Čo je to VA pôžička na domácnosť - oprávnenosť na hypotéku, výhody a limity

Zamestnanci ozbrojených síl požívajú veľa priamych a nepriamych finančných výhod, aby pomohli vyrovnať osobné obete.

Ak ste súčasným alebo bývalým členom ozbrojených síl a zvažujete, či si chcete kúpiť dom, máte jednu výhodu potreba dozvedieť sa viac o: úver VA. Čítajte ďalej a dozviete sa, ako môžete ušetriť tisíce dolárov ako majiteľ domu.

Čo je pôžička VA?

Podľa amerického ministerstva pre záležitosti veteránov je pôžička od VA „výhoda so zárukou na pôžičku na bývanie ... ktorá vám pomôže kúpiť, postaviť, opraviť, udržať alebo prispôsobiť domov pre vašu osobnú spotrebu.“ Je to jeden z najlepších finančných výhod, ktoré môžu členovia armády získať.

VA Základy úverovania

Podobne ako bežné hypotéky, aj väčšina pôžičiek VA je vydávaná súkromnými poskytovateľmi pôžičiek. Avšak, oni sú podporovaní (vo väčšine prípadov až do výšky 417 000 dolárov v hodnote úveru) plnou vierou a úverom federálnej vlády USA.

Táto záruka znižuje riziko pre veriteľov a umožňuje im ponúkať výhodnejšie podmienky vrátane potenciálne nižších úrokových sadzieb a zrieknutia sa súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) pri úveroch s pomerom pôžičiek k hodnote (LTV) vyšším ako 80%..

Poskytovateľom pôžičiek tiež umožňuje získať pôžičky na nákup VA bez toho, aby boli potrebné žiadne zálohy - vlastníci domov sú tak v dosahu pre členov služieb s obmedzenými osobnými úsporami. Bežné pôžičky vyžadujú zálohy - zvyčajne do 20% hodnoty nehnuteľnosti. Peniaze si vyžadujú aj iné typy pôžičiek, ktoré sú vhodné pre majiteľov domov, napríklad pôžičky FHA.

História úverového programu VA

Spolková vláda garantovala pôžičky na bývanie pre veteránov od roku 1944, keď Kongres schválil zákon o opravách pracovníkov (SRA). SRA poverila VA zárukou pôžičiek na bývanie poskytnutých kvalifikovanými poskytovateľmi pôžičiek.

Toto povolenie sa pôvodne vzťahovalo iba na pôžičky poskytnuté veteránom, ktorí nakupujú nemodulárne domy. V roku 1970 Kongres zmenil a doplnil SRA tak, aby pokrýval pôžičky poskytované v mobilných domoch. V roku 1992 sa zákon ďalej rozšíril na takmer všetky aktívne povinnosti a čestne prepustených veteránov z ozbrojených síl, ako aj na príslušníkov ozbrojených síl a národnej gardy, ktorí boli ctení najmenej šesť rokov. V niektorých prípadoch sú bývalí manželia členov služieb oprávnení získať záruky na pôžičky VA.

SRA poskytuje ďalšie finančné výhody a ochrany pre určité triedy členov služieb vrátane pevného limitu 6% na hypotekárne úrokové sadzby počas aktívnej služby..

Typy pôžičiek a grantov VA

Pôžičky VA a finančné granty prichádzajú v niekoľkých variantoch:

Kúpna pôžička: Kúpna pôžička je určená na to, aby kvalifikovanému členovi služby pomohla financovať kúpu domu obývaného vlastníkom bez akýchkoľvek peňazí. Nákup pôžičiek môže vykonávať ktorýkoľvek z nasledujúcich krokov: kúpiť existujúci rodinný dom; kúpiť bytovú jednotku v projekte schválenom VA; postaviť novú výstavbu domu; súčasne kúpiť a zrekonštruovať dom (podobný rehabilitačnej pôžičke FHA 203k); alebo si kúpte dom vyrobený v pôvodnom stave alebo šaržu už vyrobeného domu vo vlastníctve.
Peňažná refinančná pôžička: Peňažný refinančný úver je určený na nahradenie existujúcej hypotéky na dom, ktorý dlžník už vlastní, a zároveň poskytuje dlžníkovi paušálnu platbu v hotovosti bez akýchkoľvek obmedzení. Existujúca hypotéka nemusí nevyhnutne predstavovať úver VA. Peňažné refinančné pôžičky sú podobné pôžičkám na bývanie, ktoré vám tiež umožňujú požičať si oproti hodnote vášho domu, líšia sa však niektorými dôležitými spôsobmi: nahrádzajú existujúce hypotéky (pôžičky na bývanie nie), zvyčajne (ale nie vždy) majú nižšie úrokové sadzby ako úvery na bývanie a nesú náklady na uzavretie (úvery na bývanie nie). Mnohí veritelia povoľujú pomer pôžičiek k hodnote až do výšky 100% na hotovostné refinančné pôžičky kryté VA, na rozdiel od 80% na väčšinu pôžičiek na bývanie a úverové linky. Ak teda stále dlžíte 100 000 dolárov za hypotéku 150 000 dolárov a váš dom má hodnotu 200 000 dolárov, váš refinančný úver s výplatou môže byť až 200 000 dolárov - z čoho 100 000 dolárov je možné vyplatiť a robiť s nimi, ako uznáte za vhodné..
Refinančný úver na zníženie úrokovej sadzby (IRRRL): Tento produkt, ktorý sa tiež nazýva refinančný úver VA Streamline, vám umožňuje refinancovať existujúci úver VA a zabezpečiť nižšiu úrokovú sadzbu bez toho, aby ste museli druhýkrát prejsť procesom žiadosti o úver VA. Na rozdiel od pôžičiek na refinancovanie, IRRRL nie je možné použiť na získanie vlastného kapitálu za hotovosť, s výnimkou príspevku vo výške 6 000 dolárov na energeticky efektívne projekty na zlepšenie domácnosti. Aj keď sa nemusíte podrobiť úverovej kontrole alebo iným aspektom typického upisovacieho procesu hypotéky, musíte preukázať, že žijete doma, proti ktorému je úver zabezpečený.
Americký priamy úverový program (NADL): Toto je novší, menej bežný typ pôžičky od spoločnosti VA, ktorá je navrhnutá špeciálne pre členov služby a veteránov indiánskeho pôvodu. Na rozdiel od nákupu a refinancovania pôžičiek ide o priamu pôžičku, čo znamená, že VA funguje ako poskytovateľ pôžičiek a správcov. Má vždy štruktúru 30-ročnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a musí sa použiť na „financovanie nákupu, výstavby alebo vylepšenia domov vo spolkovej spolkovej krajine spolkovej krajiny (rezervačný pozemok) alebo na refinancovanie predchádzajúcej NADL na zníženie úroková sadzba."
Prispôsobené granty na bývanie: Tieto dva bezúverové produkty (osobitne upravené granty na bývanie a granty na špeciálne prispôsobenie bývania) sú určené pre veteránov s „trvalým a úplným zdravotným postihnutím spojeným so službami“ alebo so zdravotným postihnutím, ktoré spĺňajú podmienky na 100% kompenzáciu zdravotného postihnutia podľa harmonogramu VA pre hodnotenie zdravotných postihnutí a sú neočakáva sa, že sa časom zlepší. Oprávnené postihnutia zahŕňajú stratu používania nôh alebo ramien, stratu použitia jednej nôh a jednej ruky, ťažké popáleniny a slepotu v oboch očiach a ťažké respiračné zranenia. Veteráni môžu použiť granty na financovanie alebo kompenzáciu nákladov na výstavbu bývania prispôsobeného zdravotnému postihnutiu od základov, nákup už upraveného bývania, nákup a prispôsobenie momentálne neprizpůsobeného bývania alebo prispôsobenie už bývaného bývania..

VA Finančný poplatok

Hypotekárne úvery VA obsahujú špeciálny poplatok, ktorý sa nevzťahuje na ostatné hypotekárne úvery: poplatok za financovanie VA. Tento poplatok sa líši v závislosti od odvetvia služby žiadateľa a zálohy, ale obvykle sa pohybuje od 0,5% do 3,3% z kúpnej ceny.

Štruktúra poplatkov je nasledovná:

Vypožičatelia refinancovania pri prvom nákupe a výplate hotovosti (veteráni): 2,15% pre zálohy menej ako 5% (vrátane zálohy); 1,50% pre zálohy medzi 5% a 10%; 1,25% pri akontácii 10% alebo viac
Prvé splátky a výplaty refinančných dlžníkov (záložníci a národná garda): 2,40% pre zálohy menej ako 5% (vrátane zálohy); 1,75% pre zálohy medzi 5% a 10%; 1,50% pri akontácii 10% alebo viac
Následný nákup a výplata refinančných dlžníkov (veteránov): 3,30% pre zálohy menej ako 5% (vrátane zálohy); 1,50% pre zálohy medzi 5% a 10%; 1,25% pri akontácii 10% alebo viac
Následní nákup a výplata refinančných dlžníkov (záložníci a národná garda): 3,30% pre zálohy menej ako 5% (vrátane zálohy); 1,75% pre zálohy medzi 5% a 10%; 1,50% pri akontácii 10% alebo viac
IRRRL (všetky triedy členov služieb): 0,50%
Programové pôžičky NADL (všetky triedy členov služieb): 1,25% pre nákupný úver; 0,50% pre refinančný úver
Vyrobené, trvalé pôžičky na bývanie (všetky typy a triedy): 1,00%
Veteráni so zdravotným postihnutím (všetky typy): 0,00%

Finančný poplatok môžete zaplatiť pri jeho uzavretí alebo ho zabaliť do hodnoty úveru, hoci jeho zabalenie vedie k vyššej mesačnej platbe. Úplný prehľad poplatkov za financovanie VA nájdete v tabuľke poplatkov za financovanie VA.

VA Úverové výhody a obmedzenia

Pôžičky VA majú niektoré užitočné (a potenciálne lukratívne) výhody, ktoré nie sú dostupné pre iné triedy dlžníkov:

Nevyžaduje sa žiadna záloha: Pre dlžníkov s obmedzenými finančnými prostriedkami je to najväčšia výhoda úveru podporovaného VA. Väčšina ostatných typov hypotekárnych úverov vyžaduje najmenej 3% a mnohí veritelia dávajú prednosť 10% alebo viac. Upozorňujeme, že niektorí veritelia stále požadujú zálohy na pôžičky VA, ale toto odvetvie je konkurencieschopné a pravdepodobne sa budete môcť vyhnúť nákupu, aby ste sa vyhli tejto požiadavke..
Nevyžaduje sa žiadny PMI: Úvery s podporou VA nevyžadujú súkromné hypotekárne poistenie. Naopak, konvenčné pôžičky vydané pri viac ako 80% LTV si vyžadujú PMI, kým LTV dlžníka neklesne pod 78% (alebo 80%, ak dlžník požiada o odstránenie PMI včas). V závislosti od istiny úveru a hodnoty zálohy to môže ušetriť kdekoľvek od niekoľkých dolárov po niekoľko stoviek dolárov mesačne v porovnaní s bežnou pôžičkou s PMI.
Relatívne lenientské upisovanie: Veritelia držia kvalifikovaných žiadateľov o pôžičku VA podľa nižších štandardov ako žiadatelia o konvenčné hypotekárne úvery. Aj keď máte spravodlivý alebo priemerný kredit, môžete sa stále uchádzať o pôžičku zabezpečenú VA.
Limity požadovaných konečných nákladov: Dlžníci, ktorí majú nárok na pôžičky od VA, nemusia platiť určité uzatváracie náklady vrátane poplatkov za upísanie, poplatkov za úschovu, poplatkov za právne zastúpenie a poplatkov za spracovanie dokumentov. Veriteľ môže čiastočne kompenzovať svoje straty z týchto nepovolených položiek tak, že dlžníkovi účtuje poplatok za založenie až do 1% istiny úveru. V opačnom prípade sa predajca môže dohodnúť, že ich zaplatí (keďže je bežné, že predajcovia platia náklady na zatvorenie), agent kupujúceho môže pri uzavretí vydať agentovi úver a zasiahnuť zásah do provízie, alebo požičiavateľ môže jednoducho jesť náklady prostredníctvom veriteľský úver na záver. Veritelia môžu účtovať dlžníkom oprávneným na VA určité záverečné položky, vrátane poistenia titulu, úverovej správy, hodnotenia majetku, prieskumu majetku a zaznamenávania majetku..
Inšpekcia VA pre nové stavebné domy: Ak sa pôžička VA použije na financovanie novej výstavby, VA pošle licencovaným inšpektorom, aby vyhodnotili postup výstavby a potvrdili, že domácnosť vyhovuje špecifikáciám VA. Staviteľ je povinný poskytnúť na nový domov minimálne jednoročnú záruku. Niektorí stavitelia ponúkajú záruky až 10 rokov, čím poskytujú novým majiteľom domov zásadný pokoj.
Žiadne pokuty za predčasné splatenie: Pôžičky VA neobsahujú žiadne pokuty za predčasné splatenie. Ak sa chcete vyhnúť úrokovým poplatkom urýchlením návratnosti úveru alebo vykonaním ďalších platieb voči jeho príkazcovi, môžete tak urobiť bez akýchkoľvek sankcií. Niektorí veritelia účtujú značné penále - často až 80% zo šesťmesačného úroku, ktorý môže pri veľkej pôžičke predstavovať viac ako 10 000 dolárov..
Assumability: Úvery VA sú predpokladané, čo znamená, že ich možno previesť z predávajúceho na kupujúceho s minimálnou (alebo žiadnou) zmenou sadzieb a podmienok. To je veľmi užitočné v prostredí rastúcich úrokových sadzieb. Kupujúci však stále musí pokryť rozdiel medzi zostávajúcim zostatkom úveru a odhadovanou hodnotou domu, a to buď odložením hotovosti alebo zložením druhej hypotéky..

VA Výpožičky

Pôžičky VA nesú určité významné obmedzenia a obmedzenia:

Hlavný úver: Aj keď nie je horná hranica hodnoty nehnuteľnosti, ku ktorej je vaša pôžička pripojená, VA garantuje istinu úveru iba do výšky 417 000 dolárov - hranica medzi bežnou a jumbo hypotékou. Túto hornú hranicu možno zvýšiť v určitých regiónoch s vysokými nákladmi na bývanie, väčšinou na Aljaške, Havaji a vo veľkých pobrežných metropolitných oblastiach, napríklad v San Franciscu..
Hodnotenie refinancovania hotovosti a LTV: Veritelia zvyčajne obmedzujú výplatu refinančných LTV na 100%, čo znamená, že si nemôžete požičať viac, ako je odhadovaná hodnota vášho domu. Počas upisovania sa vyžaduje posúdenie.
Úroková sadzba IRRRL: Pokiaľ neprefinancujete hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) na produkt s pevnou úrokovou sadzbou, úroková sadzba vašej IRRRL musí byť nižšia ako úroková sadzba pôvodnej pôžičky.
IRRRL Obmedzenia výnosov: Výnosy z IRRRL musíte použiť na splatenie existujúcej pôžičky od spoločnosti VA alebo investovať do kvalifikovaných inovácií v oblasti energetickej účinnosti.

VA Požiadavky na oprávnenie na pôžičku

Požiadavky na akceptovateľnosť pôžičky VA sa líšia podľa odvetvia služby žiadateľa, dĺžky a dátumu služby a stavu absolutória. (Znevýhodnení členovia služby nie sú za žiadnych okolností oprávnení na pôžičky VA.)

Požiadavky na spôsobilosť pre nečestne vyúčtovaných členov služby

Od 8. septembra 1980 majú zamestnanci ozbrojených síl, ktorí vykonávali aspoň 24 po sebe nasledujúcich mesiacov služby v aktívnych alebo neaktívnych funkciách, nárok na pôžičky VA. Tí, ktorí boli povolaní do aktívnej služby v ktoromkoľvek okamihu svojej kariéry, majú nárok na zamestnanie najmenej 90 až 181 dní v aktívnej službe, v závislosti od toho, kedy došlo k službe. Osoby, ktoré sú v súčasnosti v aktívnej službe, majú nárok po ukončení služby najmenej 90 po sebe nasledujúcich dní v aktívnej službe.

Od 2. augusta 1990 majú zamestnanci Národnej gardy a Rezervisti, ktorí poskytli najmenej 90 po sebe idúcich dní v aktívnej službe, nárok na pôžičky VA. Personál národnej gardy a rezervného personálu, ktorý nedal najmenej 90 po sebe idúcich dní v aktívnej službe, sú oprávnení, ak sa prihlásia najmenej šesť rokov v príslušnej pobočke služieb a spĺňajú niektoré z týchto kritérií:

Dôchodca (uvedený na zozname dôchodcov)
Prevedené do stavu rezervy iného ako vybraná rezerva (vrátane pohotovostnej rezervy alebo pohotovostnej rezervy)
Zostáva v stave vybranej rezervy

Ďalšie informácie nájdete v tabuľke spôsobilosti VA.

Iné oprávnené triedy

Iné majú nárok aj na pôžičky od VA:

Preživší manželia: Niekoľko druhov pozostalých manželov / manželiek, ktorí majú pozostalý servis, majú nárok na pôžičky od VA. Medzi ne patria manželia / manželky / manželky / manželky / manželky / manželky / manželky / manželky / manželky / poslankyne / manželky / manželky / manželky / manželky / manželky a manželky / manželky. nezosobášení manželia / manželky členov služobného pomeru, ktorí zomreli na zdravotné postihnutie; pozostalí manželia, ktorí sa znovu vydali po 16. decembri 2003 a po dosiahnutí veku 57 rokov; a pozostalým manželom alebo veteránom s úplne zdravotným postihnutím, ktorých smrť nemožno jednoznačne pripísať postihnutiu.
Naturalizovaní občania USA: Do tejto triedy patria jednotlivci, ktorí počas druhej svetovej vojny slúžili určitým zahraničným ozbrojencom spojeným so Spojenými štátmi a následne sa stali naturalizovanými občanmi USA..
Členovia niektorých vojensky orientovaných servisných organizácií: Do tejto triedy patria jednotlivci, ktorí pôsobili ako kadeti na Vojenskej akadémii USA, Akadémii leteckých síl alebo Akadémii pobrežnej stráže; ako úradníci verejného zdravotníctva; ako sprostredkovatelia námornej akadémie USA; a dôstojníci štátnej správy pre oceánske a atmosférické prostredie.

Získanie osvedčenia o spôsobilosti

Keď zistíte, že máte nárok na pôžičku VA, možno budete musieť získať osvedčenie o spôsobilosti (CoE), aby ste ho mohli predložiť veriteľovi. Aj keď na získanie IRRRL nepotrebujete certifikát pravosti, váš veriteľ nezíska nákup VA ani pôžičku na refinancovanie bez platného osvedčenia pravosti..

Dôkazy požadované na získanie CoE sa líšia podľa kategórie členov služby. Všeobecné požiadavky sú tieto:

Veteráni ozbrojených síl: Formulár 214 ministerstva obrany (DD214) vrátane úplného vysvetlenia povahy oddelenia a charakteru služby.
Členovia aktívnej služby: Podpísané vyhlásenie o službe, v ktorom je uvedený dátum vstupu do služby člena personálu, osobné informácie (vrátane dátumu narodenia a čísla sociálneho zabezpečenia) a stratený čas služby (ak existuje).
Súčasní alebo bývalí záložníci a príslušníci národnej gardy s aktívnymi skúsenosťami: Formulár 214 ministerstva obrany popisujúci povahu oddelenia a charakter služby.
Súčasní záložníci a príslušníci národnej gardy bez skúseností s aktívnou službou: Podpísané vyhlásenie o doručení, v ktorom je uvedené celkové trvanie služby a akýkoľvek stratený čas.
Vyrovnaní záložníci bez skúseností s aktívnym clom: Dôkaz o čestnej službe (môže sa líšiť v závislosti od prípadu) a kópia posledného výpisu o odchode do dôchodku.
Členovia národnej stráže, ktorí sú prepustení bez aktívnej služby: Záznamy o službách a správy o oddelení pre každý úsek služby Národnej gardy alebo účtovný výkaz o dôchodkových miestach s sprievodným dokladom o čestnej službe.
Dávky, ktoré prežili manželku a poberajú závislosť a odškodnenie (DIC): Veteránsky DD214 (ak je k dispozícii) a VA formulár 26-1817.
Prežívajúci manžel / manželka nedostávajú výhody DIC: Veteránsky preukaz DD214 (ak je k dispozícii), formulár VA 21-534, úmrtný list alebo správa o nehode ministerstva obrany (DD1300) a sobášny preukaz. Tieto dokumenty musia byť zaslané na spracovanie do miestnej kompenzačnej a dôchodkovej kancelárie VA manžela.

Ako sa prihlásiť do vášho CoE
Najjednoduchší spôsob podania žiadosti o CoE je online na portáli eBenefits VA. Počas upisovania sa môžete uchádzať aj o pôžičku u svojho veriteľa, aj keď nie všetci veritelia majú túto schopnosť.

Ak uprednostňujete žiadosť offline, môžete vyplniť a odoslať formulár VA 26-1880 (Žiadosť o osvedčenie o spôsobilosti) s príslušným dôkazom o CoE pre svoju triedu služieb. Ak ste pozostalý manželský partner, musíte vyplniť papierovú kópiu formulára VA 26-1817 VA a buď ju dať veriteľovi na odoslanie do VA alebo poslať priamo VA.

Akonáhle budete mať CoE v ruke, môžete použiť webovú stránku VA na nájdenie kvalifikovaného veriteľa, ktorý poskytuje pôžičky VA a začať proces upisovania. Viac informácií o podávaní žiadosti o CoE nájdete na stránke osvedčenia o spôsobilosti VA.

Záverečné slovo

Obsadzovanie v ozbrojených silách je ťažká úloha - preto sa rozhodnete stráviť svoj život s členom kariérnej služby. Najmenej, čo môže federálna vláda urobiť pre to, aby si ctila a odmenila obete členov služby a ich blízkych, je uľahčiť im nákup vlastných domov. Niet divu, že súkromní veritelia poskytli takmer 20 miliónov pôžičiek podporovaných VA od začiatku programu.

V stále búrlivejšom a neistejšom svete si tí, ktorí majú na starosti udržiavanie mieru, zaslúžia svoje vlastné bezpečné priestory.

Využili ste výhody, ako sú pôžičky od spoločnosti VA? Aké ďalšie služby by mali byť ponúkané súčasným a bývalým členom armády?