Úver na domáce akcie verzus úverový limit (HELOC) - Čo je pre vás to pravé?
Mnoho majiteľov domov považuje majetok za potešujúci aj šialený. Vlastnia hodnotný majetok s desiatkami alebo dokonca stovkami tisíc dolárov nevyužitého kapitálu, ale prístup k nemu nie je jednoduchý ani lacný.
Prvým pravidlom domáceho kapitálu je mať na pamäti, že existuje iba na papieri. V žiadnom funkčnom zmysle sa to nestane skutočnosťou, kým nepredáte svoj domov, ktorý nemusíte roky plánovať.
Najbližšie, ako si to môžete uvedomiť pred predajom, si proti nemu požičiavajú. Máte niekoľko možností, ako získať kapitál z domu, dve najbežnejšie sú pôžičky do vlastného kapitálu (druhé hypotéky) a úverové linky vlastného kapitálu (HELOC).
Rovnako ako akýkoľvek iný dlh, každý z nich má svoje vlastné riziká a výhody. Tu je to, čo potrebujete vedieť o pôžičkách na nehnuteľnosti a HELOC pred podpisom na bodkovanom riadku pre ďalší dlh.
Pôžičky na vlastný kapitál
Úver na bývanie je nová hypotéka na bývanie, ktoré už vlastníte, ktoré sa používalo na využitie existujúceho vlastného imania. Inými slovami, nejde o hypotekárnu hypotéku. LendingTree je skvelým miestom na začatie hľadania úveru na vlastný kapitál.
Zvyčajne to znamená druhú hypotéku - hoci technicky povedané, ak vlastníte svoj dom bezplatne a zreteľne, ako prvú hypotéku by ste si mohli vziať úver na bývanie. Hypotekárna hypotéka na refinancovanie, dokonca ani refinančná výplata v hotovosti, nespadá pod definíciu úveru na vlastný kapitál.
Okrem technických rozdielov sa však pojmy „druhá hypotéka“ a „pôžička na vlastný kapitál“ často používajú rovnako.
Výhody pôžičiek na vlastný kapitál
Najlepším spôsobom, ako porozumieť výhodám a nevýhodám pôžičiek na nehnuteľnosti, je ich porovnanie s inými typmi dlhov.
Povedzme, že vlastníte dom s majetkom vo výške 100 000 dolárov a chcete získať prístup k tomuto kapitálu. Váš hypotekárny veriteľ vám stále zasiela poštové správy, ktoré vás vyzývajú, aby ste refinancovali, aby ste vytiahli hotovosť, a ste v pokušení.
Ale často si radšej vyberiete druhú hypotéku, než refinancujete svoju prvú hypotéku. Po prvé, akékoľvek body účtované veriteľom za druhú hypotéku budú mať menšiu výšku úveru. „Bod“ je poplatok za pôžičku účtovaný pri vyrovnaní rovnajúci sa 1% z celkovej výšky úveru. Bod za 50 000 dolárov za druhú hypotéku je teda iba 500 dolárov, zatiaľ čo bod za celú refinancovanú hypotéku s hodnotou 350 000 USD je 3 500 dolárov. Môžete vidieť, ako dôležitá je veľkosť pôžičiek na bývanie.
Okrem poplatkov sú tu jemnejšie dôvody, prečo veritelia radšej refinancujú vašu prvú hypotéku - a prečo by ste mali byť opatrní. Hovorí sa tomu amortizácia a krátke vysvetlenie je takéto: Na začiatku vašej pôžičky sa takmer všetky vaše mesačné splátky hypotéky smerujú k úrokom z pôžičiek a takmer žiadna sa nevzťahuje na splácanie istiny. Ako plynie čas, začína sa to posúvať a postupne viac vašej mesačnej platby ide skôr na splácanie zostatku ako na úrok. V posledných niekoľkých rokoch vašej hypotéky sa väčšina vašich mesačných splátok vzťahuje na istinu.
Čím ďalej teda budete v úverovej lehote, tým menší zisk bude mať veriteľ. Chcú obnoviť plán odpisovania, aby si mohli nárokovať viac vašich platieb ako úrok - preto by ste sa mali chrániť pred refinancovaním, pokiaľ vaša súčasná úroková sadzba nie je výrazne vyššia ako ponúkaná refinančná sadzba. A vzhľadom na to, ako dlho boli úrokové sadzby nízke, len málo Američanov je v súčasnosti viazaných hypotékami s vysokým úrokom.
Keď už hovoríme o úrokových sadzbách, môžete si zaistiť fixnú úrokovú sadzbu pomocou druhej hypotéky, čo je skvelé. To isté sa nedá povedať o HELOCs (viac o nich čoskoro).
Nevýhody pôžičiek na vlastný kapitál
Pretože hypotekárni veritelia zarábajú viac peňazí refinancovaním, snažia sa vás motivovať k refinancovaniu, než aby si vzali druhú hypotéku. Sú tiež lepšie chránení proti predvoleným hodnotám, keď majú skôr záložné právo ako druhé.
Prvým spôsobom, ako vás vyzývajú na refinancovanie, je ponúkanie výrazne nižších úrokových sadzieb, takže buďte pripravení zaplatiť viac úrokov za druhú hypotéku namiesto prvej.
Veritelia môžu tiež účtovať ďalšie poplatky a body za druhú hypotéku. Pri nakupovaní a rokovaniach s veriteľmi postupujte podľa týchto tipov, aby ste zaistili hypotéku s nízkym úrokom.
Aj keď je výška úveru na pôžičku na bývanie relatívne nízka, stále musíte zaplatiť všetky rovnaké paušálne poplatky pri vyrovnaní. Tieto poplatky zahŕňajú správy o tituloch a ďalšie poplatky, poplatky za zúčtovacích agentov, „poplatky za nevyžiadané poplatky“, poplatky za hodnotenie a poplatky za nahrávanie. Či už si požičiavate 30 000 alebo 300 000 dolárov, tieto poplatky sú spravidla rovnaké.
V skutočnosti všetky tieto poplatky za vyrovnanie často znamenajú, že je lepšie, keď si vyberiete osobnú pôžičku alebo zálohu na hotovosť na svojej kreditnej karte, aj keď je úroková sadzba pravdepodobne vyššia. Predtým, ako sa rozhodnete, porovnajte celkové náklady na úver na bývanie vrátane všetkých nákladov na zatváranie a úrokov z úveru s alternatívami (viac o alternatívach neskôr).
Úvery na bývanie sú napokon rigidné v porovnaní s rotujúcimi úverovými linkami, ako sú HELOCs. Sú to klasické pôžičky bez flexibility; získate jednorazový preddavok v hotovosti a potom uskutočňujete mesačné platby na nasledujúcich 15 až 30 rokov - do konca.
Bežné použitia pôžičiek na vlastný kapitál
Jedným z najbežnejších spôsobov použitia druhých hypoték sú renovačné projekty. Snívate o inštalácii bazéna, solária alebo tureckých kúpeľov z 15. storočia, ale nemôžete si dovoliť platiť v hotovosti. Peniaze si teda požičiavate za vlastné imanie domu a zistíte, že vylepšenia zvýšia hodnotu vášho domu.
Je to nebezpečný predpoklad, pretože nie všetky renovácie zlepšujú hodnoty domácnosti a väčšina za seba neplatí vo forme spravodlivosti. Možno budete lepšie robiť vylepšenia domácnosti, ktoré znižujú vaše vlastnícke náklady; aspoň ušetríte peniaze mesačne.
Ďalším bežným využitím pôžičiek na nehnuteľnosti je konsolidácia dlhov. Majiteľ domu s 10 rôznymi pôžičkami, od študentských pôžičiek po pôžičky na autá až po pohľadávky z kreditných kariet, sa môže rozhodnúť, že radšej majú jednu veľkú pôžičku ako 10 malých. Opäť to môže alebo nemusí mať finančný zmysel; pred pokračovaním si prečítajte výhody a nevýhody konsolidácie dlhov.
Zoznam výdavkov, ktoré ľudia používajú na splácanie druhej hypotéky, je nekonečný: školné pre dospelých dospelých, lekárske výdavky, začatie podnikania - pomenujete ho. Ak je to drahé, majitelia domov sa obrátili na druhú hypotéku, aby za to zaplatili.
Úverové linky vlastného kapitálu (HELOC)
HELOC je rotujúca úverová linka, podobne ako kreditná karta, ktorá je zabezpečená proti vám domov. Inými slovami, veriteľ umiestni záložné právo proti vášmu domovu, rovnako ako hypotekárny veriteľ, takže ak predvolíte, vylúčia ho. Kým kreditné karty účtujú poplatky za hotovostné zálohovanie a ukladajú nižšie limity na hotovostné zálohové platby ako maloobchodné nákupy, HELOC sú navrhnuté špeciálne pre výbery hotovosti.
HELOC majú zvyčajne dve fázy: fázu čerpania a fázu splácania. V počiatočnej fáze čerpania, ktorá trvá päť až 10 rokov, môžete peniaze buď vytiahnuť, alebo ich splatiť. Po ukončení fázy čerpania sa váš zostatok uzamkne a zadáte fázu splácania. V tom okamihu sa HELOC stane druhou hypotékou a pravidelne splácate v priebehu 10 až 20 rokov.
Pre tip: Figure.com ponúka úverovú linku vlastného kapitálu s úrokovou sadzbou začínajúcou na 4,99%. Môžete získať schválenie do piatich minút a získať finančné prostriedky iba za päť dní.
Výhody HELOCs
Najviditeľnejšou výhodou HELOC je ich flexibilita. Môžete si požičiavať peniaze podľa potreby, splácať ich a potom si požičať viac.
A rovnako ako pri iných hypotékach získate prístup k svojmu kapitálu bez refinancovania a opätovného spustenia amortizácie od začiatku..
Úrokové sadzby HELOC sú často podobné druhým hypotékam “. Vďaka tomu sú vyššie ako prvé hypotéky, ale nižšie ako väčšina kreditných kariet alebo osobných pôžičiek, pretože úverová linka je zaistená záložným právom k vášmu domovu..
Nevýhody HELOC
Na rozdiel od druhej hypotéky, HELOCs neponúkajú fixné úrokové sadzby. Keďže ide o rotujúcu úverovú linku, môžete očakávať, že úrok bude spojený s kolísajúcou hlavnou sadzbou. To znamená, že nemôžete uzamknúť pôžičku pri súčasnej nízkej úrokovej sadzbe. Dnešná cenovo dostupná úverová linka by sa mohla zajtra premieňať na drvivý vysoký úrok.
Ďalším rozdielom od druhých hypoték je, že HELOC môžu zmraziť váš kredit, ak váš domov klesne hodnota. Na HELOC sa môžete spoľahnúť iba v prípade, že sa váš kapitál neklesne.
Jedným z rizík, ktoré si málo majiteľov domov uvedomuje, je obmedzenie prenájmu, ktoré väčšina veriteľov HELOC ukladá. S hypotékou sa môžete presťahovať z domu a nechať si ho ako nájom, ak ste tam žili najmenej rok. Ak sa však odsťahujete z domu, mnohí veritelia spoločnosti HELOC volajú na váš úverový limit.
Pokiaľ ide o všetky tieto rozdiely, HELOCs zdieľajú niekoľko nelichotivých podobností s pôžičkami na nehnuteľnosti. Prvým sú uzatváracie náklady; očakávať, že zaplatia porovnateľne vysoké poplatky a poplatky pri zúčtovacej tabuľke, od poplatkov za vlastníctvo po poplatky za znalecké posudky až po poplatky veriteľom.
Potom existuje riziko predplatenia pokuty. Aj keď sú to aj riziká pri druhých hypotékach, pri HELOCoch to predstavuje väčší problém. Pokuta za predčasné splatenie je poplatok účtovaný veriteľom, ak splatíte dlh v plnom rozsahu pred určitým dátumom - ktorý môže podľa vášho účelu poraziť celý účel flexibilného úverového limitu na čerpanie alebo splatenie. Nie všetky HELOC obsahujú penále, takže pred požičaním si dôkladne preverte.
Venujte osobitnú pozornosť HELOCom „bez konečných nákladov“. Domáci veritelia nie sú práve charitatívne organizácie pre dobročinnosť, takže ak vidíte inzerciu HELOC „bez konečnej ceny“, vykopajte hlbšie a zistite, kde presne sú skryté poplatky - napríklad pokuty za predčasné splatenie -.
Nakoniec nezabudnite, že akonáhle sa HELOC dostane do fázy splácania, ide o splátkový kalendár rovnako ako tradičná hypotéka. Ako je uvedené vyššie, znamená to, že väčšina vašich mesačných platieb ide na úroky z väčšiny pôžičiek.
Bežné použitia HELOC
Rovnako ako úvery na bývanie, majitelia domov používajú HELOC na úhradu výdavkov na veľké lístky, ako sú renovácie domu, školné, konsolidácia dlhov a účty za lekársku starostlivosť..
Pridaná flexibilita HELOCs však umožňuje aj kreatívnejšie využitie. Napríklad ako investor v oblasti nehnuteľností som videl, že spoluinvestori kreatívne využívajú HELOC na financovanie svojich zálohových alebo renovačných nákladov na nové nájomné nehnuteľnosti alebo preklápanie domov. Po dokončení renovácie dom buď predajú (v prípade prevrátenia), alebo ho refinancujú dlhodobou fixnou hypotékou (v prípade nájomného) a splatia svoju HELOC v plnej výške.
Niektorí majitelia domov tiež môžu HELOC používať ako ďalšiu vrstvu ochrany proti mimoriadnym udalostiam. Namiesto toho, aby si v hotovostnom núdzovom fonde ponechali výdavky v hodnote niekoľkých mesiacov, držia si zlomok peňazí v hotovosti s vedomím, že môžu v prípade mimoriadnych udalostí čerpať zo svojho HELOC. To ich oslobodzuje od investovania väčšieho množstva svojich peňazí, pričom využíva prostriedky a ochranu pred infláciou.
Alternatívy k druhým hypotékam a HELOC
Druhé hypotéky aj HELOCs prichádzajú so znepokojujúco vysokými nákladmi na zatváranie. Hovoríme o štyroch číslach. A ak predvolene nastavíte, prídete o svoj domov.
Úvery na bývanie a HELOC nie sú pre vaše použitie jediným riešením. Zvážte tieto alternatívy pred podpísaním druhého dlhu voči vášmu domovu.
1. Osobné pôžičky
Oplatí sa to zopakovať: Uzatváracie náklady na pôžičky na nehnuteľnosti a HELOC sú drahé. Pripravte sa na vyhodenie 3 000 až 10 000 dolárov alebo viac.
V žiadnom prípade by vaša čeľusť klesla pri strate tohto druhu peňazí. Majitelia domov však tieto náklady opúšťajú z dvoch dôvodov: dostanú sa do úveru a zdá sa, že sú menšie v porovnaní s vysokým počtom hodnôt nehnuteľností a hypotekárnych úverov.
Áno, osobné pôžičky zvyčajne prichádzajú s vyššími úrokovými sadzbami ako druhé hypotéky. Ale tiež prídu s výrazne nižšími poplatkami, pretože veriteľ nemusí viesť históriu titulov, nariadiť posúdenie alebo mať formálne vyrovnanie..
Porovnajte celkové náklady na zatváranie a úroky z pôžičky pred poskytnutím druhej hypotéky na osobný úver. Možno vás prekvapí, že osobné pôžičky sú lacnejšie napriek nominálne vyššej úrokovej sadzbe.
Pre tip: Ak hľadáte osobnú pôžičku, začnite hľadať na Credible.com. Sadzby od viacerých veriteľov dostanete za dve minúty.
2. Kreditné karty
Rovnako ako osobné pôžičky ponúkajú nezabezpečenú alternatívu k pôžičkám na bývanie, aj kreditné karty ponúkajú nezabezpečenú alternatívu k HELOC..
Rovnaká logika platí: Aj keď sú úrokové sadzby vyššie pre kreditné karty, neprichádzajú s veľkými nákladmi na zatváranie. Veľa kariet tiež neprichádza so žiadnymi počiatočnými alebo ročnými poplatkami.
Aj keď sa vám môže páčiť myšlienka ťahania hotovosti z HELOC, stále si môžete požičať hotovosť z kreditnej karty. Typické poplatky za preddavok v hotovosti klesajú v rozmedzí 3% až 4%, čo je stále oveľa menej, ako by ste zaplatili v celkových nákladoch na zatvorenie HELOC..
Rozsah pôsobnosti týchto kreditných kariet s nízkym percentuálnym podielom APR, ktoré môžu účtovať iba nepatrne vyšší úrok ako HELOC bez žiadnych strmých poplatkov za vyrovnanie.
3. Refinancovanie
Áno, musíte zvážiť splátkový kalendár a klamlivé pôžičky, ktoré krútia ruku k refinancovaniu. Refinancovanie je však stále alternatívou k pôžičkám na vlastný kapitál a HELOC.
Ak máte v súčasnosti hypotéku s vysokým úrokom, ktorá nie je príliš vzdialená od jej amortizácie, možno bude pre vás zmysluplné refinancovať pôžičku s nižším úrokom. Napríklad, ak ste si kúpili svoj domov, keď ste mali zlý úver a odvtedy ste zvýšili svoje kreditné skóre o 100 bodov, možno dnes nájdete oveľa lacnejšie možnosti pôžičiek..
4. Reverzné hypotéky
Pre vlastníkov dôchodcov vo veku nad 62 rokov ponúkajú reverzné hypotéky ďalší zdroj príjmu.
Reverzné hypotéky sú v mnohých farbách; môžete si vybrať jednorazovú platbu, vyberať mesačné platby alebo si zvoliť úverový rámec podobný HELOC. Alebo si môžete vybrať kombináciu týchto možností.
Na rozdiel od tradičných pôžičiek nikdy neuskutočňujete žiadne platby na reverznú hypotéku. Keď zomriete alebo predáte nehnuteľnosť, veriteľ dostane peniaze späť.
Pretože nevykonávate mesačné platby, na vašom kreditnom skóre nezáleží. Ale len preto, že nevykonávate platby, to neznamená, že pôžička je bezplatná. Očakávajte zaplatenie všetkých tradičných poplatkov za vysporiadanie plus ročná hypotekárna prirážka vo výške 1,5%.
Pred vypožičaním si urobte domácu úlohu na reverzných hypotékach. Sú nezvyčajní a ľahko zrozumiteľné, ale môžu poskytnúť toľko potrebný príjem pre dôchodcov, ktorí majú obmedzenú hotovosť..
5. Súkromné fondy
Nikto nehovorí, že si musíte požičiavať od banky alebo firemného veriteľa. Môžete si požičať od priateľov a rodiny a často platiť podstatne nižšie úroky a poplatky.
Podľa mojej skúsenosti k súkromným „poskytovateľom pôžičiek“ nedochádza ani pri účtovaní poplatkov, pretože nedodržiavajú obchodný model veriteľa. Namiesto toho myslia ako investori, pri pohľade na riziko a návratnosť. Keď sa k nim priblížite, aby ste prediskutovali pôžičky, neponúkajte počiatočné poplatky, ale namiesto toho ponúkajú vysoké úrokové sadzby, ktoré uspokoja ich túžbu po silnom výnose.
Aby ste ich ubezpečili, že ste investíciou s nízkym rizikom, ponúknite kolaterál. Môžete im dať cenný šperk alebo skutok do svojho auta alebo dokonca do domu - niečo, čo slúži na upokojenie mysle, bez toho, aby ste museli platiť za vreckové náklady, a to bez toho, aby ste museli platiť za vrecká..
Rovnako ako v prípade iných druhov nezabezpečeného úveru uvedených vyššie, čo sa vzdáte vo vyššom záujme, získate späť náklady, ktoré sa nemusia vyrovnať. A vaša sestra vás pravdepodobne nevykopne z domu, ak jej nezaplatíte včas. pravdepodobne.
6. Zvýšte svoju mieru úspor a vyhýbajte sa dlhu
Áno, technicky existuje niečo ako dobrý dlh. Dobrý dlh z definície vás z dlhodobého hľadiska obohacuje; príklady zahŕňajú pôžičky študentským pôžičkám a pôžičky na investície do nehnuteľností, ktoré môžu zvýšiť váš príjem. Len veľmi málo majiteľov domov si však požičiava vlastný kapitál na bývanie alebo HELOC na účely „dobrého dlhu“.
Namiesto toho, aby ste sa vážili dlhom vlastného imania, urobte si zo svojho budúceho prospechu a namiesto toho zvýšte svoju mieru úspor. Úspora času a úspora viac nemusia byť tak sexy, ako dostať peniaze hneď za sekundu na inštaláciu tohto bazéna, ale takto sa dostanete vpred v hre budovania bohatstva.
Pre ľahký spôsob, ako doplniť svoje úspory, zvážte domové hackovanie, aby ste eliminovali platby za bývanie. Potom môžete každý mesiac vziať svoje úspory a investovať ich na investičný účet M1 Financie alebo ho umiestnite na účet staviteľa úspor s vysokým výnosom Banka CIT.
Záverečné slovo
Hovorilo sa, že v dôsledku krízy v oblasti bývania v roku 2008 sa ľudia radi hádzali okolo. Kritizovali majiteľov domov za to, že „využívali svoje domovy ako bankomat“.
Áno, bolo to sponzorovanie. Ale nemýľte sa, hovorili o ľuďoch, ktorí si vzali pôžičky na nehnuteľnosti a HELOC, aby mohli teraz minúť svoj kapitál namiesto čakania, kým tieto zisky dosiahnu predajom svojich domovov..
Pri posudzovaní možností požičiavania peňazí buďte vždy opatrní, aby ste si mohli vypočítať celkové náklady na pôžičku. Porovnajte nielen výhody a nevýhody HELOCs a pôžičiek na nehnuteľnosti, ale aj alternatívy uvedené vyššie. A buďte obzvlášť opatrní, aby ste sa neuspokojili s utrácaním 5 000 dolárov na náklady na uzavretie jednoducho preto, že v kontexte domácej hodnoty 250 000 dolárov vyzerajú malé..
Zobrali ste si pôžičku HELOC alebo pôžičku na bývanie? Aká bola vaša skúsenosť s tým?
