Čo je poistenie titulu domácnosti - náklady na poistenie, krytie a potreba

To je to, čo je poistenie titulu, špeciálna forma odškodnenia nehnuteľností. Ak daný kus obytnej alebo komerčnej nehnuteľnosti zmení ruky, politika v oblasti vlastníctva zabezpečí, že majetok nebude zaťažený zástavným právom alebo inými problémami - napríklad sfalšovaným titulom a neoprávnenými alebo nekompetentnými stranami predchádzajúcej listiny - ktoré by mohli ovplyvniť zákonnosť prevodu alebo mať za následok budúce finančné náklady.

Vo väčšine prípadov si požičiavatelia a kupujúci kupujú samostatné poistné zmluvy o titule, z ktorých každá chráni svoje príslušné záujmy na majetku. Kupujúci vo všeobecnosti hradia celé náklady oboch politík, hoci na trhu kupujúceho je často možné dohodnúť s predajcom dohodu o zdieľaní nákladov (alebo presvedčiť predajcu, aby znášal celú finančnú záťaž). Poistenie vlastníckych práv je zvyčajne zahrnuté ako záverečné náklady pri transakciách s nehnuteľnosťami.

Či už kupujete starší dom alebo nový stavebný dom, pravdepodobne budete potrebovať politiku názvu. Toto je potrebné vedieť o tejto nezvyčajnej, ale neuveriteľne bežnej forme poistenia.

Čo je poistenie titulu?

Aj keď poistenie titulov existuje vo väčšine priemyselných krajín, v USA je oveľa bežnejšie ako v iných. Je to do značnej miery spôsobené skutočnosťou, že miestne samosprávy tu zohrávajú menšiu úlohu pri určovaní zákonnosti prevodov majetku a vlastníctva ako takmer kdekoľvek inde na svete..

Vo väčšine ostatných krajín, najmä tých, ktoré sú ovplyvnené britským obyčajovým právom, noví vlastníci nehnuteľností zaregistrujú nedávno prevedený vlastnícky titul na svoju krajinu u príslušnej miestnej samosprávy, ktorá potom pôsobí ako konečný rozhodca všetkých sporov, ktoré vzniknú v dôsledku transakcie. Naopak, väčšina jurisdikcií USA jednoducho zaznamenáva každý prevod majetku bez toho, aby jednoznačne určila, či je platný alebo či je majetok bez záložných práv a iných zaťažení. Toto rozhodnutie patrí súkromným odborníkom vrátane zamestnancov poisťovacích spoločností s titulom.

Prečo to existuje

Verte tomu alebo nie, majitelia nehnuteľností nemali právne prostriedky proti neplatným alebo podvodným pozemkovým titulom pred polovicou 19. storočia. V tej dobe to bolo priamo na kupujúcich, aby sa ubezpečil, že ich titul je platný. Bol to náročný a časovo náročný proces, ktorý bol prakticky nemožný vo veľkých pohraničných štátoch so zlými cestami a centrálne umiestnenými a niekedy zle udržiavanými pozemkovými záznamami..

Tento nešťastný stav vecí bol napadnutý a potvrdený v prípade Watson v. Muirhead, ktorý bol vypočutý najvyšším súdom v Pensylvánii v roku 1868. Súd rozhodol, že Muirhead, prepravca v Pensylvánii (profesionálny prevod nehnuteľností), nemôže byť braný na zodpovednosť za spoliehajúc sa na nesprávny názor právnika, že konkrétny titul nebol zaťažený. V skutočnosti mal titul predtým záložné právo, ktoré skúšajúci právnik neobjavil, čo malo pre kupujúceho vážne finančné ťažkosti..

Majitelia pôdy, pobúrení týmto rozhodnutím, lobovali za to, aby intervenovali. V roku 1874 orgán prijal zákon povoľujúci poistenie práv k majetku. V roku 1876 bola vo Philadelphii založená prvá poisťovňa. Nasledovali ďalšie štáty a zvyšok je história.

Druhy poistenia titulov

Poistenie titulov má dve základné formy: pôžičky (známe aj ako „pôžičky“) a kúpne zmluvy. Úverová politika chráni záujem hypotekárneho veriteľa o nehnuteľnosť, ktorá sa postupom času obvykle znižuje. Zásady kupujúceho chránia záujem kupujúceho, ktorý sa s časom zvyčajne zvyšuje.

Úverové politiky zostávajú v platnosti po celú dobu životnosti hypotekárneho úveru alebo do refinancovania pôvodnej hypotéky, kedy sa vydá nová úverová politika. Zásady kupujúceho zostávajú v platnosti dovtedy, kým si kupujúci ponechá podiel na nehnuteľnosti.

Na čo sa vzťahuje poistenie hlavy

Väčšina iných foriem poistenia poskytuje finančnú ochranu pred budúcimi stratami v dôsledku poškodenia, odcudzenia a iných nebezpečenstiev. Naopak, veľká časť nákladov na poistenie vlastníckeho práva je vyčlenená na minulé problémy, ktoré môžu mať negatívny vplyv na súčasného poistníka, a na profesionálnu prácu potrebnú na odhalenie a nápravu týchto problémov skôr, ako spôsobia finančné straty..

Vyhľadávanie názvu

Aj keď sa zmluvy o poistení titulov v jednotlivých štátoch a poskytovateľoch líšia, vždy pokrývajú náklady na vyhľadávanie titulov. Vyhľadávanie titulov je dôkladné preskúmanie príslušných verejných záznamov, aby sa zistilo, či s titulom existujú nejaké problémy. Tieto záznamy sa zvyčajne uchovávajú v meste alebo okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

V ideálnom prípade sa vyhľadávanie titulov zameriava na celú históriu vlastnosti, siahajúcu až po pôvodné pokovovanie alebo rozdelenie. Spravidla sa to deje prostredníctvom preskúmania súhrnu majetku - dokumentu obsahujúceho celý reťaz vlastníctva a historické záložné práva. Keďže súhrny však môžu byť neúplné alebo obsahovať nesprávne informácie, komplexné vyhľadávanie titulov sa zvyčajne spolieha na iné zdroje informácií, ako sú miestne daňové záznamy, vôle predchádzajúcich majiteľov a príslušné súdne rozhodnutia..

Liečba alebo riešenie problémov

Poistenie titulu tiež pokrýva náklady na vyriešenie (tiež známe ako liečenie) väčšiny problémov s titulom (známych tiež ako defekty) odhalených počas hľadania titulu. Bežné chyby zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na:

Daňové záložné právo (za nezaplatené dane)
Stavebné záložné práva, tiež známe ako záložné práva mechanikov (pre neplatené účty za výstavbu alebo obnovu)
Záložné právo veriteľa (napríklad nevyplatený zostatok na už existujúcej hypotéke)
Súdne rozsudky (napríklad rozsudok po rozvode, ktorým sa časť majetku priznáva bývalému manželovi)

Upozorňujeme, že ak vyhľadávanie titulov odhalí závažné problémy s titulom - napríklad dôkaz, že nehnuteľnosť je v úplnom vlastníctve tretej strany, a teda ju nemožno predať súčasnému predajcovi, že jeden alebo viac prevodných nástrojov bolo sfalšovaných, táto nekompetentná strana (napr. ako maloletý) sa podieľal na predchádzajúcom prevode alebo že neexistuje žiadne právo na prístup k pozemku - veriteľ môže odmietnuť vydať hypotéku na nehnuteľnosť a kupujúci môžu byť nútení odísť preč.

Právne náklady a náhrada škody

Poistné zmluvy na titul pokrývajú budúce náklady, ktoré vzniknú v súvislosti so spormi o vlastnícke právo. Napríklad držiteľ platnej poistnej zmluvy o vlastníctve by nemusel platiť vreckové, aby sa bránil proti žalobe podanej dodávateľmi, ktorí tvrdia, že ich spoločnosti mali záložné právo na majetok vyplývajúci z nezaplateného poplatku za renováciu predchádzajúceho majiteľa..

V relatívne zriedkavom prípade, keď súd rozhoduje o poslednom prevode majetku, je neplatný - napríklad, ak sa zistí, že predchádzajúci vlastník vlastnil majetok tretej strane v doteraz neobjavenej vôli - poistka tiež odškodní poistníka za akákoľvek strata vlastného imania v majetku. Hranica poistnej zmluvy na krytie vlastníckych práv sa zvyčajne rovná hodnotenej hodnote nehnuteľnosti v čase vydania poistnej zmluvy, pokiaľ poistník nenakúpi ďalšie poistné krytie..

Ako sa určujú náklady na poistné krytie titulu

Na rozdiel od mnohých iných bežných poistných zmlúv (vrátane poistenia motorových vozidiel, životného poistenia a poistenia majiteľov domov) si poistné zmluvy na titul obvykle vyžadujú jednorazovú platbu v deň uzávierky transakcie alebo pred ňou. Pokiaľ váš poisťovateľ neponúka rozdelenie jednorazovej platby na spravovateľnejšie mesačné splátky, je veľmi zriedkavé, aby politika v súvislosti s titulom vyžadovala priebežné platby..

Faktory ovplyvňujúce náklady na poistenie majetku

Náklady na poistenie práv k titulu sú zvyčajne rozdelené do dvoch širokých kategórií: poistné a poplatky za služby. V rámci každej kategórie je možné náklady ďalej rozdeliť na základe množstva a druhu práce potrebnej na upísanie a splnenie politiky.

prémia

Skutočné poistné platené z konkrétnej poistnej zmluvy o titule závisí do určitej miery od hodnoty podkladovej nehnuteľnosti. Keďže však veľká časť nákladov na politiku pokrýva prácu pred prevodom - vyhľadávanie titulov, vyšetrenie a vyliečenie - hodnota majetku nie je najdôležitejším faktorom.

Tu sú niektoré ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú poistné:

Množstvo práce potrebné na udržanie presných, aktuálnych informácií o krytom pozemku a susedných nehnuteľnostiach (známych ako titulná rastlina)
Množstvo práce potrebné na vykonanie dôkladného vyhľadávania titulov a skúšok
Noha vyžadovaná na vyliečenie akýchkoľvek závad alebo nepriaznivých záujmov
Očakávané náklady na odškodnenie poisteného za vady nároku

Priemerná poistná zmluva o titule predstavuje jednorazové poistné vo výške približne 1 000 USD, ktoré pokrýva všetky prvotné práce a prebiehajúce právne a poistné krytie. Poistné sa však výrazne líši a pohybuje sa od niekoľkých stoviek dolárov až po viac ako 2 000 dolárov.

Prémiové nariadenie

Predpisy o poistení titulu sa v jednotlivých štátoch výrazne líšia. V niektorých jurisdikciách úrady prísne regulujú poistné a prísne obmedzujú, ako môžu poisťovatelia titulov štruktúrovať svoje politiky - koľko môžu účtovať, bez ohľadu na vyššie uvedené faktory. V iných jurisdikciách je regulácia poistného ľahšia a poisťovatelia majú väčšiu voľnosť pri stanovovaní sadzieb.

Bežné formy regulácie poistného zahŕňajú:

Iba dohľad. V tomto systéme regulačné orgány monitorujú poistné z titulu z roka na rok, ale neprijímajú žiadne priame opatrenia na stanovenie prijateľných sadzieb alebo rozpätí. Ak však orgány určia, že konkrétny poisťovateľ účtuje nespravodlivo vysoké poistné, podkopáva hospodársku súťaž alebo vykonáva monopolnú moc nad miestnym priemyslom, vyhradzujú si právo uložiť pokutu poisťovateľovi, ktorý priestupok porušil, alebo zaviesť kontroly poistného. Príklady štátov zahŕňajú Gruzínsko a Illinois.
vyhlásenia. Regulačné orgány sa pravidelne stretávajú, aby vyhodnotili stav miestneho poisťovacieho priemyslu pre tituly a stanovili poistné sadzby alebo rozpätia, ktoré to odzrkadľujú. Príkladmi štátov sú Texas a Nové Mexiko.
Predchádzajúce schválenie. Každý poisťovateľ titulov, ktorý pôsobí v štáte, alebo miestna obchodná organizácia zastupujúca viacerých poisťovateľov, musí miestnym regulačným orgánom každoročne navrhovať nové sadzby. Tieto sadzby nie je možné účtovať, kým ich úrady výslovne neschvália. Súvisiaci štandard, známy ako „súbor a použitie“, vyžaduje, aby poisťovatelia predložili nové plány sadzieb regulačným orgánom a potom ich počkali, kým ich neoznámi, že nebudú upravené. Príklady štátov zahŕňajú New Jersey a New Hampshire.
File-and-Use. Je to ľahší a menej bežný štandard, ktorý umožňuje poisťovateľom meniť sadzby podľa vlastného uváženia, pokiaľ súčasne informujú regulačné orgány o zmene. Ak úrady považujú nové sadzby po preskúmaní za nespravodlivé, vyhradzujú si právo ich upraviť. Od polovice roku 2015 je jediný stav použitia a súboru Wisconsin.

Kto ponúka poistenie titulu a kde je k dispozícii

Poistenie titulov je špecializovaný produkt, o ktorom sa zdá, že nie je príťažlivý pre diverzifikovaných poskytovateľov poistenia automobilov a majiteľov domov, napríklad progresívnych a štátnych fariem. Podľa Americkej asociácie pre titul krajín (ALTA), hrsť poisťovateľov uzavrela drvivú väčšinu poistných zmlúv na tituly v USA. V roku 2014 tvorili Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Insurance Insurance a Stewart Title Guaranty Company viac ako 80% z celkového trhu s titulmi. Rozdiel tvorili menší regionálni poisťovatelia titulov.

Vo väčšine transakcií s nehnuteľnosťami hypotekárny veriteľ kupujúceho, titulný agent (titulná spoločnosť) a realitný agent alebo právny zástupca odporúčajú poisťovateľovi titulu pre politiku kupujúceho, ak sa v skutočnosti od kupujúceho vyžaduje alebo si ho kúpi. Keďže náklady na poistenie vlastníckeho práva a poistné podmienky sa medzi poisťovateľmi pôsobiacimi v tej istej jurisdikcii zriedka líšia, kupujúci zvyčajne prijíma odporúčania a koná na základe ich odporúčania..

Je však dôležité poznamenať, že federálny zákon (zákon o postupe pri vyrovnaní nehnuteľností alebo RESPA) zakazuje týmto subjektom vyžadovať, aby kupujúci používali konkrétnu spoločnosť. Ako kupujúci nehnuteľností máte vždy možnosť kúpiť si poistenie poistenia titulov a vybrať si poskytovateľa, ktorý najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

Názov Poistenie Dostupnosť

Poistenie titulu je zákonné a je k dispozícii v 49 štátoch. Osamelá výnimka je Iowa, ktorá v roku 1947 postavila mimo zákon poistenie majetku, krátko po lokalizovanom zrútení nehnuteľností, ktoré bankrotovalo niekoľko poisťovateľov so sídlom v Iowe a malo za následok obrovské nepoistené straty pre štátnych vlastníkov pôdy. V Iowe advokáti skúmajú názvy pozemkov a vydávajú stanoviská, ktoré sumarizujú reťaz vlastníctva a akékoľvek zjavné vady titulu. Poistné zmluvy advokátov Iowa obvykle pokrývajú finančné straty, ktoré možno pripísať nepresným alebo neúplným stanoviskám.

Poistenie titulu vs. náklady na stanovisko

Pre porovnanie, typický právny posudok generovaný právnikom stojí v Iowe od $ 100 do $ 300, v závislosti od typu nehnuteľnosti, počtu predchádzajúcich majiteľov a počtu a zložitosti akýchkoľvek záložných práv, ktoré môžu na nehnuteľnosti existovať. Okrem toho sa náklady na prevod abstraktov majetku zvyčajne pohybujú medzi 100 a 200 USD.

To prispieva k celkovým nákladom 200 až 500 dolárov, ktoré platia výlučne kupujúci - v mnohých prípadoch výrazne menej ako náklady na poistenie vlastníckeho práva. Aj keď štátna vláda v Iowe nehovorí ani o názore na tituly, ani o poplatkoch za abstrakt, intenzívna konkurencia medzi štátnymi zástupcami a titulnými profesionálmi ich udržiava na primeranej úrovni..

Nezabúdajte však, že vo väčšine jurisdikcií nie sú stanoviská názvov obvyklé. Aj keď dokážete nájsť miestnych právnikov, ktorí sú ochotní napísať vlastnícke stanovisko k nehnuteľnosti, ktorú kupujete, ich zásady týkajúce sa zanedbania povinnej starostlivosti nemusia pokrývať straty spôsobené nesprávnym alebo neúplným stanoviskom. Pravdepodobne budete na týchto stratách - a v najhoršom prípade by ste mohli prísť o svoj majetok.

Záverečné slovo

Zatvorenie nového domu je vyčerpávajúci proces, najmä pre kupujúcich, ktorí začínajú doma. Keď sme s manželkou uzavreli v roku 2015 náš dom, náš podrobný zoznam nákladov na zatváranie bol dlhší ako stránka - maličké písmo.

Je lákavé pozerať sa na poistenie titulov iba na ďalšie zatváracie náklady, ktoré musíte vy, alebo váš predajca neochotne zaplatiť. Je to však viac než len riadková položka. Rovnako ako poistenie majiteľov domov poskytuje finančnú ochranu proti mnohým fyzickým nebezpečenstvám, poistenie titulov zaisťuje váš záujem proti minulým chybám, opomenutiam a činom podvodu. Aj keď váš veriteľ nevyžaduje, aby ste nosili poistenie majetku, je ťažké si predstaviť situáciu, v ktorej to nie je užitočná investícia..

Zakúpili ste si niekedy poistenie vlastníctva na nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť, ktorú vlastníte?