Čo je pôžička na výstavbu domu - proces a ako sa kvalifikovať

Štandardný hypotekárny úver ho nezníži - môžete mať však nárok na špeciálny typ úveru, ktorý sa nazýva stavebný úver.

Čo je stavebný úver?

Stavebný úver je zvyčajne krátkodobý úver, ktorý sa používa na úhradu nákladov na výstavbu domu. Môže sa ponúknuť na určitú dobu (zvyčajne približne rok), aby vám poskytol čas na zostavenie vášho domu. Na konci procesu výstavby, keď je dom hotový, budete musieť získať novú pôžičku na splatenie úveru na výstavbu - to sa niekedy nazýva „konečná pôžička“.

V zásade to znamená, že na konci obdobia musíte refinancovať a zadať úplne novú pôžičku podľa vášho výberu (napríklad hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov), ktorá je bežnejšou možnosťou financovania pre novo dokončený dom..

Kvalifikácia na stavebné úvery

Banky a hypotekárni veritelia často pochybujú o stavebných úveroch z mnohých dôvodov. Jedným z hlavných problémov je, že musíte staviteľovi dôverovať. Banka alebo požičiavateľ požičiava peniaze na niečo, čo má byť postavená s predpokladom, že bude mať určitú hodnotu po dokončení.

Ak sa situácia pokazí - napríklad ak staviteľ robí zlú prácu alebo ak klesnú hodnoty nehnuteľností - potom by sa mohlo ukázať, že banka urobila zlú investíciu a že nehnuteľnosť nemá takú hodnotu ako pôžička..

V snahe chrániť sa pred týmto problematickým výsledkom banky často kladú prísne kvalifikačné požiadavky na stavebný úver. Zvyčajne zahŕňajú tieto ustanovenia:

Musí byť zapojený kvalifikovaný staviteľ. Kvalifikovaný staviteľ je licencovaný generálny dodávateľ so zavedenou povesťou na budovanie kvalitných domov. To znamená, že môže byť obzvlášť ťažké nájsť inštitúciu, ktorá by financovala váš projekt, ak máte v úmysle konať ako svoj vlastný generálny dodávateľ alebo ak ste zapojený do situácie vlastníka / staviteľa..
Veriteľ potrebuje podrobné špecifikácie. Patria sem pôdorysy, ako aj podrobnosti o materiáloch, ktoré sa budú používať v domácnosti. Stavitelia často zostavujú komplexný zoznam všetkých detailov (niekedy nazývaných „modrá kniha“); podrobnosti vo všeobecnosti zahŕňajú všetko od výšky stropu po typ použitej izolácie domu.
Hodnotu domu musí odhadnúť odhadca. Aj keď sa môže zdať ťažké oceniť niečo, čo neexistuje, veriteľ musí mať znalca, ktorý musí posúdiť modrú knihu a špecifikácie domu, ako aj hodnotu pozemku, na ktorom je dom postavený. Tieto výpočty sa potom porovnávajú s inými podobnými domami s podobnými polohami, podobnými vlastnosťami a podobnou veľkosťou. Tieto ďalšie domy sa nazývajú „kompóty“ a odhadovaná hodnota sa určuje na základe kompasov.
Budete musieť zložiť veľkú zálohu. Zvyčajne je 20% minimum, ktoré musíte dať na pôžičku na výstavbu - niektorí veritelia požadujú zníženie až o 25%. To zaisťuje, že ste do projektu investovali a nielen že by ste odišli, ak sa niečo pokazí. Chráni to aj banku alebo veriteľa v prípade, že sa dom nestane takou hodnotou, akú očakávali.

Za predpokladu, že spĺňate všetky tieto kritériá a máte dobrý kredit, mali by ste mať možnosť získať pôžičku na výstavbu. Veritelia vo všeobecnosti tiež požadujú informácie týkajúce sa vášho príjmu (aby ste si boli istí, že si môžete dovoliť splátky hypotéky) a svojho súčasného domova, rovnako ako by to bolo pri akomkoľvek štandardnom hypotekárnom úvere..

Ako stavebné úvery fungujú

Akonáhle ste sa kvalifikovali a boli schválení na stavebný úver, veriteľ začne vyplácať peniaze, na ktoré sa dohodli, že vám požičia. Nejde však len o to, aby staviteľovi poskytli hotovosť naraz. Namiesto toho je stanovený harmonogram čerpania.

čerpá

Čerpania sú určené intervaly, v ktorých môže stavebník získať prostriedky na pokračovanie v projekte. Počas výstavby môže byť niekoľko remíz. Napríklad staviteľ môže získať prvých 10% po uzavretí pôžičky a ďalších 10% po vyúčtovaní dávky a naliatí nadácie. Ďalší prílev peňazí môže prísť po orámovaní domu a následná výplata potom, čo je dom pod strechou a zapečatený..

Počet žrebovaní a ich výška sa dohodnú medzi staviteľom, kupujúcim a bankou. Prvý výber zvyčajne pochádza z akontácie kupujúcim (takže sú to najviac ohrozené peniaze kupujúceho). Je tiež bežné, že banka vyžaduje uvoľnenie peňazí v každej fáze pred uvoľnením peňazí staviteľovi. Pomáha to zaistiť, aby sa všetko dalo do poriadku a aby sa peniaze vynakladali tak, ako by mali.

Po vyplatení všetkých žrebov a výstavbe domu musí kupujúci získať konečný úver, aby splatil stavebný úver..

Úverová sadzba za stavebné práce

V prípade stavebného úveru, rovnako ako v prípade všetkých ostatných úverov, musíte platiť úroky z požičaných peňazí. Pôžičky zo stavebníctva sú zvyčajne pôžičky s pohyblivou úrokovou sadzbou a sadzba je stanovená na „rozpätie“ k základnej sadzbe. V zásade to znamená, že úroková sadzba sa rovná prvotnej plus určitej sume. Ak je napríklad základná sadzba 3% a vaša sadzba je najvyššia plus jedna, platíte 4% úrokovú sadzbu (ktorá by sa upravila podľa zmeny základnej sadzby).

V mnohých prípadoch sú stavebné úvery poskytované aj ako úročené pôžičky. To znamená, že platíte iba úroky z peňazí, ktoré ste si požičali, namiesto toho, aby ste splatili akúkoľvek časť základného zostatku úveru. Vďaka tomu je splácanie stavebných úverov uskutočniteľnejšie.

Platíte tiež iba za sumu, ktorá už bola vyplatená. Napríklad, ak si požičiavate 100 000 dolárov a vyplatí sa iba prvých 10 000 dolárov, platíte úrok iba na prvých 10 000 $ a nie na 100 000 USD. Musíte platiť mesačné platby za túto pôžičku - rovnako ako pri konvenčnej pôžičke - takže vaše mesačné platby by mali začať na nízkej úrovni, keď ste si požičali iba malú sumu, a postupne by sa mali zvyšovať, keď sa viac peňazí vyplatí vášmu staviteľovi..

nevýhody

Stavebné úvery umožňujú stavať dom, keď by ste to inak nemohli urobiť. Stavba domu môže byť veľkým zážitkom, ak chcete navrhnúť niečo jedinečné alebo špecifické pre vaše potreby a potreby vašej rodiny. Pri obstarávaní stavebných úverov však existuje podstatne väčšie riziko ako pri nákupe existujúceho domu.

Medzi potenciálne riziká patrí:

Domov nebude dokončený podľa plánu a rozpočtu. Ak váš dom nie je dokončený podľa harmonogramu, možno budete musieť zaplatiť ďalšie náklady na prenájom ubytovania alebo zaplatiť dve hypotéky na dlhšie obdobie, ako sa očakávalo, pretože sa nebudete môcť presťahovať. V niektorých prípadoch je to konečná platba za vašu výstavbu úver sa stane splatným a budete musieť zaplatiť poplatok za predĺženie tohto úveru - aspoň dovtedy, kým nedokončíte dom a nebudete schopní refinancovať konečný úver.
Po dokončení sa domov nestojí za najmenej toľko, koľko to stojí. S touto nešťastnou situáciou by ste sa mohli stretnúť, ak by staviteľ robil zlú prácu alebo ak by sa celkový trh s bývaním prepadol. V takom prípade musíte prísť s extra hotovosťou, keď príde čas na refinancovanie stavebného úveru na konečný úver.
Nebudete sa môcť uchádzať o konečný úver. Ak sa váš príjem alebo kredit drasticky zmenia, možno nebudete mať nárok na konečný úver - a to môže spôsobiť závažný problém, pretože stavebné úvery nie sú určené na trvalé. Po dokončení projektu zostatok má splatiť. Ide v podstate o hypotéku na balón, čo znamená, že počas projektu platíte úroky, pričom celý zostatok je splatný na konci. Ak nemôžete refinancovať splatenie celého zostatku - a veriteľ odmietne poskytnúť pôžičku na výstavbu, aby vám umožnil refinancovanie - môžete skončiť stratu nového domu na vylúčenie, ak nemôžete uskutočniť platbu..

Záverečné slovo

Ak ste ochotní podstúpiť riziká stavebného úveru a máte k dispozícii finančný vankúš, ktorý vám pomôže prekonať nerovnosti na ceste, stavebný úver môže byť tou správnou voľbou, aby ste si mohli zostaviť svoj vysnívaný domov..

Ak však hľadáte iba miesto na bývanie, ak nemáte núdzový fond, ktorý by sa zaoberal prekážkami v oblasti stavebníctva, alebo ak ste nervózni procesom výstavby domov, možno bude lepšie zvoliť si jednoducho nákup existujúci dom pomocou konvenčnej pôžičky. Dôkladné zváženie rizík a prínosov je dôležité, aby ste vedeli, že výber, ktorý urobíte, je pre vás ten pravý.

Zobrali ste si niekedy pôžičku na výstavbu? Aká bola tvoja skúsenosť?

(fotografický kredit: Bigstock)