Čo je to investícia do nehnuteľností - investovanie do REITov

Nanešťastie nehnuteľnosť ako investícia má prekážky vstupu, napríklad peniaze na akontáciu, schopnosť získať značnú pôžičku, čas a vzdelanie na prevádzkovanie výnosného podniku a potrebnú hotovosť na údržbu, opravy, dane z nehnuteľností, a poistenie.

Našťastie existuje spôsob, ako investovať do nehnuteľností bez vlastníctva jednotlivých nehnuteľností. Je známa ako trust investovania do nehnuteľností (REIT)..

Čo je REIT?

Existuje REIT na investovanie do nehnuteľností produkujúcich príjmy. Robí to priamo prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti alebo nepriamo poskytovaním pôžičiek alebo kúpou existujúcich hypotekárnych zmlúv. Aby bolo možné kvalifikovať sa ako REIT (a vyhnúť sa dani z príjmu právnických osôb), musí sa akcionárom vyplatiť najmenej 90% jeho zisku ako dividendy.

REIT sú zvyčajne rozdelené do troch kategórií:

1. REIT REÁLNEJ AKCIE

Najobľúbenejší a najznámejší typ REIT, akciový REIT sa zameriava na získavanie, správu a vývoj investičných nehnuteľností. Keďže obmedzenia REIT vyžadujú, aby sa nehnuteľnosti držali a vyvíjali po dlhú dobu, ich hlavným zdrojom príjmov sú príjmy z prenájmu z ich vlastníctva. Spravidla investujú do konkrétnych typov nehnuteľností, ktoré vo všeobecnosti patria do týchto kategórií:

Kancelárske a priemyselné
Maloobchod
obytný
Hotel a letovisko
Zdravotná starostlivosť
Self-Storage
Surová pôda

2. REAKCIE na hypotéky

Tieto fondy nie sú také populárne ako akciové REIT, požičiavajú peniaze realitným investorom alebo investujú do existujúcich hypotekárnych úverov na nehnuteľnosti (namiesto priameho investovania do samotných nehnuteľností). Ich hlavným zdrojom príjmu sú úroky z pôžičiek, ktoré vlastnia.

3. Hybridné REIT

Kombinácia kapitálových a hypotekárnych REITov, hybridných REITov diverzifikuje vlastníctvo nehnuteľností a poskytovanie úverov realitným investorom. Ich príjmy pochádzajú z príjmu z prenájmu a úrokov.

Výhody a nevýhody REITov

Rovnako ako všetky investície, aj tu sú výhody a nevýhody REIT, ktoré by sa mali zvážiť pred investovaním:

výhody

Investori sú schopní diverzifikovať na realitnom trhu tým, že majú podiel na viacerých nehnuteľnostiach s minimálnymi dolármi.
Riziko je združené medzi mnohými investormi oproti jedinému vlastníkovi nehnuteľnosti.
REIT platia vysoké hotovostné dividendy.
Mnoho REIT ponúka vysokú likviditu v porovnaní s priamym vlastníctvom nehnuteľností tým, že investorom umožňuje rýchlo predávať akcie.
Investori zdieľajú vlastníctvo vo veľkých nehnuteľnostiach, ako sú veľké administratívne budovy alebo hotely, ktoré by si inak mohli len ťažko dovoliť.
Nehnuteľnosti sú profesionálne spravované.
Zahraničné osoby, inak obmedzené na vlastníctvo majetku, môžu mať záujem o takýto majetok prostredníctvom REIT.
Odpisy môžu minimalizovať dane akcionárov z dividend.

Dividendy sa zvyčajne zdaňujú v roku, v ktorom boli prijaté, a ako bežný príjem. Ak REIT odpisuje výdavky na odpisy, tieto náklady sa považujú za návratnosť kapitálu akcionárovi a vyrovnávajú rovnakú časť dividend akcionárov. Týmto sa odkladá vyplácanie daní z tejto časti dividend, kým sa nepredajú REIT akcie.

Okrem toho pri predaji akcií je táto suma zdanená ako kapitálový zisk, a nie ako bežný príjem. Napríklad, ak by akcionárovi bola vyplatená dividenda vo výške 100 dolárov, ale mohol by si nárokovať 10 USD z toho ako náklady na odpisy, akcionár by zaplatil daň z príjmu iba 90 dolárov v tom roku. Odpočítaných 10 dolárov by sa však zdaňovalo ako kapitálový zisk neskôr, keď sa fond predá.

Pretože bežný príjem je zdanený oveľa vyššou sadzbou ako kapitálové zisky, je to veľká výhoda oproti daňovému zaobchádzaniu s normálnymi dividendami REIT..

nevýhody

REIT obvykle vykazujú nízky rast, pretože musia investorom platiť 90% príjmu. Iba 10% príjmu sa tak môže opätovne investovať do podniku.
S dividendami REIT sa nezaobchádza podľa 15% -ného pravidla, na ktoré sa vzťahuje väčšina dividend. Sú zdaňované ako pravidelný príjem v oveľa vyššej miere.
Investičné riziko môže byť významné. Vykonajte hĺbkovú analýzu pred investovaním a zvážte všetky faktory na realitnom trhu (t. J. Hodnoty nehnuteľností, úrokové sadzby, dlh, geografia a zmeny daňových zákonov)..
Investori REIT vzdajú kontrolu nad všetkými operatívnymi rozhodnutiami, ktoré by urobil jednotlivý vlastník nehnuteľnosti.
Niektoré REITs budú účtovať vysoké poplatky za správu a transakcie, čo povedie k nižším výplatám pre akcionárov.

Verejne obchodované verzus neobchodované REITY

Teraz, keď sme skúmali, ako fungujú REIT a tri hlavné typy, poďme sa ponoriť do významného rozlíšenia medzi verejne obchodovanými a neobchodovanými REIT:

Verejne obchodované REITs

Verejne obchodované REIT sú registrované v SEC a sú uvedené na národnej burze.

Pros:

Môžu byť zakúpené a predané na sprostredkovateľskom účte.
Poskytujú takmer okamžitú likviditu, pretože fond je možné kedykoľvek predať.
Trh okamžite odráža zvýšenie hodnoty akcie.
Tieto fondy sú zvyčajne veľmi veľké a diverzifikované.

Zápory:

Cena akcií môže byť výrazne ovplyvnená trhovými podmienkami v porovnaní so skutočnou hodnotou podkladových nehnuteľností. Výsledkom môže byť volatilita vo verejne obchodovanom portfóliu REIT.
Dodatočné náklady na prevádzkovanie verejne obchodovaného fondu môžu znížiť potenciálne dividendy investora.

Neobchodované REIT

Hoci neobchodované REIT je regulované SEC, nie je kótované na burze. Investori musia spĺňať pokyny týkajúce sa čistého majetku alebo likvidity, aby udržali stabilitu REIT a chránili záujmy investorov.

V súčasnosti musia mať investori k dispozícii čistú likvidnú hodnotu 250 000 dolárov (bez svojich domovov) alebo príjem vo výške 70 000 dolárov ročne a 70 000 dolárov v aktívach. Akcie v neobchodovaných REIToch sa zvyčajne nakupujú za stanovenú cenu 10 USD za akciu. Sú určené na držanie na určité časové obdobie (zvyčajne päť až sedem rokov v závislosti od stratégie REIT) a vyplácajú vopred deklarovanú dividendu..

Tento typ REIT bude zvyčajne získavať peniaze počas niekoľkých prvých rokov a potom uzavrie dvere novým investorom. Existujú 4 bežné spôsoby, ako môže byť fond zrušený, a to buď pred, alebo po uplynutí doby držby:

REIT by mohol získať väčší verejne obchodovaný REIT, pričom zisk z predaja by sa preniesol na akcionárov.
REIT by mohol ísť na verejnosť, v takom prípade by investori dostali nové akcie, ktoré by sa predali výmenou za teoreticky oveľa vyššiu cenu..
REIT by mohol predať jednotlivé nehnuteľnosti a preniesť vopred stanovenú časť zisku na akcionárov.
Ak hospodárstvo diktuje, že žiadna z týchto možností nie je rentabilná, REIT by mohol prostredníctvom hlasovania akcionárov predĺžiť bežné operácie, až kým sa nezlepšia trhové podmienky..

Pros:

Stanovená cena akcie eliminuje denné výkyvy cien a volatilitu spojenú s verejne obchodovanými REIT.
Dividendy majú tendenciu byť vyššie pri neobchodovaných REIToch a môžu sa vyplácať mesačne alebo štvrťročne. Tieto vyššie dividendy sú výsledkom nižších výdavkov a spôsobu, ako investorovi kompenzovať nízku likviditu.
Na konci obdobia držania existuje možnosť výrazného zhodnotenia.
Investori môžu vlastniť zahraničné nehnuteľnosti, ktoré by inak mali zakázané vlastniť. Tieto vlastnosti sú relatívne odolné voči volatilite zahraničných akciových trhov.

Zápory:

Cena akcií a dividendy nie sú zaručené, aj keď sú „stanovené“. V skutočnosti niektoré REIT museli znížiť dividendy a znížiť hodnoty akcií v dôsledku hospodárskeho poklesu a zvýšených voľných miest v ich nehnuteľnostiach..
Tieto výrobky nie sú tekuté. V dôsledku minimálnych požiadaviek na držbu musí investor zostať v investícii po dlhú dobu. Na rozdiel od svojich verejne obchodovaných partnerov nemôžu investori predávať akcie pri výraznom poklese hodnoty akcií. Tým sa výrazne zvyšuje riziko investovania do neobchodovaných REIT.
Finančná transparentnosť operácií fondov je menšia. Keďže neobchodované REIT nie sú verejne kótované, podliehajú menej dohľadu.
Hlavné zhodnotenie ceny akcie sa neuskutoční až do konca prevádzkového obdobia (aj keď dividendy je možné zvýšiť).

Tipy na investovanie do REITov

REIT môže správnemu investorovi poskytnúť vynikajúce príležitosti na príjem a rast. Ak uvažujete o skoku, pred investíciou je potrebné zvážiť niekoľko tipov:

Pochopte typy nehnuteľností, do ktorých investujete. Väčšina REIT sa špecializuje na určitý sektor, ktorý by mal byť ľahko uvedený v súhrne fondu. Pochopiť riziká každého odvetvia. Napríklad REITs, ktoré držia nevyvinuté pozemkové alebo maloobchodné nákupné centrá v zlej ekonomike, budú predstavovať väčšie riziko ako luxusné byty v hlavnej metropole..
Pozrite sa na čísla. Je dôležité zistiť, či sa dividendy vyplácajú z operácií alebo či je fond nútený použiť ďalší kapitál. Dobre vedený REIT by sa mal spoliehať na svoje operácie, aby platil za výdavky a dividendy. Dajte si pozor aj na jednorazový predaj nehnuteľností, ktorý by mohol zdvihnúť finančné prostriedky nahor.
Zistite, kedy spoločnosť REIT začala investovať. Ak by sa investície uskutočnili pred poklesom na trhu, REIT by mohol držať nehnuteľnosti, ktoré nie sú dostatočne výkonné alebo je potrebné ich refinancovať. V takýchto prípadoch môže byť potrebné, aby REITs znížili dividendy alebo predali ďalšie akcie, aby v blízkej budúcnosti mohli získať hotovosť. Ak by sa však fond vytvoril po recesii na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, mohol by vlastniť a kupovať cenné nehnuteľnosti za nízke ceny.
Poznajte svoj časový horizont. Najmä v prípade neobchodovaných REIT mohli investori vlastniť akcie najmenej päť rokov predtým, ako dosiahli návratnosť istiny. Uistite sa, že zvládnete tento potenciálny nedostatok likvidity.

Záverečné slovo

Na mnohých trhoch sme zaznamenali výrazný rast, pretože naša ekonomika sa dostala z hlbokej recesie. Trh s nehnuteľnosťami však zaostal.

Dobrou správou je, že existujú veľké dlhodobé investičné príležitosti, najmä vo forme nehnuteľností. REITs sú spôsob, ako diverzifikovať na realitnom trhu a môžu byť atraktívnym príjmom produkujúcim investície v prostredí nízkych úrokových mier.

Ak sa chcete vyhnúť volatilite akciového trhu a spĺňate minimálne pokyny, vo vašom portfóliu osobných investícií môžu hrať dôležitú úlohu neobchodované REIT. Rovnako ako pri všetkých investíciách je dôležité robiť si domáce úlohy a pochopiť, kam vkladáte svoje peniaze a prečo.