Čo je hypotekárny úver FHA - požiadavky, limity a kvalifikácie

Ak ste ako väčšina Američanov, táto transakcia bude predstavovať najväčšiu jedinú investíciu, ktorú za život urobíte. Je tiež pravdepodobné, že financovate nákup hypotekárnym úverom. Hypotéky však existujú v mnohých variantoch, z ktorých väčšina nie je pre vašu situáciu vhodná.

Ako viete, ktorý typ pôžičky je pre vás najvhodnejší? Prvým krokom je dozvedieť sa viac o bežných typoch pôžičiek.

V tomto príspevku nájdete všetko, čo potrebujete vedieť o hypotekárnom úvere FHA, obľúbenej alternatíve k tradičným hypotékam. Existuje mnoho rôznych podtypov pôžičiek FHA s rôznymi obmedzeniami a vhodnosťou.

Prečítajte si tiež: hypotekárne poplatky, ktoré by ste nemali platiť

Čo je hypotekárny úver FHA?

Pôžičky FHA poskytujú súkromní veritelia vrátane úverových družstiev a tradičných bánk. Pôžičky sú poistené Federálnou správou bývania a sú určené na bývanie obývané vlastníkmi, nie na prenájom nehnuteľností alebo dovolenkových domov.

Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, pôžičky FHA nie sú priamo odvodené federálnou vládou. Ak však dlžník nesplatí pôžičku FHA, poistka Federálnej správy bytovej správy chráni veriteľa pred finančnými stratami.

FHA od roku 1934 poistila viac ako 40 miliónov úverov na nehnuteľnosti. Vďaka nízkym požiadavkám na splácanie (až 3,5% z kúpnej ceny) a voľným štandardom upisovania pre dlžníkov s nedokonalým úverom (je možné kvalifikovať sa so sub- 600 skóre FICO), program je obľúbený medzi prvými homebuyers, tými, ktorí majú obmedzené osobné úspory, a dlžníkmi so zlým kreditným skóre.

Pôžičky FHA majú niektoré pozoruhodné nevýhody, vrátane drahého hypotekárneho poistenia, ako je súkromné hypotekárne poistenie alebo plány ochrany hypotekárnych splátok. FHA si tiež požičiava obmedzenia predajných cien, ktoré môžu ovplyvniť kupujúcich na trhoch s vysokými nákladmi.

Druhy pôžičiek FHA

Hypotekárne úvery FHA sa dodávajú v niekoľkých rôznych variantoch v závislosti od vášho veku, majetku, príjmu a aktuálneho vlastného kapitálu (ak existuje)..

Nákupný úver s pevnou sadzbou. Známy tiež ako hypotekárny úver 203b, jedná sa o najobľúbenejší typ úveru FHA na nákup. Podmienky sa môžu líšiť, ale najbežnejšie sú 15 a 30 rokov. Úrokové sadzby bývajú nižšie ako porovnateľné bežné hypotéky. Hypotekárne úvery s hmotnosťou 203b sa dajú použiť v rodinných domoch s jednou až štyrmi rodinami.
Úverová pôžička s nastaviteľnou sadzbou (ARM). V rámci programu s nastaviteľnou úrokovou sadzbou podľa oddielu 251, FHA poistí ARM, ktorých úrokové sadzby sa nemôžu zvýšiť o viac ako jeden percentuálny bod ročne a najviac o päť percentuálnych bodov počas celého obdobia. Dlžníci dostanú oznámenie o zvyšovaní úrokovej sadzby najmenej 25 dní pred zvýšením.
Pôžičky na byty. Známe ako úvery podľa oddielu 234c, kondičné úvery s poistením FHA sú 30-ročné produkty s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré financujú nákup jednotlivých bytových jednotiek v rámci vývoja väčšieho ako štyri jednotky. Neexistujú žiadne prísne požiadavky na obsadenie, takže dlžníci môžu na získanie príjmu z prenájmu využívať pôžičky na bežný účet s podporou FHA. V každom danom vývoji sa však musí najmenej 80% pôžičiek poistených FHA poskytnúť vlastníkom-obyvateľom.
Pôžička na bezpečné refinancovanie. Úvery FHA Secure Refinancované sú určené na pomoc dlžníkom s refinancovaním bežných hypotekárnych úverov na hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou a hypotéky kryté FHA. Kriminalita nie je nevyhnutne diskvalifikáciou, musí však vyplývať z vyšších mesačných platieb na bežnom ARM. Dlžníci, ktorí nedisponujú delikventom, môžu refinancovať akýkoľvek typ konvenčnej pôžičky. Uplatňujú sa štandardné kvalifikačné požiadavky vrátane stabilného príjmu, prijateľného úverového ratingu a primeraného pomeru dlhu k príjmu.
Hypotéky na konvertovanie vlastného kapitálu (HECM alebo reverzná hypotéka). HECM, ktorý sa všeobecne nazýva reverzná hypotéka, umožňuje seniorom starším ako 62 rokov využívať ich vlastný kapitál a splácať zvyšné hypotéky bez mesačných splátok hypotéky alebo vzdialenia sa. Pre seniorov s obmedzenými úsporami a pevnými príjmami sú HECM vynikajúcimi zdrojmi bezcolnej hotovosti, hoci pre majiteľov domov a ich dedičov majú významný právny a finančný dosah..
Úverová splátka. Úvery s odstupňovanými platbami, ktoré sú známe ako pôžičky podľa oddielu 245, sú určené pre majiteľov-obyvateľov, ktorí očakávajú, že ich príjmy sa v strednodobom horizonte výrazne zvýšia - napríklad pre začínajúcich profesionálov alebo inžinierov v neskorších fázach odbornej prípravy. Mesačné splátky pôžičiek s odstupňovanými splátkami sa môžu zvyšovať v priebehu 5 alebo 10 rokov, po uplynutí ktorých zostávajú na zostávajúce obdobie konštantné. Ročné prírastky sa pohybujú od 2,5% do 7,5% pri 5-ročných plánoch a 2% až 3% pri 10-ročných plánoch.
Pôžička na rast majetkovej účasti - oddiel 245a. Zámer programu Rastúceho vlastného imania je podobný programu postupného splácania úverov, s výnimkou univerzálnejšieho: Možno ich použiť na nákup jedno- až štvorčlenných domov obývaných majiteľmi, kondomínií, podielov na družstevnom bývaní a bývania určeného na obnovu alebo rehabilitácia. Mesačné platby podliehajú ročnému zvýšeniu od 1% do 5% a podmienky pôžičky nemôžu prekročiť 22 rokov.

Čo potrebujete na kvalifikáciu

Počas procesu žiadosti o pôžičku FHA budete musieť poskytnúť veriteľovi tieto informácie:

Identifikácia vydaná vládou, napríklad vodičský preukaz, pas alebo vojenský preukaz
Platte výhonky (alebo kópie) najmenej 30 dní vopred
Výkazy ziskov a strát, napríklad formuláre W-2 a 1099, za posledné dva daňové roky
Výpisy z bánk a investičných účtov (alebo ich kópie) za posledné dva mesiace

Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba alebo vlastníte podnik, musíte tiež poskytnúť:

Výkaz ziskov a strát za bežný daňový rok až do súčasnosti
Vaše posledné dve daňové priznania vrátane všetkých harmonogramov

Záverečné náklady

Rovnako ako väčšina hypotekárnych úverov, aj pôžičky FHA majú rôzne uzatváracie náklady. Náklady sa môžu výrazne líšiť v závislosti od veriteľa, geografickej polohy, trhových podmienok a zálohy. Môžete očakávať, že zaplatíte niektoré alebo všetky z nasledujúcich záverečných nákladov na svoju pôžičku FHA:

Poistenie hypotéky: Pôžičky FHA vyžadujú počiatočné poistné vo výške 1,75% z financovanej sumy - napríklad 3 500 USD pri pôžičke 200 000 dolárov. Nepretržité poistné na súkromné hypotéky (PMI), ktoré sa vyžadujú do výšky úveru k hodnote (LTV) 78%, sa do tejto položky nezapočítavajú..
Dane z predplateného majetku: Vo väčšine prípadov musíte zaplatiť dane z nehnuteľnosti, ktoré vám vzniknú medzi uzávierkou a najbližším dátumom splatnosti dane. V závislosti od hodnoty vášho domova, miestnych daňových sadzieb, dátumu uzávierky vám to môže vrátiť stovky alebo tisíce dolárov.
Predplatené poistenie nebezpečenstva: Zahŕňa to poistné vášho majiteľa domu za prvý rok, ktoré sa môže pohybovať od niekoľkých stoviek po niekoľko tisíc dolárov. Najčastejšie sa vypláca mimo zatvorenia, ale stále ho musíte zahrnúť do svojho rozpočtu.
Prieskum nehnuteľností: Prieskumy nehnuteľností sa môžu líšiť v rozsahu a komplexnosti. Prieskum hypotéky jednoducho porovnáva súčasný popis nehnuteľnosti s predchádzajúcimi zaznamenanými popismi a identifikuje možné nepresnosti. Prieskum polohy zahŕňa dôkladnú kontrolu na mieste, ktorá presne lokalizuje budovy, vecné bremená a predchádzajúce pamiatky prieskumu. Hraničný prieskum je dôkladnejší - identifikujú presné rohy a hranice nehnuteľnosti, ako aj dôkazy o zásahu alebo nesprávnom použití. Náklady na prieskum sa líšia v závislosti od úrovne podrobností a veľkosti nehnuteľnosti, ale mnohé stoja menej ako 500 dolárov. Podrobné hraničné prieskumy môžu prekročiť 5 000 dolárov - hraničné prieskumy však nie sú potrebné pre väčšinu transakcií.
Posúdenie nehnuteľnosti: Posúdenie majetku, ktoré ste si požičali, overí, či je pre domácnosť hodnota, ktorú predajca požaduje. Tým sa znižuje riziko veriteľa v prípade vylúčenia. Hodnotenia sú zvyčajne povinné a často stoja menej ako 500 dolárov.
Domáca inšpekcia: Domáca inšpekcia pokrýva hlavnú štruktúru domu a všetky obytné budovy. Aj keď nejde o záväznú záruku na stav domu, pri inšpekcii sa môžu zistiť potenciálne bezpečnostné riziká alebo prvky, ktoré je potrebné opraviť. Veritelia zvyčajne nevyžadujú inšpekcie, dôrazne sa však odporúčajú, najmä v prípade starších domov. Očakávajte, že zaplatíte 200 až 500 dolárov za inšpekciu.
Vyhľadávanie názvu: Tento zásadný krok overuje reťaz vlastníctva a vlastníctva vašej nehnuteľnosti po celú dobu jej existencie a zabezpečuje, aby mal predávajúci právo predať nehnuteľnosť vám. Očakávajte, že budete platiť kdekoľvek od 100 do 400 dolárov.
Názov Poistenie: Poistenie vlastníckych práv pokrýva náklady na opravu (ako sú latentné záložné právo a zmluvy) zistené pri vyhľadávaní titulov a poskytuje nepretržitú ochranu pred nárokmi na majetok. Náklady na poistenie titulu sa v jednotlivých štátoch výrazne líšia, ale 1 000 dolárov je dobrým pravidlom.
Nahrávanie a prenos: Každý predaj do domu je potrebné zaznamenať podľa jurisdikcie, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza - zvyčajne mesto alebo okres. Vo väčšine prípadov sa vyžadujú aj pečiatky (poplatky). V závislosti od jurisdikcie a hodnoty majetku sa očakáva, že za tieto položky zaplatí niekoľko stoviek dolárov.
Stanovenie povodní a hodnotenie životného prostredia: Na umiestnenie domu do súčasných povodňových zón a na zistenie, či je potrebné povodňové poistenie, je potrebné určiť povodeň (av niektorých prípadoch priebežné monitorovanie povodní). Tieto položky zvyčajne stoja pri zatváraní menej ako 100 dolárov, hoci poistenie proti povodniam môže stáť podstatne viac. V niektorých regiónoch sa vyžadujú iné typy environmentálnych hodnotení - napríklad hodnotenia nebezpečenstva požiaru v Kalifornii.
Poplatok za založenie: Poplatok za vytvorenie sa často používa ako súhrnný súhrn na zhromaždenie rôznych konečných nákladov, ako sú poplatky za kuriérske služby, poplatky za dokumenty, poplatky za úschovu, poplatky za právne zastúpenie a ďalšie. Môžu prekročiť 1% z kúpnej ceny, čo výrazne zvyšuje vašu požadovanú hotovosť pri zatváraní. Ak si nie ste istí, čo je zahrnuté v počiatočnom poplatku, požiadajte svojho veriteľa, aby vysvetlil jednotlivé podrobne uvedené poplatky. Nenechajte sa hanbiť, že im budete v jednotlivých bodoch čeliť.

Podľa zákona je predávajúci oprávnený zaplatiť až 6% z predajnej ceny do uzavretia zmluvy. To je zvyčajne viac ako dostatočné na pokrytie nákladov na zatváranie. Na trhoch kupujúcich majú motivovaní predajcovia, ktorí sú ochotní kopať tisíce dolárov smerom k záverečným nákladom, jednoduchší čas na dokončenie svojich transakcií, ale prax na trhoch predávajúcich je oveľa menej bežná..

Kľúčové rozdiely medzi hypotékou FHA a konvenčnými hypotékami

Požiadavky na kredit sú uvoľnená. Pôžičky FHA sú poistené federálnou vládou. To výrazne znižuje finančné riziko veriteľov a umožňuje im voľne upisovať úvery FHA spotrebiteľom s horšími úvermi - ľudia, ktorí by pravdepodobne nemali nárok na bežné hypotéky, ktoré nie sú kryté vládou USA. Podľa správy o hypotékach poisťuje FHA hypotéky s 96,5% (poklesom o 3,5%) pre kupujúcich s skóre FICO len 580 a 90% (pokles o 10%) pre kupujúcich s skóre FICO tak nízke ako 500. Naopak, je to ťažké pre dlžníkov s skóre FICO pod 680 na zabezpečenie bežných hypoték za výhodných podmienok.
Kúpna cena podlieha obmedzeniam. Na rozdiel od bežných hypoték, ktoré môžu byť vydané v akejkoľvek výške (aj keď sú známe ako „nezhodujúce sa“ alebo hypotéky jumbo a podliehajú určitým obmedzeniam nad hodnotou úveru nad 417 000 dolárov), pôžičky poistené FHA podliehajú maximálnym limitom hodnoty, ktoré sa líšia v závislosti od regiónu. Miestne limity sa zistia vynásobením priemernej predajnej ceny jurisdikcie (obvykle kraja) 1,15 (115%). V metropolitnej oblasti definovanej sčítaním ľudu (MSA), ktorá často zahŕňa viac ako jeden kraj, je miestny limit FHA 1,15-násobok strednej predajnej ceny v najdrahšom kraji. V prípade nákupných pôžičiek krytých FHA v kontinentálnych Spojených štátoch nesmú byť miestne limity nižšie ako 271 050 dolárov alebo vyššie ako 625 000 dolárov. Táto horná hranica je zlá správa pre kupujúcich vo veľmi drahých okresoch, napríklad v San Franciscu, kde je priemerná cena rodinného domu na konci roka 2016 severne od 1,1 milióna dolárov. Na Aljaške na Havaji av niektorých zámorských majetkoch USA horná hranica je o 150% vyššia ako kontinentálny limit USA alebo 938 250 $. V prípade HECM je horná hranica 625 000 dolárov na celom kontinentálnom území USA a 938 250 USD v jurisdikciách mimo kontinentálneho kontinentu. Na nájdenie miestnych limitov použite kalkulačku hypotekárnych limitov hypotéky spoločnosti HUD.
Záloha je zvyčajne menšia. Jedným z najväčších predajných miest pôžičiek FHA je prísľub nízkej zálohy - iba 3,5% pre dlžníkov s skóre FICO 580 alebo lepším. Väčšina bežných hypotekárnych úverov vyžaduje splátky vo výške najmenej 10% z kúpnej ceny. to je možný nájsť takzvané pôžičky konvenčného 97, ktoré financujú 97% z kúpnej ceny s iba 3% znížením, mnohí veritelia sa im však vyhýbajú a môžu prísť s ďalšími reťazcami.
Poistenie hypotéky je cenové. Jednou z najväčších nevýhod pôžičiek FHA je požiadavka na hypotekárne poistenie. Všetky pôžičky FHA majú predplatné na hypotekárne poistenie vo výške 1,75% z financovanej sumy, bez ohľadu na veľkosť úveru, predajnú cenu, lehotu splatnosti alebo zálohu. V budúcnosti musia dlžníci, ktorí znížia menej ako 10%, platiť poistné na hypotéky po celú dobu úveru alebo do úplného splatenia. Dlžníci, ktorí znížia viac ako 10%, musia platiť poistné na hypotéku najmenej 11 rokov. Poistné sa pohybuje od 0,80% do 1,05% pri úveroch s lehotou splatnosti viac ako 15 rokov a od 0,45% do 0,90% pri úveroch s lehotou splatnosti menej ako 15 rokov v závislosti od financovanej sumy a počiatočnej LTV. Naopak, bežné hypotéky zvyčajne nevyžadujú prvotné prémie. Ak sú ponúkané poistné vopred, zvyčajne nahrádzajú mesačné poistné podľa výberu dlžníka. Konvenčné hypotéky s počiatočnými LTV vyššími ako 20% navyše nevyžadujú vôbec žiadne hypotekárne poistenie a poistné za hypotéky sa automaticky prestanú platiť, keď LTV dosiahnu 78%.
Prípustný pomer dlhu k príjmu (DTI) je vyšší. Pomery dlhu k príjmu merajú pomer dlhu dlžníka (revolvingový a splátkový) k príjmu dlžníka (hrubý). FHA poisťuje hypotéky s vyššími hodnotami DTI (až 43% a niekedy aj vyššími), ako väčšina veriteľov akceptuje pri bežných hypotékach (zvyčajne nie viac ako 36%).
Prípustný pomer bývania je mierne vyšší. Pomer bývania je pomer celkovej mesačnej splátky dlžníka (vrátane poistenia nebezpečenstva, daní, poplatkov za HOA atď.) K hrubému mesačnému príjmu dlžníka. FHA poistí úvery s pomerom bývania až 31%. Bežné hypotekárne úvery sú zdanlivo vyššie ako 28%.
Žiadne predčasné platby ani pokuty za predčasné vyplatenie. Zákon o reforme Dodd-Frank Wall Street a zákon o ochrane spotrebiteľa zakazujú najväčšie penále za hypotéky na bývanie vydané po 10. januári 2014. Mnoho konvenčných hypoték, ktoré vznikli pred týmto dátumom, však obsahuje penále. Pokuty za predčasné splatenie sa môžu pohybovať až do 3% alebo 4% z istiny úveru, v závislosti od toho, kedy je pôžička splatená. Veriteľom sa už dlho zakazuje účtovať penále za preddavky na úvery FHA, takže pre dlžníkov FHA to nie je obava..
Predajcovia môžu zaplatiť väčší podiel z konečných nákladov. Podľa pravidiel FHA môžu predajcovia zaplatiť zatváracie náklady až do 6% z predajnej ceny - zvyčajne viac ako dosť na pokrytie nákladov zaplatených pri zatváraní. Bežné hypotéky obmedzujú predajcu na splátky vo výške 3% z predajnej ceny.
Kvalifikovaní kupujúci si môžu požičať. Úvery s poistením FHA sú predpokladané, čo znamená, že ich možno previesť z predajcov na kupujúcich s malou alebo žiadnou zmenou sadzieb a podmienok. Proces prevzatia však nie je taký jednoduchý, ako vyhodiť kľúče kupujúcemu. Agentúra FHA musí udeliť výslovné povolenie pre každý predpoklad a kupujúci podliehajú dôkladným kontrolám kreditov a príjmov. Konvenčné hypotéky sa však všeobecne nedajú predpokladať, takže ide o veľké výhody pre motivovaných predajcov aj kupujúcich..
Úrokové sadzby majú tendenciu byť nižšie. Aj keď je každý veriteľ iný, pôžičky FHA majú tendenciu mať nižšie úrokové sadzby ako bežné hypotéky. Poistné s hypotekárnym poistením s vyšším a dlhším trvaním však môže čiastočne alebo úplne kompenzovať akékoľvek úspory, ktoré z toho vyplynú.

Záverečné slovo

Či už ste nastavený na to, že ste prvým obyvateľom novej výstavby, premieňate ošuntělý fixátor na navždy domov svojich snov alebo zabúchajte útulný byt v nadchádzajúcej mestskej štvrti, je veľká šanca, že tam bude úverový program FHA určený pre vás.

Nie je však zaručené, že úver s poistením FHA je tou najlepšou voľbou pre vaše potreby.

Ak si môžete dovoliť veľké zálohy alebo bývať na drahom trhu s nehnuteľnosťami, môže byť najlepšou finančnou voľbou bežná hypotéka. Ak ste vojenským veteránom, úverový program VA by mohol znížiť vaše náklady na vlastníctvo domu lepšie ako ktorákoľvek pôžička FHA.

Kúpa domu je veľký problém. Ak máte pochybnosti, neváhajte požiadať o radu dôveryhodného finančného experta.

Uvažujete o hypotekárnom úvere FHA na ďalší nákup domov?