Čo je hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) - definícia, výhody a nevýhody

Jedným z typov pôžičiek, ktoré sa v poslednej dobe stali populárnymi, je ARM alebo hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Pri tejto pôžičke sa úroková sadzba začína veľmi nízko a časom sa upravuje podľa úrokového indexu, ako je napríklad LIBOR (London InterBank Offered Rate). Úroková sadzba sa zvyčajne upravuje, pretože k súčasným sadzbám sa pripočítava rezerva.

ARM môžu byť v určitých situáciách veľmi vhodné a v iných môžu viesť k vylúčeniu. Preto je nevyhnutné porozumieť ich jedinečným vlastnostiam a zvážiť dlhodobé riziká popri krátkodobých výhodách, ktoré tento typ úveru môže ponúknuť..

Možno najdôležitejšie úvahy týkajúce sa ARM sa týkajú toho, či existuje fixné úrokové obdobie, na akom indexe sa sadzba zakladá, ako často sa sadzba upravuje a či existujú úrokové alebo platobné limity.

Obdobie fixnej ​​úrokovej sadzby

Najbežnejšia hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa nazýva „hybridná ARM“, v ktorej je zaručené, že určitá úroková sadzba zostane pevne stanovená na určité časové obdobie. Táto počiatočná sadzba je často nižšia, ako by ste inak mohli získať pri tradičnej 30-ročnej pevnej pôžičke.

Napríklad 3/1 ARM alebo 5/1 ARM bude ponúkať fixnú úrokovú sadzbu na tri alebo päť rokov. Fixné obdobie sa však môže výrazne líšiť, od jedného mesiaca do desiatich rokov a je obmedzené iba tým, čo poskytovateľ úveru povolí. Všeobecne platí, že čím kratšie je pevne stanovené obdobie, tým nižšia bude úroková sadzba počas tohto obdobia.

Pre mnohých ľudí, ktorí refinancujú hypotéku alebo sa pohybujú každých pár rokov, môže byť ARM efektívnym spôsobom, ako zaplatiť menej úrokov, ako by bolo možné pri štandardnej 30-ročnej pevnej pôžičke. Toto pevné obdobie vám navyše môže poskytnúť čas na posúdenie, akým smerom smerujú úrokové sadzby, a rozhodnúť, kedy alebo či sa má refinancovať. Väčšina ľudí sa však rozhodne refinancovať na konci obdobia pevne stanovenej sadzby alebo blízko neho.

Ako sa vypočíta nová úroková sadzba

Vaša hypotekárna úroková sadzba sa upraví podľa špecifického indexu úrokovej sadzby a marže veriteľa.

Úrokový index

Poistené niekde v papierovaní za každú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, nájdete index, na ktorom bude úprava úrokovej sadzby založená. Index je všeobecným ukazovateľom súčasných úrokových mier, ako je napríklad aktuálna sadzba štátnych dlhopisov alebo úroková sadzba, ktorú banky platia za svoje vklady (COFI)..

Keď úrokové sadzby stúpajú, tieto indexy stúpajú. Podobne, keď úrokové sadzby klesnú, tieto indexy klesnú. Každý index sa však bude riadiť všeobecným trendom, nemusí však presne sledovať súčasné priemerné úrokové sadzby.

okraj

Rozpätie je percentuálny podiel pridaný do indexu, ktorý určuje vašu novú úrokovú sadzbu, a zvyčajne sa pohybuje medzi 2% a 4%. Ak je napríklad priemerný index 4% a marža je 3%, vaša sadzba sa upraví na 7%. Index plus marža sa technicky označuje ako „plne indexovaná sadzba“, ale väčšina ľudí to len nazýva vaša úroková sadzba.

Marže sa pripočítavajú tak, aby veriteľ dosiahol zisk, pretože používané indexy majú veľmi nízke sadzby. Veľkosť marže môže tiež závisieť od vášho kreditu; čím lepší kredit, tým menšia marža. Z dôvodu marže budú úrokové sadzby zvyčajne musieť klesnúť (v porovnaní s tým, keď ste si vzali pôžičku), aby sa po vyrovnaní ARM zobrazila rovnaká alebo znížená úroková sadzba..
Pri porovnávaní ARM majte na pamäti, že ten, ktorý má najväčšiu maržu, nemusí byť nevyhnutne porazený. Je to preto, že môže používať index, ktorý je všeobecne nižší alebo má menšiu volatilitu. Napríklad pri niektorých hypotékach bude úroková sadzba vychádzať z indexu nákladov na fondy COFI, ktorý má tendenciu stúpať a klesať menej ako iné sadzby. Namiesto toho niektoré ARM používajú LIBOR, ktorý má tendenciu byť o niečo vyšší. Pozrite sa, kde index ARM bol za posledných niekoľko rokov, aby ste získali predstavu o tom, kde môže byť vaša úroková sadzba v budúcnosti..

Ako sa často upravuje úroková sadzba?

Po úprave úrokovej sadzby musíte vedieť, ako často sa bude v budúcnosti meniť. Inými slovami, kedy bude nabudúce upravená? Vedieť, že je to dôležité nielen preto, aby vám pomohli vytvoriť rozpočet, ale tiež určiť, kedy je čas na refinancovanie.

Ak sa chcete dozvedieť, kedy k tomu dôjde, pozrite sa na druhé číslo hybridného ARM. Napríklad už viete, že ARM 3/1 sa prvýkrát upraví po troch rokoch. Druhé číslo však naznačuje, že sa bude upravovať raz ročne. Existujú však niektoré ARM, ktoré sa upravujú každé dva roky, šesť mesiacov alebo dokonca každý mesiac po počiatočnej úprave - hoci posledná je menej bežná.

Je úroková sadzba alebo platba obmedzená?

Horná hranica vašej úrokovej sadzby alebo platby znamená, že môže v určitom časovom období stúpať len o určitú sumu. V skutočnosti existujú rôzne druhy limitov, ktoré sú navrhnuté tak, aby zabránili drastickému zvýšeniu vašej platby alebo úrokovej sadzby v krátkom časovom období, aj keď úrokové sadzby prudko stúpajú.

Úroková sadzba

Limity úrokových sadzieb sa dodávajú v dvoch variantoch: stropy doživotnosti a limity periodického vyrovnávania.

• Celoživotné obmedzenie udržiava úrokovú sadzbu od niekedy nad určitú sadzbu (tento limit môže byť dosť vysoký).
• Pravidelná úprava stropu bráni tomu, aby sa sadzba v stanovenom časovom období príliš zvýšila. Napríklad vaša úroková sadzba môže byť obmedzená na získanie 0,5% ročne, bez ohľadu na to, ako sa index zvýšil. Niektoré ARM však pri prvom úprave neuvádzajú obmedzenie, ale pri následných úpravách.

Jednou z dôležitých výziev je, že ak index v jednom roku stúpne viac ako strop, môže úroková sadzba pokračovať v budúcom roku, aj keď sa index od predchádzajúcej úpravy nepohyboval..

V príklade vyššie si teda predstavme, že index vzrástol o 1,5% za jeden rok, ale zostane na tejto úrovni aj v nasledujúcich rokoch. V prvom roku sa vaša úroková sadzba zvýši o 0,5%, alebo vám to umožní čiastka, ktorú vám povolí strop pre pravidelné vyrovnávanie. Potom v rokoch dva a tri úroková sadzba stúpne o 0,5%, až kým sa vaša úroková sadzba nezhoduje s indexom plus výška marže.

Úroková sadzba

Niektoré ARM majú „dolnú“ úrokovú sadzbu, pod ktorú sadzba nemôže ísť. Inými slovami, aj keď sa úrokové sadzby výrazne znížia, vaša nová sadzba sa nemusí vôbec znížiť. Dôvodom je, že „spodná hranica“ by mohla byť úroková sadzba účinná počas stanoveného obdobia alebo úroková sadzba, na ktorú sa prvýkrát upravila. Dôkladne skontrolujte svoju dokumentáciu, aby ste zistili, či máte úrokovú sadzbu, ktorá bude iba stúpať.

Platobné limity

Podobne ako obmedzenie úrokovej sadzby, aj obmedzenie platby zabráni, aby vaša platba stúpala príliš často. Platobné limity budú buď v dolároch (napr. Vaša mesačná platba môže stúpať len o 200 dolárov ročne), alebo percentuálny podiel (napr. Vaša mesačná platba môže stúpať o 10% ročne).

Okrem toho bude vaša nová platba porovnaná s platbou v predchádzajúcom roku, nie s pôvodnou platbou. Napríklad, ak je váš platobný strop 10% každý rok a spočiatku ste zaplatili 1 000 $ / mesiac, vaša upravená platba by sa mohla zvýšiť na nie viac ako 1 100 $ v prvom roku, 1 210 $ v druhom a 1 331 $ v treťom.

Platobné limity zvyčajne fungujú nezávisle od maximálnych úrokových sadzieb. Takže aj keď úroková sadzba výrazne stúpa, nemusí to nevyhnutne znamenať, že vaša platba bude. Na druhej strane však tento úrok stále dlžíte a bude sa riešiť na zostatok vašej hypotéky. Toto sa nazýva záporná amortizácia (pozri nižšie).

V skutočnosti si možno ani neuvedomujete, že sa to deje. Ak však vaša úroková sadzba stúpa a vaša platba nie je, zostatok vášho úveru pravdepodobne klesá namiesto klesania každý mesiac. Niektoré ARM obsahujú klauzulu, ktorá úplne odstráni strop platby, keď aktuálny zostatok úveru presiahne pôvodný zostatok úveru o konkrétnu sumu. Toto často vedie k obrovskému skoku s platbami. Ak sa tomu chcete vyhnúť, každý mesiac si prečítajte výpis z hypotéky, aby ste sa uistili, že sa zostatok vášho úveru nezvyšuje a či vaša platba zodpovedá úroku, ktorý vám účtujeme..

Rôzne typy ARM

Okrem hybridného ARM existujú aj iné menej bežné typy. Ak nepochopíte, môžu to mať vážne následky pre vaše finančné zdravie, kredit a celkovú kvalitu života.

1. ARM zamerané iba na záujmy

Úrokový ARM vám umožňuje platiť každý mesiac len úrok z úveru bez toho, aby ste museli splácať istinu. To znižuje platbu, ale nerobí nič, čo by vám pomohlo vybudovať kapitál alebo sa priblížiť k vlastneniu domu priamo. Tento typ pôžičky často používajú investori, ktorí nezamýšľajú dlhodobo udržiavať svoj domov, alebo majitelia domov, ktorí očakávajú, že si budú môcť svoj dom dovoliť o niekoľko rokov..

Prijatie takejto pôžičky však môže byť riskantné, pretože väčšina hypoték zameraných iba na úroky sa nakoniec vynuluje a vyžaduje sa od vás aj splatenie istiny. Ak k tomu dôjde, platba sa samozrejme dramaticky zvýši. Ak máte alebo uvažujete o takejto pôžičke, pochopte, ako a kedy sa upraví tak, aby bola úplne odpisovaná.

2. Negatívne amortizačné hypotéky

„Záporná amortizácia“ je fantastický termín pre hypotéku, pri ktorej platíte každý mesiac menej ako úroky splatné. To znamená, že zostatok vášho úveru stúpa, pretože k zostatku úveru sa pripočítava nezaplatený úrok. Tieto typy hypoték sa počas boomu bývania často zneužívali, pretože platby sú pochopiteľne nízke.

Ak je však zostatok úveru príliš vysoký, hypotéka sa resetuje a platby dramaticky vyskočia. Pred boomom bývania najviac negatívnych amortizačných hypoték používali iba investori alebo majitelia domov. Tieto pôžičky sú väčšinou receptom na katastrofu pre väčšinu majiteľov domov.

3. Platobné opcie alebo hypotéky typu Pick-a-Pay

Hypotéka typu „pick-a-pay“, známa tiež ako hypotéka s možnosťou platby, je pomerne nový typ úveru, ktorý sa zdá byť šitý na mieru, aby spôsobil problémy. Tieto hypotéky boli veľmi populárne, keď ceny domov dramaticky rástli, pretože umožňovali ľuďom dostať sa do väčšieho domu za menej peňazí. Väčšina z týchto pôžičiek ponúka viac platobných možností každý mesiac a pokiaľ platíte aspoň najmenšiu platbu, nebudete v predvolenom nastavení.

Bežne si môžete vybrať medzi platením všetkých úrokov plus časť istiny, platením len úrokov alebo platením sumy, ktorá je nižšia ako úroky nazbierané v danom mesiaci. Môžete si predstaviť, že väčšina ľudí si vyberie najmenšiu platbu, čo znamená, že nezaplatený úrok môže spôsobiť, že zostatok úveru sa v priebehu času podstatne zvýši. Keď zostatok úveru dosiahne určitý bod (často o 20% viac ako pôvodný zostatok), hypotéka sa resetuje a platby sa dramaticky zvýšia..

Hypotéky typu pick-a-pay sa často predávali ľuďom, ktorí neboli informovaní o tom, že zaplatením minimálnej platby by sa zvýšil stav ich pôžičiek. Aj keď tieto typy hypoték môžu byť pre investorov skvelým nástrojom, zvyčajne nie sú vhodné pre ľudí, ktorí majú v úmysle byť doma dlho. Ak máte hypotéku s rôznymi platobnými možnosťami každý mesiac, pozorne si prečítajte dokumentáciu k pôžičke a svoj výpis z hypotéky, aby ste určili, koľko musíte zaplatiť, aby ste zostatok úveru klesali namiesto zvyšovania.

Výhody a nevýhody ARM

Tieto výhody a nevýhody sa všeobecne vzťahujú na väčšinu ARM, ale dôkladne si prečítajte svoje doklady a uistite sa, či sa týkajú úveru, ktorý zvažujete, alebo nie..

výhody

1. Nižšie náklady na zatváranie. Jednou z významných výhod pre ARM je to, že sú často lacnejšie ako hypotéka s pevne stanovenou úrokovou sadzbou.
2. Nižší fixný úrok. Ak má ARM lehotu s pevnou úrokovou sadzbou, je táto sadzba zvyčajne nižšia ako úroková sadzba pre hypotéku s pevne stanovenou úrokovou sadzbou..
3. Veľkorysé fixné úrokové obdobie. Pretože veľa ľudí si ani päť rokov neponecháva rovnakú hypotéku, 5/1 ARM vám môže poskytnúť dostatok času na predaj alebo refinancovanie vášho domu bez toho, aby sa pôvodná sadzba vôbec upravila. To znamená, že by ste mohli ušetriť peniaze vopred pri nižších nákladoch na zatváranie a časom vďaka nižším úrokovým sadzbám - najmä ak prostredie úrokových sadzieb zostáva nízke alebo klesá.
4. Pomáha vám získať kvalifikáciu pre väčší domov. Pretože počiatočná splátka je často nižšia ako splátka hypotéky s pevne stanovenou úrokovou sadzbou, môže byť ľahšie kvalifikovať sa pre väčšiu pôžičku. Mnoho ľudí, ktorí dostanú ARM, sú prví majitelia domov, ktorí očakávajú, že za päť rokov zarobia viac peňazí ako teraz. V skutočnosti môže byť ARM veľkým odrazovým mostíkom do vlastníctva domu, pretože je relatívne lacný a ľahko sa kvalifikuje pre.

nevýhody

1. Nedostatočná konzistentnosť v platbách. Keď sa sadzba upraví, môže to sťažiť zostavovanie rozpočtu, najmä ak sa vaša sadzba upravuje každý mesiac alebo šesť mesiacov.
2. Úrokové sadzby by mohli stúpať. V hybridnom ARM je úroková sadzba počas stanoveného obdobia často umelo nízka. Takže aj keď sa sadzby príliš nezmenia, vaša platba by mohla stále stúpať, keď sa úroková sadzba obnoví. Ak sa úrokové sadzby zvýšia, vaša sadzba by sa mohla zvýšiť na maximálnu výšku, čo v niektorých prípadoch môže mať za následok zápornú amortizáciu.
3. Mohli by ste sa vzdať nízkej fixnej ​​úrokovej sadzby. Hoci úroková sadzba na ARM bude spočiatku nižšia ako úroková sadzba na 30-ročnú pevnú hypotéku, vynuluje sa. Ak úrokové sadzby stúpnu pred refinancovaním, môžete vynechať 30 rokov nižšej úrokovej sadzby.
4. Pravdepodobnejšie bude mať skryté problémy. Poskytovatelia hypoték sa, žiaľ, nepreukázali ako najetickejšia skupina a majú tendenciu zneužívať určité hypotéky, ako napríklad ARM. Inými slovami, musíte sa uistiť, že vám v drobnom výtlačku nič nechýba a že rozumiete podmienkam pôžičky, ako napríklad to, ako funguje marža, splátka a úrokové stropy a úroková sadzba. Mnoho majiteľov domov sa vďaka tomuto typu pôžičky ocitlo v horúcej vode a dokonca v konkurze.

Záverečné slovo

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou za posledných niekoľko rokov výrazne vzrástli, a to najmä z dôvodu nižších nákladov a úrokových mier. Boli však tiež vážne týrané. Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ktorá je šitá na mieru vám a vašim finančným potrebám, môže byť veľmi prospešná, ak viete o všetkých podmienkach hypotéky..

Pri výbere hypotéky, a najmä ARM, zvážte svoju osobnú situáciu a úmysel. Napríklad, ak očakávate, že budete žiť vo svojom dome mnoho rokov a úrokové sadzby sú stále na minimálnej úrovni, ARM pre vás nemusí mať zmysel. Iste, v prvých rokoch ušetríte nejaké peniaze, ale pri refinancovaní je pravdepodobné, že zaplatíte viac prostredníctvom vyššej úrokovej sadzby..

Nájdite si čas na pochopenie a porovnanie obchodov s hypotékami a nezabudnite, ktoré funkcie sú pre vás najdôležitejšie. Pred podpisom úverovej dokumentácie vždy dôkladne skontrolujte, či máte správnu hypotéku a vyhnete sa nástrahám a nákladným chybám.

Rozhodli ste sa ísť s hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou? Prečo áno alebo prečo nie?