Ako získať hypotekárny úver, ak ste samostatne zárobkovo činná osoba s kolísavým príjmom

Ak ste však vlastníkom firmy alebo ste samostatne zárobkovo činná osoba, kvalifikácia na financovanie nehnuteľností nie je taká jednoduchá. Bez ohľadu na váš príjem nové federálne predpisy vyžadujú, aby samostatne zárobkovo činné osoby preskočili rad obručí, aby získali pôžičky na bývanie, čo znamená, že na nájdenie potrebného financovania budete musieť myslieť mimo poľa..

Nové pravidlá pre kvalifikované financovanie

Po výbuchu bubliny na trhu s nehnuteľnosťami v USA v roku 2008 - ktorá začala úverovú krízu a ničivú recesiu - sa federálna vláda pozrela na postupy poskytovania hypotekárnych úverov a rozhodla, že sa musí niečo zmeniť. V dôsledku týchto zmien spotrebitelia okamžite považovali za čoraz ťažšie získať financovanie domácnosti.

Predpisy sa stále zavádzajú. V roku 2014 Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa stanovil normy pre „kvalifikované hypotéky“ v rámci reforiem poskytovania úverov Dodd-Frank. Podľa denníka New York Times sú tieto pôžičky často náročné získať súhlas, ak nepracujete konvenčným zamestnaním.

Trh im však dominujú. Vláda ich považuje za solídne a spravodlivé tak pre spotrebiteľov, ako aj pre veriteľov. Hypotekárne spoločnosti sú navyše vysoko motivované ponúkať ich, pretože ich chráni pred legálnym postihom, ak by pôžička zlá.

Ak chcete získať kvalifikovanú hypotéku, musíte mať nasledujúce informácie:

• Overenie príjmu. Nestačí mať vypchatý bankový účet - musíte preukázať, že máte stály tok príjmov. Ak ste platení sporadicky, ale vo veľkých kúskoch, tieto výplaty sa zvyčajne spriemerujú v priebehu dvoch rokov, aby poskytli veriteľom dobrú predstavu o vašom mesačnom odvedení domov..
• Pomer dlhu k príjmu. Váš pomer dlhu k príjmu nesmie prekročiť 43%. Na účely kvalifikácie hypotéky sa toto číslo vypočíta vydelením opakujúceho sa mesačného dlhu priemerným mesačným príjmom. Je to samozrejme problematické, ak ste si vzali pôžičky na začatie alebo podporu svojho podnikania.
• Dva roky daňového priznania pre fyzické osoby a podnikateľov pre samostatne zárobkovo činné osoby. Bohužiaľ, daňové odpisy sa môžu vrátiť, aby z vášho kvalifikovaného príjmu vyšli obrovský kus, keď bude všetko povedané a urobené, čo je dôvod, prečo veritelia chcú skontrolovať vaše úplné výnosy. Napríklad povedzme, že váš príjem zo samostatnej zárobkovej činnosti bol za posledné dva roky 75 000 dolárov ročne, ale odpísanie vašej firmy bolo 50 000 dolárov ročne. Veritelia na to pozerajú ako na ročný príjem 25 000 dolárov - čo by sťažilo kvalifikáciu na čokoľvek.
• Analýza trendov v príjmoch. Buďte pripravení vysvetliť poklesy príjmu. Aj keď váš príjem vyzerá dobre, keď je v priemere dva roky, pred kvalifikáciou musíte vysvetliť akékoľvek klesajúce trendy.
• Dodatočné finančné aktíva a história. Hypotekárne spoločnosti často požadujú, aby ste mali úverové skóre najmenej 640, aby ste sa kvalifikovali pre pôžičku FHA (pôžička poistená Federálnym úradom pre bývanie), ale vaše skóre musí byť pri konvenčnej pôžičke bližšie k 700. Celková požadovaná záloha sa pohybuje od približne 3% do 20% ceny domu v závislosti od hypotekárneho produktu (pôžičky FHA zvyčajne vyžadujú nižšiu zálohu ako bežné pôžičky). Ak ste investovali svoje likvidné prostriedky do svojho podnikania, môže byť veľmi náročné dosiahnuť vysoké splátky.

Všetky tieto požiadavky môžu byť oveľa náročnejšie pri hľadaní financovania, ak ste samostatne zárobkovo činná osoba alebo majiteľ firmy, aj keď ste s peniazmi skvelí a máte značné úspory.

Alternatívy financovania tradičného majetku

Aj keď sa zdá, že vďaka novým predpisom pre kvalifikované pôžičky by ste nikdy nemohli vlastniť svoj vlastný majetok, všetko sa nestratí. Ďalšie možnosti vám môžu pomôcť nájsť financovanie domácnosti.

1. Pomoc od rodinných príslušníkov

Aj keď to určite nie je pre každého, niektorí samostatne zárobkovo činné osoby sa spoliehajú na rodinných príslušníkov pri pôžičkách na bývanie. Povedzme, že ste samostatne zárobkovo činný rok a máte dobrý príjem, ale nemôžete si zaistiť kvalifikovaný hypotekárny produkt, pretože nemáte stabilný príjem dva roky. V tejto situácii môžu byť rodinní príslušníci s dobrým príjmom (a statný pruh štedrosti) ochotní spolupodpísať vašu pôžičku. Táto nehnuteľnosť patrí vám a platíte hypotékou, pôžičku vám však zaručia vaši rodinní príslušníci.

Niektoré hypotekárne spoločnosti vám dokonca umožňujú refinancovať nehnuteľnosť na vaše meno, akonáhle budete mať požadovaný dvojročný dôkaz. Táto možnosť sa, samozrejme, môže ukázať ako problematická z hľadiska dynamiky rodiny, ak vaša firma ide na juh alebo ak si požičiavate, tak si ju opatrne prečítajte.

2. Financovanie predajcu

Predajcovia, ktorí vlastnia priamo svoj nehnuteľný majetok, sa môžu rozhodnúť, že budú ponúkať financovanie sami, buď preto, že trh je slabý (nemôžu nájsť kupujúceho), alebo majú záujem o vytvorenie toku príjmov zo svojej investície. Podmienky pôžičky sú zapísané do zmenky a vaše mesačné platby idú priamo k predajcovi.

Tieto dohody majú zvyčajne vyššiu úrokovú sadzbu ako bankové úvery, ale môžu znížiť celkové náklady odstránením poplatkov za založenie hypotéky a iných poplatkov za pôžičky. Musíte byť pripravení vysvetliť predajcovi, prečo ste dôveryhodným kandidátom, keď nie ste dostatočne silným kandidátom na tradičnú bankovú pôžičku. V týchto prípadoch za vás môže hovoriť značná záloha, veľký bankový účet a silné toky príjmov.

3. Nájomné na vlastníctvo

Majetok prenajímaný vlastníkovi môže byť dobrou voľbou, ak pred získaním kvalifikovaného hypotekárneho produktu čakáte na dva roky dôkazu o príjme. V týchto dohodách uzavierate nájomné a platíte nájomné rovnako ako pri akomkoľvek prenajatom majetku. Nájomné je však zvyčajne o niečo vyššie ako trhová hodnota a toto „ďalšie“ platí na vytvorenie zálohy, ktorú môžete použiť na konci doby prenájmu na kúpu nehnuteľnosti. Ak sa rozhodnete nekupovať dom na konci nájomného vzťahu, tento prebytok obvykle zostáva u prenajímateľa.

Výhodou tejto možnosti je úspora zálohovej platby na obdobie jedného alebo dvoch rokov, vybudovanie podnikania, zníženie príjmu a riešenie akýchkoľvek ďalších problémov, ktoré by vás mohli blokovať z kvalifikovaného hypotekárneho produktu, napríklad zlý úver.

4. Investičné účty alebo poistné zmluvy

Ak máte dôchodkové účty alebo poistné zmluvy, môžete si proti nim požičať. Všetky nasledujúce možnosti však vyžadujú, aby ste si buď vybudovali svoj dôchodkový účet alebo poistku s hotovostnou hodnotou späť na svoju predchádzajúcu veľkosť, ak nechcete vymeniť výhody, ktoré majú ponúknuť. Nezabúdajte tiež na to, že prídete o príjmy, keď sa vaše dôchodkové peniaze použijú skôr na bývanie ako na dovolenie pestovať na vašich účtoch..

Životná poistka
Ak vlastníte životné poistenie s peňažnou hodnotou, napríklad celý život alebo univerzálnu životnú poistku, je možné si požičať za jeho peňažnú hodnotu. Ako budete platiť v politike v priebehu času, peňažná hodnota sa zvyšuje s pribúdajúcimi dividendami a úrokmi. Pravdepodobne nebudete musieť odpovedať na žiadne otázky týkajúce sa uzavretia pôžičky, ale potrebujete plán na jej splatenie (ako by ste mali pri akejkoľvek pôžičke)..

Okrem toho musíte dlho a tvrdo premýšľať o rizikách spojených s pôžičkami zo životného poistenia, najmä ak dôjde k nemysliteľným situáciám a vaša rodina bude mať nižšiu výplatu, pretože peňažná hodnota je viazaná na pôžičku. Pravidlá sa líšia v závislosti od politiky, ktorú vlastníte, preto sa pred prijatím akýchkoľvek rozhodnutí poraďte so svojou poisťovňou.

IRA
Svoje príspevky môžete od Roth IRA kedykoľvek vybrať bez daní alebo sankcií. (Ak ste starší ako 59 1/2 rokov, môžete na akýkoľvek účel vyberať prostriedky oslobodené od daní a sankcií.) Aj keď ste mladší ako 59 1/2 a prispeli k vášmu účtu menej ako 10 000 dolárov Roth, môžete si vybrať až 10 000 dolárov bez dane alebo sankcie, ktorú použijete pri kúpe, oprave alebo prestavbe prvého domu.

Aby ste sa mohli považovať za prvú homebuyer, v posledných dvoch rokoch ste nemali vlastniť dom. Všetky vybraté zárobky sa musia použiť do 120 dní a tieto zárobky musia byť na účte najmenej päť rokov, aby nedošlo k predčasnému výberu pokuty vo výške 10% a dani z príjmu pri výbere. Ak boli zárobky na účte menej ako päť rokov, pokuta vo výške 10% vám nebude uložená, musíte zaplatiť obyčajnú daň z príjmu..

Môžete si tiež vybrať až 10 000 dolárov z tradičnej IRA vrátane SEP-IRA a vyhnúť sa sankcii vo výške 10%, ak sa peniaze použijú na rovnaký účel a minú sa do 120 dní. (Ak ste starší ako 59 1/2, môžete vybrať prostriedky z IRA na ľubovoľné účely bez sankcie.) Za výber však musíte zaplatiť daň z príjmu.

Okrem toho je príspevok na predčasný výber 10 000 dolárov celoživotným limitom na výbery z ktorejkoľvek IRA - vrátane Roth IRA - na nákup (a opravu alebo prestavbu) prvého domu. Inými slovami, suma výberov z akejkoľvek kombinácie účtov IRA nesmie prekročiť 10 000 dolárov.

401k
Aj keď si môžete požičať za 401 tisíc, je to riskantná možnosť. Na rozdiel od vyberania finančných prostriedkov z vášho 401 tis. - čo je zlý nápad, pokiaľ sa tak nestane v úplnom zúfalstve - pôžička na 401 tis. Vám môže priniesť hotovosť až do polovice hodnoty vášho účtu, maximálne však 50 000 dolárov.

Napríklad, ak je hodnota vášho účtu 50 000 dolárov, môžete si požičať len 25 000 USD na zálohu. Platíte úroky - ale vyplatí sa vám to späť. Úroková sadzba je však variabilná - založená na hlavnej sadzbe - čo by mohol byť problém, ak by sa špičková sadzba pohybovala nad súčasnou úrovňou 3,25%. Keďže úverová lehota 401 000 je zvyčajne päť rokov (ale niektoré sú až 15 rokov), musíte si byť istí, že si môžete dovoliť mesačné platby počas trvania. Okrem toho, ak stratíte prácu, máte najmenej 60 dní na splatenie pôžičky - v opačnom prípade môže byť nezaplatená suma zdanená ako bežný príjem. a ak ste mladší ako 59 1/2 roka, uložili ste 10% pokutu za predčasné výbery.

5. Nakupujte produkty hypotéky nespôsobilé na kvalifikáciu

Je možné nájsť veriteľov ochotných myslieť mimo „kvalifikovanej hypotéky“, ak preukážete, že ste nízkorizikový kandidát. Medzi nekvalifikované hypotekárne produkty patria úvery bez dokumentácie, úročené pôžičky a pôžičky s možnosťou platby.

Povedzme napríklad, že vaše podnikateľské pôžičky vás posunuli nad pomer dlhu k príjmu pre kvalifikovanú hypotéku. Ak máte 40% zálohu, skvelé kreditné skóre a niekoľko rokov solídneho príjmu, pravdepodobne nájdete veriteľa. Vzhľadom na právne a finančné riziká veriteľa spojené s nekvalifikovanými produktmi však obvykle za tento druh produktu platíte vyššiu úrokovú sadzbu..

Záverečné slovo

To, že ste sledovali svoj sen vlastniť firmu, neznamená, že musíte opustiť svoj sen vlastniť dom. Aj keď musíte čakať dva roky, aby ste primerane preukázali svoj príjem, čas, ktorý investujete do toho, aby ste sa stali dobrým kandidátom na pôžičku, by mohol nakoniec vyplatiť značné dividendy. Využite svoj čas na vyčlenenie peňazí na väčšiu akontáciu a zvýšenie svojho kreditného skóre, aby ste sa mohli kvalifikovať na najlepší produkt tam, keď je čas na nákup.

Aké ďalšie možnosti môžete navrhnúť, aby ste našli financovanie domu pri zachovaní štatútu samostatne zárobkovo činnej osoby?