuteľností môže poskytnúť majiteľovi významné daňové výhody, ak sú správne organizované a spravované. Všeobecné pravidlá platné pre daňové zaobchádzanie s investičnými nehnuteľnosťami sú:

Náklady spojené s obstaraním majetku (poplatky za vlastníctvo, poplatky za záznam) sa pripočítajú k nákladovej základni majetku a odpisujú sa
Náklady spojené s financovaním nehnuteľnosti (poplatky za pôžičky, poplatky za žiadosti o hypotéku) sa amortizujú počas životnosti úveru
Náklady, ktoré vzniknú v dôsledku prevádzkovania nehnuteľnosti (dane, poistenie, verejné služby), sa odpočítajú ako bežné výdavky

Daňové pravidlá sú však zložité a ich uplatňovanie závisí od druhu majetku, ako aj od daňovej klasifikácie jeho vlastníka. Inými slovami, jeden investor môže byť schopný kryť iné príjmy z daní, zatiaľ čo druhý nemôže.

Dôsledkom toho je, že sofistikovaní vlastníci nehnuteľností často používajú na nákup, správu a predaj svojich nehnuteľností kombináciu právnických osôb - trustov, korporácií C, volieb v podkapitole S a spoločností s ručením obmedzeným (LLC). Majitelia sa zvyčajne zapájajú do následných zložitých transakcií medzi subjektmi s cieľom minimalizovať právne a finančné záväzky alebo maximalizovať svoje daňové výhody pre fyzické osoby.

Každá stratégia je vytvorená s cieľom prispôsobiť sa konkrétnym okolnostiam vlastníka (vlastníkov), zamýšľanému použitiu nehnuteľnosti, pridaniu významných zlepšení, dobe držby majetku a konečnému vplyvu stratégie na nesúvisiaci príjem a daňovú povinnosť.

Od daňovníka sa môže požadovať, aby zdôvodnil daňové postavenie IRS. V dôsledku toho je pred začatím vykonávania stratégie znižovania daní vždy potrebné, ak nie nevyhnutné, získať odborné účtovné a právne poradenstvo..

Napokon, potenciálni investori do nehnuteľností by si mali uvedomiť, že výhody akýchkoľvek daňových stimulov môžu byť pre daňovníkov s vyšším príjmom obmedzené z dôvodu postupného ukončenia a alternatívnej minimálnej dane (AMT)..

Otázka pasívneho príjmu

Podľa IRS je pasívnym príjmom príjem, ktorý je výsledkom prenájmu alebo podnikania, na ktorom sa daňovník nepodieľal. Straty z pasívneho príjmu sa môžu kompenzovať iba pasívnym ziskom - stratu nemožno použiť na zníženie bežného príjmu daňového poplatníka a následného daňového zaťaženia..

Keďže väčšina zlepšených obchodov s nehnuteľnosťami generuje zdaniteľné straty v prvých rokoch vlastníctva v dôsledku použitia zrýchlených odpisov, neschopnosť vyrovnať tieto straty bežným príjmom je pre mnohých vlastníkov nehnuteľností nevýhodou..

Definície investorov do nehnuteľností

To, či sa príjem z prenájmu považuje za pasívny alebo pasívny, závisí od totožnosti daňovníka v jednej zo štyroch kategórií IRS pre investora do nehnuteľností:

Investor do nehnuteľností. Investor do nehnuteľností je subjekt (fyzická alebo právnická organizácia), ktorý kupuje nehnuteľnosť s úmyslom držať nehnuteľnosť a dosiahnuť kapitálový zisk. Príjmy a straty pre daňovníka klasifikovaného ako investor v oblasti nehnuteľností sa považujú za „pasívne“ a nemôžu sa použiť na vyrovnanie bežného príjmu z iných zdrojov. Existuje jedna výnimka: Investori s upraveným upraveným hrubým príjmom (MAGI) nižším ako 100 000 dolárov, ktorí sa aktívne podieľajú na prenájme nehnuteľnosti, môžu vyrovnať bežný príjem so špeciálnym povolením 25 000 dolárov podľa oddielu 469 IRC (formulár 8582). Pasívne straty viac ako pasívne príjmy a osobitný príspevok sa môžu preniesť až do zániku. Investori v oblasti nehnuteľností majú tiež právo na zaobchádzanie s kapitálovými výnosmi pri predaji ich majetku.
Predajca nehnuteľností. Investor do nehnuteľností je charakterizovaný ako obchodník, ak má v úmysle kupovať nehnuteľnosť na predaj, a nie investovať - inými slovami, kupovať a predávať nehnuteľnosť v mnohých častých alebo nepretržitých transakciách (napríklad pri predaji veľa vo vývoji). Hlavnou výhodou obchodníka je, že príjmy a straty sa považujú za bežné a môžu kompenzovať ostatné príjmy. Zároveň majetok klasifikovaný ako predajca nemôže používať zaobchádzanie s kapitálovými výnosmi, splátkový predaj (publikácia 537) ani podobné burzy (kód IRC, oddiel 1031). Príjem prijatý ako obchodník s nehnuteľnosťami podlieha dani zo samostatnej zárobkovej činnosti.
Realitný profesionál. Investori do nehnuteľností sa môžu kvalifikovať ako profesionáli v oblasti nehnuteľností, ak každý rok strávia v oblasti nehnuteľností najmenej 750 hodín a viac ako polovica ich pracovnej doby sa venuje konkrétnym činnostiam v oblasti nehnuteľností. Kvalifikovanou realitnou činnosťou je akýkoľvek vývoj, prestavba, výstavba, rekonštrukcia, nadobudnutie, premena, prenájom, prevádzka, správa, leasing alebo predaj nehnuteľností. Ak máte prácu na plný úväzok, ktorá nesúvisí s nehnuteľnosťou, je nepravdepodobné, že by ste sa kvalifikovali. Správne vedenie záznamov vrátane denného záznamu je tiež dôležité, pretože IRS pravdepodobne spochybní vaše použitie klasifikácie. Realitní profesionáli sa zdaňujú podobne ako investori do nehnuteľností s tým rozdielom, že môžu odpočítať 100% pasívnych strát z bežného príjmu. Zatiaľ čo príjem z prenájmu odborníka v oblasti nehnuteľností je osobitne vylúčený z daní zo samostatnej zárobkovej činnosti platených obchodníkom s nehnuteľnosťami, ich príjem podlieha 3,8% -nej dani z čistého príjmu z investícií, ktorá je zahrnutá do zákona o zmierení zdravotnej starostlivosti z roku 2010..
Realitný developer. Osoba alebo subjekt, ktorý prestavuje alebo vyrába nehnuteľnosť, považuje IRS za developera nehnuteľností. Developer musí kapitalizovať všetky náklady alebo vývoj nehnuteľnosti. Vrátane priamych nákladov, ako sú úroky z pôžičiek, daní a nákladov na výstavbu, ako aj nepriamych nákladov, ako je správa, riadenie a priebežné náklady na podnikanie. Kým nie je majetok uvedený do prevádzky alebo predaný, nie sú možné žiadne daňové odpočty. Hlavnou nevýhodou klasifikácie vývojárov je nemožnosť kompenzovať výdavky, ktoré vznikli podľa Jednotných pravidiel kapitalizácie.

Pri určovaní klasifikácie vlastníka nehnuteľnosti IRS prihliada na svoj pôvodný úmysel pri kúpe nehnuteľnosti, ako aj na množstvo času stráveného na nehnuteľnostiach a na uvedený účel podnikania. Aj keď je určenie často subjektívne, klasifikácia má významný daňový dopad na daňovníka.

Táto otázka je ďalej komplikovaná, pretože označenie sa môže v jednotlivých nehnuteľnostiach líšiť. Vlastník nehnuteľnosti by sa v skutočnosti mohol považovať za investora do nehnuteľností pre jednu nehnuteľnosť a za predajcu nehnuteľností pre inú nehnuteľnosť. V dôsledku toho vlastníci nehnuteľností často využívajú rôzne právne subjekty na získanie, vývoj a držbu nehnuteľností, aby získali maximálnu daňovú výhodu.

Ďalšie úvahy o dani z nehnuteľností

Investori, ktorí vlastnia vylepšené nehnuteľnosti, môžu na zníženie svojej dane z príjmu použiť rôzne daňové postupy vrátane:

znehodnotenie

Odpisovanie je proces úhrady nákladov na majetok počas jeho životnosti. Zatiaľ čo pozemky, ktoré majú nekonečnú životnosť, nie je možné odpisovať, nebytové budovy a vylepšenia nehnuteľností majú životnosť 39 rokov a nájomné obytné nehnuteľnosti majú podľa publikácie IRS 946 životnosť 27,5 roka..

V závislosti od triedy nehnuteľnosti môžu vlastníci nehnuteľností použiť lineárnu alebo zrýchlenú metódu odpisovania. Prvá metóda poskytuje konzistentnú sumu odpočítateľných každý rok počas životnosti nehnuteľnosti (náklady na vylepšenia vydelené dobou použiteľnosti v rokoch, t. J. 3 500 000 USD / 39 rokov = 89 744 USD odpisov každý rok). Zrýchlené odpisy spôsobujú najväčšie odpisy v prvých rokoch a potom klesajú.

Investori často oddeľujú rôzne zložky štruktúry na daňové účely z dôvodu ich odlišnej životnosti. Napríklad vylepšenia nájomného - ubytovanie vykonané pre konkrétneho nájomcu - sa môžu odpisovať počas obdobia 15 rokov alebo menej, zatiaľ čo kancelársky nábytok a doplnky majú životnosť 7 rokov. Oddelením majetku sa maximalizujú odpisy, čo vedie k zdaniteľnej alebo „papierovej“ strate.

V oddiele 179 kódexu IRS sa umožňuje, aby sa nákup určitých zariadení, ktoré spĺňajú požiadavky (ako sú napríklad klimatizačné alebo vykurovacie jednotky), účtoval do nákladov v limite 500 000 dolárov v roku nadobudnutia. Kvalifikačné vybavenie siaha od úžitkových vozidiel a nábytku po počítačový hardvér a softvér potrebný na vykonávanie podnikania. Kongres tiež poskytuje bonusové odpisy v niektorých rokoch nad 179 limitmi, v súčasnosti na 2 miliónoch dolárov.

Kapitálové zisky a straty

Pri predaji podliehajú osobné alebo investičné aktíva dani z kapitálových výnosov. Zisk alebo strata z majetku je určená rozdielom medzi „základnou“ cenou - nákupnou cenou vrátane úprav, ako sú odpisy, ako je definované v publikácii IRS 551 - a čistou predajnou cenou. Zisky alebo straty sa považujú za krátkodobé, ak sú držané po dobu kratšiu ako jeden rok alebo dlhodobé, ak je doba držania dlhšia ako jeden rok.

Nehnuteľnosti vlastnené realitnými kanceláriami musia zahŕňať všetky náklady - priame aj nepriame - do základného výpočtu, kým sa nehnuteľnosť nespotrebuje alebo predá. Hlavnou nevýhodou klasifikácie vývojárov je nemožnosť kompenzovať výdavky, ktoré vznikli podľa Jednotných pravidiel kapitalizácie. Príjmy z predaja nehnuteľností vo vlastníctve obchodníkov s nehnuteľnosťami sa považujú za bežný príjem a nie sú oprávnené na zaobchádzanie s kapitálovými výnosmi.

Krátkodobé kapitálové zisky vyrovnávajú krátkodobé kapitálové straty, zatiaľ čo dlhodobé kapitálové zisky vyrovnávajú dlhodobé kapitálové straty. Zostávajúca krátkodobá strata alebo zisk sa kryje so zostávajúcou dlhodobou stratou alebo ziskom. Ak je čistým výsledkom dlhodobý kapitálový zisk, polovica zisku je oslobodená od dane a polovica podlieha bežnej sadzbe dane z príjmu daňovníka. Keďže maximálna daňová sadzba je 39,60%, dlhodobý kapitálový zisk bude zdanený maximálne do 19,8%. Krátkodobé zisky sa zdaňujú bežnou sadzbou daňovníka.

Maximálne 3 000 dolárov na dlhodobé a krátkodobé straty sa môžu odpočítať z bežného príjmu v jednom roku, pričom zostávajúca strata sa prenesie do ďalšieho obdobia. Daňoví poplatníci používajú zoznam D formulára 1040 na vykazovanie kapitálových ziskov a strát.

Dane zo zisku z predaja nehnuteľností vo vlastníctve investorov do nehnuteľností sa môžu odložiť, ak sa vykazujú ako splátkový predaj podľa pravidiel Topic 705 - Splátkový predaj. Toto zaobchádzanie je zvlášť výhodné pre krátkodobé kapitálové zisky, pretože zisk a daňová povinnosť sú rozložené na niekoľko rokov. Každá platba pozostáva z častí bezcolného výnosu kapitálu, úrokov a kapitálového zisku.

Investori v oblasti nehnuteľností môžu tiež použiť oddiel 1031 IRS na odloženie daní z akýchkoľvek ziskov, ak obchodujú so svojím majetkom za podobný majetok na podobnej burze. Základ v novom majetku zostáva rovnaký ako základ v starom majetku, čím sa udržiava možný budúci zisk neporušený. Základ starej nehnuteľnosti sa však prevádza aj na novú nehnuteľnosť na výpočet odpisov.

Ďalšie úvahy

Predajcovia nehnuteľností podliehajú dani zo samostatnej zárobkovej činnosti a vykazovaniu, zatiaľ čo odborníci v oblasti nehnuteľností môžu byť zodpovední za daň z príjmu z čistých investícií. Dôsledkom toho je, že realitný profesionál a jeho poradcovia používajú rôzne stratégie na odloženie alebo únik takýchto daní. Napríklad príjem z prenájmu, ktorý tečie cez investora zo spoločnosti S, je vylúčený ako príjem zo samostatnej zárobkovej činnosti a nepodlieha dani zo samostatnej zárobkovej činnosti.

Príjem z podnikania, ktorý nepodlieha dani zo samostatnej zárobkovej činnosti, podlieha dani z čistého investičného dôchodku, s jednou veľkou výnimkou: Príjem, ktorý sa považuje za pasívny podľa oddielu 469 kódu, nepodlieha čistej dani z príjmu z investovania. Podľa spoločnosti Forbes to znamená, že príjem z prenájmu nehnuteľností vrátane zisku z dispozície by mohol byť v prípade realitných odborníkov oslobodený od dane vo výške 3,8%..

Záverečné slovo

Andrew Carnegie, škótsky prisťahovalec v polovici 18. storočia, si v oceliarskom priemysle vybudoval šťastie a stal sa jedným z najväčších filantropov v krajine. (Je pripočítaný s otvorením 2 800 verejných knižníc v mestách po celej Amerike.)

Aj napriek jeho úspechu priemyselníka Carnegie uznala investičnú hodnotu nehnuteľností: „90% všetkých milionárov sa stalo vlastníctvom nehnuteľností. V oblasti nehnuteľností sa zarobilo viac peňazí ako na všetky priemyselné investície dohromady. Múdry mladý muž alebo zárobkovo činný človek dnes investuje svoje peniaze do nehnuteľností. “

Od pozorovania Carnegie zostáva atraktivita nehnuteľností ako investície nepoškodená. Barbara Corcoran, známa americká podnikateľka a častá účastníčka spoločnosti Shark Tank spoločnosti ABC, tvrdí: „V nehnuteľnostiach sa stáva smiešna vec. Keď sa vráti (po recesii), vráti sa ako gangbusi. “

Aj keď je daňové zaobchádzanie s investíciami do nehnuteľností často mätúce, investori môžu na zníženie rizika a zlepšenie výnosov použiť daňové stratégie. Ak si ponecháte príslušných daňových poradcov a sledujete zmeny v pravidlách a predpisoch, vyplácajú dividendy ďaleko za ich náklady.

Investujete do nehnuteľností? Využili ste daňové predpisy vo svoj prospech? Prajete si, aby ste lepšie porozumeli predpisom, aby ste ich mohli využívať?