Mali by ste svoj dom predať alebo prenajať? - Čo je potrebné zvážiť

Veľkou otázkou je, čo robiť s majetkom, keď sa pohybujete. Radšej si ponecháte svoje staré miesto ako nájom alebo má jeho predaj väčší zmysel? Aj keď vám prenájom umožňuje splácať hypotéku alebo zarobiť každý mesiac malú čiastku, prináša so sebou značné riziko a komplikácie spojené s daňou z pridanej hodnoty..

Prečo si prenajať svoj dom??

Ak nájomca platí nájom, môžete použiť šek na pokrytie vašej mesačnej hypotéky. V istom zmysle váš nájomník platí za vás, aby ste si zarobili kapitál vo vašej domácnosti. Po vyplatení hypotéky si môžete ponechať mesačný nájom ako príjem.

Prenájom domu môže diverzifikovať vaše investície a toky príjmov, čo vám umožní znížiť vaše finančné riziko. Napríklad, ak ste prišli o prácu, stále by ste mali z prenájmu nejaký príjem. Alebo, ak zistíte, že vaše dôchodkové úspory nie sú dostatočné, máte kúsok nehnuteľnosti, ktorú môžete predať.

Náklady na prenájom

Pri výpočte nákladov na prenájom domu zvážte tieto potenciálne výdavky:

Splátka hypotéky. Zvážte platenie úrokov aj splátok istiny.
Daň z majetku. Tieto sa líšia podľa oblasti, ale očakávajú sa, že ročne zaplatia až 2% hodnoty vášho domu.
Poistné na hypotéky. Ak je vaša záloha nižšia ako 20% hodnoty vášho domu, očakávajte, že budete platiť poistné na hypotekárne poistenie.
Poistenie prenajímateľa. To pokrýva škody nájomcu a chráni vás, ak je niekto na vašom prenajatom majetku zranený. Podľa HouseLogic je poistenie vlastníka obyčajne o 15% až 20% vyššie ako poistenie majiteľa domu.
Poplatky HOA. Tieto platby sú povinné, ak váš dom alebo byt patrí k združeniu.
Opravy a výmeny. Okná, dvere, steny, koberce, strechy a hlavné zariadenia sa musia opravovať alebo vymieňať.
údržba. Po odchode nájomníka zahŕňajú bežné náklady exteriérové farby, interiérové farby a čistenie kobercov. Takmer vždy budete musieť vyčistiť koberec medzi nájomníkmi a pravdepodobne bude potrebné opraviť aj interiérové farby. Vonkajšia maľba je zriedkavejšia - očakáva sa, že bude maľovať každých päť rokov.
Kontroly inzercie a histórie nájomného u nájomcov. Môžete inzerovať na webových stránkach, ako je Craigslist, zadarmo, ale ak chcete spustiť reklamu v novinách, môžete zaplatiť okolo 100 dolárov. VeriFirst uvádza, že história výpožičiek evidencie vysťahovania a história splátok výpožičky stoja 5 až 10 dolárov.
Poplatky za vedenie účtovníctva a správy majetku. Správcovské spoločnosti spravidla účtujú okolo 10% svojich príjmov z prenájmu. Očakávajte tiež, že zaplatíte minimálne 200 dolárov ročne za CPA na prípravu daňového priznania k dani z príjmu fyzických osôb a z prenájmu.

HouseLogic poskytuje bezplatný pracovný hárok, ktorý vám pomôže odhadnúť náklady na prenájom vášho domu.

Rentabilita prenájmu

Ak chcete získať celkom presný odhad potenciálnych príjmov z prenájmu, pozrite si príspevky vo vašom okolí. Online trh s nehnuteľnosťami Zillow používa údaje MLS a patentovaný vzorec na odhad hodnoty nájomného v konkrétnych domoch. Rentometer poskytuje podobnú službu. Môžete sa tiež porozprávať s miestnym realitným agentom alebo správcovskou spoločnosťou alebo skontrolovať Craigslist, aby ste videli, ako sa vo vašej oblasti pohybuje.

Zvážte tiež historické trendy prenájmu pre váš región - ak ste v meste, v ktorom dochádza k zvyšovaniu ceny za prenájom, vaše príjmy z prenájmu môžu čoskoro prekročiť vaše výdavky. Služby ako Rent Jungle vám môžu ukázať konkrétne trendy cien za prenájom vo vašej oblasti.

Ak chcete byť rentabilní, musí váš príjem rovnako ako v prípade iných firiem prekročiť vaše náklady. Našťastie náklady, ktoré vám vzniknú pri prenájme domu, sú odpočítateľné z daní, čo znižuje sumu dane z príjmu, ktorú musíte platiť za prijaté nájomné, a zvyšuje vašu hotovosť pri prevzatí..

Ak vaše príjmy z prenájmu okamžite prekročia vaše náklady, je to dobré znamenie. Avšak, aj keď nemáte okamžitý zisk, neznepokojujte sa. Je možné, že v súčasnosti sú sadzby prenájmu nízke alebo stále platíte statnú hypotéku. Podľa agentúry Reuters odhaduje Maryland CPA Jerry Gross, že zvyčajne máte solídnu investíciu, ak počiatočný príjem z prenájmu pokrýva aspoň 80% okamžitých nákladov na prenájom.

Výpočet ziskovosti

Kalkulačka prenájmu, ako je kalkulačka All Property Management, vám môže poskytnúť prehľad o dlhodobej ziskovosti vášho prenájmu. Stačí zadať podrobnosti o cene prenájmu, hypotekárnych úrokových sadzbách, hypotekárnom zostatku, platbách, daniach z majetku, poistení, poplatkoch za združenie a o tom, ako dlho plánujete vlastníctvo nehnuteľnosti. Kalkulačka potom poskytuje podrobnú tabuľku očakávaných peňažných tokov. Zohľadňujú všetky malé náklady a premenné, ako sú voľné pracovné miesta, poplatky za správu nehnuteľností, náklady na údržbu, náklady na predaj a daňové sadzby.

Kalkulačka spolu so ziskovosťou premieta aj budúcu hodnotu vášho domu alebo nehnuteľnosti na prenájom. Pri vyhodnocovaní výsledkov kalkulačky si uvedomte časovú hodnotu peňazí. Môže byť vzrušujúce myslieť si, že váš domov môže mať hodnotu 30 miliónov za 30 rokov, ale 1 milión dolárov za 30 rokov nie je dnes 1 milión dolárov. V skutočnosti, za predpokladu 2% miery inflácie, súčasná kalkulačka odhaduje, že 1 milión dolárov v roku 2045 má v roku 2015 hodnotu iba 552 000 dolárov..

Nájomné vs. predaj - úvahy

Skôr ako stlačíte spúšť, zvážte svoju finančnú situáciu, stav trhu s bývaním a všetky štátne alebo miestne nariadenia, ktoré ovplyvňujú vaše práva ako prenajímateľa..

1. Predajná cena a zisk z kapitálu

Ak nie ste spokojní so svojou aktuálnou hodnotou pre domácnosť, prenájom domu vám môže poskytnúť určitý príjem, kým budete čakať, kým sa vaša domáca hodnota zvýši. Ak si domácnosti vo vašej oblasti rýchlo vážia, môže byť rozumné čakať.

Bohužiaľ, táto taktika sa môže odraziť, ak budete čakať na predaj príliš dlho. Po prenájme domu na viac ako tri roky si ho už nemôžete nárokovať ako svoje primárne bydlisko. To znamená, že ste povinní platiť daň z predaja bydliska. Pri predaji domu, ktorý nie je vašim hlavným bydliskom, musíte zaplatiť dane z kapitálových výnosov z každého zisku, ktorý sa pohybuje od 0% do 20%, v závislosti od vašej daňovej skupiny. Pri predaji vášho hlavného bydliska však môžete pri predaji vylúčiť kapitálové zisky vo výške 250 000 dolárov (alebo 500 000 dolárov, ak ste manželský pár), keď predávate.

Aby sa váš domov kvalifikoval ako primárne bydlisko, musíte tam žiť dva posledné päť rokov. Ak váš predaj nesprávny čas, po predaji vášho prenájmu by ste mohli skončiť dlhom niekoľko desiatok tisíc dolárov.

2. Daň z príjmu z prenájmu

Rovnako ako mzdy z práce alebo dividendy zo skladu, aj tu sa určuje daň z príjmu z každého príjmu, ktorý pochádzate z vášho prenájmu, podľa bežnej sadzby dane. Našťastie môžete odpísať všetky náklady spojené s prenájmom domu. Napríklad, ak váš hrubý príjem z prenájmu za daný rok je 40 000 dolárov, ale ste zaplatili 30 000 dolárov v nákladoch na nájom, daň sa vám bude účtovať iba z 10 000 dolárov.

Spolu s odpočítaním hotovostných výdavkov môžete tiež požiadať o odpočet za odpisy. Tento bezhotovostný výdavok vám umožňuje pomaly odpočítať sumu, ktorú ste zaplatili za nákup domu. Ak máte stratu z prenájmu, môžete ju tiež použiť na vyrovnanie časti svojho príjmu, ak je váš upravený hrubý príjem nižší ako 150 000 dolárov. Požiadajte CPA o ďalšie podrobnosti o odpočítaní akýchkoľvek strát alebo odpisov.

3. Vlastné imanie

Jediný spôsob, ako veľa majiteľov domov môže prísť so zálohou za svoj ďalší domov, je vyplatiť kapitál, ktorý vložili do toho, ktorý už vlastní. Môže vaša rodina zoškrabať natoľko, aby odložila 20% na váš ďalší domov bez toho, aby predala váš existujúci? Pred rozhodnutím o prenájme to starostlivo zvážte.

4. Výdavky

Dúfajme, že si môžete nechať svoj domov prenajatý väčšinu času a pokryť väčšinu alebo všetky splátky hypotéky. Mali by ste byť však pripravení na najhorší scenár: vyplácanie dvojnásobných hypoték za nájom a vaše osobné bydlisko. Aj bez nájomcu vám stále vzniknú niektoré náklady na nájom vrátane poplatkov za poistenie, údržbu, reklamu, právne a účtovné poplatky.

V mnohých oblastiach je dosť ťažké a časovo náročné vysťahovať nájomcu, ktorý neplatí nájomné. Ak máte nájomcu, ktorý neplatí alebo nespôsobí značnú škodu na dome, je možné, že váš nájom nedokáže dosiahnuť zisk na niekoľko mesiacov. Pri súdnych poplatkoch, honorároch za právne zastúpenie, nákladoch na opravu, čistenie a stratu nájomného odhaduje spoločnosť Star Point Tenant Screening, že vysťahovanie nájomcu stojí v priemere približne 3 000 dolárov.

Ak kupujete ďalšie bydlisko, poskytovateľ úveru pre váš budúci domov toto riziko započítava do svojich výpočtov. Výpožičný strom uvádza, že veritelia pri určovaní pomeru dlhu k príjmu berú do úvahy iba 75% predpokladaného príjmu z prenájmu. Ak si prenájom domu zvýši pomer dlhu k príjmu, možno nebudete mať nárok na takú veľkú pôžičku na svoj nový dom, ako ste dúfali..

5. Čas a stres

Byť prenajímateľom môže byť časovo náročné a emocionálne vyčerpávajúce. Ste zodpovední za reklamu, ukazovanie domu a vykonávanie kontrol na pozadí, aby ste si prenajali dom. Musíte uskutočňovať hovory od nájomcov, vybavovať údržbu a opravy a riešiť prípadné núdzové situácie. Aj keď si môžete prenajať správcovskú spoločnosť, aby to urobila za vás, očakáva sa, že vám bude účtovať najmenej 10% z vašich príjmov z prenájmu.

6. Problémy na diaľku

Pokiaľ ste v rovnakom meste alebo okrese, pravdepodobne si budete môcť sami prenajať domov, ale správa vzdialeného prenájmu je iný príbeh. Aj keď cestovné náklady na návštevu vášho prenájmu - napríklad náklady na najazdené kilometre, letenky, taxi, hotel a náklady na stravu - sú odpočítateľné z daní, rýchlo sa znížia na váš zisk z prenájmu. Dáva väčší zmysel najať správcovskú spoločnosť na riešenie každodenných problémov a potenciálnych mimoriadnych udalostí. Musíte tiež najať opravárenský a údržbársky personál pre menšie práce (ako je čistenie kobercov a maľovanie), ktoré by ste inak mohli dokončiť sami.

7. Práva nájomcu a obmedzenia nájmu

Každý štát má svoj vlastný súbor zákonov prenajímateľa a niektoré mestá majú aj miestne nariadenia. Tieto pravidlá určujú, ako a kedy môžete vysťahovať nájomníkov, kedy máte prístup k nehnuteľnosti na prenájom, koľko môžete zvýšiť nájomné a kedy musíte vrátiť vklady. Štátne pravidlá nájdete na svojich webových stránkach o spotrebiteľských záležitostiach štátu a hľadajte kódy mestských úradov prostredníctvom Municode.

Tieto nariadenia môžu vážne ovplyvniť ziskovosť vašej investície do prenájmu. Niektoré oblasti uprednostňujú prenajímateľov, zatiaľ čo iné dávajú nájomcom rozsiahle práva. Napríklad kontrola nájomného v San Franciscu zakazuje majiteľom zvyšovať nájomné o viac ako 1% alebo 2% ročne.

Ak chcete prenajať svoj byt, najprv sa poraďte so združením majiteľa domu o akýchkoľvek obmedzeniach. Nízky počet jednotiek obsadených vlastníkmi môže znížiť hodnotu združenia bytových jednotiek, takže veľa dosiek obmedzuje počet jednotiek prenajatých v danom čase.

Záverečné slovo

Rizikom je prenájom domu, rovnako ako mnoho investičných stratégií. Ak sa vaša domáca hodnota v priebehu času zvyšuje, nájomné naďalej rastie a vy si môžete dom prenajať, vaša nehnuteľnosť môže poskytnúť fantastickú návratnosť investícií. Ak však nájomné vo vašej oblasti poklesne, vaša domáca hodnota nerastie tak rýchlo, ako ste očakávali, alebo ak získate nájomníkov, ktorí neplatia, nemusí to byť veľká investícia. Uistite sa, že máte k dispozícii primerané množstvo hotovosti na pokrytie mimoriadnych situácií, a pred rozhodnutím sa porozprávajte s finančným plánovačom.

Uvažovali ste o investovaní do nehnuteľností?