Čo je hodnotenie domov - kontrolný zoznam tipov a procesov

Výsledok jedného z najdôležitejších faktorov, domáce hodnotenie, nanešťastie nie je niečo, čo môžete ovládať. Pred začatím procesu získavania alebo refinancovania hypotéky je však dôležité dôkladne porozumieť hodnoteniu domova..

Čo je hodnotenie domov?

Domáce ocenenie je ocenenie vášho majetku vykonané „znaleckým“ odhadcom s licenciou prideleným vo vašom prípade bankou alebo inou požičiavajúcou inštitúciou (vo všeobecnosti náhodne na základe nových bankových predpisov). Domáci odhadcovia navštívia vašu nehnuteľnosť, aby zhodnotili stav priestoru a vykonali súpis jeho funkcií.

Odhadca berie do úvahy faktory, ktoré zahŕňajú:

• Stav domu
• Veľkosť domu
• Veľkosť pozemku
• Kvalita terénnych úprav
• Počet spální, kúpeľní a izieb
• Kvalita svetla a výhľadov
• Počet krbov
• Pridanie kúpaliska
• Kvalita suterénu (či už je dokončená alebo nedokončená)
• Podrobnosti o dokončení v domácnosti (ako sú žulové dosky, podlahy z tvrdého dreva a svietidlá)

Odhadca skúma nedávno predané nehnuteľnosti vo vašej oblasti s funkciami podobnými vášmu budúcemu domovu, ktoré sa nazývajú „porovnateľné“. Odhadca potom zodpovedá za rozdiely medzi vaším domom a porovnateľnými údajmi, aby sa dospelo k odhadu hodnoty vášho domu. Napríklad, ak váš odhadca vybral nehnuteľnosť so štyrmi spálňami na porovnanie s domom s tromi spálňami, mohol by odhadca odpočítať 10 000 dolárov z predajnej ceny štvorizbového izby, aby túto nezrovnalosť zohľadnil. Ak však váš dom má krb a štvorizbový pokoj nemá, odhadca môže k vášmu odhadu pridať 2 000 dolárov, aby kompenzoval.

Veľkosť, počet spální, ďalšie kúpeľne a dokončený suterén majú tendenciu mať najväčší vplyv na hodnotenie. Funkcie ako kvalita dosky, efektné povrchové úpravy a kozmetické vylepšenia majú menší vplyv.

Odhadca zvyčajne meria vašu nehnuteľnosť na najmenej 5 alebo 6 porovnateľných porovnateľných údajoch (skrátene „comps“), hoci tento zoznam môže dosiahnuť až 10. Comps sa vyberajú z danej geografickej oblasti, aby sa predišlo potrebe upraviť cenu podľa polohy. , V ideálnom prípade sú všetky spoločnosti posledným predajom (za posledných niekoľko mesiacov), ktorý pomáha chrániť pred kolísajúcimi trhovými podmienkami. Zabavenie majetku a krátke predaje sa zvyčajne nezahŕňajú ako kompóty, hoci môžu existovať výnimky, ak sa váš domov nachádza v oblasti s vysokým vylúčením trhu..

Po vykonaní všetkých potrebných dodatkov a odčítaní, aby sa zohľadnili nezrovnalosti medzi vaším domom a počítačmi, odhadca dospeje k odhadovanej hodnote vášho nového domova..

Prečo sú potrebné domáce hodnotenia?

Banka chce mať veľmi spoľahlivý odhad hodnoty domu, keď vám požičia peniaze na nákup alebo refinancovanie. Napríklad, ak nie ste kvalifikovaným vyjednávačom a ponúkli ste 400 000 dolárov na dom s 200 000 $, môžete počítať s tým, že banka vašu žiadosť o pôžičku zamietne. Poskytovanie pôžičiek viac ako na bývanie znamená, že banka nemá dostatočné zabezpečenie, aby zaručila vašu pôžičku. Ak by ste v takom prípade museli čeliť vylúčeniu, banka by nemohla predať váš nehnuteľný majetok v plnej výške, ktorú vám dodala..

Na základe odporúčanej hodnoty odhadcu môžete mať šancu - v prípade nízkeho odhadu - získať viac peňazí alebo zistiť, či predávajúci na splnenie úveru použije nižšiu ponuku..

Sú domáce hodnotenia presné?

Ako každé ocenenie, domáce hodnotenie nie je presná veda. Banky nikdy nedostanú objektívnu hodnotu svojho majetku, pretože žiadny neexistuje. Aj keď hodnotenie môže byť najlepším riešením, určite nie je dokonalé.

manipulácia

Odhadcom, ktorí pravidelne pracujú s niektorými bankami, sa môže dozvedieť, čo musí nehnuteľnosť ohodnotiť, aby mohla pôžička prejsť. Ak títo odhadcovia chcú opakovať obchod, môžu sa riadiť pokynmi banky, aby zabezpečili schválenie úveru. Hoci sa od roku 2008 zaviedli nariadenia, ktoré majú zabrániť takýmto praktikám, existuje vždy možnosť tajných dohôd medzi bankami a domácimi znalcami, preto skontrolujte referencie a položte čo najviac otázok, aby ste sa uistili, že celý proces je nadpriemerný..

premenné

Podľa štúdie spoločnosti New York Times viac ako 60% odhadov výrazne preceňuje hodnotený majetok. Jeden domov môže mať očarujúcu nepravidelnú časť; iný môže byť väčší, ale môže mať menší charakter. Jedna kuchyňa môže mať najkvalitnejší mramor a žulu, zatiaľ čo druhá môže byť vyrobená zo vzácnych starožitných častí.

Posudzovanie porovnávacej hodnoty v takýchto prípadoch je náročná úloha. V najlepšom prípade existujú podobnosti na trhu a odhadca ich vyhľadáva pre nepresné, ale čestné porovnanie. V najhoršom prípade neexistujú dostatočné porovnateľné údaje a odhadca sa spolieha výlučne na dohady.

Predtým, ako som v apríli 2012 zavrel svoj vlastný dom, som mal vykonať dva odhady v priebehu troch týždňov (počas tohto procesu som zmenil banky) a výsledky boli od seba vzdialené viac ako 100 000 dolárov. Aj keď to bolo vo veľkej miere dôsledkom jedinečnej polohy a funkcií môjho domu, moja skúsenosť, žiaľ, nebola jedinečná. Mnoho kupujúcich v domácnosti vám môže povedať podobné príbehy o subjektivite domácich hodnotení, takže vyhliadky na žiadosť o hypotéku sú trochu znepokojujúce..

Čo ak je hodnotenie nepresné?

Ak nie ste spokojní s hodnotením, možno budete môcť požiadať niektorých veriteľov o druhé posúdenie. Napríklad pôžičky FHA to umožňujú. V prípade konvenčnej pôžičky môžete požiadať o druhé ocenenie, ak prvý znalec nepoznal vašu oblasť. Prípadne môžete zostaviť zoznam vlastných porovnateľných produktov a požiadať upisovateľa úveru, aby ho preskúmal spolu s hodnotením..

Záverečné slovo

Aby ste sa chránili pred subjektivitou procesu posudzovania, máte v rukách jednu kartu: svojho realitného agenta. Ak ste pracovali s sprostredkovateľom počas celého procesu ponuky a vyjednávania, môžete si byť istí, že sprostredkovateľ chce získať províziu. Vyžiadajte si od svojho makléra zostavenie nezávislého zoznamu comps, ktorý predloží hodnotiteľovi, ktorý vyzdvihuje priaznivé podobnosti s potenciálnym domovom. Hodnotitelia, ktorí pracujú mimo trhu, môžu pomoc privítať. Pretože tento proces je subjektívny, môžete tiež urobiť, čo môžete, aby ste ho využili.

Už ste mali doma vypracované hodnotenie? Myslíte si, že to bolo správne??