Čo je to reverzná hypotéka (HECM) - Ako to funguje, pre a proti

V správe nadácie Henry J. Kaiser Family Foundation sa uvádza, že viac ako traja zo štyroch seniorov starších ako 65 rokov majú vo svojich domovoch vlastné imanie v rozmedzí od 67 700 do 325 200 dolárov. Jeden z 20 má vlastný kapitál vyšší ako 398 500 dolárov a 1% má viac ako 799 850 $.

A predsa takmer polovica starších Američanov závisí od sociálneho zabezpečenia aspoň polovicu alebo viac zo svojich príjmov, zatiaľ čo jeden z ôsmich závisí iba od sociálneho zabezpečenia. Ale mnohí z týchto seniorov majú vlastný kapitál, ktorý by sa mohol premeniť na hotovostný príjem.

Ak ste vy alebo vaši rodičia „doma bohatí“, ale chudobní, je na čase zvážiť, či je reverzná hypotéka na rodinný dom lepšou alternatívou k tradičným spôsobom premeny vlastného kapitálu na hotovostné aktívum..

Tradičné metódy prevodu vlastného imania na hotovosť

Pre seniorov, ktorí predvídajú a chcú žiť v súčasnom bydlisku v dohľadnej budúcnosti, existuje niekoľko tradičných spôsobov (okrem reverznej hypotéky), ako premeniť domáci kapitál na hotovosť:

Pôžičky na vlastný kapitál. Úver na bývanie je v zásade pôžička poskytovaná majiteľovi domu zabezpečená prijatím druhého záložného práva na nehnuteľnosť zo strany veriteľa. Podkladová pôžička môže byť až 100% vlastného imania vlastníka v závislosti od kritérií veriteľa, úverového ratingu dlžníka a dohodnutých podmienok splácania. Napríklad majiteľ domu s vlastným imaním si zvyčajne môže požičať jednorazovú sumu rovnajúcu sa sume medzi 80% a 100% vlastného imania.
Úverová linka vlastného imania. Úverová línia vlastného kapitálu (HELOC) je línia revolvingového úveru vo výške až do hodnoty vlastného imania, zvyčajne s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, takže sumy platieb sa menia z mesiaca na mesiac. Rovnako ako iné osobné pôžičky, podmienky úveru a výška úveru, ktoré môžu byť k dispozícii, sú predmetom dohody medzi dlžníkom a veriteľom..
Refinancovanie hypotéky. Keď úrokové sadzby klesajú a / alebo rastie ich vlastné imanie, mnohí majitelia domov refinancujú, aby mohli znížiť úrokovú sadzbu z podkladovej pôžičky a následne znížiť svoje mesačné platby alebo previesť časť svojho vlastného imania na hotovosť. Napríklad povedzme, že majiteľ domu kúpil nový dom v roku 2000 za 312 000 dolárov. 30-ročná pôžička s pevnou úrokovou sadzbou 6% si vyžaduje mesačnú platbu 1 824,40 USD. Dnes má dom ocenenú hodnotu 350 000 dolárov a úrokové sadzby klesli na 3,5%. Majiteľ následne vylepšil domácnosť sadzbou 3,5% po dobu 30 rokov s mesačnou platbou 1 582,85 dolárov. V dôsledku refinancovania majiteľ domu vyplatí počiatočnú hypotéku, znížil svoju platbu o viac ako 240 dolárov, a je schopný získať 30 000 dolárov z hotovosti zo zabudovaného vlastného imania.

Aj keď tieto metódy sú prostriedkom na prístup k uzamknutému majetku, všetky majú mnoho nevýhod:

Pokračujúca expozícia voči poklesu nehnuteľností. Keďže veriteľ má „úplnú pomoc“ vlastníka nehnuteľnosti, ak sa hypotekárny úver nevyplatí, majiteľ domu je zodpovedný, ak výnosy z predaja nehnuteľnosti sú nižšie ako nesplatená hypotéka. Nehnuteľnosti s hodnotou nižšou ako hypotéka sa považujú za „podvodnú“, stav, v ktorom sa mnohí majitelia domov ocitli po kríze hypotekárnych cenných papierov v rokoch 2008-2009..
Platby požadované za obdobie novej hypotéky. Majiteľ domu, ktorý v našom príklade refinancoval svoj domov, vykonal takmer 14 rokov z 30 rokov platieb. Refinancovanie - s novou pôžičkou - reštartuje hodiny na ďalších 30 rokov, čím sa v podstate pripočítava 14 rokov platieb k pôvodnému dátumu splatnosti. Seniorom v dôchodku môže chýbať dostatočný príjem na pohodlné vykonávanie platieb po odchode do dôchodku.
Spúšťanie hypotéky so splátkami hypotéky. Zákonná povinnosť platiť veriteľovi existuje počas doby pôžičky. Ak sa platba neuskutoční, môže to viesť k vylúčeniu a predaju nehnuteľnosti. Ak je hypotéka pod vodou, seniori nielen prídu o svoj domov, ale musia tiež vyrovnať rozdiel medzi výnosmi z predaja a nesplateným hypotekárnym úverom..

Čo je to reverzná hypotekárna pôžička?

Reverzný hypotekárny úver na bývanie - niekedy označovaný ako hypotekárna hypotéka na konverziu vlastného kapitálu (HECM) - je FHA schválená iba pre seniorov a je čoraz populárnejšou metódou pre starších majiteľov domov (vo veku 62 a viac rokov) na konverziu prebytku vlastného imania na paušálnu sumu. hotovosti, úverovej linky alebo anuity pravidelných mesačných platieb.

Ako to funguje

Veriteľ, ktorý robí reverznú hypotéku, má prvé záložné právo na nehnuteľnosť, ale nedostáva platby za pôžičku ako v prípade tradičnej hypotéky, ani majiteľ domu nezodpovedá za akýkoľvek nedostatok hodnoty, keď veriteľ dostane nehnuteľnosť pri smrti alebo pohyb majiteľa domu. Krása tohto typu pôžičky spočíva v tom, že dlžník dostáva peniaze od veriteľa, ktorého výška vychádza z výšky vlastného imania v domácnosti spolu s ďalšími faktormi, ako je vek a úroková miera. Keďže sa však domov používa ako záruka na pôžičku, veriteľ dostane majetok po smrti alebo presťahovaní majiteľa domu. (To znamená, že majiteľ domu alebo dedičia môžu pôžičku kedykoľvek splatiť, a tým udržať dom.)

Napríklad reverzný hypotekárny veriteľ súhlasí s tým, že prvý majiteľ domu poskytne hypotekárne záložné právo vo výške 150 000 dolárov, ktorého aktuálna odhadovaná hodnota je 300 000 dolárov. Majiteľ domu však má predchádzajúci hypotekárny úver namiesto 100 000 dolárov. Majiteľ domu pomocou výnosov z novej pôžičky (150 000 dolárov) vyplatí existujúcu hypotéku vo výške 100 000 USD, pričom zostane prebytok z 50 000 USD. (Ak by domov nemal hypotéku, výťažok majiteľa domu by sa rovnal celkovým 150 000 dolárov). Majiteľ domu sa môže rozhodnúť pre príjem platby jedným z týchto spôsobov:

Vezmite 50 000 dolárov v hotovosti - čo sa nazýva „paušálna platba“ - okamžite po ukončení a utrácate alebo uložte podľa potreby. Neexistujú žiadne daňové dôsledky.
Vezmite 50 000 dolárov zo série mesačných splátok od reverzného hypotekárneho veriteľa. Platby sa môžu zakladať na pevnom počte platieb alebo na poistno-matematickom výpočte predpokladanej dĺžky života majiteľa domu.
Vezmite 50 000 dolárov vo forme úverovej linky, ktorú môže majiteľ domu kedykoľvek čerpať. Ak majiteľ domu meškanie čerpania z linky, hypotekárna spoločnosť zníži úrok z podkladovej reverznej hypotéky.
Vezmite 50 000 dolárov v kombinácii platieb a úverového limitu.

Majiteľ domu nikdy nie je povinný platiť splátky istiny alebo úrokov z reverzného hypotekárneho úveru. Tieto vlastnosti - výplata peňazí od veriteľa majiteľovi domu, ktorý nie je zdaniteľný a nemá vplyv na dávky sociálneho zabezpečenia ani dávky Medicare - môžu mať prospech najmä pre seniorov pripútaných na hotovosť..

spôsobilosť

Existuje niekoľko jednoznačných požiadaviek na spôsobilosť dlžníkov na získanie reverznej hypotéky.

Dlžníci musia byť starší ako 62 rokov.
Kúpený dom musí byť hlavným bydliskom dlžníkov.
Táto nehnuteľnosť musí byť samostatnou rodinou alebo bytom schváleným FHA.
Dlžníci musia absolvovať poradenskú sekciu schválenú HUD, aby sa uistili, že rozumejú finančným nákladom a zákonným požiadavkám HECM..
Dlžníci musia mať finančnú spôsobilosť na úhradu povinných výdavkov, ako sú dane z nehnuteľností, poistenie majiteľov domov a bežná údržba.

Sadzba a náklady

Úroková sadzba hypotekárnych úverov, či už klasických alebo reverzných, môže byť fixná alebo variabilná a je založená na existujúcich trhových úrokových sadzbách a obchodných rozhodnutiach každej hypotekárnej spoločnosti odlíšiť sa od konkurencie. V dôsledku toho sa sadzby zvyčajne medzi veriteľmi a poskytovateľmi pôžičiek mierne líšia, rovnako ako pri bežných hypotékach.

Popri tradičných záverečných poplatkoch sa účtuje aj poistné na hypotekárne poistenie vopred (MIP). Poplatok sa rovná 0,5%, ak pomer úveru k hodnote (LTV) je 60% alebo menej alebo 2,5%, ak je LTV vyšší ako 60%. Každý rok sa účtuje dodatočná MDC vo výške 1,5%. Poskytuje to ochranu veriteľa v prípade, že hodnota domu klesne počas doby reverznej hypotéky. Je potrebné poznamenať, že tradičné hypotéky na nehnuteľnosti obvykle nevyžadujú hypotekárne poistenie, ak je záloha domu 20% alebo viac.

Požiadavky na pôžičku

Rovnako ako v prípade tradičných hypoték, aj v prípade veriteľov sa vyžaduje, aby majitelia domov kupovali a udržiavali poistenie majetku, platili dane z majetku v čase splatnosti a udržiavali nehnuteľnosť v primeranom stave. Keďže reverzné hypotéky sa líšia od tradičných hypoték v tom, že nikdy nie je potrebné uskutočniť platby hypotekárnemu veriteľovi, úver splatný (alebo ho môže požičať len veriteľ) za osobitných podmienok označovaných ako „udalosti splatnosti“, ako napríklad :

Všetci dlžníci zomreli.
Všetci dlžníci predali alebo previedli vlastníctvo majetku tretej strane.
Táto nehnuteľnosť už nie je hlavným bydliskom dlžníka v dôsledku smrti alebo fyzického alebo duševného stavu trvajúceho dlhšie ako 12 mesiacov.
Dlžníci odmietajú platiť dane z majetku alebo udržiavať poistenie majetku a dostali príležitosť na nápravu nedostatkov.
Dlžníci odmietajú alebo nemôžu udržiavať majetok v dobrom stave po formálnom oznámení a vynesení rozsudku.

V každom takom prípade má majiteľ domu (ak je nažive) alebo nehnuteľnosť možnosť ponechať si domov splácaním reverznej hypotekárnej pôžičky. Ak je dom v čase splatnosti úveru ocenený menej ako hypotekárny úver, majiteľ domu alebo vykonávateľ nehnuteľnosti nekoná, okrem uľahčenia vylúčenia domu zo strany veriteľa. Veriteľ potom nehnuteľnosť predá čo najviac, pričom výťažok použije na nesplatenú pôžičku.

Je dôležité si uvedomiť, že ak po splatení úveru zostane hotovosť, prebytok sa vráti na majetok. Ak je úver vyšší ako predaj, stratu znáša výlučne reverzná hypotekárna spoločnosť.

Ako sa líšia reverzné hypotéky od tradičných hypotekárnych úverov

Existuje niekoľko neobvyklých charakteristík reverzných hypoték, ktoré sa líšia od tradičných hypoték.

Jediným zabezpečením poskytovateľa pôžičky za reverznú hypotéku je vlastnosť domu. Keďže sa od vlastníka domu nikdy nevyžaduje, aby platil hypotéku, zdrojom splácania hypotekárnemu veriteľovi je predaj majetku po jeho smrti alebo od jeho prevodu. Na základe zmluvy je majiteľ oprávnený zostať v majetku dovtedy, kým žije a dom je jeho hlavným bydliskom..
Úver alebo rating majiteľa domu nie je významný. Keďže sa od majiteľa nevyžaduje, aby platil, jeho minulá alebo súčasná finančná situácia nie je faktorom upisovania ani stanovenia úverovej sadzby poskytnutej na hypotéku..
Pomery pôžičiek k hodnote (LTV) sú v tradičných hypotékach menšie ako v prípade pôžičiek. Tradiční veritelia sú zabezpečovaní tak trhovou hodnotou majetku, ako aj finančnou zodpovednosťou dlžníkov. V dôsledku toho niektorí veritelia požičajú až do 100% trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Reverzné pomery hypotéky LTV sa zvyčajne pohybujú medzi 50% a 65%.
Starší najmladší dlžník, vyšší pomer úveru k hodnote pre reverzné hypotéky. Základom pre výpočet pravdepodobnej doby úveru je poistno-matematická dĺžka života najmladšieho dlžníka. Pôžička však nie je splatná, kým posledný žijúci majiteľ nezomrie alebo sa neodsťahuje z domu. Ak majiteľ zomrie skôr, ako sa očakávalo, stáva sa v tom okamihu splatná istina úveru; ak majiteľ žije dlhšie ako projekt poistno-matematických tabuliek, pôžička sa predlžuje do neskoršej smrti. Napríklad 80-ročná žena má zostávajúcu dĺžku života 9,61 rokov, zatiaľ čo 70-ročná žena by mala byť 16,33 rokov. V našom príklade by maximálna výška pôžičky pre 80-ročného bola 187 712 dolárov. Starší dlžník s rovnakou majetkom 300 000 dolárov by získal viac ako 50 000 dolárov ako pôžičku pre mladšieho 70-ročného. Inými slovami, pomer LTV je vyšší pre super seniorov.

Zmenšovanie a spätná hypotéka

Mnohí seniori, ktorí vychovali svoje rodiny v čase, keď dosiahnu dôchodkový vek, hľadajú menšiu pôdnu stopu pri nižšej údržbe a nižších nákladoch. Pred vývojom HECM pre úver na kúpu - tiež pôžičky s poistením FHA - museli seniori, ktorí sa zmenšovali a chceli použiť reverznú hypotéku, znášať dve nákladné zatváranie: prvé z tradičnej hypotéky na kúpu menšieho domu, po ktorom nasledovalo druhé refinancovanie (a uzatváranie) pomocou reverznej hypotéky vedie k splateniu tradičnej hypotéky.

Realizácia HECM je ideálnym nástrojom na financovanie nového domu, maximalizáciu peňažných výnosov v prospech seniorov a elimináciu platieb do domu až do smrti alebo neskoršieho presunu, FHA schválila HECM na kúpu úveru, čím eliminuje problémy a náklady na tradičné hypotekárne zatváranie. Okrem štandardných požiadaviek na oprávnenosť má tieto mandáty:

Akýkoľvek rozdiel medzi kúpnou cenou nového domu a výnosom z HECM musí dlžník zaplatiť v hotovosti pri ukončení. Napríklad, ak je kúpna cena domu 300 000 dolárov a čistá výška úveru po uhradení nákladov na vyrovnanie je 140 000 dolárov, dlžníci musia mať hotovosť 160 000 dolárov na uzavretie.
Dlžníci musia absolvovať poradenskú sekciu schválenú HUD, aby sa uistili, že rozumejú finančným nákladom a zákonným požiadavkám HECM..

Aj keď konvenčná hypotéka na novú nehnuteľnosť môže vyžadovať menej hotovosti na uzatvorenie úveru ako HECM, vyžaduje si to aj mesačné splátky hypotekárnej spoločnosti. Napríklad náklady na ukončenie kúpy domu na 300 000 dolárov s 80% pôžičkou na hodnotu by boli približne 70 000 USD (záloha 60 000 USD + náklady na zatváranie 10 000 dolárov). Financovanie hypotékou HECM by stálo ďalších 90 000 dolárov v príjmoch (160 000 - 70 000 dolárov), ale eliminovalo by sa akékoľvek budúce splácanie hypotéky (odhadované na 1 200 dolárov mesačne pri súčasných úrokových mierach) a straty, ak sa budúca trhová hodnota domu zníži. Potenciálni dlžníci musia „spustiť čísla“, aby určili najlepší prístup k svojej situácii.

Určenie, či je pre vás to pravé

Seniori uvažujúci o reverznej hypotéke by si mali uvedomiť, že má výhody a nevýhody v závislosti od ich osobnej situácie, finančného stavu a majetkových túžob..

výhody

Keď je majiteľ nažive a žije na majetku, nie sú potrebné žiadne platby hypotekárneho úveru.
Reverzné hypotekárne úvery nemajú pevne stanovenú dobu, ale sú splatné iba pri výskyte konkrétnych definovaných udalostí, ako je smrť dlžníkov.
Ani reverzný hypotekárny dlžník, ani jeho nehnuteľnosť nie sú finančne ohrozené, ak domáca hodnota klesne kedykoľvek alebo je nižšia ako zostatok hypotekárneho úveru.
Reverzný hypotekárny dlžník alebo jeho nehnuteľnosť má možnosť kedykoľvek splatiť reverzný hypotekárny úver a ponechať si vlastníctvo domu, rovnako ako ostatné hypotekárne úvery.
Úverový rating dlžníka sa v kritériách na poskytnutie reverznej hypotekárnej pôžičky nezohľadňuje. Osobný bankrot dlžníka neovplyvní stav reverznej hypotéky, ak sú splnené ďalšie požiadavky.
Nadbytočný kapitál možno získať vo forme jednorazovej sumy, mesačne na stanovenú dobu alebo čiastku, ako úverový limit alebo kombináciu všetkých troch.

nevýhody

Na to, aby bolo možné získať reverznú hypotéku, musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom dlžníkov.
Reverzia hypotéky je obmedzená na nižšie pomery úveru k trhovej hodnote (50% až 65%) ako tradičné hypotéky, ktoré môžu dosahovať až 100% trhovej hodnoty..
Dlžník a manžel musia mať vek 62 rokov alebo viac. Reverzné hypotéky nie sú dostupné pre mladších dlžníkov.
Úrok z reverznej hypotéky nie je možné odpočítať na účely dane z príjmu, kým sa pôžička nevyplatí.
Účtuje sa predbežné hypotekárne poistné - od 0,5% do 2,5%, v závislosti od pomeru úveru k hodnote - ako aj ročné hypotekárne poistné vo výške 1,5%.
Dlžníci si pred schválením vyžadujú predchádzajúce finančné poradenstvo.
Pokiaľ sa dediči reverznej hypotéky nerozhodnú splatiť reverznú hypotéku, titul domácnosti sa vráti veriteľovi a bude predaný.

Záverečné slovo

Rovnako ako akcie, ktoré neplatia dividendu alebo dlhopisy s nulovým kupónom, vlastný kapitál v domácnosti neposkytuje majiteľovi žiadnu hotovosť; akékoľvek zvýšenie hodnoty vlastného imania je nečinné, kým sa majetok nepredá alebo kým nie je dom refinancovaný s vyššou výškou úveru. Horšie však je, že seniori, ktorí stále splácajú hypotéku, pripočítavajú k sume viazanej ako vlastné imanie v domácnosti. V mnohých prípadoch im tieto fondy mohli lepšie slúžiť vo forme dostupnej hotovosti.

Ak ste vy alebo vaši rodičia vo veku 62 rokov a viac, HECM môže byť cenným nástrojom, ktorý vám pomôže dosiahnuť finančnú bezpečnosť a pokoj. Pamätajte, že reverzná hypotéka nie je pre každého. Pred uzavretím zmluvy si určite uvedomte povinnosti a práva spojené s reverznou hypotékou.

Uzavreli ste vy alebo niektorý z vašich rodinných príslušníkov spätnú hypotéku??